【文章內容簡介】 08年商品房銷售了大幅回落，出現(xiàn)負增長，隨著 09年經(jīng)濟復蘇以及政策鼓勵，再次打開了昆山房地產需求局面。統(tǒng)計數(shù)據(jù)來源于昆房網(wǎng)。商品房市場 —— 需求分析（近年成交分布）216。花橋、玉山、開發(fā)區(qū) 是昆山成交最為活躍的片區(qū)，占昆山成交的 64%，占比分別為 24%、 20%、 20%，且與其他區(qū)域的差量較大。216。玉山是昆山市委市政府所在地，配套成熟，是傳統(tǒng)的房地產熱門片區(qū)；花橋因為近年規(guī)劃利好，且直接接受上海輻射，能吸引外來客源。統(tǒng)計數(shù)據(jù)來源于昆山搜房網(wǎng)。所選數(shù)據(jù)為 0 09年全年成交數(shù)據(jù)以及 2023上半年成交數(shù)據(jù)。商品房市場 —— 需求分析（與其它城市對比）昆山吳江江陰同屬江蘇縣級市，從圖上可看出，昆山近年來每年的成交量都遠遠高于其它兩地區(qū)，且都為其它兩地區(qū)兩倍以上。統(tǒng)計數(shù)據(jù)來源于各城市統(tǒng)計信息網(wǎng)。 萬平方米商品房市場 —— 需求分析（人均使用面積）平方米/人昆山人均居住面積經(jīng)過 05年之前的大幅增長，增幅平緩，但一直處于高位， 08年達到 /人，遠遠超出全國的平均水平，也超出許多一線城市。 表明昆山商品房市場經(jīng)歷需求旺盛期之后，本地需求逐漸降溫。城鎮(zhèn)人均使用面積（平方米 /人）：全國： 28北京： 21上海： 深圳： 商品房市場 —— 價格分析216。昆山房價從 1998年來一路走高，在 2023年樓市大熱的市場背景下達到了 最高點 6400元 /平方米 的價格水平。216。最近三年 07年到 09年的漲幅最為明顯， 09年的價格水平相較于 07年上漲了大約 50%。統(tǒng)計數(shù)據(jù)來源于昆房網(wǎng)。商品房市場 —— 投資風險分析216。昆山房地產投資占固定資產投資比值自 2023年以來不斷攀升， 0 09年的比值都超過了 ，房地產投資所占比重略高，顯露了一定的投資風險。216。昆山近年來房地產投資增速與 GDP增速比值波動較大，除了 GDP增長有一定滯后性之外，表明昆山市 GDP增長對房地產的相關程度不高。房地產投資 /固定資產投資比值正常區(qū)間： 。房地產投資增速/GDP增速比值正常區(qū)間： 商品房市場 ——SW 分析優(yōu) 勢 劣 勢GDP—— 穩(wěn)步增長居民收入 —— 逐年增長需求規(guī)模 —— 雖漲幅不定，但總體呈上漲趨勢供求風險 —— 供過于求的矛盾已經(jīng)開始突出房地產投資風險 —— 受控于政府的不定期調控供應規(guī)模 —— 市場可預期的未來供應量較大昆山房地產市場未來的供求矛盾將會凸顯，且市場仍然對政策調控敏感程度較高商品房市場 —— 未來展望隨著新政的影響被逐漸消化，成交量逐步回升， 9月底中央出臺的最新調控政策，再次打擊了昆山樓市， 10月第一周（ ）昆山新房累計成交僅僅 296套，較 9月第四周猛跌 %。一方面受著調控影響，另一方面新盤持續(xù)入市，使得昆山商品房市場供大于求的局面短期內難以被打破。參考數(shù)據(jù)（昆山2023各月成交）：四月： 4470五月： 1483六月： 1506七月： 1735八月： 2210供求關系價格2023年昆山房地產市場各樓盤采取低開高走策略，引領了昆山房地產市場五年來的第一次爆發(fā)。商品房價格一路飆升至均價 6400元 /平米。后期受政策以及供求關系的影響，昆山商品房價格大幅走高的可能性較小。未來昆山市場 供大于求 的局面短期難以被打破，但受利于昆山的特殊區(qū)位以及城際高鐵的開通，突出的城市價值將會成為昆山房地產市場強有力的支撐。對 “ 外部需求 ” 的把握將成為昆山房地產市場的一條重要出路。三、 昆山房地產市場土地市場商品房總體市場住宅市場商業(yè)市場酒店式公寓市場寫字樓市場住宅市場 —— 住宅片區(qū)分布216。目前昆山住宅市場分布，根據(jù) 成交活躍程度分成三個梯隊。216。玉山鎮(zhèn)、開發(fā)區(qū)以及花橋鎮(zhèn) 為目前昆山市場最活躍片區(qū)。216。玉山鎮(zhèn)為傳統(tǒng)片區(qū)，配套成熟完善，客戶認知度高；216。花橋毗鄰上海，且規(guī)劃利好。216。巴城鎮(zhèn)、周市鎮(zhèn)以及千燈鎮(zhèn) 出在第二梯隊。216。巴城依托陽澄湖資源，主要為別墅產品；216。周市鎮(zhèn)依托北部產業(yè)園區(qū)，并且接收中心城區(qū)的輻射；216。千燈規(guī)劃為生活新鎮(zhèn)、生態(tài)觀光片區(qū)。216。南部水鄉(xiāng)區(qū)以及其余鎮(zhèn) 為第三梯隊。南部水鄉(xiāng)片區(qū)依托淀山湖資源，主要為別墅產品 。第一梯隊第二梯隊第三梯隊住宅市場 —— 住宅片區(qū)分布市區(qū)城綜合片區(qū)依據(jù)各自定位及發(fā)展方向可分為 5個片區(qū)。中心城區(qū) 城東區(qū)城南區(qū)城西區(qū)城北區(qū)昆山市中心城區(qū)分為 中心城區(qū)、城東區(qū)、城南區(qū)、城西區(qū)和城北區(qū)域。住宅市場 —— 中心城區(qū)板塊御城人口密集，并承擔綜合行政、居住、文化、教育、主要產業(yè)發(fā)展等功能。屬于市中心的高檔地段， 土地資源稀缺，生活配套成熟，房價一直維持高位 。中心城區(qū)：人口稠密 區(qū)域成熟 價格處于高位藍海 LaVie中心城區(qū) 項目 類型 占地面積（ m2）建筑面積（m2）容積率 綠化率 戶數(shù) 面積段（ m2） 狀態(tài) 均價 鹿城一品 高層住宅、商鋪 8000 55991 % 465 45201一房到四房 高層在售 高層 10500弘輝首璽 高層住宅 92103 330000 35% 657 主力面積段 125200　 高層在售 15000（含1000裝修）翡翠名都 高層 ,酒店式公寓 ,商鋪 22228 　 95880 31% 　 主力面積段 97145 在售 9500御城 小高層住宅 11474 26000 30% 134 93164 在售 7500藍海 LaV237。e 高層住宅、公寓 36714 147863 4 % 　 待售 12023榮記玖瓏灣 高層住宅、酒店式公寓 50627 175170 35% 1270 80240 待售 待定中心城區(qū)板塊內主要樓盤板塊特點216。板塊內配套設施完善，交通便利， 居住氛圍濃厚， 是昆山的商業(yè)文化中心。216。板塊內目前土地供應較少， 未來供應量較少 ，目前住宅的綜合開發(fā)量不大，以商業(yè)商務辦公物業(yè)開發(fā)為主。216。該區(qū)域的 住宅檔次較高 。產品、價格216。中心城區(qū)由于地段絕好，土地資源稀缺，板塊內的住宅產品主要 以高容積率的高層公寓為主 ，以大面積戶型為主，符合當?shù)厝藢ψ》康南M需求。216。目前板塊 均價 10000元左右 ，個體樓盤依具體位置和產品力上下波動。板塊特點、產品和價格分析住宅市場 —— 城東區(qū)板塊具有經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)和夏駕河景觀帶的雙重優(yōu)勢。目前城東大盤云集，幾十萬方的大盤依次沿前進東路排開，甚至有綠地 21新城這樣 100多萬方的大盤，且 品牌開發(fā)商云集，區(qū)域內有中航地產，世茂地產，珠江房產 等。城東區(qū)板塊：大盤云集 潛力巨大位于市政府以東，在城區(qū)內前進東路沿線區(qū)域城東項目 類型 占地面積（ m2）建筑面積（ m2） 容積率 綠化率 戶數(shù)面積段（ m2） 狀態(tài) 均價 中航城高層、小高層、洋房、聯(lián)排、雙拼 196958 360000 % 1872 高層小高層 88145 在售高層、小高層75007800；聯(lián)排 900010000；雙拼 1202313000綠地 21新城 高層 564000 1780000 % 9000 70160，主力面積 70110 在售 7500中大簡界 高層、小高層 66893 178633 31% 984 90160 在售 7700珠江御景 高層、小高層 152699 620230 % 3000 主力面積 88142 在售 毛坯 7600、精裝8800東城藍郡 多層、高層 166667 167317 47% 1510 90%為 80120，10%為 120140 在售 60007000陽光水世界 多層 小高層 高層 洋房 345506 293680 42% 2600高層 143㎡ —176㎡ ，花園洋房 215㎡ —230㎡ 在售 8000黃浦城市花園 多層、小高層、 高層 70000平方米 160000 % 1290 主力面積 80130 在售 8400城東區(qū)板塊內主要樓盤板塊特點、產品和價格分析板塊特點216。城東是產業(yè)聚集區(qū)，現(xiàn)有配套困乏， 目前居住氛圍不高 。216。板塊內 大盤云集 ，目前有珠江地產、世貿、中冶、中航等企業(yè)樓盤，案體本身多帶有商業(yè)，以 城市綜合體的概念 在城東布局。216。城東離上海較近，因此有 相當一部分比例的客戶來自上海 。產品、價格216。板塊內以大盤開發(fā)為主，樓盤的產品類型較為豐富， 高層、小高層、多層、花園洋房，到聯(lián)排雙拼別墅 都有一定占比。高層小高層的主力面積大約在 80140平米 之間，比中心城區(qū)板塊略小，因為一部分需求來自外部需求以及投資需求。216。純住宅項目較少，目前在售項目基本都有酒店式公寓、商業(yè)等其他物業(yè)類型，符合商住片區(qū)的定位。216。目前板塊 均價 7500左右 ，個體樓盤依具體位置和產品力上下波動。住宅市場 —— 城西區(qū)板塊城西地區(qū)：環(huán)境優(yōu)勢 政府重點規(guī)劃區(qū)域老城區(qū)以西，基本圍繞亭林公園周邊及馬鞍山中路沿線一直往西到森林公園沿線發(fā)展起來的區(qū)域，屬于昆山生態(tài)環(huán)境最好的居住區(qū)。城西項目 類型 占地面積（m2）建筑面積（m2）容積率 綠化率 戶數(shù) 面積段（m2）狀態(tài) 均價 時代中央社區(qū) 高層、小高層 120230 300000 % 2023戶左右 主力面積 123206 在售 8600天地華城 高層、小高層 83615 % 1359 主力面積 133142 在售 9000，送車位阿里山花園 小高層 37974 69903 42% 214 140160 待售 9500森林半島多層、小高層、高層、洋房117189 271000 % 1700 高層 61133 在售 8200三水蕭林 高層、聯(lián)排 169631 303845 40% 2578 88140， 130190 在售 70009000清風華院 小高層、聯(lián)排 198534 357881 % 352 小高層主力面 積 96200 在售 小高層 8300金色森林四期 住宅、公寓、 別墅 166664 224719 % 1200 待售 待定伯爵大地二期 高層 109951 410000 40% 400多 80160 待售 待定城西區(qū)板塊內主要樓盤板塊特點216。板塊規(guī)劃成生態(tài)居住片區(qū)，以森林公園為主打，從目前所推樓盤來看， 高檔住宅板塊已初具模樣。216。憑借政府規(guī)劃利好以及獨有的自然資源，區(qū)域認同度較高。產品、價格216。區(qū)域樓盤數(shù)量多、量體大，產品類型以 小高層、高層、別墅為主 ，樓盤以純住宅為主，戶型面積較大。216。目前板塊 均價 8500左右 ，由于占有生態(tài)資源，以及規(guī)劃利好，是昆山各大區(qū)域內 價格上漲幅度比較快 的區(qū)域。板塊特點、產品和價格分析住宅市場 —— 城南區(qū)板塊高鐵和城際輕軌的落定將城南的房價推上了一個新臺階，使城南成為昆山各大區(qū)域內首選最值得投資的區(qū)域。眾多上海，外地客戶都紛紛看好城南的發(fā)展。城南地區(qū)：高鐵直射區(qū)域 升值潛力大城南 項目 類型占地面積（m2）建筑面積（m2） 容積率 綠化率 戶數(shù)面積段（m2） 狀態(tài) 均價 世貿蝴蝶灣 高層、疊加、 聯(lián)排、獨棟 717800 1076580 65% 6500 高層主力面積 90140 在售 高層 10000新城域 高層、小高層 286810 600000 42% 5000 88131 在售 7300吉田國際廣場 高層、小高層 155947 695971 46% 1500 主力面積 112140 在售 精裝 12800森隆 瓏庭 高層 52779 185674 30% 90200 在售 精裝 13800衡山城 多層洋房、高 層 97000 249000 42% 2400 高層 8 142 待售 待定匯景公寓 多層、小高層 54663 93850 42% 三期 400多 90140 待售 待定城南區(qū)板塊內主要樓盤板塊特點、產品和價格分析板塊特點216。城南是出口加工區(qū)，以 IT產業(yè)為主。216。區(qū)域內現(xiàn)有 312國道、滬寧高速、客運南站、滬寧城際高鐵，建設中的京滬高鐵， 城南板塊的交通紐帶地位日漸凸顯 ，拉近了昆山與上海及周邊的距離，刺激了城南的房地產市場。216。一些高檔大盤的進駐，改善了昆山人對城南板塊居住品質差的觀念。產品、價格216。從板塊內目前所推產品和將推產品來看，產品類型主要是 高層、小高層 ，也有少量的高端產品，別墅以及花園洋房等。戶型面積區(qū)間較大，囊括各種戶型面積需求，主力面積 90140平米 。216。由于高鐵以及城際高鐵的落實，拉動了板塊的均價，目前板塊 均價 10000左右 ，后續(xù)樓盤入市將會挑戰(zhàn)城南板塊價格極限。住宅市場 —— 城北區(qū)板塊中心城區(qū)以北北門路、柏廬路、長江路、青陽路為主干道，是老城區(qū)以北和周市鎮(zhèn)以南組成的城北片區(qū)。城北地區(qū)：昆山發(fā)展起源地 老昆山人最多區(qū)域城北項目 類型 占地面積（m2）建筑面積（m2）容積率 綠化率 戶數(shù) 面積段（m2）狀態(tài) 均價 自由都市 高層、小高層、電梯多層 93340 230000 % 1900 86149 在售 7500第 E特區(qū) 多層、小高 層、高