【文章內(nèi)容簡介】 8? 容積率 :? 綠化率 :54%張浦在售樓盤一看江南春堤戶型二、本案分析? 案名：舜江 碧水豪園? 物業(yè)類別 :普通住宅 ? 建筑類別 :多層，小高層，高層 ? 物業(yè)地址 :張浦鎮(zhèn)銀河路西側(cè)，港浦路南側(cè) ? 容積率 :? 綠化率 :38%? （一期）建筑面積： ,其中住宅建筑面積 (包括高層住宅 16103m2，多層住宅 ，單身公寓6118m2),商業(yè)建筑面積 14137m2? 項目建設(shè)周期： 2023年 7月 —2023 年 9月? 項目投資及資金來源：項目投資為 ? （二期）建筑面積： ,其中住宅建筑面積 (包括高層住宅 48246m2，多層住宅 ),商業(yè)建筑面積 6630m2。社區(qū)公建面積 1362m2.? 項目建設(shè)周期： 2023年 7月 —2023 年 9月? 項目投資及資金來源：項目投資為 總平面圖小區(qū)景觀節(jié)點小區(qū)景觀主軸線沿街景觀軸線城市綠地景觀主要節(jié)點景觀次要節(jié)點小區(qū)交通脈絡(luò)城市交通系統(tǒng)小區(qū)主要環(huán)路小區(qū)次要環(huán)路小區(qū)步行系統(tǒng)小區(qū)車行示意地上停車示意車庫入口示意車行入口示意人行入口示意半地下或地下停車示意小區(qū)四期區(qū)域分部1234小區(qū)各住宅類型分布高層住宅小高層住宅多層住宅配套公建沿街商業(yè)單身公寓項目分析優(yōu)勢： 劣勢：機會 ： 威脅：減小劣勢，避免威脅發(fā)揮優(yōu)勢，轉(zhuǎn)化威脅利用機會，克服劣勢發(fā)揮優(yōu)勢，搶占機會理性入市，活爆開場改變市場運行規(guī)則 ——必殺技優(yōu)勢（ S）： 戶型 價格 環(huán)境 交通 市場劣勢（ W ）：期房區(qū)位（畢竟只屬昆山鄉(xiāng)鎮(zhèn)） 周邊競爭相對激烈（知名古鎮(zhèn)較多）工業(yè)機會（ O）：威脅（ T）：我們的戰(zhàn)略搶時間，避免分流產(chǎn)品領(lǐng)先 /形象領(lǐng)先戰(zhàn)略 —— 凸出三、推廣策略我們的策略策略一：搶時間 ,選用最精湛的媒體渠道，定位最具市場的客戶層體，搶占市場份額的市場策略策略二：產(chǎn)品領(lǐng)先、形象領(lǐng)先的競爭戰(zhàn)略策略三：分階段展示，深入挖掘價值，追求價值最大化的價格策略產(chǎn)品定位 偶得客戶群 偏離客戶群重點客戶群核心客戶群其他工作在項目周邊主要客戶定位投資者新昆山人客戶行為模式分析使用者Occupant?主要區(qū)域：昆山各外來人口?經(jīng)濟 能力：年收入 5萬元 以上（或有少量的積蓄）?年 齡 ： 25—40 歲?職業(yè) ： 私營業(yè)主、普通白領(lǐng)企業(yè)中層管理人員需求Object?準 備 在昆山 長 期居住?月收入相 對 不高，只具 備 在昆山郊區(qū) 購 房能力?穩(wěn)定工作居于張浦目 標 驅(qū)動Objective對現(xiàn) 狀的不 滿 和困惑經(jīng)濟實 力的增 強改變層次低、品位低形象的強烈愿望得到周邊人的認同社會效應(yīng)組織Organization范圍大： 配偶、父母、同事及親朋好友運作方式Operation依市場走勢，產(chǎn)品受各外界因素影響很大時 機Occasion新客站的建成人力資源市場即將竣工方式 人氣 +產(chǎn)品 +市場所需客戶行為模式分析向南Manner項目分期開發(fā)帶來的機會：外部環(huán)境的變化 —— 隨著昆山新客站的建成，昆山南部逐漸成為昆山附市中心（配套、人氣 、交通等）內(nèi)部條件的成熟 —— 項目一期完工，產(chǎn)品的完全展示；結(jié)論：項目得到廣泛認同項目分期開發(fā)項目分期開發(fā)的影響大盤分期開發(fā) 看不到實景，現(xiàn)在昆山市面上很多都是現(xiàn)房影響流失部分客戶 結(jié)果我們怎么辦？ [策略細節(jié) ]大盤突圍的一般規(guī)律?以更高品質(zhì)取勝，注重環(huán)境、 戶型、物業(yè)等。?以較好的前期推廣形象取勝。?以較佳的服務(wù)取勝。?以合理的價格取勝。?以目標客戶量身打造定制取勝。?以不斷的產(chǎn)品改良取勝。?以產(chǎn)品創(chuàng)新取勝。?經(jīng)由超出顧客期望而取勝。應(yīng)對戰(zhàn)略戰(zhàn)略交通之爭價格之爭市場時機之爭市場需求之爭產(chǎn)品新穎之爭入市形象之爭產(chǎn)品屬期房，要在市場的激烈競爭中突圍，必須在產(chǎn)品入市之前做好客戶定位、市場針對性投放等入市關(guān)鍵功課，在形象、產(chǎn)品、服務(wù)等方面超越競爭對手，使得項目一即制勝。四、銷售策略營銷驅(qū)動力：地理位置、價格、產(chǎn)品營銷風格：借區(qū)域發(fā)展的大勢，通過相對保守的廣告投入。營銷戰(zhàn)略 :先賣內(nèi)容、再賣形象、后賣樓 前期站在一定的高度和深度上去打動置業(yè)者，重點在于建立市場人氣脈絡(luò)，打造社區(qū)特有的購買價值。通過全方位、集中式的媒體宣傳，全面滲透生活方式和購買人群所需要求。營銷戰(zhàn)略營銷戰(zhàn)略先賣內(nèi)容、再賣形象、后賣樓該策略旨在解決以下問題：提高項目美譽度；使客戶便捷獲得項目信息，影響購買決策；營銷策略全方位展示策略 近距離推廣策略主動營銷策略區(qū)域推廣策略品牌推廣策略Action 1. 全方位展示策略 房地產(chǎn)已經(jīng)進入了理性消費階段，打動他們不在于如何去說，而在于價值的展示 ……Action 2. 近距離推廣策略 地盤攻略 —— 搶占昆山副中心 拓展上海周邊市場 張浦鎮(zhèn)全面覆蓋 近距離：與項目近距離 與目標客戶生活、工作區(qū)域近距離Action 3. 主動式營銷策略A. 目標客戶群體的主動推廣B. 團購成立 —— 迎合購買者趨向心理C. 發(fā)動群眾 —— 讓每個人都成為我們的推銷員和信息傳播者 D. VIP選房卡 —— 前期積累客戶的成熟工具獨特賣點樹立化產(chǎn)品媒體切入精準化品牌口碑提高化產(chǎn)品推廣全面化形象包裝新穎化Action 4. 產(chǎn)品推廣策略營銷模式圖營銷強度階段目標時間軸宣傳方向創(chuàng)造與項目關(guān)聯(lián)之市場熱點，引起市場廣泛關(guān)注形成認同與向往 理性購買社區(qū)內(nèi)涵的不斷深化，形成強勢購買時機Δ開盤期 Δ入伙，二期開工 區(qū)域概念文化概念社區(qū)形象總概念開發(fā)理念宣傳社區(qū)價值宣傳展示細節(jié)賣點社區(qū)形象深化創(chuàng)造新價值點，社區(qū)品牌的外延定 價銷售周期月 月 月 月 月 月 月 月 月 項目時間點銷售組織月★月銷售周期立表月月2023年時間點注： “事件 ”發(fā)生的時間不確定，因此圖中未反映2023年 開 盤 期總結(jié)? 項目品牌的建立需要明確的主題，并依據(jù)消費者的行為模式不斷深化，從而打動消費者；? 在產(chǎn)品展示之前必須進行概念設(shè)計與傳播，或是利用市場熱點，或是創(chuàng)造熱點，以形成市場熱度；? 產(chǎn)品的不斷改良、規(guī)模展示、社區(qū)亮點的全方位展示是形成超出顧客期望的較佳手段；? 形成口碑相傳，以及新價值點的創(chuàng)造是確保大盤連續(xù)成功開發(fā)的必要條件；? 贏得市場關(guān)注，必須首先贏得媒體關(guān)注；五、賽博機構(gòu)簡介 賽博機構(gòu)成立于 1999年，是國內(nèi)為數(shù)不多的真正的房地產(chǎn)整合營銷集團。由賽博經(jīng)紀、賽博廣告、以及賽博公關(guān)三大板塊組成。為一線地產(chǎn)項目提供從前期項目顧問、產(chǎn)品研發(fā)到市場推廣和產(chǎn)品銷售全程式整合營銷服務(wù)。是綜合