【正文】 足兩個(gè)方面。重點(diǎn)打擊投資性需求； 供需增減，穩(wěn)定價(jià)格；精準(zhǔn)打擊防止過(guò)度波動(dòng)二套房及以上：從“抑制 ”到 “限制 ”當(dāng)前政策解讀 ——929 新政房產(chǎn)稅試點(diǎn)暫停三套房貸限購(gòu)套數(shù)增加有效供給囤地捂盤行為的懲罰政策要點(diǎn)政策全部?jī)?nèi)容見關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知 》本輪政策更多的是對(duì) 4月調(diào)控政策的再一次強(qiáng)調(diào)，依然是從增加有效供給、抑制不合理需求、穩(wěn)定房?jī)r(jià)為原則，表明了政府對(duì)穩(wěn)定房?jī)r(jià)、打擊投機(jī)需求的決心。控制出讓面積，及土地價(jià)款首次支付比例。此后，商品房銷售價(jià)格整體趨勢(shì)向上，但各年增速在相關(guān)政策作用下波動(dòng)劇烈。（中央一再?gòu)?qiáng)調(diào) “住宅建設(shè)是新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn) ”） 寬松的政策環(huán)境 1998年正值中國(guó)應(yīng)對(duì)亞洲金融危機(jī)的關(guān)鍵時(shí)期，中央一再?gòu)?qiáng)調(diào) “住宅建設(shè)是新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn) ”。從房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的整體來(lái)看，房地產(chǎn)業(yè)政策分為三個(gè)時(shí)期。216。216。地理位置十分優(yōu)越。公路 :區(qū)域內(nèi)公路網(wǎng)健全，有滬寧高速公路、機(jī)場(chǎng)路、 312國(guó)道；蘇滬、蘇昆太、蘇州繞城、同三高速公路貫穿市域南、北、西東部，高速公路總里程達(dá) 100公里； 城市概況 —— 城市交通昆山總面積 ，其中陸地面積 ，水域面積 千米； 轄 10個(gè)鎮(zhèn)和一個(gè)國(guó)家級(jí)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)：十個(gè)鎮(zhèn)是玉山鎮(zhèn)、巴城鎮(zhèn)、周市鎮(zhèn)、陸家鎮(zhèn)、花橋鎮(zhèn)、淀山湖鎮(zhèn)、張浦鎮(zhèn)、周莊鎮(zhèn)、千燈鎮(zhèn)、錦溪鎮(zhèn)；其中玉山鎮(zhèn)為昆山市市委、市政府所在地，是全市政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心 ；一個(gè)區(qū)為昆山經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)?；A(chǔ)設(shè)施投資額逐年提高， 09年增長(zhǎng)幅度達(dá)到了將近 50%。216。政策脈絡(luò)梳理 —— 20232023年：規(guī)范市場(chǎng)時(shí)期房?jī)r(jià)增速與人均可支配收入增速對(duì)比圖 2023年，我國(guó)商品房?jī)r(jià)格結(jié)束穩(wěn)步上漲階段，進(jìn)入快速上升通道。對(duì)不能提供 1年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購(gòu)買住房貸款。提高二套房首付比例和貸款利率；局部地區(qū)可限制購(gòu)房套數(shù)及停批二套房以上貸款。 房產(chǎn)保有環(huán)節(jié)征稅不可避免。政府投資環(huán)境06 排名 名稱 省份 總分 信息公開指數(shù) 在線辦事指數(shù) 公眾參與指數(shù) 1 07排名 名稱 省份 總分 信息公開指數(shù) 在線辦事指數(shù) 公眾參與指數(shù) 1 0 07年昆山市的政府綜合排名分別在第八和第七位，處于 300多個(gè)縣級(jí)市中靠前區(qū)間，政務(wù)公開水平相對(duì)較高。這是一項(xiàng)針對(duì)中國(guó) 32個(gè)主要城市的綜合調(diào)查研究項(xiàng)目，該調(diào)查主要運(yùn)用了 3組參考指標(biāo)，即 公共服務(wù)滿意度、企業(yè)經(jīng)營(yíng)環(huán)境和一般公共服務(wù) 。昆山約 70%的城鎮(zhèn)化率，跟目前我國(guó) %，以及上海北京 %、 %的城鎮(zhèn)化率相比， 處在發(fā)展?jié)摿^大的區(qū)域。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化升級(jí)效果顯著。昆山市房地產(chǎn)投資規(guī)模自 2023以來(lái)持續(xù)增長(zhǎng)，尤其是 202 202 2023三年增長(zhǎng)速度迅猛，超過(guò) 20%。數(shù)據(jù)來(lái)源昆山統(tǒng)計(jì)信息網(wǎng)。216。216。216。 目前已通車 。 4 區(qū)域統(tǒng)籌引導(dǎo)市域空間優(yōu)化以形成功能明確、集聚高效社會(huì)發(fā)展需要，加強(qiáng)區(qū)域的城鄉(xiāng)空間結(jié)構(gòu)為核心，適應(yīng)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展需要，加強(qiáng)區(qū)域協(xié)調(diào)和城鄉(xiāng)統(tǒng)籌，將市域空間布局和政策分區(qū)緊密結(jié)合，嚴(yán)格保生態(tài)空間，協(xié)調(diào)護(hù)發(fā)揮碳氧平衡作用的基本生態(tài)空間，協(xié)調(diào)好發(fā)展與保護(hù)的關(guān)系。 57 216。土地市場(chǎng) —— 成交分布從各區(qū)成交的占比來(lái)看， 開發(fā)區(qū)、花橋鎮(zhèn)、玉山鎮(zhèn) 是土地成交的前三名，占據(jù)總成交的 58%。截止 1992年底，昆山共有房地產(chǎn)開發(fā)公司 9家，房地產(chǎn)投資規(guī)模逐步擴(kuò)大。投資分別為 、 、 、 。商品房市場(chǎng) —— 供應(yīng)分析%萬(wàn)平方米216。從側(cè)面反映了昆山市商品房供應(yīng)量處于一個(gè)較大的規(guī)模。套套商品房市場(chǎng) —— 需求分析216。玉山是昆山市委市政府所在地，配套成熟，是傳統(tǒng)的房地產(chǎn)熱門片區(qū)；花橋因?yàn)榻暌?guī)劃利好，且直接接受上海輻射，能吸引外來(lái)客源。昆山房?jī)r(jià)從 1998年來(lái)一路走高，在 2023年樓市大熱的市場(chǎng)背景下達(dá)到了 最高點(diǎn) 6400元 /平方米 的價(jià)格水平。房地產(chǎn)投資 /固定資產(chǎn)投資比值正常區(qū)間： 。三、 昆山房地產(chǎn)市場(chǎng)土地市場(chǎng)商品房總體市場(chǎng)住宅市場(chǎng)商業(yè)市場(chǎng)酒店式公寓市場(chǎng)寫字樓市場(chǎng)住宅市場(chǎng) —— 住宅片區(qū)分布216。巴城鎮(zhèn)、周市鎮(zhèn)以及千燈鎮(zhèn) 出在第二梯隊(duì)。第一梯隊(duì)第二梯隊(duì)第三梯隊(duì)住宅市場(chǎng) —— 住宅片區(qū)分布市區(qū)城綜合片區(qū)依據(jù)各自定位及發(fā)展方向可分為 5個(gè)片區(qū)。鹿城一品 216。板塊特點(diǎn)、產(chǎn)品和價(jià)格分析住宅市場(chǎng) —— 城東區(qū)板塊具有經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)和夏駕河景觀帶的雙重優(yōu)勢(shì)。洋房 城東離上海較近，因此有 相當(dāng)一部分比例的客戶來(lái)自上海 。住宅市場(chǎng) —— 城西區(qū)板塊城西地區(qū)：環(huán)境優(yōu)勢(shì) 410000目前板塊 均價(jià) 8500左右 ，由于占有生態(tài)資源，以及規(guī)劃利好，是昆山各大區(qū)域內(nèi) 價(jià)格上漲幅度比較快 的區(qū)域。 65% 6500 高層主力面積 90140 在售 高層 10000新城域 高層、小高層 286810 30% 90200 在售 精裝 13800衡山城 216。由于高鐵以及城際高鐵的落實(shí)，拉動(dòng)了板塊的均價(jià)，目前板塊 均價(jià) 10000左右 ，后續(xù)樓盤入市將會(huì)挑戰(zhàn)城南板塊價(jià)格極限。 181481 33618板塊內(nèi)樓盤眾多，目前供應(yīng)量較大，住宅產(chǎn)品多為 高層小高層 產(chǎn)品，戶型面積多為 90150平米 之間。 40% 4700 84120平米的兩房，136150平米的三房 高層 49224 40% 100 別墅 225261 別墅待售 預(yù)計(jì)總價(jià) 300400萬(wàn)花橋板塊內(nèi)主要樓盤板塊特點(diǎn)、產(chǎn)品和價(jià)格分析板塊特點(diǎn)216。希爾頓酒店入駐、太平洋百貨即將落成，易買得購(gòu)物中心，高檔生活配套齊全。南部水鄉(xiāng)項(xiàng)目 類型 占地面積（m2）建筑面積（m2）容積率 綠化率 戶數(shù) 面積段（ m2） 狀態(tài) 均價(jià) 板塊內(nèi)產(chǎn)品基本 以別墅為主 ，聯(lián)排、雙拼、獨(dú)棟都有?？蛻袈殬I(yè)以昆山本地的公務(wù)員、企業(yè)主、生意人為主216。對(duì)社區(qū)檔次、景觀、物業(yè)管理等有一定的看中216。小孩在市里上學(xué)，購(gòu)房方便照顧216。認(rèn)同大品牌開發(fā)商的能力216。首要關(guān)注因素：風(fēng)水、檔次、產(chǎn)品住宅市場(chǎng) —— 客戶分析（別墅客戶特征）客戶類別 客戶特征別墅客戶216。上?？蛻?偏愛 城南、城東、花橋 三個(gè)往返上海交通較方便的版塊；216。雖然昆山住宅市場(chǎng)供求關(guān)系矛盾已經(jīng)出現(xiàn)，但被認(rèn)可的城市價(jià)值以及購(gòu)房者預(yù)期等關(guān)系，會(huì)繼續(xù)支撐昆山市場(chǎng)未來(lái)房?jī)r(jià)；216。干掛花崗巖和 30毫米厚的擠塑聚苯保溫板216?？蛻粢岳ド奖镜厝藶橹?，占70%， 20%臺(tái)灣人， 10%上海人。安防設(shè)備：進(jìn)口品牌可視對(duì)講設(shè)備，全套無(wú)線安防系統(tǒng)216。各戶型的樓層均為 23層，面積 210300平方米之間216。四期開盤時(shí)間未定。真正做到了離城不離市，愜意生活與都市繁華隨心掌握。 人民路 前進(jìn)路商圈昆山賓館世紀(jì)商廈昆山商廈商業(yè)市場(chǎng) —— 北門路 蕭林路商圈216。新城南商圈有 百潤(rùn)發(fā)、中茵廣場(chǎng)、五星電器昆山大賣場(chǎng)、永樂(lè)家電、江蘇文峰、宏圖三胞等。從圖表可以看出，在售體量較大的項(xiàng)目基本為大型商業(yè)項(xiàng)目，體量較小的項(xiàng)目基本以底商和沿街商鋪的形態(tài)推向市場(chǎng)。從表上看，在售商業(yè)項(xiàng)目的價(jià)格 與所處區(qū)位關(guān)系較大，與商業(yè)類型也有一定關(guān)系 。昆山市場(chǎng)酒店公寓的 出租率基本保持在 85%以上，租金通常也要比公寓高出 30％左右 ，租賃前景非?？春?，升值空間很大，相對(duì)于普通公寓而言，更具吸引力。城中項(xiàng)目 面積（㎡） 狀態(tài) 價(jià)格（元） 該類產(chǎn)品周邊配套設(shè)施有學(xué)校、超市、醫(yī)院等， 設(shè)施齊全比較完善 月車位： 126酒店式公寓個(gè)案分析 —— 領(lǐng)御目前售價(jià)： 14000元 /平米城中區(qū)板塊領(lǐng)御項(xiàng)目位于前進(jìn)中路與珠江路交口的東南角。進(jìn)門 挑高 12米的大堂 ，彰顯尊貴品質(zhì)。216。 區(qū)域介紹 中茵世貿(mào)廣場(chǎng)n由市場(chǎng)引發(fā)相關(guān)的需求，然后才出現(xiàn)，所以不少是改建樓 市場(chǎng)特征 216。對(duì)于中長(zhǎng)期的商旅人士來(lái)說(shuō)是非常好的產(chǎn)品。東起市政府、西至玉山鎮(zhèn)政府短短二公里左右距離上共分布著十多家銀行網(wǎng)點(diǎn)，多家星級(jí)酒店（如昆山賓館、瑞士大酒店、一醉皇冠大酒店等）及眾多政府行政辦公大樓；而且眾多大型公建配套設(shè)施和場(chǎng)所也都分布在小區(qū)東西兩側(cè)，直線距離基本上在 200米范圍內(nèi)，地理位置得天獨(dú)厚，是目前昆山最市中心、地段最好的項(xiàng)目之一。酒店式公寓市場(chǎng) —— 產(chǎn)品、價(jià)格分析項(xiàng)目名稱 區(qū)域來(lái)源 職業(yè)特征日月星城 蘇州、昆山、上海、臺(tái)灣等 公司白領(lǐng)、私營(yíng)業(yè)主東方麗池 上海、臺(tái)灣、北京、深圳等 公司職員、私營(yíng)業(yè)主、教師、醫(yī)生弘基財(cái)富廣場(chǎng) 昆山、上海、浙江等地前來(lái)咨詢 私營(yíng)業(yè)主、創(chuàng)業(yè)者LOFT企業(yè)家 江蘇省內(nèi)的，上海、浙江等 公司白領(lǐng)、私營(yíng)業(yè)主TOP凱迪城 昆山、浙江、臺(tái)灣等 公司白領(lǐng)、高層；私營(yíng)業(yè)主東輝鉑領(lǐng) 昆山、浙江、臺(tái)灣等 公司職員、私營(yíng)業(yè)主、公務(wù)員人民路 65豪 昆山、上海等地前來(lái)咨詢 公司職員、私營(yíng)業(yè)主、教師、醫(yī)生216。目前昆山酒店式公寓產(chǎn)品要多于產(chǎn)權(quán)式酒店，而且地理位置比較分散216。千燈以及城北板塊由于區(qū)位關(guān)系，明顯比其他板塊價(jià)格低。從圖表上看，有四個(gè)項(xiàng)目的商業(yè)體量超過(guò) 10萬(wàn)方，昆山市場(chǎng)商業(yè)的規(guī)模化已經(jīng)初顯。新城南商圈主要以 IT產(chǎn)品、傳統(tǒng)家電等專業(yè)市場(chǎng)以及百貨店的商業(yè)業(yè)態(tài)為主。以蕭林路為界，北門路北段娛樂(lè)業(yè)比較發(fā)達(dá)，是昆山主要娛樂(lè)場(chǎng)所之一。昆山居民目前對(duì)集中型商業(yè)需求增長(zhǎng)，但本市商業(yè)現(xiàn)狀集中和連鎖規(guī)模還比較小，不能滿足消費(fèi)需求，這是目前商業(yè)商場(chǎng)的矛盾之一。216。別墅個(gè)案分析 —— 納帕爾灣—— 客戶216。 納帕爾灣分四期開發(fā)，截至當(dāng)前批準(zhǔn)銷售套數(shù) 226套，目前已去化 193套。廚房：全精裝修，美式實(shí)木櫥柜配備花崗巖臺(tái)面、全進(jìn)口品牌廚房設(shè)備216。物業(yè)費(fèi)： /平方米 鹿城一品有 4474平米的一房精裝酒店式公寓、 163178平米的三房以及 200平米的四房216。客戶： 城鐵高鐵軌道交通導(dǎo)致昆山與上海的同城效應(yīng)愈明顯，目前市場(chǎng)上客戶以 本地客戶、上?？蛻?、長(zhǎng)三角投資客戶 為主。周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶 主要分布在 市區(qū)版塊 ，對(duì)細(xì)分版塊沒(méi)有較明顯的傾向；216。昆山市場(chǎng)別墅客戶首要關(guān)注項(xiàng)目的景觀資源和環(huán)境216。在臺(tái)灣看過(guò)或居住過(guò)高品質(zhì)的樓盤，能夠認(rèn)同項(xiàng)目的品質(zhì)216。關(guān)注房屋的總價(jià)、交通便利性、周邊配套216。以在上海工作的普通白領(lǐng)為主216。購(gòu)房看中建筑的品質(zhì)、小區(qū)環(huán)境和居住的舒適性，對(duì)社區(qū)形象檔次、社區(qū)景觀、物業(yè)管理等有較高的要求216。216。 287840板塊內(nèi)住宅項(xiàng)目 產(chǎn)品類型較為豐富 ，幾乎涵蓋了各種類型物業(yè)。長(zhǎng)發(fā)、綠地、東方海外、鑫苑集團(tuán)等。 1748 55一房， 94二房， 147四房 在售 10700—13000 高層 9900 69112板塊均價(jià)集中在 70007500左右，相較于中心城綜合區(qū)的其他片區(qū)，價(jià)格偏低，且近年來(lái)漲幅不大。城北曾是政府重點(diǎn)打造的城市副中心， 目前居住概念已經(jīng)形成， 居住氛圍濃厚。 218825城北地區(qū)：昆山發(fā)展起源地 216。 249000 42% 5000 88131 在售 7300吉田國(guó)際廣場(chǎng) 高層、小高層 155947眾多上海，外地客戶都紛紛看好城南的發(fā)展。板塊規(guī)劃成生態(tài)居住片區(qū)，以森林公園為主打，從目前所推樓盤來(lái)看， 高檔住宅板塊已初具模樣。城西項(xiàng)目 類型 占地面積（m2）建筑面積（m2）容積率 綠化率 戶數(shù) 面積段（m2）狀態(tài) 均價(jià) 板塊內(nèi)以大盤開發(fā)為主，樓盤的產(chǎn)品類型較為豐富， 高層、小高層、多層、花園洋房，到聯(lián)排雙拼別墅 都有一定占比。 293680 42% 2600高層 143㎡ —176㎡ ，花園洋房 215㎡ —230㎡ 城東區(qū)板塊：大盤云集 216。 8000 55991 % 465 45201一房到四房 高層在售 高層 10500弘輝首璽 高層住宅 92103 330000 35% 657 主力面積段 125200　 高層在售 15000（含1000裝修）翡翠名都 高層 ,住宅市場(chǎng) —— 中心城區(qū)板塊御城人口密集，并承擔(dān)綜合行政、居住、文化、教育、主要產(chǎn)業(yè)發(fā)展等功能。巴城依托陽(yáng)澄湖資源，主要為別墅產(chǎn)品；216。216。一方面受著調(diào)控影響，另一方面新盤持續(xù)入市，使得昆山商品房市場(chǎng)供大于求的局面短期內(nèi)難以被打破。最近三年 07年到 09年的漲幅最為明顯， 09年的價(jià)格水平相較于 07年上漲了大約 50%。所選數(shù)據(jù)為 0 09年全年成交數(shù)據(jù)以及 2023上半年成交數(shù)據(jù)。216。 萬(wàn)平方米商品房市場(chǎng) —— 供應(yīng)分析（累計(jì)庫(kù)存供應(yīng)）216。216。216。 2 快速增長(zhǎng)階段（ 1993）1993年，建立社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)成為共識(shí)，昆山國(guó)民經(jīng)濟(jì)呈現(xiàn)了高速增長(zhǎng)的勢(shì)頭。純住宅用地相對(duì)較少。216。 5 公共優(yōu)先引導(dǎo)城市布局調(diào)整以陽(yáng)澄湖為核心，以休閑、旅游、度以軌道交通為核心，構(gòu)建舒適、高效的公共交通系統(tǒng)，發(fā)揮其大容量、低能耗、快速、準(zhǔn)點(diǎn)、安全的綜合優(yōu)勢(shì)，引導(dǎo)城市建設(shè)空間合理集聚，優(yōu)化城市功能結(jié)構(gòu)，構(gòu)建完善的城市中心體系。 1 結(jié)構(gòu)調(diào)整促進(jìn)用地效率提升以提高土地集約利用為核心，以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為導(dǎo)向，以新型制造業(yè)為基礎(chǔ)，以現(xiàn)代服務(wù)業(yè)為圖片，以高效都市農(nóng)業(yè)為特色，加快發(fā)展方式轉(zhuǎn)變和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，增強(qiáng)科技進(jìn)步、自主創(chuàng)新對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率。由上海青浦區(qū)經(jīng)淀山湖、錦溪以西、至蘇州吳江。五 橫216。216。216。城市規(guī)模216。2023增速有所回落，但仍然接近 30%。經(jīng)濟(jì)環(huán)境 —— 產(chǎn)業(yè)結(jié)