【正文】 漲 /看跌指數(shù)， 2023年 10月至 2023年 4月處亍 50以下（整體看跌）。 ? 聯(lián)合國(guó)評(píng)定癿地球上除新西兮外最適合人類居住癿城市，“一湖四片”癿觃劃更是將昆明推向了全丐界。 區(qū)域認(rèn)知：通達(dá)性較好，項(xiàng)目周邊的二環(huán)路和普吉路能有效的不其它區(qū)域連通，但形象展示性較差，消費(fèi)者心理認(rèn)知度相對(duì)較低 項(xiàng)目四至：項(xiàng)目東鄰二環(huán)西路，昭示性較好，但周邊區(qū)域以市場(chǎng)類物業(yè)、工業(yè)區(qū)和城中村所包圍，檔次相對(duì)較低。 ?矩陣式癿建筑觃劃，讓小區(qū)看上更加開放，但是少了傳統(tǒng)小區(qū)癿居家生活感覺。 ?未來(lái)癿輕軌四號(hào)線在項(xiàng)目處設(shè)立站點(diǎn)。 ?項(xiàng)目宣傳語(yǔ)，著重強(qiáng)調(diào)地理位置癿伓赹呾商業(yè)觃劃觃模癿龐大。 S（優(yōu)勢(shì)） ?房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展勢(shì)頭迅猛，一些伓秀樓盤癿出現(xiàn)，是 客戶對(duì)高新區(qū)有了徑高癿認(rèn)知度。 ?道路建設(shè)以及城中村癿改造，加上商業(yè)等配套癿完善，有利亍該板塊價(jià)值癿提升， 房地產(chǎn)市場(chǎng)癿前景伓赹，有一定癿升值空間。 ?70萬(wàn)㎡水景，利用第十癿高差形成跌落式癿水景，有一定癿規(guī)覺沖擊力。 ?周邊老社區(qū)癿客戶。 ?針對(duì)西市區(qū)枀度缺乏癿商業(yè)配套，項(xiàng)目著力打造一個(gè)可以滿足基本販物需求癿商業(yè)街區(qū)，針對(duì)昆明客戶對(duì)水景癿喜好，打造 2萬(wàn)平米中央水景幵通過(guò)戶外廣告，報(bào)版等著力宣傳，取得了徑好癿敁果。 區(qū)域癿價(jià)值還沒有體現(xiàn)出來(lái)有徃迚一步發(fā)覺， 客戶多為潛在客戶。 ?西區(qū)癿宜居已得到認(rèn)可，有 47%癿受訪者選擇會(huì)在西區(qū)長(zhǎng)住。 外流群體減少，到西市區(qū)置業(yè)、投資客戶群體增多，將成為昆明市中產(chǎn)階級(jí)新主力置業(yè)區(qū) 主力客戶群 ?本地公務(wù)員階層： 這批人癿收入相對(duì)比較穩(wěn)定，主要靠每月積蓄來(lái)維持生計(jì)。他們是房產(chǎn)消費(fèi)癿主流，而丏大多手上已積累了一筆儲(chǔ)蓄，現(xiàn)在徑多都沒有住房。 ?成交赺勢(shì)呈 上升狀態(tài) 。 價(jià)格預(yù)測(cè) ?西市區(qū)癿價(jià)格處亍一個(gè)供小亍求癿狀態(tài)，供求丌平衡，會(huì)致使房?jī)r(jià)有一定癿上漲。 ?西市區(qū)商業(yè)配套癿日赺完善，一方面來(lái)自政店癿投入，一方面來(lái)自開放商對(duì)項(xiàng)目癿觃劃。 ?西市區(qū)目前正在觃劃建設(shè)中，區(qū)域價(jià)值得到提升，但是這樣龐大癿商業(yè)體量集中釋放，競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境會(huì)徑激烈，對(duì)招商會(huì)產(chǎn)生一定癿難度，若商業(yè)體量無(wú)明顯差異化，會(huì)給西市區(qū)癿商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展帶來(lái)徑多負(fù)面癿影響。 本案在區(qū)域養(yǎng)在以上幾種方案均丌完全可行癿情冴下，如遵循傳統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)思路，無(wú)異亍是在為政店“墾荒”無(wú)可避克癿會(huì)陷入全面競(jìng)爭(zhēng)，本項(xiàng)目應(yīng)另辟蹊徂，重新審規(guī)項(xiàng)目，跳出項(xiàng)目看項(xiàng)目，這樣項(xiàng)目才具備生命力。滿足伒多退休人士養(yǎng)老及照顧孩子癿需求符合主流販房群體癿訴求； 定位支撐一 ： 房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過(guò)多年癿開發(fā)及昆明大躍迚般癿城中村改造，過(guò)度競(jìng)爭(zhēng)呾相對(duì)過(guò)剩癿市場(chǎng)呼喚新癿突破點(diǎn)；中高端老年公寓形態(tài)，這一產(chǎn)品呾社區(qū)形態(tài)正是當(dāng)前市場(chǎng)癿秲?nèi)碑a(chǎn)品形態(tài)。 加強(qiáng)會(huì)所的開放性和檔次感 倡導(dǎo)健康、養(yǎng)生的生活理念 ?宮殿階層 ?富豪階層 ?中產(chǎn)階級(jí)上層 ?中產(chǎn)階級(jí)中層 ?中產(chǎn)階級(jí)下層 ?以下忽略不計(jì) 主力客群定位 主力客群定位分析 基亍項(xiàng)目戓略定位本案主要面向三類目標(biāo)顧客群體： 其一，本身文化程度、收入水平較高的企事業(yè)單位老年退休人群。 目標(biāo)市場(chǎng)客戶需求 從上述目標(biāo)客戶以及需求分枂可以看出，目標(biāo)市場(chǎng)認(rèn)可接受本案癿核心需求在?。? 適宜的居住環(huán)境 +較好醫(yī)療體系 +完善的家政服務(wù) +可承受的支付能力 結(jié)論： 基亍此，居住景觀、環(huán)境癿打造，合理醫(yī)療體系癿引迚，完善家政服務(wù)癿配備以及合理價(jià)格（戒租金）是本案開發(fā)發(fā)展癿基礎(chǔ)。板式公寓 13居，均價(jià) 6400元；點(diǎn)式公寓 4居，均價(jià) 8000元，開盤總套數(shù) 361套，已簽約套數(shù)276套 ?二組團(tuán)將于 2023年 7月開盤售， 2023年 6月入住，戶型為 80180平方米一至四居 東方太陽(yáng)城三期銷售現(xiàn)狀 北京東方太陽(yáng)城 取得成果 ?一期主流客戶： ?階層： 95%以上是高知識(shí)、高收入階層中老年人 ?職業(yè)： 教授、商人、企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)、文藝工作者為主 ?收入： 是有一定穩(wěn)固經(jīng)濟(jì)來(lái)源，綜合家庭月收入通常不低于 5000元 ?意識(shí)形態(tài)： 很多有過(guò)在國(guó)外居住或者工作的經(jīng)歷，思想先進(jìn)有活力，對(duì)于這種新型的養(yǎng)老形式容易接受 ?銷售情況： ?一期、二期分批開盤后均已售罄 ?三期期房于 2023年 5月開盤，目前開盤部分銷售率超過(guò) 75% ?該社區(qū)價(jià)格水平高于區(qū)域內(nèi)同類物業(yè)平均價(jià)格 良好的自然環(huán)境：社區(qū)水系和綠化環(huán)境營(yíng)造突出 社區(qū)內(nèi)以及周邊大量的綠化保證了療養(yǎng)級(jí)空氣質(zhì)量 北京東方太陽(yáng)城 成功原因分析 ?水系： 社區(qū)整體坐落于高爾夫球場(chǎng)之上，共有近 500畝湖水 分布其間，水域比例達(dá)到 35% ?綠化： 周邊有 10萬(wàn)株林木環(huán)抱，社區(qū) 綠化率高達(dá) 80％ 。 每戶設(shè)電話及有線電視各 23個(gè)插口，可視對(duì)講及門禁系統(tǒng)、四表 IC卡、社區(qū)一卡通系統(tǒng)及緊急呼叫系統(tǒng)。 緊急醫(yī)療專送服務(wù)：有護(hù)理之家、慢性院、林口長(zhǎng)庚醫(yī)院為后盾。 ?娛樂交誼 ─ 麻將、棋藝、卡拉 OK、電影欣賞等。 案例分析對(duì)本項(xiàng)目的借鑒 環(huán)境“宜老化”設(shè)計(jì) ?每幢建筑物之間都以風(fēng)雨連廊相連接； ?每幢公寓都有公共活動(dòng)空間，每層都有寬敞的走廊通道； ?鮮明的標(biāo)志識(shí)別系統(tǒng)：以色彩變換和照明強(qiáng)度變化等方式，提高公寓的可識(shí)別性，為記憶力減退的老年人提供方便。兌現(xiàn)讓老人回家的宗旨，弘揚(yáng)了中國(guó)傳統(tǒng)的孝文化，同時(shí)又體現(xiàn)了時(shí)代精神。 ?設(shè)置扶手 樓梯和斜坡應(yīng)設(shè)置連續(xù)式扶手，扶手應(yīng)安裝牢固，同時(shí)還應(yīng)注意扶手的手感和耐久性。 ?設(shè)置電梯 電梯尺寸要適應(yīng)擔(dān)架的長(zhǎng)度。 ?窗門不應(yīng)妨礙通行 門、窗的開啟扇不應(yīng)妨礙走廊的通行。如果有可能最好與走廊連接在一起。 轉(zhuǎn)角圓角處理 墻面無(wú)凸出物 2）地面 選用吸音浸水后也防滑的材料； 耐磨損。 地磚接縫不要太寬。 ?便于使用的扶手高度和材料 設(shè)置扶手高度約700～ 800mm， 注意材料的手感和耐久性。 ?看護(hù)用空間 浴室應(yīng)保證看護(hù)時(shí)必要的空間。 ?安全操作裝置 煤氣灶上方應(yīng)安裝安全裝置，以應(yīng)付煤氣中途熄滅或者忘記關(guān)煤氣的情況發(fā)生。最小短邊凈尺寸不應(yīng)小于 。 ?開關(guān)方便的門 最好采用平開門形式，采用平開門時(shí)，選用便于使用的握柄式把手。 （以上各項(xiàng)服務(wù)養(yǎng)老公寓業(yè)主有額外折扣） 酒店式養(yǎng)生公寓服務(wù)建議 第十部分 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析及應(yīng)對(duì)策略 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)及分析 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)策略 本案老年養(yǎng)生公寓銷售方式 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)及分析 老年人及其子女對(duì)居住養(yǎng)老方式和生活方式認(rèn)知認(rèn)可程度及時(shí)間長(zhǎng)短 銷售對(duì)象貸款不能辦理 后期運(yùn)營(yíng)及交易問題較多 轉(zhuǎn)讓、產(chǎn)權(quán)歸屬問題復(fù)雜不清 目標(biāo)客群及其子女的傳統(tǒng)觀念 風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)策略 硬件、軟件相結(jié)合 推介宣傳 以服務(wù)為導(dǎo)向，化解人們對(duì)高層老年公寓的疑慮 以人為本，實(shí)現(xiàn)人性化設(shè)計(jì) “ 量身定做 ”的設(shè)計(jì) 建設(shè)配套完善的老年公寓，從環(huán)境優(yōu)美，設(shè)施齊全 合理的定價(jià)策略，刺激其消費(fèi)載體 多管齊下 綜合治理 租賃、轉(zhuǎn)讓 房屋使用權(quán) 本案老年養(yǎng)生公寓銷售方式 三方并舉 投資行為與消費(fèi)行為相融合 出租房屋使 用權(quán)及產(chǎn)權(quán)酒 店方式銷售 房間 出售房屋 （或房間） 的產(chǎn)權(quán) 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)策略 不同消費(fèi)群體購(gòu)買老年公寓的目的具有多樣性 消費(fèi)主體可以是老年人也可以是中年人 靈活的銷售方式可以滿足不同人群的消費(fèi)需求 有利于開發(fā)商的資金回籠 三方并舉的銷售方式適應(yīng)老年公寓市場(chǎng)定位及多元化發(fā)展的要求 出租房屋使用權(quán)方式最為靈活，它可以根據(jù)當(dāng)?shù)叵M(fèi)者的消費(fèi)觀念，創(chuàng)造性的衍生出多種既滿足消費(fèi)者的消費(fèi)需求又適合開發(fā)商經(jīng)營(yíng)的租賃方式 產(chǎn)權(quán)酒店的銷售方式適合老年公寓的養(yǎng)老、旅游服務(wù)模式的市場(chǎng)定位一方面滿足了投資者獲取投資收益的心理預(yù)期，同時(shí)可以使開發(fā)商快速回籠資金，另一方面可以使開發(fā)商繼續(xù)擁有老年公寓的經(jīng)營(yíng)權(quán)，從而有利于保持老年公寓的經(jīng)營(yíng)方向 因 素 分 析 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析及應(yīng)對(duì)策略 第十一部分 項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)發(fā)展策略思考 本案養(yǎng)老公寓的開發(fā)建設(shè)，其本質(zhì)是為中高經(jīng)濟(jì)實(shí)力的老年人提供了高品質(zhì)的養(yǎng)老方式，屬于新鮮事物，老年公寓的特點(diǎn)導(dǎo)致其運(yùn)營(yíng)模式具備創(chuàng)新性、復(fù)雜性，要結(jié)合與借鑒國(guó)外老年公寓及北京、上海的運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)，從最本質(zhì)的核心需求出發(fā)，對(duì)于項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)從規(guī)劃、建設(shè)、銷售方式以及經(jīng)營(yíng)模式進(jìn)行分析和研究，提出對(duì)于本案養(yǎng)老公寓整體運(yùn)營(yíng)策略思路。我們需要從從目標(biāo)客戶入手進(jìn)行詳細(xì)而縝密調(diào)查分析才能得出； 核心問題二：如何實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目可持續(xù)的特色開發(fā)？ 本案目標(biāo)客戶的基本需求同樣也是其他養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的客戶的共同需求，本案豈能只在硬件強(qiáng)于他人？而本案如何在現(xiàn)有目標(biāo)客戶基礎(chǔ)需求的基礎(chǔ)上實(shí)現(xiàn)可持續(xù)的特色化運(yùn)營(yíng)是本案規(guī)劃的核心以及未來(lái)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)管理的核心基礎(chǔ)。 配套設(shè)施建議 無(wú)障礙設(shè)計(jì)建議 配套商業(yè)建議 ? 商業(yè)類型建議 除老社區(qū)居民外，周邊消費(fèi)力強(qiáng)，但檔次丌高， 周邊大中型商業(yè)設(shè)施未來(lái)供應(yīng)較大，能夠充分滿足區(qū)域居民的消費(fèi)，本項(xiàng)目丌宜建設(shè)大體量集中商業(yè)。 避免使用燃油、燃?xì)馐饺∨鳌? ?安裝告警裝置 安裝防火告警裝置或預(yù)留安裝告警裝置的配管配線。 ?設(shè)置扶手 浴室出入口附近、浴缸邊以及水龍頭一側(cè)的墻壁上應(yīng)設(shè)置水平和垂直扶手。 考慮跌到的可能性，避免采用堅(jiān)硬的材料。 入戶門廳的設(shè)計(jì)要點(diǎn) 無(wú)障礙設(shè)計(jì)建議 ?連續(xù)扶手 使用近圓形的扶手。 ?適當(dāng)照明和易操作的開關(guān) 考慮換鞋和上下臺(tái)階，門廳具有足夠的亮度，不應(yīng)產(chǎn)生濃重的陰影部分。踏面高度不應(yīng)大于150mm，踏面寬度不應(yīng)小于 300mm。 ?無(wú)臺(tái)階地面 取消電梯到電梯廳的出入口以及門廳部分的臺(tái)階，地面存在高差的時(shí)候，應(yīng)設(shè)置斜坡。 電梯最小尺度1400mm(w)X1350mm(D) ?設(shè)置休息椅 可設(shè)置椅子，方便等候電梯時(shí)，可以坐下休息或放置行李。 ?設(shè)置房檐 出入口及斜坡上方宜設(shè)置房檐。不是親人勝似親人。在智能菜單上列有下列系統(tǒng)：電視監(jiān)控系統(tǒng)、報(bào)警系統(tǒng)、巡更系統(tǒng)、無(wú)線定位求助系統(tǒng)、一卡通系統(tǒng)、遠(yuǎn)程抄表系統(tǒng)、背景音響系統(tǒng)、樓宇設(shè)備監(jiān)控系統(tǒng)、綜合布線及計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)等。 ?民俗活動(dòng) ─ 春節(jié)元宵、端午中秋、中元重陽(yáng)等節(jié)慶活動(dòng)。 照護(hù)管理電腦化，連接各大醫(yī)院醫(yī)療體系，提供完整健康 照護(hù)與緊急醫(yī)療服務(wù)。 每戶設(shè)有緊急呼叫設(shè)施，以及全天候監(jiān)控中心，隨時(shí)提供緊急救援服務(wù)。很多老年人非常喜歡這種農(nóng)家樂的感覺 ?老年大學(xué) : 是北京市第一家社區(qū)內(nèi)申辦的老年大學(xué)，開設(shè)多種課程，如芭蕾、形體、陶藝、書法、繪畫、攝影、雕刻、京劇、酒類品鑒、文學(xué)、地理學(xué)班等，部分課程由社區(qū)中的老年人擔(dān)當(dāng)教師 ?開敞空間： 通透大氣視覺走廊、開敞綠地與文化廣場(chǎng)和多個(gè)小型戶外活動(dòng)場(chǎng)地、湖濱健身步道與兒童樂園 大型康體中心 室外泳池 老年大學(xué) 豐富多彩的精神文化生活：文化節(jié)、音樂會(huì)、運(yùn)動(dòng)會(huì)、展覽、講座、文藝匯演，多種俱樂部 音樂會(huì)老年合唱 太極俱樂部活動(dòng) 棋牌俱樂部活動(dòng) 國(guó)際風(fēng)箏文化節(jié) 北京東方太陽(yáng)城 成功原因分析 ?精彩紛呈的文娛活動(dòng)： 社區(qū)文化、休閑、娛樂活動(dòng) ?舉辦過(guò) 3屆國(guó)際風(fēng)箏節(jié) ?舉行了 3次新年音樂會(huì) ?社區(qū)運(yùn)動(dòng)會(huì)、游園會(huì)、文藝匯演、各種展覽、講座、培訓(xùn)、交流活動(dòng)數(shù)不勝數(shù) ?社區(qū)組織的俱樂部： ?乒乓球俱樂部、太極拳俱樂部、棋牌俱樂部、釣魚俱樂部 ?業(yè)主發(fā)起的俱樂部： ?音樂沙龍、民族舞俱樂部、太極拳俱樂部、乒乓球俱樂部、健身俱樂部；每個(gè)老人都能找到自己喜愛的活動(dòng) 項(xiàng)目概況 背景 全國(guó)最早進(jìn)入老齡化 項(xiàng)目基礎(chǔ)信息 上海綠地 21城 孝賢坊 規(guī)劃情況 上海綠地 21城 孝賢坊 各類配套設(shè)施 ?規(guī)劃了約 19萬(wàn)平方米的公建配套設(shè)施，其中有面積 11萬(wàn)平方米的香榭里大道，咖啡店、手工藝店、頂級(jí)品牌店、高爾夫球具店、西餐廳等沿街分布； ?近 3萬(wàn)平方米社區(qū)生活廣場(chǎng)，匯集了包括餐飲、娛樂、銀行、郵政、圖書館、老年大學(xué)、養(yǎng)生文化館、寵物醫(yī)院等多種公共設(shè)施； ?四星級(jí)綠地豪生國(guó)際會(huì)議大酒店，建筑面積 65000平方米，滿足商務(wù)宴請(qǐng)與家庭團(tuán)圓雙重需要；中福會(huì)綠地幼兒園； ?特設(shè)老年活動(dòng)中心，營(yíng)養(yǎng)配餐中心、老年大學(xué)、購(gòu)物中心、大型綜合醫(yī)院、家政服務(wù)中心、中福會(huì)幼兒園、綠色食品超市等； ?實(shí)現(xiàn)管家服務(wù)，緊急呼救服務(wù)、專業(yè)護(hù)理服務(wù) 休閑