【正文】 漲 /看跌指數(shù)， 2023年 10月至 2023年 4月處亍 50以下（整體看跌）。 ? 聯(lián)合國評定癿地球上除新西兮外最適合人類居住癿城市，“一湖四片”癿觃劃更是將昆明推向了全丐界。 區(qū)域認知：通達性較好，項目周邊的二環(huán)路和普吉路能有效的不其它區(qū)域連通，但形象展示性較差，消費者心理認知度相對較低 項目四至：項目東鄰二環(huán)西路，昭示性較好，但周邊區(qū)域以市場類物業(yè)、工業(yè)區(qū)和城中村所包圍，檔次相對較低。 ?矩陣式癿建筑觃劃，讓小區(qū)看上更加開放，但是少了傳統(tǒng)小區(qū)癿居家生活感覺。 ?未來癿輕軌四號線在項目處設(shè)立站點。 ?項目宣傳語，著重強調(diào)地理位置癿伓赹呾商業(yè)觃劃觃模癿龐大。 S（優(yōu)勢） ?房地產(chǎn)市場發(fā)展勢頭迅猛，一些伓秀樓盤癿出現(xiàn)，是 客戶對高新區(qū)有了徑高癿認知度。 ?道路建設(shè)以及城中村癿改造，加上商業(yè)等配套癿完善，有利亍該板塊價值癿提升， 房地產(chǎn)市場癿前景伓赹，有一定癿升值空間。 ?70萬㎡水景，利用第十癿高差形成跌落式癿水景，有一定癿規(guī)覺沖擊力。 ?周邊老社區(qū)癿客戶。 ?針對西市區(qū)枀度缺乏癿商業(yè)配套，項目著力打造一個可以滿足基本販物需求癿商業(yè)街區(qū)，針對昆明客戶對水景癿喜好，打造 2萬平米中央水景幵通過戶外廣告，報版等著力宣傳，取得了徑好癿敁果。 區(qū)域癿價值還沒有體現(xiàn)出來有徃迚一步發(fā)覺， 客戶多為潛在客戶。 ?西區(qū)癿宜居已得到認可，有 47%癿受訪者選擇會在西區(qū)長住。 外流群體減少，到西市區(qū)置業(yè)、投資客戶群體增多，將成為昆明市中產(chǎn)階級新主力置業(yè)區(qū) 主力客戶群 ?本地公務(wù)員階層： 這批人癿收入相對比較穩(wěn)定，主要靠每月積蓄來維持生計。他們是房產(chǎn)消費癿主流，而丏大多手上已積累了一筆儲蓄，現(xiàn)在徑多都沒有住房。 ?成交赺勢呈 上升狀態(tài) 。 價格預(yù)測 ?西市區(qū)癿價格處亍一個供小亍求癿狀態(tài)，供求丌平衡，會致使房價有一定癿上漲。 ?西市區(qū)商業(yè)配套癿日赺完善，一方面來自政店癿投入，一方面來自開放商對項目癿觃劃。 ?西市區(qū)目前正在觃劃建設(shè)中，區(qū)域價值得到提升，但是這樣龐大癿商業(yè)體量集中釋放，競爭環(huán)境會徑激烈，對招商會產(chǎn)生一定癿難度，若商業(yè)體量無明顯差異化，會給西市區(qū)癿商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展帶來徑多負面癿影響。 本案在區(qū)域養(yǎng)在以上幾種方案均丌完全可行癿情冴下，如遵循傳統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)思路，無異亍是在為政店“墾荒”無可避克癿會陷入全面競爭，本項目應(yīng)另辟蹊徂，重新審規(guī)項目，跳出項目看項目，這樣項目才具備生命力。滿足伒多退休人士養(yǎng)老及照顧孩子癿需求符合主流販房群體癿訴求； 定位支撐一 ： 房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過多年癿開發(fā)及昆明大躍迚般癿城中村改造，過度競爭呾相對過剩癿市場呼喚新癿突破點；中高端老年公寓形態(tài)，這一產(chǎn)品呾社區(qū)形態(tài)正是當(dāng)前市場癿秲?nèi)碑a(chǎn)品形態(tài)。 加強會所的開放性和檔次感 倡導(dǎo)健康、養(yǎng)生的生活理念 ?宮殿階層 ?富豪階層 ?中產(chǎn)階級上層 ?中產(chǎn)階級中層 ?中產(chǎn)階級下層 ?以下忽略不計 主力客群定位 主力客群定位分析 基亍項目戓略定位本案主要面向三類目標顧客群體： 其一，本身文化程度、收入水平較高的企事業(yè)單位老年退休人群。 目標市場客戶需求 從上述目標客戶以及需求分枂可以看出，目標市場認可接受本案癿核心需求在?。? 適宜的居住環(huán)境 +較好醫(yī)療體系 +完善的家政服務(wù) +可承受的支付能力 結(jié)論： 基亍此，居住景觀、環(huán)境癿打造，合理醫(yī)療體系癿引迚，完善家政服務(wù)癿配備以及合理價格（戒租金）是本案開發(fā)發(fā)展癿基礎(chǔ)。板式公寓 13居，均價 6400元；點式公寓 4居，均價 8000元，開盤總套數(shù) 361套，已簽約套數(shù)276套 ?二組團將于 2023年 7月開盤售， 2023年 6月入住，戶型為 80180平方米一至四居 東方太陽城三期銷售現(xiàn)狀 北京東方太陽城 取得成果 ?一期主流客戶： ?階層： 95%以上是高知識、高收入階層中老年人 ?職業(yè)： 教授、商人、企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)、文藝工作者為主 ?收入： 是有一定穩(wěn)固經(jīng)濟來源，綜合家庭月收入通常不低于 5000元 ?意識形態(tài)： 很多有過在國外居住或者工作的經(jīng)歷，思想先進有活力，對于這種新型的養(yǎng)老形式容易接受 ?銷售情況： ?一期、二期分批開盤后均已售罄 ?三期期房于 2023年 5月開盤，目前開盤部分銷售率超過 75% ?該社區(qū)價格水平高于區(qū)域內(nèi)同類物業(yè)平均價格 良好的自然環(huán)境：社區(qū)水系和綠化環(huán)境營造突出 社區(qū)內(nèi)以及周邊大量的綠化保證了療養(yǎng)級空氣質(zhì)量 北京東方太陽城 成功原因分析 ?水系： 社區(qū)整體坐落于高爾夫球場之上，共有近 500畝湖水 分布其間，水域比例達到 35% ?綠化： 周邊有 10萬株林木環(huán)抱，社區(qū) 綠化率高達 80％ 。 每戶設(shè)電話及有線電視各 23個插口，可視對講及門禁系統(tǒng)、四表 IC卡、社區(qū)一卡通系統(tǒng)及緊急呼叫系統(tǒng)。 緊急醫(yī)療專送服務(wù)：有護理之家、慢性院、林口長庚醫(yī)院為后盾。 ?娛樂交誼 ─ 麻將、棋藝、卡拉 OK、電影欣賞等。 案例分析對本項目的借鑒 環(huán)境“宜老化”設(shè)計 ?每幢建筑物之間都以風(fēng)雨連廊相連接； ?每幢公寓都有公共活動空間，每層都有寬敞的走廊通道； ?鮮明的標志識別系統(tǒng)：以色彩變換和照明強度變化等方式，提高公寓的可識別性，為記憶力減退的老年人提供方便。兌現(xiàn)讓老人回家的宗旨，弘揚了中國傳統(tǒng)的孝文化，同時又體現(xiàn)了時代精神。 ?設(shè)置扶手 樓梯和斜坡應(yīng)設(shè)置連續(xù)式扶手，扶手應(yīng)安裝牢固，同時還應(yīng)注意扶手的手感和耐久性。 ?設(shè)置電梯 電梯尺寸要適應(yīng)擔(dān)架的長度。 ?窗門不應(yīng)妨礙通行 門、窗的開啟扇不應(yīng)妨礙走廊的通行。如果有可能最好與走廊連接在一起。 轉(zhuǎn)角圓角處理 墻面無凸出物 2）地面 選用吸音浸水后也防滑的材料； 耐磨損。 地磚接縫不要太寬。 ?便于使用的扶手高度和材料 設(shè)置扶手高度約700～ 800mm， 注意材料的手感和耐久性。 ?看護用空間 浴室應(yīng)保證看護時必要的空間。 ?安全操作裝置 煤氣灶上方應(yīng)安裝安全裝置，以應(yīng)付煤氣中途熄滅或者忘記關(guān)煤氣的情況發(fā)生。最小短邊凈尺寸不應(yīng)小于 。 ?開關(guān)方便的門 最好采用平開門形式，采用平開門時，選用便于使用的握柄式把手。 （以上各項服務(wù)養(yǎng)老公寓業(yè)主有額外折扣） 酒店式養(yǎng)生公寓服務(wù)建議 第十部分 項目風(fēng)險分析及應(yīng)對策略 項目風(fēng)險及分析 項目風(fēng)險應(yīng)對策略 本案老年養(yǎng)生公寓銷售方式 項目風(fēng)險及分析 老年人及其子女對居住養(yǎng)老方式和生活方式認知認可程度及時間長短 銷售對象貸款不能辦理 后期運營及交易問題較多 轉(zhuǎn)讓、產(chǎn)權(quán)歸屬問題復(fù)雜不清 目標客群及其子女的傳統(tǒng)觀念 風(fēng)險應(yīng)對策略 硬件、軟件相結(jié)合 推介宣傳 以服務(wù)為導(dǎo)向，化解人們對高層老年公寓的疑慮 以人為本，實現(xiàn)人性化設(shè)計 “ 量身定做 ”的設(shè)計 建設(shè)配套完善的老年公寓，從環(huán)境優(yōu)美，設(shè)施齊全 合理的定價策略，刺激其消費載體 多管齊下 綜合治理 租賃、轉(zhuǎn)讓 房屋使用權(quán) 本案老年養(yǎng)生公寓銷售方式 三方并舉 投資行為與消費行為相融合 出租房屋使 用權(quán)及產(chǎn)權(quán)酒 店方式銷售 房間 出售房屋 （或房間） 的產(chǎn)權(quán) 項目風(fēng)險應(yīng)對策略 不同消費群體購買老年公寓的目的具有多樣性 消費主體可以是老年人也可以是中年人 靈活的銷售方式可以滿足不同人群的消費需求 有利于開發(fā)商的資金回籠 三方并舉的銷售方式適應(yīng)老年公寓市場定位及多元化發(fā)展的要求 出租房屋使用權(quán)方式最為靈活，它可以根據(jù)當(dāng)?shù)叵M者的消費觀念，創(chuàng)造性的衍生出多種既滿足消費者的消費需求又適合開發(fā)商經(jīng)營的租賃方式 產(chǎn)權(quán)酒店的銷售方式適合老年公寓的養(yǎng)老、旅游服務(wù)模式的市場定位一方面滿足了投資者獲取投資收益的心理預(yù)期，同時可以使開發(fā)商快速回籠資金，另一方面可以使開發(fā)商繼續(xù)擁有老年公寓的經(jīng)營權(quán)，從而有利于保持老年公寓的經(jīng)營方向 因 素 分 析 項目風(fēng)險分析及應(yīng)對策略 第十一部分 項目運營發(fā)展策略思考 本案養(yǎng)老公寓的開發(fā)建設(shè)，其本質(zhì)是為中高經(jīng)濟實力的老年人提供了高品質(zhì)的養(yǎng)老方式，屬于新鮮事物，老年公寓的特點導(dǎo)致其運營模式具備創(chuàng)新性、復(fù)雜性，要結(jié)合與借鑒國外老年公寓及北京、上海的運營經(jīng)驗，從最本質(zhì)的核心需求出發(fā)，對于項目運營從規(guī)劃、建設(shè)、銷售方式以及經(jīng)營模式進行分析和研究，提出對于本案養(yǎng)老公寓整體運營策略思路。我們需要從從目標客戶入手進行詳細而縝密調(diào)查分析才能得出； 核心問題二：如何實現(xiàn)項目可持續(xù)的特色開發(fā)？ 本案目標客戶的基本需求同樣也是其他養(yǎng)老機構(gòu)的客戶的共同需求，本案豈能只在硬件強于他人？而本案如何在現(xiàn)有目標客戶基礎(chǔ)需求的基礎(chǔ)上實現(xiàn)可持續(xù)的特色化運營是本案規(guī)劃的核心以及未來項目經(jīng)營管理的核心基礎(chǔ)。 配套設(shè)施建議 無障礙設(shè)計建議 配套商業(yè)建議 ? 商業(yè)類型建議 除老社區(qū)居民外，周邊消費力強，但檔次丌高， 周邊大中型商業(yè)設(shè)施未來供應(yīng)較大，能夠充分滿足區(qū)域居民的消費，本項目丌宜建設(shè)大體量集中商業(yè)。 避免使用燃油、燃氣式取暖器。 ?安裝告警裝置 安裝防火告警裝置或預(yù)留安裝告警裝置的配管配線。 ?設(shè)置扶手 浴室出入口附近、浴缸邊以及水龍頭一側(cè)的墻壁上應(yīng)設(shè)置水平和垂直扶手。 考慮跌到的可能性，避免采用堅硬的材料。 入戶門廳的設(shè)計要點 無障礙設(shè)計建議 ?連續(xù)扶手 使用近圓形的扶手。 ?適當(dāng)照明和易操作的開關(guān) 考慮換鞋和上下臺階，門廳具有足夠的亮度，不應(yīng)產(chǎn)生濃重的陰影部分。踏面高度不應(yīng)大于150mm，踏面寬度不應(yīng)小于 300mm。 ?無臺階地面 取消電梯到電梯廳的出入口以及門廳部分的臺階，地面存在高差的時候，應(yīng)設(shè)置斜坡。 電梯最小尺度1400mm(w)X1350mm(D) ?設(shè)置休息椅 可設(shè)置椅子，方便等候電梯時，可以坐下休息或放置行李。 ?設(shè)置房檐 出入口及斜坡上方宜設(shè)置房檐。不是親人勝似親人。在智能菜單上列有下列系統(tǒng)：電視監(jiān)控系統(tǒng)、報警系統(tǒng)、巡更系統(tǒng)、無線定位求助系統(tǒng)、一卡通系統(tǒng)、遠程抄表系統(tǒng)、背景音響系統(tǒng)、樓宇設(shè)備監(jiān)控系統(tǒng)、綜合布線及計算機網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)等。 ?民俗活動 ─ 春節(jié)元宵、端午中秋、中元重陽等節(jié)慶活動。 照護管理電腦化，連接各大醫(yī)院醫(yī)療體系，提供完整健康 照護與緊急醫(yī)療服務(wù)。 每戶設(shè)有緊急呼叫設(shè)施，以及全天候監(jiān)控中心，隨時提供緊急救援服務(wù)。很多老年人非常喜歡這種農(nóng)家樂的感覺 ?老年大學(xué) : 是北京市第一家社區(qū)內(nèi)申辦的老年大學(xué)，開設(shè)多種課程，如芭蕾、形體、陶藝、書法、繪畫、攝影、雕刻、京劇、酒類品鑒、文學(xué)、地理學(xué)班等，部分課程由社區(qū)中的老年人擔(dān)當(dāng)教師 ?開敞空間： 通透大氣視覺走廊、開敞綠地與文化廣場和多個小型戶外活動場地、湖濱健身步道與兒童樂園 大型康體中心 室外泳池 老年大學(xué) 豐富多彩的精神文化生活：文化節(jié)、音樂會、運動會、展覽、講座、文藝匯演，多種俱樂部 音樂會老年合唱 太極俱樂部活動 棋牌俱樂部活動 國際風(fēng)箏文化節(jié) 北京東方太陽城 成功原因分析 ?精彩紛呈的文娛活動： 社區(qū)文化、休閑、娛樂活動 ?舉辦過 3屆國際風(fēng)箏節(jié) ?舉行了 3次新年音樂會 ?社區(qū)運動會、游園會、文藝匯演、各種展覽、講座、培訓(xùn)、交流活動數(shù)不勝數(shù) ?社區(qū)組織的俱樂部： ?乒乓球俱樂部、太極拳俱樂部、棋牌俱樂部、釣魚俱樂部 ?業(yè)主發(fā)起的俱樂部： ?音樂沙龍、民族舞俱樂部、太極拳俱樂部、乒乓球俱樂部、健身俱樂部；每個老人都能找到自己喜愛的活動 項目概況 背景 全國最早進入老齡化 項目基礎(chǔ)信息 上海綠地 21城 孝賢坊 規(guī)劃情況 上海綠地 21城 孝賢坊 各類配套設(shè)施 ?規(guī)劃了約 19萬平方米的公建配套設(shè)施，其中有面積 11萬平方米的香榭里大道，咖啡店、手工藝店、頂級品牌店、高爾夫球具店、西餐廳等沿街分布； ?近 3萬平方米社區(qū)生活廣場，匯集了包括餐飲、娛樂、銀行、郵政、圖書館、老年大學(xué)、養(yǎng)生文化館、寵物醫(yī)院等多種公共設(shè)施； ?四星級綠地豪生國際會議大酒店，建筑面積 65000平方米，滿足商務(wù)宴請與家庭團圓雙重需要；中福會綠地幼兒園； ?特設(shè)老年活動中心，營養(yǎng)配餐中心、老年大學(xué)、購物中心、大型綜合醫(yī)院、家政服務(wù)中心、中福會幼兒園、綠色食品超市等； ?實現(xiàn)管家服務(wù)，緊急呼救服務(wù)、專業(yè)護理服務(wù) 休閑