【正文】 左右，供需比在 ： 1。公寓產(chǎn)品分析公寓產(chǎn)品分析樓盤名稱 所在區(qū)域 主力面積　　 （ M2） 均價　　　　　?。ㄔ?/M2）主力總價（萬元）銷售周期 （備案數(shù)據(jù)）09年上半年銷售套數(shù)銷售率 公寓類型 裝修標準匯豪天下公寓 江北區(qū) 4462 16160 71－ 100 1個月 131 87% 住宅公寓 3000元 /㎡裝修標準商會 地塊方正劣勢 (weakness)? 周邊路網(wǎng)還未通? 項目小環(huán)境不甚理想? 商業(yè)用地性質機會 (opportunity)? 項目南面是城南片區(qū)公建中心帶來利好? 政府大力投入基礎建設，將改善目前路網(wǎng)瓶頸? 軌道交通帶來投資價值威脅 (threat) ? 住宅市場形式遠好于商業(yè)市場? 未來同類產(chǎn)品供應的競爭威脅S WO T項目界定項目界定寧波三江口核心輻射區(qū)適宜打造都市綜合體的優(yōu)質地塊解讀市場解讀市場公寓、寫字樓、商業(yè)是目前商業(yè)用地最為常見的幾類產(chǎn)品形態(tài)。項目區(qū)位概況項目區(qū)位概況麗園北路麗園南路項目恒春路新典路三江口核心區(qū)直線距離約3公里項目位于海曙未來 “ 三心 ” 中的城南核心位置，南面緊鄰海曙城南的區(qū)級公建中心，使得項目具備足夠的價值想象空間。項目現(xiàn)狀分析項目現(xiàn)狀分析本項目南面新典路未修通東面河流水質不理想地塊現(xiàn)狀西面為恒豐商貿(mào)項目北面有榮安中學、技工學校項目總建 55440平方米，限高 80米，地塊方正，規(guī)模適中；土地性質為商業(yè)金融，規(guī)劃方向有商業(yè)、寫字樓、公寓等可能。上半年公寓去化量為 2101套，半年成交套數(shù)為歷年最高。寫字樓供需寫字樓供需2023年 1－ 6月份寧波寫字樓產(chǎn)品的成交量為 。 該《意見》規(guī)定 ——住宅可登記為企業(yè)住所；經(jīng)營擾民將被停業(yè)； “ 集體辦公 ” 獲許可；寧波首次允許住宅商用，該政策出臺將直接打擊寫字樓市場。商業(yè)方向探討商業(yè)方向探討未來商業(yè)供應預計達到 6： 1項目名稱 預推面積（ m2） 銷售模式維多利亞廣場 100781 招租世紀東方商業(yè)廣場 招租中信泰富廣場 79000 待定月湖盛園 48900 招租利時商業(yè)廣場 33429 出售周宿夜江 70000 招租濱江國際商業(yè) 30000 租售并舉嘉悅生活廣場 16000 出售新增供應量大，但是運營方式多為招租，出售壓力相對較小商業(yè)市場小結商業(yè)市場小結□ 商業(yè)市場在 09年年初探底之后，市場走勢平穩(wěn)上揚；□ 09 年后商業(yè)成交價格趨于平穩(wěn)，并沒有出現(xiàn)較大起伏 ；□ 未來供應量較大，但是多數(shù)項目是招租，出售的不多，真正銷售供應量并不大 ?？蛻裟挲g： 30－ 50歲階層占了絕大多數(shù)比例，并且 30－ 40歲比例較大。絕大多數(shù)出于投資，小部分出于自用目的客戶區(qū)域： 主要來自海曙區(qū)，鄞州區(qū)、江東、江北為輔助，也有可能部分來自周邊縣市群體特點： 長期在該區(qū)域生活，對區(qū)域最熟悉，對區(qū)域未來的發(fā)展也最認可；購房多帶有投資性質，這類人手頭寬裕，看好區(qū)域發(fā)展也看好不動產(chǎn)的投資前景。創(chuàng)新六：院落與廣場相結合的空間式商業(yè)趣味創(chuàng)新七：富有特色和強烈沖擊力的藝術小品創(chuàng)新八：五星級酒店式入戶大堂，享受尊貴禮遇。 區(qū)域內(nèi)寫字樓租金倒推售價 樓盤名 樓層 面積 月租金 每平方日租金麗園尚都 10 203㎡ 8500元 /㎡ 項目價格建議項目價格建議我們認為平層公寓均價在 12023元 /㎡ （ 帶 2023元 /㎡精裝修 ）；挑高公寓價格 13000元 /㎡ （ 帶 2023元 /㎡精裝修 ）SOHO均價在 9000元 /㎡；LOFT寫字樓建議在 9000元 /㎡；商鋪均價在 15000元 /㎡ 左右。 05 四月 20231:22:32 上午 01:22:32四月 21? 1比不了得就不比，得不到的就不要。 01:22:3201:22:3201:22Monday, April 05, 2023? 1不知香積寺，數(shù)里入云峰。 01:22:3201:22:3201:224/5/2023 1:22:32 AM? 1越是沒有本領的就越加自命不凡。 1:22:32 上午 1:22 上午 01:22:32四月 21MOMODA POWERPOINTLorem ipsum dolor sit amet, consectetur adipiscing elit. Fusce id urna blandit, eleifend nulla ac, fringilla purus. Nulla iaculis tempor felis ut cursus. 感謝您的下載觀看專 家告 訴。 01:22:3201:22:3201:22Monday, April 05, 2023? 1知人者智，自知者明。 05 四月 20231:22:32 上午 01:22:32四月 21? 1楚塞三湘接，荊門九派通。 四月 211:22 上午 四月 2101:22April 05, 2023? 1行動出成果，工作出財富。項目經(jīng)濟測算項目經(jīng)濟測算按照市場價格，對項目各類產(chǎn)品做以下建議 : 公寓： 10000元 /㎡（白坯價格） 挑高公寓： 11000元 /㎡ （白坯價格） SOHO： 9000元 /㎡ LOFT寫字樓： 9000元 /㎡ 商業(yè)： 15000元 /㎡ 地下車位： 80000元 /個 項目經(jīng)濟測算項目經(jīng)濟測算產(chǎn)品種類 可售面積（平米） 可售均價（元 /平米） 銷售收入（萬元）平層、酒店式公寓 20760 10000 20760挑高公寓 10200 11000 11220SOHO 11660 9000 10494Loft寫字樓 3100 9000 2790街區(qū)商業(yè) 9000 15000 13500產(chǎn)權車位（個） 383 80000 3760總銷售收入 62524項目經(jīng)濟測算項目經(jīng)濟測算項目 金額（萬元）總收入 62524總成本費用 45283稅后凈利潤 17240投資回報率 %華星始終相信，過程完美，結果自然圓滿．希望用我們的共同努力為項目取得圓滿成功！Thanks！? 靜夜四無鄰，荒居舊業(yè)貧。天聯(lián)豐紅樓 11 110㎡ 2100元 /㎡ 參考個案選擇原則為：參考與項目在地段、區(qū)位、樓盤規(guī)模、項目定位、產(chǎn)品類型等方面相似性明顯，可比性較強的的物業(yè)； 到目前為止銷售形勢尚可，其價格已被購房者認可的物業(yè)；