【正文】 夏天綠樹濃蔭 、 冬天白雪披枝的宜人景 象 ， 并與街頭小品共同構(gòu)建層次分明且錯(cuò) 落有序的商業(yè)街區(qū)景致 。 95 ? 第二立面： 為了進(jìn)一步營(yíng)造商業(yè)街區(qū)的商業(yè)氛圍，我司建議在外墻設(shè)置固定的位置安裝的廣告牌、燈飾等，增加商鋪的附加值。 （ 5） 垂直人流的拉動(dòng)性 。 ?強(qiáng)調(diào)具有張力的符號(hào) ， 使建筑物的外立面變幻 、清新 、 具有強(qiáng)烈的視覺沖擊力 ?局部空間的不同變化呈現(xiàn)多元統(tǒng)一 ， 與商業(yè)街區(qū)的整體風(fēng)格相協(xié)調(diào) 。 77 ? 四、產(chǎn)品開發(fā)總體構(gòu)想： 1） 重塑城市形象 ， 打造城市新景觀 2） 打造首個(gè)娛樂 +體驗(yàn)式購物形態(tài) ， 以全天候的經(jīng)營(yíng) 模式 ， 填補(bǔ)夜間經(jīng)濟(jì)的空白 ， 引領(lǐng)洛陽商業(yè)飛越 發(fā)展 3） 成為市民和游客娛樂 、 休閑 、 購物的首選 ， 引發(fā) 生活 、 消費(fèi)革命 4）重新規(guī)劃洛陽商業(yè)格局 78 ? 重點(diǎn)： 以國(guó)際風(fēng)情步行街為載體，強(qiáng)調(diào)娛樂與互動(dòng)，以洛陽前所未有的游樂設(shè)施吸引消費(fèi)者；以游樂設(shè)施的吸引而聚集的人氣，促進(jìn)商家的入駐；以招商刺激、促進(jìn)銷售。 （ 4）洛陽市的高端收入人群和即將入駐的新區(qū)居民， 也需要這樣一個(gè)具有主題經(jīng)營(yíng)特色的商業(yè)步行街。 56 ? 整合三重核心價(jià)值 —— 順馳全國(guó)知名品牌 —— 項(xiàng)目核心品牌價(jià)值 —— 全新消費(fèi)模式品牌 57 ? 核心思考點(diǎn)四： 確保項(xiàng)目贏利 58 ? 從商業(yè)街的操作手法分析 ， 本方案以銷售為主 ， 租賃為輔的贏利模式是最佳的 。 在獨(dú)立的 “ 城市區(qū)域核 ” 內(nèi) ， 形成 新城市中心的商業(yè)核心 。 ?市場(chǎng)出現(xiàn)空白：洛陽新區(qū)尚未出現(xiàn)成熟的商業(yè)項(xiàng)目 ， 本項(xiàng)目的建成將填補(bǔ)洛陽新區(qū)的商業(yè)空白 。 ?商鋪不規(guī)則布局 ， 商鋪區(qū)域布局呈 S型不規(guī)則分布 ，商鋪面積劃分呈不規(guī)則劃分 ， 有別于一般的商業(yè)街 。 27 ? 第二章、洛陽商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展情況 一、商鋪市場(chǎng)趨向?qū)I(yè)化、特色化。 主要業(yè)態(tài) 以服裝 、 小商品為主 ， 餐飲為輔 。 12 ? 所謂三贏是指開發(fā)商企業(yè)價(jià)值、消費(fèi)者客戶價(jià)值、項(xiàng)目所處的區(qū)域價(jià)值三種價(jià)值的同步提升。 7 ? 二、企業(yè)資源分析、企業(yè)目標(biāo)的界定 —— 效益和品牌 項(xiàng)目銷售按目標(biāo)計(jì)劃順利完成 （ 1） 短期銷售必須成功 ， 順利渡過項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)期 ， 實(shí) 現(xiàn)資金流的良性運(yùn)作 ， 確保后續(xù)開發(fā)資金 。 （ 2）總銷售額、回款額、銷售進(jìn)度、利潤(rùn)目標(biāo)的合 理實(shí)現(xiàn)。通過對(duì)樓盤潛在價(jià)值、開發(fā)商潛在資源、客戶的潛在需求的全方位的挖掘與激活，形成強(qiáng)大的品牌勢(shì)能：消費(fèi)者欲望燃燒、品牌光芒閃耀、區(qū)域能量引爆。 租金狀況 周邊商鋪?zhàn)饨鹁鶅r(jià) 50元 /平米 /月。 二、主力店賣點(diǎn)推動(dòng)洛陽商業(yè)地產(chǎn)。 35 ? ?產(chǎn)品形式以街鋪為主 ， 以臨街商鋪和多層商鋪為主 ，形成一條特色的商業(yè)風(fēng)情街 。 43 ? 新型的商業(yè)形態(tài)未出現(xiàn)：目前洛陽市的商業(yè)還停留在傳統(tǒng)的商業(yè)模式中 ， 新型的商業(yè)模式 、 業(yè)態(tài)并未出現(xiàn) ， 打破現(xiàn)有的傳統(tǒng)模式 ， 成為洛陽市場(chǎng)新一代領(lǐng)袖 。 51 ? ? 尋求市場(chǎng)突破： 洛陽新區(qū)的商圈尚未成熟，區(qū)域商業(yè)價(jià)值的認(rèn)同度不高，區(qū)域商業(yè)價(jià)值受到一定的阻隔。 底層出售價(jià)值最大 ， 二三層部分出售或出租 。 65 ? 招商先行： 本項(xiàng)目地理區(qū)位及人氣缺乏的不利因素，是商鋪銷售的致命傷，采取先招商再銷售的策略，在極大的緩解投資者的疑慮的同時(shí)，還能有效的提升商鋪價(jià)值，為住宅的銷售打下扎實(shí)的基礎(chǔ)。 79 ? 五、項(xiàng)目核心優(yōu)勢(shì)提煉： 以差異化定位策略有效規(guī)避競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn)： 整體定位的宣傳， 聚集洛陽零散經(jīng)營(yíng)的商家 形成規(guī)模市場(chǎng)效應(yīng) 提供豐富的娛樂元素 跳出洛陽現(xiàn)有商業(yè)格局 提供展示世界潮流的平臺(tái) 市場(chǎng)零距離接觸 引領(lǐng)潮流、時(shí)尚、 個(gè)性張顯主義為潮流 集合目標(biāo)消費(fèi)群體 80 ? 本項(xiàng)目提供： 投資者高收益的投資回報(bào) 經(jīng)營(yíng)者最佳的營(yíng)商環(huán)境 消費(fèi)者高端消費(fèi)的全新體驗(yàn) 81 ? 六、項(xiàng)目命名建議： 歡樂 86 ? 情景式街區(qū)： 本項(xiàng)目引入水系做為景觀的主軸 ， 以水系在商鋪門前的流淌 ， 覆以玻璃作為商業(yè)街低層商鋪的主要景觀 ，增加本項(xiàng)目商業(yè)街情趣與格調(diào) ， 使消費(fèi)者特別是受過良好教育的中高層次消費(fèi)者產(chǎn)生共鳴 。 （ 6）街景的有效組織。 96 ? 環(huán)境營(yíng)造： 整體環(huán)境包括了商業(yè)街區(qū)的各個(gè)節(jié)點(diǎn) ， 它們?cè)诠δ苌喜粌H起著聚集和疏導(dǎo)人流的作用 ， 同時(shí)也營(yíng)造商業(yè)街區(qū)的購物 、 休閑環(huán)境的場(chǎng)所 。 路燈設(shè)計(jì)： 路燈是商業(yè)街區(qū)營(yíng)造國(guó)際風(fēng)情的重要符號(hào) 之一，不同街區(qū)的路燈應(yīng)該與該街區(qū)的定 位相適應(yīng)，借助于燈桿、燈罩等設(shè)計(jì)元素 體現(xiàn)國(guó)際人文風(fēng)情。 104 ? 5） 休閑步道 為了進(jìn)一步提升商業(yè)街區(qū)的商鋪價(jià)值 ， 充分發(fā)掘廣場(chǎng)的商用價(jià)值 ， 我們建議把沿廣場(chǎng)商鋪建設(shè)成雙開門的商鋪 ， 并在廣場(chǎng)內(nèi)設(shè)置一條寬約 5米左右的休閑步道 ，使商家可以利用休閑步道開展經(jīng)營(yíng)活動(dòng) 。 110 ? 商鋪數(shù)量 、 面積及配比： 從我司對(duì)市場(chǎng)情況的了解來看 ， 總價(jià)在 30萬元左右的商鋪 ， 是需求量最大的商鋪 ， 因此 ， 在進(jìn)行商鋪間隔時(shí)我們要充分考慮到目標(biāo)客戶的承受能力 ， 力求將大部份商鋪總價(jià)控制在 25— 35萬元之間 。 113 ? 2） 重點(diǎn)照明 裝飾照明重點(diǎn)是對(duì)照射方式進(jìn)行裝飾性設(shè)計(jì)、對(duì)環(huán)境的特別部位加以側(cè)重或掩飾，用于創(chuàng)造特定的購物環(huán)境和考慮商業(yè)環(huán)境中各空間的空間特點(diǎn)，對(duì)美化商業(yè)街區(qū)環(huán)境，刺激顧客消費(fèi)，起著舉足輕重的作用。 色彩設(shè)計(jì)要充分體現(xiàn)項(xiàng)目環(huán)境的特征：國(guó)際風(fēng)情 、 時(shí)尚 、休閑 、 快樂 ， 起到襯托環(huán)境 、 美化環(huán)境作用 ， 令消費(fèi)者樂在其中流連忘返 ， 在快樂中享受 ， 在快樂中消費(fèi) 。 潛力四： 教育體系完善 ， 洛陽新區(qū)規(guī)劃興建洛陽重點(diǎn)中小學(xué) ， 本項(xiàng)目東鄰學(xué)校用地 ， 優(yōu)質(zhì)的教育吸引更多的置業(yè)者 。 新區(qū)高速發(fā)展需要高素質(zhì)居住樓盤。 137 ? 景觀園林化 住宅區(qū)規(guī)劃遵循總體格局和要求，即以“園”為核心，體現(xiàn)“景觀園林化”的規(guī)劃思想，體現(xiàn)現(xiàn)代居住建筑的發(fā)展趨勢(shì)。 二是充分利用水資源，營(yíng)造獨(dú)具魅力的水文化。配套相當(dāng)便利，加上本項(xiàng)目倡導(dǎo)的“現(xiàn)代化詩意棲居”，對(duì)于該區(qū)域乃至整個(gè)洛陽市場(chǎng)都是一大創(chuàng)新。與純概念推廣最大的不同是，我們所做的水景園林、所倡導(dǎo)的社區(qū)文化不僅是產(chǎn)品精神的歸納，更是一種可觸可感的實(shí)物。 158 ? （ 二 ） 水景 水景景觀以水為主。 162 ? 4） 木棧道 鄰水木棧道為人們提供了行走 、 休息 、 觀景和交流的多功能場(chǎng)所 。 166 ? 8） 泳池水景 泳池水景以靜為主，營(yíng)造一個(gè)讓居住者在心理和體能上的放松環(huán)境，同時(shí)突出人的參與性特征（如游泳池、水上樂園、海濱浴場(chǎng)等）。 觀賞價(jià)值性： 建立令人滿意的過渡帶 ， 沿路的風(fēng)景 ，將成為回家的樂趣 。 （ 3）色彩。 戶型主要以提倡高舒適性為主 ， 其中 120 m2— 150 m2占 50%， 90120 m2占 30%， 150 m2以上占20%， 配比應(yīng)以大三房為主力戶型 。以高舒適度、高景觀優(yōu)勢(shì)比占領(lǐng)市場(chǎng)。在景觀單 調(diào)處，可通過建筑外墻面的色彩變化豐富外部環(huán) 境。車輛由專用車道直接駛?cè)胨饺塑噹臁? 168 ? 三、會(huì)所建議 —— 人文、健康、怡情、休閑生活 15地塊的會(huì)所其主要是作為小區(qū)的配套而建設(shè)的 ， 建議以主題式會(huì)所作為設(shè)計(jì)原則 ， 以人文 、 健康 、怡情 、 休閑生活為主題 ， 營(yíng)造一個(gè)主題性強(qiáng)又具備參與性的社區(qū)會(huì)所 。 木棧道由表面平鋪的面板 （ 或密集排列的木條 ） 和木方架空層兩部分組成 。洛陽地區(qū)在設(shè)計(jì)不結(jié)冰期的水景時(shí)，還必須考慮結(jié)冰期的枯水景觀。 追求景觀與建筑的融合 、 景觀材料與植株材料的融合 、 植株尺度與水體尺度的融合 ， 園林建筑在材質(zhì)上也應(yīng)體現(xiàn)著一種親和的感覺 。 145 ? 形象定位： 建筑藝術(shù)化、景觀園林化、環(huán)境公園化 146 ? 產(chǎn)品定位： 高品質(zhì)現(xiàn)代詩意居住社區(qū) 147 ? 本項(xiàng)目倡導(dǎo)的詩意化居住社區(qū)，在規(guī)劃和設(shè)計(jì)上表達(dá)了發(fā)展商追求社區(qū)生態(tài)與自然生態(tài)的完美結(jié)合，是住宅園林化模式的新的發(fā)展趨勢(shì)，對(duì)于提升新區(qū)及洛陽的居住品質(zhì)具有巨大的影響。 四是設(shè)計(jì)出具有獨(dú)特風(fēng)格的建筑。 138 ? 在建筑設(shè)計(jì)上，應(yīng)結(jié)合整體形態(tài)的要求。 因此我們提出 15地塊項(xiàng)目住宅產(chǎn)品要做到三大創(chuàng)新，成就洛陽第一高品質(zhì)住宅。 127 ? 消費(fèi)群寫真 ?他們是有文化 、 有主見 、 敢創(chuàng)新的城市主流購房族群 ，一般為收入較高的工薪階層 、 公司白領(lǐng) 、 公務(wù)員 、 個(gè)體經(jīng)營(yíng)戶 、 企業(yè)管理者等 ?他們是事業(yè) 、 知識(shí)與財(cái)富不斷 “ 成長(zhǎng)和發(fā)展中 ” 的階層 ， 一個(gè)渴望擁有國(guó)際現(xiàn)代的生活方式 。我司認(rèn)為，整條商業(yè)街區(qū)應(yīng)該以輕快明亮的色彩為基調(diào)，美國(guó)加州、泰國(guó)芭緹雅、法國(guó)巴黎等不同的主題街區(qū)有不同的主色調(diào)。本項(xiàng)目的室外照明除了上述的基礎(chǔ)照明和重點(diǎn)照明以外，商鋪外圍的照明也十分重要，各商家的燈光在不影響商業(yè)街整體燈光效果的前提下可以靈活處理。 111 ? 商業(yè)街區(qū)燈光環(huán)境設(shè)計(jì) 商業(yè)街區(qū)照明設(shè)計(jì)對(duì)塑造