【正文】 一切好書如同和過去最杰出的人談話。 2023年 3月 17日星期五 2時 16分 44秒 14:16:4417 March 2023 ? 1一個人即使已登上頂峰，也仍要自強不息。勝人者有力，自勝者強。 。 2023年 3月 17日星期五 2時 16分 44秒 14:16:4417 March 2023 ? 1做前，能夠環(huán)視四周；做時，你只能或者最好沿著以腳為起點的射線向前。 , March 17, 2023 ? 雨中黃葉樹，燈下白頭人。喬丹也需要隊友來一起打比賽。人的每一步行動都在書寫自己的歷史。 14:16:4414: ? 等待。 ? 讓流程說話，流程是將說轉(zhuǎn)化為做的惟一出路。 ? 把你的競爭對手視為對手而非敵人，將會更有益。 ? 強烈的欲望也是非常重要的。同時為了顯示我司合作的誠意和對項目操作前景的信心， 商務(wù)增值服務(wù) ? 若能與貴司合作，我司將依托總公司 — 恒大廣告的廣告媒體資源優(yōu)勢，為開發(fā)商免費提供一定的廣告媒體宣傳，以支持項目的廣告推廣運作，節(jié)省相關(guān)媒體費用： ? 包括煙臺電視臺黃金時段廣告發(fā)布（硬廣），煙臺電視臺時尚頻道生活類欄目 — 《時尚惠生活》的專題報道（軟廣），《 360》雜志的專版廣告及軟文推廣，樓盤形象專題短片的制作 ，以及我司合作媒體煙臺電視臺、煙臺日報社、煙房網(wǎng)的推介和項目動態(tài)新聞發(fā)布 等。南北等高線落差近 70米，形成北高南低的坡地空間，立體化的社區(qū)環(huán)境；同時，局部堆土高低起伏的地形造景，構(gòu)造了豐富的豎向景觀層次。 ?窗臺可以小坐，可以擺放陳設(shè)，也可以調(diào)整成為梳妝臺或?qū)懽峙_，具有很大的使用價值，實惠又實用。開發(fā)周期較長，并且沒有突出人文或自然資源。 規(guī)劃案例借鑒 營銷推廣 山水龍城位于煙臺臥龍經(jīng)濟園區(qū)的東北部。 泉可以直接引入小區(qū)，東西貫穿，形成一條主景觀帶，作為重要園林景觀水景部分應(yīng)用。 營銷回歸價值本身，不賣單一概念。 產(chǎn)品組合。 ?產(chǎn)品特征 產(chǎn)品同質(zhì)化明顯 ， 以小戶型的高層 、 小高層產(chǎn)品為主；后期出現(xiàn)了少量高品質(zhì)的大戶型產(chǎn)品 。組團均價一線海景均價 11000元 /㎡ ,南大街沿線均價 7500元 /㎡ 芝罘組團 區(qū)域市場狀況 戶型特點 ? 項目居多以 80100㎡ 和 100125 ㎡ 供應(yīng)較為集中； ? 經(jīng)過火爆的 09年洗禮，福山市場除 140 ㎡ 以上的戶型尚有一定存量以外，大多中小戶型銷售良好 。本地客戶十分排斥此版塊。三四線城市下半年市場調(diào)整在所難免。 走過冰與火的 2023， 2023更是水生火熱 項目位置 項目區(qū)位 地處福山邊緣 周邊較為通達 但公交線路極少 ? 項目臨匯福街、奇泉路，直達永達街和港城西大街，通達度較高； ? 從道路與城市功能區(qū)域的連結(jié)分析，永達街和福海路是項目連結(jié)主城區(qū)最主要的道路； ? 從永達街轉(zhuǎn)入奇泉路，需經(jīng)過項目北側(cè)工業(yè)園，工業(yè)園形象影響整體區(qū)位形象； ? 項目周邊僅有一條公交線路通過； 項目交通 周邊區(qū)域成熟度較低 生活配套不完善 ? 項目處福山西邊緣，除東側(cè)為舊村落以外，南西北側(cè)均不為人居生活區(qū)； ? 北側(cè)為工業(yè)區(qū)和南側(cè)為天然氣站均與項目地塊相鄰，給項目帶來不利影響 生活配套 東側(cè)為待改造中舊村落 西側(cè)是較好山體遠景 北側(cè)是輕工業(yè)園 南側(cè)山體植被臨近項目有天然氣站 ?在客戶訪談中發(fā)現(xiàn)，除片區(qū)客戶外，對區(qū)域較陌生，對區(qū)域的認(rèn)識是“工業(yè)區(qū)、污染、西邊”； ?北側(cè)工業(yè)園有一定異味氣體發(fā)散； ?項目西側(cè)有天然泉水供應(yīng)，極被本區(qū)域客戶認(rèn)可 項目四至 規(guī)模較大、中等密度 山地特征明顯 項目后期在規(guī)劃上 有較大的發(fā)揮空間 ? 占地 316畝，總建筑面積在 36萬平米左右 ? 容積率 ； ? 地塊有一定的高差，山地特征明顯，規(guī)劃發(fā)揮的空間較大 項目本體 項目 界定 位于煙臺價值洼地的較大規(guī)模開發(fā)項目 機會與威脅 ? 未來一兩年內(nèi)，隨著周邊大多村落合作與開發(fā)建設(shè)中，福山市場上共贏與競爭格局將得到充分展現(xiàn)； ? 中國開發(fā)龍頭企業(yè) 萬科即將入住福山，勢必將福山房地產(chǎn)整體價格水平、開發(fā)程度、贏利能力帶到新的高度。 地產(chǎn)新政不但讓消費者觀望，同時讓開發(fā)商“裹足不前”。組團均價一線海景 7000元 /㎡ ，二三線 4500元 /㎡ 左右。非常適合開發(fā)高端物業(yè)，近年供應(yīng)量也急劇上升。 尚處前期規(guī)劃中項目 ， 大多放緩了上市節(jié)奏 ， 明顯收房地產(chǎn)新政巨大影響 。 各大版塊發(fā)展重心各不相同，優(yōu)勢資源也有很大不同 產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重，以中小戶型供應(yīng)為主 區(qū)域狀況 中觀狀況 宏觀市場狀況、城市整體狀況、以及片區(qū)狀況 主體報告邏輯結(jié)構(gòu) 客戶目標(biāo)分析 項目分析 市場分析 核心問題界定 發(fā)展戰(zhàn)略 整體定位 問題界定 我們采取 SCQ結(jié)構(gòu)化分析方法 ？ R1 非期望結(jié)果 ——由特定情境導(dǎo)致的特定結(jié)果 R2 期望結(jié)果 —— 不喜歡某一結(jié)果，想得到其它結(jié)果 S=情境 C=R1,R2 Q=如何從 R1到 R2 項目情景 （ Situation） （公認(rèn)事實） 城市的邊緣 配套少，區(qū)域較陌生 無明顯資源優(yōu)勢 較大規(guī)模，建面約 36萬平米 項目事實 市場情景 （ Situation） （公認(rèn)事實） 宏觀狀況 下半年房地產(chǎn)市場主題以“觀望”“下滑”局面不可避免 福山樓價為市中心四區(qū)中最低 淡市營銷即將唱響 未來供應(yīng)量大，競爭激烈，且競爭帶有不確定性 新推盤量急劇下降，在售項目交易量大幅下跌。 前期在市場調(diào)整期，緊抓淡市下依然存在的剛性需求客戶，快速出貨，同時兼顧商務(wù)公寓客戶的需求，最大程度提升項目的消化速度。 項目介紹 開發(fā)案例借鑒 云海香都執(zhí)行“ 9070” 要求，主力戶型面積以5598平方米為主。售樓處建設(shè)，沙盤模型銷售資料等銷售工具等方面進行不小投入 。 整體定位 客戶定位 檔次定位 戶型定位 形象定位 市場可參照樓盤的暢銷戶型集中在 6080的兩室及 95110的三室，此為項目戶型定位的依據(jù)之一 項目選取沿只楚路及幸福新橋片區(qū)樓盤、福山區(qū)個案及萊山區(qū)個案作為參照； 此為項目近期內(nèi)開發(fā)的基本參照依據(jù)，中遠期市場需要依據(jù)當(dāng)時的市場情況進行調(diào)整； 近期戶型定位 根據(jù)總體策略，前期戶型以緊湊型為主，產(chǎn)品以小高層高層為主，圍繞啟動區(qū)景觀，使景觀價值最大化，同時測試市場反映； 高性價比 —— 是戶型設(shè)計創(chuàng)新思想的總體策略 中小戶型，在不明顯增加成本的前提下，主要通過 “贈送面積” 的手法，提升產(chǎn)品的性價比，給客戶以實惠； 戶型設(shè)計創(chuàng)新思想依據(jù) ?項目總體定位（符合前期的定位為中檔次、中低價位）； ?客戶定位（符合前期的客戶定位，家庭年收入 410萬元，以偏年輕的處于職業(yè)上升期的客戶為主）； ?方正實用、給客戶以實惠； ?戶型面積的變化； 戶型的創(chuàng)新點，主要依據(jù)以上四個方面； 偏大戶型，則主要通過 “功能的創(chuàng)新或功能的可轉(zhuǎn)換性” ，提供新的生活空間和業(yè)主使用上的可變性，充分滿足個性化需求為主； 具體的戶型設(shè)計創(chuàng)新將在物業(yè)發(fā)展建議中重點研究； 戶型創(chuàng)新建議 戶型創(chuàng)新基本面 轉(zhuǎn)角陽臺 轉(zhuǎn)角凸窗 超大觀景凸窗 端頭戶型對景觀的極致利用 戶型創(chuàng)新提升面 戶型創(chuàng)新引領(lǐng)面 凸窗創(chuàng)新 步入式陽臺 陽光房 錯層 高層退臺洋房 達到市場戶型創(chuàng)新水平線 超越市場戶型創(chuàng)新平臺水平 制造市場話題，引起市場關(guān)注 2房半 ? 轉(zhuǎn)角凸窗，既給到客戶贈送面積的實惠，又增加了采光面，同時將社區(qū)園林景觀引入室內(nèi)，擴大了景觀視野。 項目介紹 規(guī)劃案例借鑒 項目一期采用地中海式建筑風(fēng)格，引用純正圍合式建筑，形成五個居住街坊，每個街坊住宅群以“多層次、圍合式”為基本的空間組織原則，通過建筑和環(huán)境的錯落組織，營造出既彼此獨立又相互聯(lián)系、統(tǒng)一而富有變化的整體。 4% 216。 ? 逆境給人寶貴的磨練機會。命運的鐵拳擊中要害的時候，只有大勇大智的人才能夠處之泰然。若想長期生存，僅有的途徑就是要使人人竭盡全力，千方百計讓下一代產(chǎn)品進入用戶家中。雖人各有志，但往往在實現(xiàn)理想時，會遭遇到許多困難，反而會使自己走向與志趣相反的路，而一舉成功。 ? 不滿足讓客戶滿意，要追求讓客戶感動，創(chuàng)造客戶終身價值。 ? 投機取巧的人。 ? 壯士臨陣決死哪管些許傷痕，向千年老魔作戰(zhàn)，為百代新風(fēng)斗爭。 2023年 3月 17日星期五 下午 2時 16分 44秒 14:16: ? 1比不了得就不比，得不到的就不