某地產(chǎn)前期產(chǎn)品定位總圖研發(fā)(完整版)
【正文】 %洋房 7層 ~ 23%高層 22層 ~ 10~15%n 以配比的方式用足 容積率n 產(chǎn)品業(yè)態(tài)組合有： 商業(yè)＋洋房 商業(yè)＋聯(lián)排 /大院＋高層 商業(yè)＋聯(lián)排 /大院＋洋房＋高層7層 7層總圖 — 配比研究洋房 洋房7層 7層洋房 洋房 別墅 別墅 別墅 高層間距重慶睿城項目案例含金量高 ＝容積率面積收益 容積率面積收益 ＝預(yù)計建面價格－預(yù)計地價外成本地價外成本 ＝前期工程費(fèi)＋基礎(chǔ)設(shè)施及配套費(fèi)＋期間費(fèi)用這里可以看到 商鋪 是含金最高的，應(yīng)在市場容量內(nèi)盡量多建。（分析兩個案例）運(yùn)用兩種業(yè)態(tài)之間的產(chǎn)品類型，賣高一級業(yè)態(tài)的價格，提升溢價空間。沿河岸線集中于 b地塊，長度為 ?？纱罅抗?jié)省項目研究、運(yùn)作的難度和時間。面積： 171㎡贈送親地花園： 69㎡贈送地下架空： 77㎡臺式花園贈送下層花園贈送地下室架空贈送成都郫縣項目案例入戶花園贈送C戶型特點：親地、贈綠、送面積邊戶型，二躍三。 05 四月 20231:19:44 上午 01:19:44四月 21? 1比不了得就不比，得不到的就不要。 01:19:4401:19:4401:19Monday, April 05, 2023? 1不知香積寺，數(shù)里入云峰。 01:19:4401:19:4401:194/5/2023 1:19:44 AM? 1越是沒有本領(lǐng)的就越加自命不凡。 1:19:44 上午 1:19 上午 01:19:44四月 21MOMODA POWERPOINTLorem ipsum dolor sit amet, consectetur adipiscing elit. Fusce id urna blandit, eleifend nulla ac, fringilla purus. Nulla iaculis tempor felis ut cursus. 感謝您的下載觀看專 家告 訴。 01:19:4401:19:4401:19Monday, April 05, 2023? 1知人者智，自知者明。 05 四月 20231:19:44 上午 01:19:44四月 21? 1楚塞三湘接，荊門九派通。 四月 211:19 上午 四月 2101:19April 05, 2023? 1行動出成果，工作出財富。 每增加一個出入口，就至少增加 6個保安（三班倒），例如在成都，每個保安每月的費(fèi)用至少在 20233000元，每年將增加 144000—216000 元? 兩個相鄰地塊的入口應(yīng)盡量相對，便于兩個相鄰地塊人員的步行交通交通分析架空地下車庫 消防通道社區(qū)主入口車庫出入口減少入口，節(jié)約物業(yè)人力成本底層架空，無坡道出入口景觀化車道、增加綠化面積負(fù)二層地下車庫 成都郫縣項目案例七劍導(dǎo)航2個工具、 7張圖紙、 5個表格 2個工具 產(chǎn)品庫 (九月底上線）預(yù)案推演模型（見附件） 7圖 5表? 產(chǎn)品分布總平面圖（含規(guī)劃指標(biāo)對比表）? 景觀資源利用分析圖（含戶型景觀利用比例分析 表）? 首層總平面圖（含親地住宅及首層商業(yè)分析指標(biāo)表） ? 入口及地庫平面分析圖（含地庫面積指標(biāo)分析表） ? 社區(qū)整體橫縱剖面分析圖 ? 配套用房布置及架空層使用分析圖（含配套面積指標(biāo)表） ? 典型住宅三層以下（含地下層）和頂層剖面分析圖 END 謝謝閱讀！? 靜夜四無鄰，荒居舊業(yè)貧。 “削減龍?zhí)?”配套用房最小化? 嚴(yán)格控制物管用房、會所、垃圾站、居委會等配套建筑面積，并盡量放到地下層，不占用容積率。（分析兩個案例）運(yùn)用兩種業(yè)態(tài)之間的產(chǎn)品類型，賣高一級業(yè)態(tài)的價格，提升溢價空間。一個單元包括：Townhouse 7戶（ 2780m2）地下層平面 一層平面 二層平面 三層平面合院別墅 七合院 聯(lián)排大院案例 類聯(lián)排洋房案例成都：郫縣新城（弗萊明戈） 類聯(lián)排洋房案例成都：郫縣新城（弗萊明戈） 類聯(lián)排洋房案例成都：郫縣新城（弗萊明戈） 類聯(lián)排洋房案例成都郫縣新城（弗萊明戈）增值空間類聯(lián)排別墅洋房案例富陽受降項目 類聯(lián)排別墅洋房案例A1(1)A2(2)B1(3)B2(4)C1(5)C2(6)D1(7)D2(8)E(9) 二、貨值最大化不平衡使用容積率，是提高貨值的有效辦法，做總圖之前要進(jìn)行業(yè)態(tài)組合比例模型推演。各 業(yè) 態(tài) 的 容 積 率 面 積 收 益 表業(yè)態(tài) 預(yù)計建面價格 預(yù)計地價外成本 容積率面積收益社區(qū)商鋪 200~250㎡ 10000/ ㎡ 2700 / ㎡ 7300元經(jīng)濟(jì)型酒店 200~250㎡ 5000/ ㎡ 2600 / ㎡ 2400元大院別墅 200~250㎡ 8000/ ㎡ 3450 / ㎡ 4550元花園洋房 100~130㎡ 5500/ ㎡ 2750 / ㎡ 2750元小戶型高層 100~130㎡ 4200/ ㎡（清水）3000 / ㎡ 1200元重慶睿城項目案例產(chǎn)品類別 大院別墅 花園洋房 小戶型高層洋房高層商業(yè)區(qū)車位商鋪 地下超市經(jīng)濟(jì)型酒店套數(shù) 176其中：聯(lián)排 88疊拼 88240其中：平層 120躍層 1201008 551 其中：洋房 314高層 159商區(qū) 78 單套面積 180240 120180 3953 總面積 38187 38165 55675 19711 14003 1992 8785重慶睿城項目案例不平衡使用容積率后的總貨值： ，大于單一住宅產(chǎn)品的總貨值，如住宅部分只做七層的總貨值為 東西分區(qū)－高檔住區(qū) vs 商業(yè)與小戶型高層 南北分區(qū)－大院別墅 vs 花園洋房 商業(yè) vs小戶型高層 利用河道、綠地、高差 將差異大的業(yè)態(tài)
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