【正文】 年公寓的疑慮 以人為本，實(shí)現(xiàn)人性化設(shè)計(jì) “ 量身定做 ”的設(shè)計(jì) 建設(shè)配套完善的老年公寓，從環(huán)境優(yōu)美，設(shè)施齊全 合理的定價(jià)策略，刺激其消費(fèi)載體 多管齊下 綜合治理 租賃、轉(zhuǎn)讓 房屋使用權(quán) 本案老年養(yǎng)生公寓銷售方式 三方并舉 投資行為與消費(fèi)行為相融合 出租房屋使 用權(quán)及產(chǎn)權(quán)酒 店方式銷售 房間 出售房屋 （或房間） 的產(chǎn)權(quán) 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)策略 不同消費(fèi)群體購買老年公寓的目的具有多樣性 消費(fèi)主體可以是老年人也可以是中年人 靈活的銷售方式可以滿足不同人群的消費(fèi)需求 有利于開發(fā)商的資金回籠 三方并舉的銷售方式適應(yīng)老年公寓市場定位及多元化發(fā)展的要求 出租房屋使用權(quán)方式最為靈活，它可以根據(jù)當(dāng)?shù)叵M(fèi)者的消費(fèi)觀念，創(chuàng)造性的衍生出多種既滿足消費(fèi)者的消費(fèi)需求又適合開發(fā)商經(jīng)營的租賃方式 產(chǎn)權(quán)酒店的銷售方式適合老年公寓的養(yǎng)老、旅游服務(wù)模式的市場定位一方面滿足了投資者獲取投資收益的心理預(yù)期，同時(shí)可以使開發(fā)商快速回籠資金，另一方面可以使開發(fā)商繼續(xù)擁有老年公寓的經(jīng)營權(quán)，從而有利于保持老年公寓的經(jīng)營方向 因 素 分 析 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析及應(yīng)對(duì)策略 第十一部分 項(xiàng)目運(yùn)營發(fā)展策略思考 本案養(yǎng)老公寓的開發(fā)建設(shè)，其本質(zhì)是為中高經(jīng)濟(jì)實(shí)力的老年人提供了高品質(zhì)的養(yǎng)老方式，屬于新鮮事物，老年公寓的特點(diǎn)導(dǎo)致其運(yùn)營模式具備創(chuàng)新性、復(fù)雜性，要結(jié)合與借鑒國外老年公寓及北京、上海的運(yùn)營經(jīng)驗(yàn)，從最本質(zhì)的核心需求出發(fā)，對(duì)于項(xiàng)目運(yùn)營從規(guī)劃、建設(shè)、銷售方式以及經(jīng)營模式進(jìn)行分析和研究，提出對(duì)于本案養(yǎng)老公寓整體運(yùn)營策略思路。 項(xiàng)目運(yùn)營發(fā)展策略思考 第十二部分 項(xiàng)目平面布局規(guī)劃 2023/1/21 昆風(fēng)地塊總體布局圖 概 念 鳥 瞰 圖 立面圖一 立面圖 二 立面圖 三 外挑陽臺(tái)和露臺(tái)示意 主塔樓立面示意 謝謝聆聽！ 。我們需要從從目標(biāo)客戶入手進(jìn)行詳細(xì)而縝密調(diào)查分析才能得出； 核心問題二：如何實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目可持續(xù)的特色開發(fā)？ 本案目標(biāo)客戶的基本需求同樣也是其他養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的客戶的共同需求，本案豈能只在硬件強(qiáng)于他人？而本案如何在現(xiàn)有目標(biāo)客戶基礎(chǔ)需求的基礎(chǔ)上實(shí)現(xiàn)可持續(xù)的特色化運(yùn)營是本案規(guī)劃的核心以及未來項(xiàng)目經(jīng)營管理的核心基礎(chǔ)。 管家服務(wù) ： 客房清掃、房間小整、物品租賃、衣物洗滌熨燙、房間小吧服務(wù)、加 床服務(wù)、物品存管、擦鞋服務(wù)、嬰兒看護(hù)等。 配套設(shè)施建議 無障礙設(shè)計(jì)建議 配套商業(yè)建議 ? 商業(yè)類型建議 除老社區(qū)居民外，周邊消費(fèi)力強(qiáng)，但檔次丌高， 周邊大中型商業(yè)設(shè)施未來供應(yīng)較大，能夠充分滿足區(qū)域居民的消費(fèi)，本項(xiàng)目丌宜建設(shè)大體量集中商業(yè)。 ?使用方便的開關(guān)、電源插座 大面板開關(guān)的設(shè)置以及電源插座應(yīng)安裝在便于使用的位置。 避免使用燃油、燃?xì)馐饺∨鳌? ?防滑防污地面 使用浸水后仍能夠防滑的地面材料。 ?安裝告警裝置 安裝防火告警裝置或預(yù)留安裝告警裝置的配管配線。 浴室的設(shè)計(jì)要點(diǎn) 無障礙設(shè)計(jì)建議 ?使用方便的操作臺(tái)設(shè)計(jì) 合理的操作流線設(shè)計(jì)。 ?設(shè)置扶手 浴室出入口附近、浴缸邊以及水龍頭一側(cè)的墻壁上應(yīng)設(shè)置水平和垂直扶手。 室內(nèi)走廊的設(shè)計(jì)要點(diǎn) 無障礙設(shè)計(jì)建議 ?開關(guān)方便且安全的門 最好采用拉門或折疊門。 考慮跌到的可能性，避免采用堅(jiān)硬的材料。 ?使用方便的開光裝置 應(yīng)設(shè)置帶指示功能的大面板開關(guān)。 入戶門廳的設(shè)計(jì)要點(diǎn) 無障礙設(shè)計(jì)建議 ?連續(xù)扶手 使用近圓形的扶手。 ?臺(tái)階的處理 臺(tái)階上下采用不同的材質(zhì)和顏色，以便識(shí)別。 ?適當(dāng)照明和易操作的開關(guān) 考慮換鞋和上下臺(tái)階，門廳具有足夠的亮度，不應(yīng)產(chǎn)生濃重的陰影部分。消火栓埋入墻里。踏面高度不應(yīng)大于150mm，踏面寬度不應(yīng)小于 300mm。采用近似圓形的扶手，沿樓梯兩側(cè)連續(xù)安裝。 ?無臺(tái)階地面 取消電梯到電梯廳的出入口以及門廳部分的臺(tái)階，地面存在高差的時(shí)候，應(yīng)設(shè)置斜坡。 樓廳及電梯的設(shè)計(jì)要點(diǎn) 無障礙設(shè)計(jì)建議 ?設(shè)置連續(xù)扶手 在 設(shè)圓桿橫向扶手，扶手離墻面 40～50mm。 電梯最小尺度1400mm(w)X1350mm(D) ?設(shè)置休息椅 可設(shè)置椅子，方便等候電梯時(shí)，可以坐下休息或放置行李。 ?方便的出入口 寬度要確保輪椅可以通過，門寬大于等于 800mm，出入口不設(shè)置臺(tái)階，宜選用推拉門、自動(dòng)門。 ?設(shè)置房檐 出入口及斜坡上方宜設(shè)置房檐。并與多家醫(yī)療機(jī)構(gòu)建立綠色通道，用 IT手段支持生活管家、健康管家和快樂管家的工作目標(biāo)的實(shí)施。不是親人勝似親人。 案例分析對(duì)本項(xiàng)目的借鑒 管理和服務(wù) 設(shè)計(jì)適合項(xiàng)目的“機(jī)構(gòu)養(yǎng)老”與“居家養(yǎng)老”完美結(jié)合的社區(qū)養(yǎng)老模式，即在市場動(dòng)作的前提下，在建立會(huì)員生活模型、快樂模型和健康模型的基礎(chǔ)上，結(jié)合會(huì)員的意愿和需求，擯棄服務(wù)管理?xiàng)l文的束縛，使“無為而無不為”的服務(wù)理念得以全面體現(xiàn)，形成自然、隨性、溫馨、寬泛和細(xì)膩的服務(wù)特色 先進(jìn)的服務(wù)理念 以老年人為中心，以親情、親和為本源，實(shí)現(xiàn)對(duì)老年人全方位的人性關(guān)愛，為會(huì)員提供舒適周到的生活服務(wù)，高水平的專業(yè)醫(yī)療保健服務(wù)，豐富多樣的文化娛樂服務(wù)，使會(huì)員能盡享安逸與快樂的老年生活 服務(wù)宗旨 案例分析對(duì)本項(xiàng)目的借鑒 解除會(huì)員的后顧之憂，在社區(qū)實(shí)現(xiàn)人生最后的價(jià)值，體現(xiàn)真正的親和。在智能菜單上列有下列系統(tǒng)：電視監(jiān)控系統(tǒng)、報(bào)警系統(tǒng)、巡更系統(tǒng)、無線定位求助系統(tǒng)、一卡通系統(tǒng)、遠(yuǎn)程抄表系統(tǒng)、背景音響系統(tǒng)、樓宇設(shè)備監(jiān)控系統(tǒng)、綜合布線及計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)等。例如：各項(xiàng)技藝專長技藝講師、管理、簡易水電維修等項(xiàng)目。 ?民俗活動(dòng) ─ 春節(jié)元宵、端午中秋、中元重陽等節(jié)慶活動(dòng)。 積極健康服務(wù)內(nèi)容 案例分析對(duì)本項(xiàng)目的借鑒 ，并成立社團(tuán)，在完善的空間及設(shè)施中，享受多采多姿的休閑生活。 照護(hù)管理電腦化，連接各大醫(yī)院醫(yī)療體系，提供完整健康 照護(hù)與緊急醫(yī)療服務(wù)。 流行性疫苗注射：預(yù)防流行性感冒。 每戶設(shè)有緊急呼叫設(shè)施，以及全天候監(jiān)控中心，隨時(shí)提供緊急救援服務(wù)。適當(dāng)降低浴缸高度，方便老年人跨越。很多老年人非常喜歡這種農(nóng)家樂的感覺 ?老年大學(xué) : 是北京市第一家社區(qū)內(nèi)申辦的老年大學(xué)，開設(shè)多種課程，如芭蕾、形體、陶藝、書法、繪畫、攝影、雕刻、京劇、酒類品鑒、文學(xué)、地理學(xué)班等，部分課程由社區(qū)中的老年人擔(dān)當(dāng)教師 ?開敞空間： 通透大氣視覺走廊、開敞綠地與文化廣場和多個(gè)小型戶外活動(dòng)場地、湖濱健身步道與兒童樂園 大型康體中心 室外泳池 老年大學(xué) 豐富多彩的精神文化生活：文化節(jié)、音樂會(huì)、運(yùn)動(dòng)會(huì)、展覽、講座、文藝匯演，多種俱樂部 音樂會(huì)老年合唱 太極俱樂部活動(dòng) 棋牌俱樂部活動(dòng) 國際風(fēng)箏文化節(jié) 北京東方太陽城 成功原因分析 ?精彩紛呈的文娛活動(dòng)： 社區(qū)文化、休閑、娛樂活動(dòng) ?舉辦過 3屆國際風(fēng)箏節(jié) ?舉行了 3次新年音樂會(huì) ?社區(qū)運(yùn)動(dòng)會(huì)、游園會(huì)、文藝匯演、各種展覽、講座、培訓(xùn)、交流活動(dòng)數(shù)不勝數(shù) ?社區(qū)組織的俱樂部： ?乒乓球俱樂部、太極拳俱樂部、棋牌俱樂部、釣魚俱樂部 ?業(yè)主發(fā)起的俱樂部： ?音樂沙龍、民族舞俱樂部、太極拳俱樂部、乒乓球俱樂部、健身俱樂部；每個(gè)老人都能找到自己喜愛的活動(dòng) 項(xiàng)目概況 背景 全國最早進(jìn)入老齡化 項(xiàng)目基礎(chǔ)信息 上海綠地 21城 孝賢坊 規(guī)劃情況 上海綠地 21城 孝賢坊 各類配套設(shè)施 ?規(guī)劃了約 19萬平方米的公建配套設(shè)施，其中有面積 11萬平方米的香榭里大道，咖啡店、手工藝店、頂級(jí)品牌店、高爾夫球具店、西餐廳等沿街分布； ?近 3萬平方米社區(qū)生活廣場，匯集了包括餐飲、娛樂、銀行、郵政、圖書館、老年大學(xué)、養(yǎng)生文化館、寵物醫(yī)院等多種公共設(shè)施； ?四星級(jí)綠地豪生國際會(huì)議大酒店，建筑面積 65000平方米，滿足商務(wù)宴請(qǐng)與家庭團(tuán)圓雙重需要；中福會(huì)綠地幼兒園； ?特設(shè)老年活動(dòng)中心，營養(yǎng)配餐中心、老年大學(xué)、購物中心、大型綜合醫(yī)院、家政服務(wù)中心、中福會(huì)幼兒園、綠色食品超市等； ?實(shí)現(xiàn)管家服務(wù)，緊急呼救服務(wù)、專業(yè)護(hù)理服務(wù) 休閑走廊 上海綠地 21城 孝賢坊 ?特色醫(yī)療服務(wù)： 定期體檢；老年保??；老年病專家坐診 ?醫(yī)療配套服務(wù)：建立個(gè)人醫(yī)療檔案； ?上門就診服務(wù)；專業(yè)家庭護(hù)理；急救站 ?無障礙設(shè)計(jì)：整個(gè)區(qū)域內(nèi)采用無障礙通道、防滑地面 ?園林：栽種樹齡較大的粗壯樹木，做出森林靜謐、幽遠(yuǎn)的感覺，使空氣清新，宜居養(yǎng)老 ?其他：人工湖泊垂釣臺(tái)、配木制椅凳 廣場 案例小結(jié) 非常完善的老年社區(qū)，僅是注重配套，戶型設(shè)計(jì)上、戶型排布上有 不合理之處 在經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市，僅有個(gè)別經(jīng)濟(jì)實(shí)力強(qiáng)的發(fā)展商開發(fā)了老年社區(qū)，并投入了大量的資金 雖然目前的老年社區(qū)都不夠成熟，但發(fā)展商已經(jīng)開始具有開發(fā)成熟社區(qū)的意識(shí) 第八部分 案例分析對(duì)本項(xiàng)目的借鑒 案例借鑒 本案產(chǎn)品建議 本案設(shè)計(jì)建議 配套設(shè)施建議 服務(wù)建議 戶型設(shè)計(jì)的基本特點(diǎn) 每戶增設(shè)陽光室及室外陽臺(tái) 簡化室內(nèi)流程，特別強(qiáng)調(diào)主臥室與起居室的聯(lián)系便捷 使用角窗、凸窗等多種形式增大開窗面積 高層塔樓采用每層六戶的蝶形平面，使每戶的主臥室及起居室都朝陽采光，自然通風(fēng) 造型以簡潔、清新為基本格調(diào)，色彩上以淡雅、明快的色調(diào)為主，每個(gè)組團(tuán)用不同色調(diào)賜于識(shí)別 戶型設(shè)計(jì) 特點(diǎn) 案例分析對(duì)本項(xiàng)目的借鑒 ② 用科技關(guān)愛老人 選用速度慢、穩(wěn)定性高的電梯，以避免引起老年人的不適。 ?生活通訊配套：道路無障礙設(shè)計(jì)鋪設(shè)防滑鋼磚，公寓住宅樓全部能容納擔(dān)架地醫(yī)用電梯，社區(qū)內(nèi)建有先進(jìn)的弱電管理中心，配有緊急援助呼叫系統(tǒng)、生活服務(wù)系統(tǒng)、信息傳遞系統(tǒng)（與寬帶光纖銜接），在社區(qū)綠化帶內(nèi)還建有帶編碼的公共衛(wèi)生間，并在其內(nèi)安裝有安全呼叫設(shè)施與社區(qū)智能化安全系統(tǒng)連接。 ?新版北京總規(guī)確定城市發(fā)展格局是兩軸、兩帶、多中心，多中心就包括順義；首都機(jī)場擴(kuò)建也為順義經(jīng)濟(jì)發(fā)展注入了新動(dòng)力，順義必將成為北京重點(diǎn)發(fā)展的區(qū)域。 其三，有一定收入、丌喜城市中心區(qū)的喧囂生活環(huán)境、追求安逸平靜的老年生活的退休老人。同時(shí)，這類顧客本身經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)豐厚，可以獨(dú)立負(fù)擔(dān)起在與業(yè)養(yǎng)老社區(qū)販房癿經(jīng)濟(jì)開支，一般丌需要子女癿經(jīng)濟(jì)支持，敀他們?cè)谪溬I上具有更大癿自主決定權(quán)。 C、倡導(dǎo)高尚的生活理念 國外的知名的富人區(qū)早已不是簡單的財(cái)富聚集，更是有著高尚生活理念的高度認(rèn)同。而 商業(yè)性的 高端 老年公寓市場上沒有， 這預(yù)示著本項(xiàng)目癿迚入將面臨巨大癿市場空間； 定位支撐三： 國家、省、市各級(jí)政店鼓勵(lì)迚行老年公寓癿建設(shè)； 【 項(xiàng)目總體定位】 本項(xiàng)目擁有癿物業(yè)功能： 商業(yè)＋居住＋商務(wù)＋文化 以現(xiàn)代養(yǎng)老為基礎(chǔ)，以慈善為本源，建設(shè)具有鮮明傳統(tǒng)美德特色癿養(yǎng)老社區(qū)典范。 亍此，結(jié)合國養(yǎng)最先迚癿房地產(chǎn)開發(fā)理念 ——泛地產(chǎn)理念， 結(jié)合昆明最適合人居癿氣候伓勢(shì)，在相同癿硬件基礎(chǔ)上植入全新癿開發(fā)理念，將地塊開發(fā)不發(fā)展癿著眼點(diǎn)放到了中高端養(yǎng)生癿層面上，跳出單一地產(chǎn)癿開發(fā)思維，站在更高癿層面，對(duì)地塊癿項(xiàng)目開發(fā)定位為 具有國際化標(biāo)準(zhǔn)的于南首創(chuàng)超五星級(jí)養(yǎng)生公寓 詮釋：以全新癿理念、先迚癿模式、與業(yè)癿服務(wù)體系打造具有市場化、標(biāo)準(zhǔn)化以及合理化以養(yǎng)老、養(yǎng)生公寓為核心癿樣板養(yǎng)老典范。 從營銷癿角度來看，做產(chǎn)品其實(shí)就是做賣點(diǎn)。 “滿城盡是城市綜合體 ”的結(jié)果也就意味著，是其重要組成部分的公寓、酒店、寫字樓等產(chǎn)品扎堆面市，這些大量上馬產(chǎn)品將開始轉(zhuǎn)入對(duì)前期產(chǎn)品的消化階段。 ◆地塊周邊主要是工業(yè)廠房及老舊居民安置區(qū)， 項(xiàng)目公建設(shè)施相對(duì)較少，較大程度上影響了項(xiàng)目的檔次； 項(xiàng)目地塊認(rèn)知 商業(yè)價(jià)值分析 ◆地塊不城中村改造一路之隔， 未來商業(yè)價(jià)值較大； ◆地塊周邊有 高校于集，學(xué)生有較強(qiáng)消費(fèi)能力； ◆地塊 周邊缺乏成規(guī)模的商業(yè)配套， 形成市場的空白點(diǎn)； ； ◆周邊有近 10萬的居住人群，形成 固定的消費(fèi)群； 小結(jié)： 由亍地塊 周邊中小學(xué)、大學(xué)、等眾多學(xué)校和住宅區(qū)環(huán)伺，消費(fèi)潛力強(qiáng)大 ，為項(xiàng)目開發(fā)提供了部分市場依據(jù)； 地塊價(jià)值分析 （一）項(xiàng)目發(fā)展方向初判 ? 考慮市場競爭因素下癿發(fā)展方向比較 主要競爭點(diǎn) 價(jià)