【正文】 周邊環(huán)境 地塊東北側為公交總公司立體停車場，地上 4 層，目前修建至主體3 層。 交通 項目北側的經十路是濟南最重要的東西向交通干線；南側緊鄰龍奧北路和旅游路，其中龍奧北路連接地塊和龍 奧大廈、奧體場館以及喜來登酒店，旅游路則向東西延伸，分別到達東部和南部高端住宅區(qū)。全運村內配建的中小學已經開工建設，后前項目南側地塊內還將分別配建中小學各一所，教育配套設施逐步完善。 隨著奧體中心、龍奧大廈、全運村、喜來登酒店等重點項目的建成及投入使用，奧體片區(qū)已經成為東部新城的核心。 第 2 部分 市場分析 從 20xx 年開始，濟南房價與地價的不斷刷新，逼迫政府出手抑制過快增長可能產生的經濟風險。并且濟南市 20xx 年土地出讓金收入達到財政收入的 87%，政務未必有足夠的動力完成保障住房的建設。從 20xx 年至今共成交四宗商業(yè)用地，明細詳見下表。 ? 濼源大街板塊 濼源大街板塊是濟南城市最初的發(fā)源地，是濟南城市干道系統(tǒng)的核心，板塊內的寫字樓多為濟南市的中高檔寫字樓，并依托于濟南中心城區(qū)齊全的配套、優(yōu)越的地理位置、便利的交通條件而使該區(qū)域寫字樓備受省內外大中型企業(yè)及外資企業(yè)的關注。綜合分析這一地段的寫字樓市場，它是比較成熟的，這里的寫字樓管理比較嚴格，保安巡視系統(tǒng)完善，智能化系統(tǒng)水平比較高，戶型面積大可吸引一些大企業(yè)入駐，而對有實力的中小企業(yè)則可自由分割。但是在短時間內，這里的人氣指數(shù)還是比較高的，因為這里畢竟是濟南最繁華的區(qū)域。而且山大路商業(yè)密集、信息產業(yè)公司密集、大學及科研機構分布較多，這些都是一個科技商務中心區(qū)必備的要素，也是山大路得天獨厚的優(yōu)勢所在。區(qū)域以其良好的自然環(huán)境、便捷的交通網絡和高新區(qū)的優(yōu)惠政策吸引了很多發(fā)展中的中小研發(fā)企業(yè)，該種類型的企業(yè)占到總數(shù)的 80%以上。雖然在售項目不多，但定位為濟南東部新商務中心的奧體中 心區(qū)域潛在供應量較大，區(qū)域可預見寫字樓供應量高達 100 萬㎡。 20xx 年底濟南寫字樓的整體均價在 11300 元 /㎡左右，奧體中心區(qū)域的新建寫字樓項目多以城市綜合體定位，無論是配套設施還是建設標準都較其他區(qū)域高。從銷售方式來看，區(qū)域項目寫字樓開發(fā)主要以定向開發(fā)和大客戶整層出售為主，這種開發(fā)模式 雖然風險小，但周期長，價格低。 圖 8： 20xx20xx 公寓成交量走勢圖（套） 0100200300400500600700800900成交套數(shù) 31 64 200 206 409 754 688 769 712 759 789 492 646 120 674 564 394 濟南公寓市場一般依托于綜合體、寫字樓、普通住宅等，僅少量項目作為一個 項目的主體。隨著萬達達人界這樣的針對特定中高端人群以滿足投資需求為目的的高端產品入市，不但拉高了公寓產品的市場均價，而且促 進了濟南整體公寓市場的發(fā)展，預計后期濟南新供應的產品會向精裝、中高端方向演進。 表 6：區(qū)域內公寓項目潛在供應量一覽表 項目名稱 上市時間 建筑面積（萬㎡） 存量 （萬㎡） 預計推出時間 備注 MINI 公館 1 在售 精裝 玉蘭公寓 10 8 剩余兩棟預計20xx 年下半年推出 配全套家具家電 黃金時代廣場 12 12 20xx 年 10 月 國奧城 3 3 20xx 年下半年 天業(yè)奧體項目 10 10 20xx 年下半年 合計（萬㎡） 34 兩項目依托于熱銷住宅項目名士豪庭和海爾綠城全運村，從開盤以來即受到客戶的認同，其中海爾綠城玉蘭公寓為濟南首家全精裝，配全套品牌家電、家具的公寓項目，并且部品均采用 TOTO、三菱、海爾、亞細亞、頂固、摩恩、西門子、凱特曼等一線品牌，開盤均在 13000 元 /㎡左右（含4000 元 /㎡精裝），開盤當天推出房源消化率在 90%左右，目前均價上漲到 14000 元 /㎡左右。 從價格來看，目前在售公寓毛坯交房占 7 成，價格集中在 65009000 元 /平米，精裝修交房裝修標準在 6001000元 /平米，但隨著萬達達人界項目的熱銷，預計后期濟南新供應的產品會向精裝、中高端方向演進。 表 7：區(qū)域競 爭寫字樓項目概況一覽表 項目名稱 外立面 電梯數(shù)量及品 牌 衛(wèi)生潔具 大堂設計 單層面積 層高 車位 其他 萬達廣場 LOWE 玻璃幕墻高級面磚貼面 8 部三菱電梯 杜拉維特 挑高 10 米酒店大堂， 400 余平米 2050 平米 100平米配建 1個車位 ____ 中潤世紀廣場 LOWE 玻璃幕墻與石材貼面 35 部三菱電梯 TOTO 大堂面積約 1200平米， 3 層挑高空間，層高 916米 10001100 平米 約 20xx 個 約克中央空調 魯邦國際廣場 玻璃幕墻 14 部 —— —— 約 2700 平米 —— —— 黃金時代廣場 天然石材，玻璃幕墻 6 部愛登堡電梯 阿波羅 挑高 米，約500 平米 13001500 平米 3069 個 集中式中央空調 魯商國奧城 LOWE 玻璃幕墻與石材貼面 6 部奧蒂斯電梯 TOTO 挑高 米，約300 平米 ____ 近 2100 個 ____ 中鐵匯展國際 鋁板、花崗巖、雙層中空玻璃 3 部愛登堡電梯 —— 大堂挑空 700800 米 1070 個 中央空調 競爭項目個案分析 萬達廣場 ? 項目 概況 ：濟南萬達廣場位于市中區(qū)，經二路以南，經四路以北，順河高架以西，緯一路以東圍合的城市中心黃金區(qū)域。加上推廣手法使用較多，營銷費用投入大、氣勢足，萬達廣場已成為濟南最炙手可熱的項目。同時高端的寫字樓定位具備更大的市場空間。項目采用定制化和大客戶銷售模式，吸引了最早一批隨政府東遷的高端客戶。 ? 本項目可借鑒之處： 項目產品定位高端，容易得到高端客戶認同；針對大客戶 營銷開展較好，銷售狀況良好，整層以上購買客戶占40%以上，尤其是中石化、平安保險、太平洋保險等高端客戶的引進不但快速去化產品，降低風險，而且吸引眾多依附大企業(yè)的中小企業(yè)入駐。兩項目大堂都采用酒店式 10 米以上的挑空設計，大堂面積在 300 ㎡以上，兼具商務、休憩等多種功能。兩 項目優(yōu)越的地理位置、高端的定為、完善的綜合性配套，決定本項目難以與之直接抗衡，在業(yè)態(tài)、目標客戶群需要與之有所差異，但產品檔次需要與之相當，方可具備較強的競爭力。在服務上，除萬達廣場外，其余項目開發(fā)商均沒有專業(yè)成熟的寫字樓物業(yè)服務經驗，如項目能聘請專業(yè)的寫字樓服務機構負責物業(yè)服務，勢必成為核心競爭優(yōu)勢。其中公寓項目達人界為一棟建筑面積約 3萬㎡的 26 層高層，共 624 套，戶型面積在 45— 65 平米之間。項目以 4050 ㎡戶型為主力戶型，并且一改濟南公寓純蝸居式零居室的傳統(tǒng)，采用可稱為“縮小版住宅”的有生活情景的舒適型設計（ 廚房全明 ），得到自住和投資客戶的雙重認同。 銀 座中心 ? 項目概況 ：銀座中心位于濟南市槐蔭區(qū)振興街片區(qū) ,由經十路、經七路、緯十二路三條城市主干道圍合而成，項目占地 9 萬平方米，總建筑面積 55 萬平方米。 圖 18：銀座中心公寓效果圖 表 11：銀座名寓戶型配比 戶型 面積 戶型特征 數(shù)量 比例戶數(shù) 消化比例A 42m2一室一廳一衛(wèi)一廚15 8% 100%B 55m2一室一廳一衛(wèi)一廚60 33% 92%C 67㎡兩室一廳兩衛(wèi)一廚30 17% 83%D 72m2兩室一廳兩衛(wèi)一廚75 42% 65% ? 目標客群： 銀座中心名寓開盤當天推出 180 套房源，其中有 4 層共 48 套房源被團購，零售部分房源共 132 套，優(yōu)惠后 120xx 元 /㎡，成交比例 80%。本項目后期可外廊式設計，引入 50 ㎡ loft戶型，吸引區(qū)域白領客戶和投資客戶，快速去化產品，也可憑借loft 公寓適當拉升項目檔次。 圖 19： Mini 公館效果 ? 項目特色： 名士 mini 公館采用平層與 loft 相結合的戶型設置， 6米挑空酒店式精裝大堂，提供酒店 式門童服務、商務服務、家政服務和代辦式服務。 海爾綠城玉蘭公寓 ? 項目概況 ：海爾綠城玉蘭公寓位于奧體中心南側，總建筑面積 萬㎡。采用濟南首家全精裝帶家電交付，精裝部品全部采用 TOTO（潔具）、三菱（電梯）、海爾（家電）、亞細亞（瓷磚）、頂固（衣柜）、摩恩（五金）、西門子（電器元件）、凱特曼（入戶門等一線品牌，并且提供酒店式管理服務，深受財富階層的青睞。高性價比的產品、具有廣闊發(fā)展前景的地段、房地產投資保值的特有屬性是玉蘭公寓逆勢強銷、開盤走紅的主要原因。 丁豪藍調國際 ? 項目概況及特色 ：藍調國際占地 萬㎡，地上建筑面積 萬㎡，整個地塊為綜合用地，項目性質與本項目較為相似。 ? 戶型配比及銷售情況： 項目定位為年輕居住辦公社區(qū)，在戶型設計上針對年輕客戶特點，以 40 ㎡左右的 1 居和 80 ㎡左右的 2 居為主力戶型，兼顧投資與自主客戶 的雙重需求。 中齊未來城 ? 項目概況及特色 ：中齊未來城公寓部分為兩棟板樓，其中 1樓 17層，建筑面積約 萬㎡，已基本售罄； 2樓 18 層，建筑面積 萬㎡，目前主要銷售該樓座。 ? 戶型配比及銷售情況： 項目定位為年輕居住社區(qū)，在戶型設計上仍是以 4050 ㎡小戶型為主，整體戶型較為緊湊。 公寓競爭項目總結 從對濟南比較具有代表性的公寓項目萬達達人界、誠基中心、銀座中心以及區(qū)域內直接競爭項目名士 Mini 公館和海爾綠城玉蘭公寓分析來看，熱銷公寓項目具備以下特征：公寓客戶主要來自項目所在的區(qū)域，投資客戶看重區(qū)位、升值潛力和品牌；配置上公建化外立面、酒店式挑空大堂、 米左 右的層高成為已成為濟南公寓的主流配置；戶型上具有生活情景的“縮小版住宅”的小戶型設計和 loft 公寓深受客戶的喜愛；在交付標準上精裝修對客戶具有較大吸引力。建成后將成為集甲級寫字樓、星級酒店、商業(yè)步行街、休閑、娛樂，及銀座商城于一體的大型綜合標志性城市建筑組群。從長遠來看，本區(qū)域必定成為濟南新的政治商業(yè)金融中心， 尤其是隨著區(qū)域奧龍官邸、東拓舜華路項目以及公務員宿舍區(qū)的交付使用，對配套設施的需求增加，刺激商業(yè)網點的銷售，預計后期商業(yè)網點將有較大的空間。 機會分析 ? 經過為舉辦全運會的大規(guī)模建設，奧體片區(qū)基礎配套設施已經逐步完善，隨著省市級單位的陸續(xù)進駐，將為該區(qū)域帶來整個城市的優(yōu)勢資源，區(qū)域價值將 在短期內得到較大的提升； ? 歷下區(qū)目前正在推進項目周邊洪山、轉山綠化建設，后期玉頂山公墓也有建成山體公園的可能，負責片區(qū)熟化的城投負責人也介紹 2年前已經向濟南市民政局發(fā)函要求停止公墓擴容，后期計劃將其打造成山體公園； ? 北側公交總站能夠帶來大量的人流，有助于商業(yè)的銷售。濟南雖然不在重點調控城市之列，但市場后續(xù)也存在類似的政策風險。 從地塊本身屬性來看，項目位于整個商業(yè)地塊的南側，與城市景觀大道經十路之間有其他項目遮擋，如以寫字樓物業(yè)為主，可觀性和通達性較差。周邊競爭項目大多將目標鎖定在大型團購客戶，而大型寫字樓的客戶主要是金融單位、實力國企及政府機關，但他們大都已建或已購，意向客戶屈指可數(shù)，競爭將進入白熱化。剩余住宅用地主要用于建設濟南市公務員宿舍，后期不會入市銷售，預計整個區(qū)域后期難以出現(xiàn) 4080 ㎡左右的住宅產品。 項目整體形象定位 本項目地處奧體核心區(qū)域，具備得天獨厚的奧體人文資源，尤其是隨著大型企事業(yè)單位的陸續(xù)東遷及區(qū)域高端人口的不斷聚集，區(qū)域商業(yè)地產價值越來越高。以保值升值為出發(fā)點的投資客戶主要是看好奧體中心區(qū)域發(fā)展?jié)摿?，兩類客戶預計各占項目目標客群的 50%。 表 19：各物業(yè)配比建議表 物業(yè)類型 調整后方案 面積（㎡） 比例 SOHO 商務公寓 1 36168 % loft 公寓 2 18562 % 點式平層公寓 3 30000 % 板式平層公寓 4 31000 % 板式平層公寓 5 20xx0 % 底商 7520 % 合計 143250 100% 圖 27：項目平面布置圖 【建筑風格】：根據(jù)掛牌文件要 求，本項目建筑以現(xiàn)代風格為主。 SOHO 商務公寓采用LOWE 玻璃幕墻 +石材貼面，以提升項目整體檔次。 SOHO 商務公寓可由大空間分割而成，建議參照玉蘭公寓的成功經驗，以 6070 ㎡套一為主。 【戶型】：平層公寓層戶型主要針對首次置業(yè)客戶和投資客戶，從競爭項目銷售情況來看，小戶型公寓更受市場青睞，為控制總價建議以 40㎡套一和 60 ㎡套二為主，其中套一戶型占總戶數(shù)的 55%，要求戶型面積緊湊，功能齊備，并具備一定的拓展空間， 60 ㎡以上的戶型盡量考慮燃氣入戶設置戶型，采用通風封閉式廚房，提升居住品質，建議參考萬達公寓系列和萬科螞蟻工房系列，其中外廊公寓濟南僅銀 座中心采用，市場反響較好。 【產