【正文】 % 60130 在售 7300天闊 多層、高層、 小高層 69268 35% 808 主力面積 8089 在售 7300金城北郡 高層 115990 38% 一期 370 主力面積 104140 待售 預(yù)計 7000馨座 高層 14247 % 288 86133 待售 70007200城北區(qū)板塊內(nèi)主要樓盤板塊特點、產(chǎn)品和價格分析板塊特點216。216。216。產(chǎn)品、價格216。216。住宅市場 —— 花橋板塊花橋板塊：與上海同城效應(yīng) 新熱點板塊花橋位于上海與江蘇交接的黃金地段，西臨昆山國家級開發(fā)區(qū)，東依上海安亭，地段優(yōu)勢帶動板塊房地產(chǎn)市場迅猛發(fā)展。凱德都會新峰 496997 在售 精裝 12023壹克拉 % 854 主力面積 5080，另有120大戶型 在售 95009800常發(fā)香城灣 318099 多層、高層 202300 600000 40% 503390以下 70%， 120140三房， 140160花園洋房在售 9500上海裕花園 160964綠地 21城 疊加、聯(lián)排、 獨棟、公寓 431000 45 500 疊加聯(lián)排 120230 在售疊加 11000，聯(lián)排 16000，獨棟 22023，公寓 7500中城花橋國際 357790板塊目前以 大品牌大盤開發(fā) 為主。216。 11號線、滬寧城際鐵路、京滬高鐵在板塊內(nèi)均有站點。發(fā)展起點高。產(chǎn)品、價格216。216。216。住宅市場 —— 南部水鄉(xiāng)板塊南部水鄉(xiāng)板塊：強勢景觀資源支撐 高端住宅板塊南部水鄉(xiāng)片區(qū)地理位置上包括淀山湖鎮(zhèn)、錦溪鎮(zhèn)以及周莊鎮(zhèn)，以水鄉(xiāng)古鎮(zhèn)特色為主體。富力灣 雙拼、小獨棟 673759 41% 943 雙拼 175184，小獨棟226253 在售雙拼 1250014000，小獨棟 1100012023納帕爾灣 聯(lián)排 146300 74000 45% 278 210300 在售 精裝 2100022023江南岸 獨棟 182666 % 193 小戶型 300，中戶型420 在售 1800020230楓丹御園 聯(lián)排 60384 % 246 140200 在售 12023南部水鄉(xiāng)板塊內(nèi)主要樓盤216。面積依各個項目而異。板塊內(nèi)由于各項配套還不成熟和完善，產(chǎn)品基本作為高端客戶 第二居所或度假用途 。不同項目因產(chǎn)品、品牌不同，價格差異也較大，其中淀山湖板塊的樓盤價格比錦溪和周莊略高。臺企干部周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)進城人公寓昆山自住的本地人新昆山人長三角投資客政府、外企高管 上?？蛻襞_灣人、部分新加坡人別墅昆山本地私營業(yè)主住宅市場 —— 客戶分析（客戶特征）類別 客戶特征昆山自住的本地人216。購買目的為改善居住條件216。青睞戶型為 120平米的三房、 160平米的四房216。以外地來昆山務(wù)工的青年群體中收入層次較高的部分216。青睞小戶型，對總價承受能力較低216。首要關(guān)注因素：總價、交通住宅市場 —— 客戶分析（客戶特征）類別 客戶特征上海工作的海飄216。受到上海高房價的擠壓，屬于首次購房的被動外溢客戶216。青睞于二房、小三房216。通過拆遷得到一筆錢，希望在城市中擁有一套房子216。在城中工作，買套小戶型平時居住，周末回鄉(xiāng)下216。戶型需求以小戶型為主216。對輕軌、城鐵、高鐵物業(yè)升值潛力具有前瞻性216。關(guān)注地段升值潛力、價格上漲空間216。首要關(guān)注因素：升值潛力住宅市場 —— 客戶分析（客戶特征）類別 客戶特征臺企干部216。對有臺資背景的開發(fā)商項目認(rèn)同度較高216。注重居室的風(fēng)水216。需求戶型以大中型戶型為主216。外來客戶占據(jù)較大比例，尤其是上海客戶216。對產(chǎn)品本身品質(zhì)和檔次有較高要求，認(rèn)同大師之作216。別墅主要作為客戶的第二居所以及度假之用別墅客戶的特征以及關(guān)注點較為相似：住宅市場 —— 客戶分析（客戶分布情況）216。新昆山人 主要分布在城北城東地區(qū)，加之城北城東區(qū)域目前價格相較于其他區(qū)域較低，主要傾向于購買 城北、城東 的樓盤；216。投資客戶 傾向于投資升值潛力較大的區(qū)域，雖然 城西、城南以及花橋 目前價格較高，但由于政府重點規(guī)劃或者預(yù)期較好等原因，仍然是投資客的樂園；216。別墅客戶 主要分布在別墅產(chǎn)品較多的版塊， 巴城陽澄湖片區(qū)、南部水鄉(xiāng)片區(qū)。供應(yīng)： 昆山存量房月創(chuàng)新高， 09年以來成交的商住性質(zhì)土地面臨上市，會使目前以及未來昆山市場的 住宅供應(yīng)量維持高位 ；216。價格： 昆山市場部分熱點板塊如（城中區(qū)板塊、花橋板塊、城南板塊）公寓均價 已接近萬元 ，且增幅較大。產(chǎn)品： 昆山市主力產(chǎn)品類型為 小高層、高層住宅 為主，而以 低密度住宅 譬如別墅、花園洋房為輔，并有 少量多層公寓 彌補了該區(qū)域內(nèi)的產(chǎn)品形態(tài)；216。公寓個案分析 —— 鹿城一品項目地址：玉山鎮(zhèn)長江中路 178號物業(yè)類型：高層占地面積： 8200平方米建筑面積： 55991平方米容積率： 綠化率： %裝修狀況：精裝酒店公寓、毛坯普通住宅總戶數(shù)： 465投資商：昆山光達房地產(chǎn)有限公司開發(fā)商： 昆山光達房地產(chǎn)開發(fā)有限公司物業(yè)公司：上海采林物業(yè)物業(yè)費： /平方米 公寓個案分析 —— 鹿城一品—— 產(chǎn)品力216。216。8米 精裝挑空大堂—— 戶型200平四房163平三房178平三房73平一房 52平一房44平一房216。三房四方戶型較方正實用，一方戶型設(shè)計較靈活。精裝房 1500元 /平米的裝修標(biāo)準(zhǔn)公寓個案分析 —— 鹿城一品—— 裝修樣板間酒店公寓裝修風(fēng)格現(xiàn)代簡約，不失富力華貴—— 價格、客戶216。216。公寓個案分析 —— 鹿城一品項目地址：昆山市淀山湖鎮(zhèn)新樂路1666號物業(yè)類型：合院別墅占地面積： 146667平方米建筑面積： 74000平方米容積率： 綠化率： 45%裝修狀況：精裝總戶數(shù)： 278投資商：納帕地產(chǎn)開發(fā)商： 昆山建興置業(yè)有限公司物業(yè)公司：浙江綠城物業(yè)管理公司 月車位比： 1： 2別墅個案分析 —— 納帕爾灣南部水鄉(xiāng)板塊—— 建筑品質(zhì) 國際一流設(shè)計團隊 —— Robert hidey豪宅設(shè)計公司 與美國頂尖的建筑機構(gòu)優(yōu)秀設(shè)計師同理合作，打造國際頂級豪宅標(biāo)準(zhǔn)，提供 6種戶型選擇，每種戶型 3中不同的風(fēng)格，每種風(fēng)格下設(shè) 6中配色方案， 108種建筑表情，配以 2至 3層建筑錯落分布，讓每一棟建筑都是 “唯一 ”意大利建筑風(fēng)格別墅個案分析 —— 納帕爾灣—— 景觀米蘭度假風(fēng)情園林 搖曳熱帶激情蔥綠層次有致 搭配匠心獨運內(nèi)外水系交融 循環(huán)自然精華園林公共活動區(qū) 讓鄰里更親近別墅個案分析 —— 納帕爾灣—— 精裝明細(xì) 納帕爾灣采用全精裝交房216。門窗：高級斷橋鋁合金中空玻璃窗、入戶采用美式使用復(fù)合門216。空調(diào)設(shè)備：知名品牌戶式中央 VRV空提奧系統(tǒng)（冷暖）216。環(huán)保設(shè)備：中央除塵系統(tǒng)、廚房設(shè)置食物垃圾處理器216。地面：意大利進口品牌地磚、高品質(zhì)石材及馬賽克比利時進口高品質(zhì)地毯別墅個案分析 —— 納帕爾灣—— 配套（會所）3000平米濱湖專屬私人會所216。216。別墅個案分析 —— 納帕爾灣—— 戶型216。戶型設(shè)計較為常規(guī)，聯(lián)廊設(shè)計略有巧思E1戶型一層 E1戶型二層E6戶型一層 E6戶型二層 E6戶型三層別墅個案分析 —— 納帕爾灣—— 市場表現(xiàn)216。216。此批房源部分臨湖，緊鄰會所 ；216。三期 2023年 11月 28日正式開盤，首批推出 30套 210㎡ 300㎡ 的精裝修獨棟別墅， 價格為 18500元 /㎡ ， 2023春節(jié)后加推第二批房源，面積 210290平米， 均價 2100022023元 /㎡ ，目前在售三期最后一批房源，面積 210290平米， 均價 21000元 /㎡ ，一周內(nèi)付足首付，即可獲 95折優(yōu)惠 ；216。 還有約 50多套的體量。 從成交的情況看，納帕爾灣的客戶主要為上海的本地客戶；216。216。 納帕爾灣與上海市區(qū)保持著恰當(dāng)?shù)木嚯x 。 上海客戶主要追求著這段精致的距離。 老業(yè)主則看重納帕地產(chǎn)的品質(zhì)，以及品牌物業(yè)，把它當(dāng)做投資兼度假。昆山市近年來居民消費增加速度小于可支配收入的增加，表面居民潛在 消費能力強大，城市商業(yè)發(fā)展?jié)摿^大。昆山市商業(yè)設(shè)施主要集中于老城區(qū)，主要包括 商業(yè)街，百貨公司，特色商業(yè)街，娛樂中心，大賣場（生活類及專業(yè)賣場），專業(yè)市場 等。216。216。商業(yè)市場 —— 商圈分布北門路 蕭林路商圈人民路 前進路商圈城東商圈朝陽路商圈昆山目前的商圈主要分布在老城區(qū)內(nèi)，以人民路 林亭路、北門路 蕭路、火車站老商圈以及新型的城東商圈為主。人民路是昆山傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)，輻射范圍可達全市及下屬其他鄉(xiāng)鎮(zhèn)。北門路位于昆山城北，是昆山主要的居住區(qū)，人口密集?，F(xiàn)有的商鋪都是由近年來開發(fā)并已逐步成熟的小區(qū)沿街商鋪組成，大多都是幾十個平米的面積。216。城南商圈是以朝陽路為紐帶的老商圈升級換代。216。朝陽路商圈世貿(mào)廣場百潤發(fā)216。216。商業(yè)市場 —— 城東商圈城東商圈商業(yè)市場 —— 在售項目供應(yīng)分析216。216。商業(yè)市場 —— 在售項目面積分析上海公館億立商貿(mào)物流城景涇路商業(yè)街國際采購中心中茵世貿(mào)廣場超華璞緹街0 200 400 600 800 1000平方米國際模具城昆山賽格電子通過圖表可以看到，昆山各主要商業(yè)產(chǎn)品其規(guī)劃面積分化較為明顯，小面積商鋪產(chǎn)品基本在 30120平方米左右，偏大的產(chǎn)品在 200300平方米左右。 商業(yè)市場 —— 在售項目價格分析216。216?；虬鍓K以及城中板塊的目前價格較高。而一些底商類商鋪，體量較小，不成規(guī)模，客源由自身住宅提供，所以價格偏低。216。但縱觀如今的昆山房產(chǎn)市場，充斥著大量標(biāo)榜著 “ 酒店公寓 ” 的物業(yè)，然而 多數(shù)從實質(zhì)而言只能稱為 “ 小戶型單身公寓 ” ，并非嚴(yán)格意義上的酒店式公寓，更談不上國際標(biāo)準(zhǔn)豪華酒店公寓。昆山市場上小戶型酒店式公寓大多是 作為規(guī)?；^(qū)開發(fā)的附屬產(chǎn)品 ，如：吉田國際廣場；另外也有單獨建設(shè)的酒店式公寓產(chǎn)品，如杰座、泊仕等；另外的像長江酒店式公寓是老樓改造項目。酒店式公寓市場 —— 總體情況酒店式公寓市場 —— 分布情況昆山市場酒店式公寓基本遍布于各個成交熱門板塊。領(lǐng)御 4050 在售 精裝 14000鹿城一品 4375 在售 精裝 11000翡翠名都 4978 在售 精裝 10500城南項目 面積（㎡） 狀態(tài) 價格（元）聯(lián)邦國際 3050 在售 6800雙星疊座 4665 在售 8000城北項目 面積（㎡） 狀態(tài) 價格（元）紐約 4568 在售 7000優(yōu)秀 3666 在售 7200天成佳園 4355 在售 精裝 13000花橋項目 面積（㎡） 狀態(tài) 價格（元）壹克拉 5080 在售 95009800城東項目 面積（㎡） 狀態(tài) 價格（元）弘基財富廣場 60300 售完 6500（ 09年底）中航城 在售 精裝 8300隆祺麗景 4080 在售精裝，包租 5年 12500，包租 10年 13000酒店式公寓市場 —— 主要項目216。目前在售的酒店式公寓和產(chǎn)權(quán)式酒店產(chǎn)品都是 樓盤的附屬產(chǎn)品216。酒店式公寓和產(chǎn)權(quán)式酒店的裝修程度一般為精裝修，也有部分毛坯房源，當(dāng)做青年單身公寓216。216。從客戶區(qū)域來源來看， 長三角和江浙滬一帶的投資性客戶 為主要消費群體，少量來自臺灣、廣東等。從客戶職業(yè)特征來看，公司中高層管理人員和私營業(yè)主是購房主力軍；少量為公司職員、教師和醫(yī)生等。物業(yè)公司：淵博物業(yè)物業(yè)費： /平方米 前進中路是目前 昆山金融、政府機構(gòu)的中心 ，整體商務(wù)氛圍濃厚?！?地段昆山賓館瑞士大酒店酒店式公寓個案分析 —— 領(lǐng)御216。是一幢綜合性建筑。216?！?產(chǎn)品力大堂大堂走廊酒店式公寓個案分析 —— 領(lǐng)御領(lǐng)御采用的是目前昆山酒店公寓缺乏的挑高復(fù)式戶型，空間具有趣味性，功能更強大， 50平方米的戶型可以達到兩房兩廳的寬松格局，樓下是會客廳、廚房、早餐廳，樓上是書房和主臥室?！?戶型酒店式公寓個案分析 —— 領(lǐng)御采用了周界防范系統(tǒng)、視頻監(jiān)控系統(tǒng)、電子巡更系統(tǒng)、車輛管理系統(tǒng)、背景音樂系統(tǒng)、大廳信息發(fā)布系統(tǒng)及多媒體查詢系統(tǒng)等智能安防設(shè)施，保證業(yè)主入住后享受安全、無憂、高品質(zhì)的生活。昆山寫字樓市場已步入開發(fā)期，以現(xiàn)有市場來看，昆山 目前寫字樓配置總體水平較低 ，真正 5A級智能化寫字樓可以說是屈指可數(shù)，尤其是位于市中心的高檔寫字樓更是空白。前進路是目前昆山寫字樓最為集中的區(qū)域，也是昆山的商務(wù)、商業(yè)和金融中心，對高端寫字樓有較旺盛的需求。昆山寫字樓分布呈現(xiàn) “ 沿城市主干道核心發(fā)展，開發(fā)區(qū)和產(chǎn)業(yè)區(qū)雙向帶動 ” 的趨勢。沿城市主干道前進路、人民路沿線形成了市中心寫字樓集中帶，尚東國際、中茵商務(wù)廣場、新百商務(wù)會館、曼哈頓國際大廈等成為典型代表城市中心。受到供應(yīng)量的限制，中心城區(qū)寫字樓的租金和售價的上揚，租金和售價值最高，投資潛力逐漸上升， 未來中心區(qū)域?qū)懽謽枪?yīng)仍將緊張，寫字樓市場勢必向外延伸和擴展 。寫字樓市場 —— 各區(qū)域特點剖析區(qū)域 代表寫字樓 優(yōu)勢分析 劣勢分析 地標(biāo)新天地