【正文】 023年上半年市場表現(xiàn)或?qū)⒀永m(xù)去年回暖態(tài)勢，三到六月是強(qiáng)銷期，進(jìn)入 三季度后，市場或?qū)⑹苷哂绊懚l(fā)生新的變化。 市 場 走 勢 低迷期 強(qiáng)銷期 變化期 政策持續(xù)放寬 季節(jié)性調(diào)整 新一輪調(diào)控 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 2個月 重點(diǎn)把握 第三、四季度 ?2023年初受 節(jié)日、氣候等 影響，預(yù)計(jì)會 有 2個月的成 交低迷期。 ?預(yù)計(jì)進(jìn)入 3月以后，大量開發(fā)商 開始進(jìn)入集中推廣，搶占客戶的 階段； ?3月至 6月，經(jīng)過 4個月的上升期 ，客戶成交熱情降低。 ?第三季度面臨政策調(diào)整； ?如政策放緩，則市場上升期會拉長； ?如出現(xiàn)新一輪的調(diào)控，依照 2023年的 趨勢，客戶的購買熱情會逐漸下滑； ?第四季度預(yù)計(jì)有小幅季節(jié)性調(diào)整。 關(guān)鍵 節(jié)點(diǎn) 37 風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測 2023年煙臺各區(qū)域競爭風(fēng)險(xiǎn)有所緩解，其中福山區(qū)、芝罘區(qū)風(fēng)險(xiǎn)最小，牟 平區(qū)、開發(fā)區(qū)其次，萊山區(qū)、高新區(qū)風(fēng)險(xiǎn)最大。 供求比 2023年區(qū)域風(fēng)險(xiǎn)域 供求比 2023年區(qū)域風(fēng)險(xiǎn)域 萊山區(qū) 牟平區(qū) 高新區(qū) 開發(fā)區(qū) 芝罘區(qū) 高新區(qū) 牟平區(qū) 福山區(qū) 福山區(qū) 開發(fā)區(qū) 萊山區(qū) 芝罘區(qū) 12個月以下 1218個月 1824個月 2436個月 36個月以上 12個月以下 1218個月 1824個月 2436個月 36個月以上 去化周期 去化周期 安全區(qū)域 中度風(fēng)險(xiǎn) 高度風(fēng)險(xiǎn) 安全區(qū)域 中度風(fēng)險(xiǎn) 高度風(fēng)險(xiǎn) 38 0 潛在供應(yīng) 2023年煙臺六區(qū)新增成交土地（住宅）總建面 501萬㎡。 單位：萬㎡ 300 250 200 150 100 50 2023年煙臺六區(qū)市新增土地（住宅用地） 芝罘區(qū) 萊山區(qū) 開發(fā)區(qū) 福山區(qū) 高新區(qū) 牟平區(qū) 占地面積 建筑面積 26 39 19 22 115 259 30 35 30 74 39 72 ? 2023年新增成交土地（住宅）總建面 501萬㎡，土地成 2023年 2023年土地成交建筑面積走勢（單位：萬㎡） 交量呈現(xiàn)逐年下滑態(tài)勢，受市場環(huán)境影響，企業(yè)拿地意 向較為謹(jǐn)慎； 2023年 2023年 501 691 ? 開發(fā)區(qū)是拿地的熱點(diǎn)，加劇區(qū)域未來競爭趨勢。 0 200 400 600 800 39 + + = = 風(fēng)險(xiǎn)預(yù)估 現(xiàn)有存量 467萬㎡ 去化壓力 短期供應(yīng) 913萬㎡ 年去化量 潛在供應(yīng) 501萬㎡ 合計(jì) 1881萬㎡ 去化周期 1881萬㎡ 247。 238萬㎡ 8年 注：短期供應(yīng)為預(yù)估項(xiàng)目未售數(shù)據(jù)、潛在供應(yīng)為 2023年拿地未開工量 應(yīng)對策略 資金流為先 —— 面對長達(dá) 8年的去化周期，建議目前持有較多土地 的開發(fā)商合理調(diào)整銷售策略，以資金流穩(wěn)定為先，確保庫存土地能 夠順利開發(fā)； 謹(jǐn)慎拿地 —— 對于有土地需求的開發(fā)企業(yè)，建議其加大可行性研究 的力度，綜合各方面情況慎重規(guī)劃項(xiàng)目未來發(fā)展，弱化未來可能存 在的競爭壓力。 40 策略建議 2023年策略建議 把握四個月強(qiáng)銷期 —— 重點(diǎn)把握客戶購買熱情較高的四個月時間，預(yù)計(jì)為 36月，建 議開發(fā)商對其重點(diǎn)把握，盡可能多的在此時間段內(nèi)突擊業(yè)績指標(biāo)，避免可能會由于市場回暖 而陷入新一輪調(diào)控的被動之中； 專注結(jié)構(gòu)性機(jī)會 —— 剛性需求仍將是煙臺市場的主流需求產(chǎn)品，福山區(qū)、芝罘區(qū)都出 現(xiàn)結(jié)構(gòu)性良性去化，建議開發(fā)企業(yè)進(jìn)行重點(diǎn)研究，進(jìn)一步把握結(jié)構(gòu)性機(jī)會。 41 PART 3 準(zhǔn)確拿地投 資遠(yuǎn)期 42 戰(zhàn)略規(guī)劃 藍(lán)色經(jīng)濟(jì)區(qū)規(guī)劃提升煙臺城市能級，未來煙臺將以東部發(fā)展為契機(jī)，引領(lǐng)新 一輪的發(fā)展。 2023年，國家批復(fù)”山東半島藍(lán)色經(jīng)濟(jì)區(qū)”上升為國家 濱州 東營組團(tuán) 煙臺 YanTai 煙臺 威海組團(tuán) 戰(zhàn)略，煙威組團(tuán)成為重點(diǎn)培育的三大城鎮(zhèn)組團(tuán)之一，煙 臺被賦予骨干城市地位，由長期以來的國家戰(zhàn)略旁觀者 成為 國家戰(zhàn)略主要承擔(dān)者 。 2023年，煙臺出臺 東部高科技海洋經(jīng)濟(jì)新區(qū) 建設(shè)規(guī) 劃，煙臺將以東部發(fā)展為起點(diǎn)，帶動城市快速發(fā)展。 青島 濰坊 日照組團(tuán) 43 發(fā)展策略 煙臺發(fā)展重心由“兩翼擴(kuò)展”轉(zhuǎn)變?yōu)椤皷|部先行”，目前正處發(fā)展起步時期 ，將著力完善基礎(chǔ)設(shè)施，形成新的產(chǎn)業(yè)布局。 煙臺 十一五發(fā)展思路 一極領(lǐng)先 東進(jìn) 西拓 南擴(kuò) 城市呈線狀發(fā)展，發(fā)展重心 由中心城區(qū)向兩翼轉(zhuǎn)移。 多級崛起 十二五發(fā)展思路 “一極領(lǐng)先，多級崛起” 城市呈塊狀發(fā)展，東部將作為 領(lǐng)先極率先獲得發(fā)展。 東部新區(qū)發(fā)展三步走 ?快速起步階段（ 20232023）：完 善基礎(chǔ)設(shè)施，形成特色鮮明的產(chǎn)業(yè)結(jié) 構(gòu)； ?全面突破階段（ 20232023）：海 洋科技創(chuàng)新、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展和旅 游物流商務(wù)城建方面全面突破； ?完善提升階段（ 20232023）：區(qū) 域在全市經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略地位及作用突 出，形成具有輻射作用的增長極。 44 ? ? 產(chǎn)業(yè)比重 煙臺第三產(chǎn)業(yè)比重逐年上漲但絕對值仍處較低水平，十二五期間提出先進(jìn)制 造業(yè)與現(xiàn)代服務(wù)業(yè)“雙輪驅(qū)動”發(fā)展戰(zhàn)略，將有利于促進(jìn)商辦類物業(yè)發(fā)展。 20232023年煙臺市三產(chǎn)比重發(fā)展趨勢 比值 青島 煙臺 濟(jì)南 濰坊 威海 日照 一產(chǎn) % % % % % % 二產(chǎn) % % % % % % 三產(chǎn) % % % % % % 支柱產(chǎn)業(yè) 旅游業(yè)、電子類 食品、機(jī)械、化工、 電子 電子信息、交通裝備 、機(jī)械裝備 機(jī)械裝備、紡織服裝 、海洋化工 外貿(mào)出口、旅游、漁 業(yè) 制造業(yè)、旅游業(yè)、鋼 鐵 /化工行業(yè) 煙臺市的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)以二產(chǎn)為主，二三產(chǎn)業(yè)并重發(fā)展。 ?“十一五”期間，三次產(chǎn)業(yè)比例由 :: :，雖然第 三產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值比重逐年上升，但對比青島、濟(jì)南城市來看，煙臺三產(chǎn)比重仍有較 高提升空間。 ?“十二五”規(guī)劃將 2023年全市三次產(chǎn)業(yè)比例的預(yù)期目標(biāo)定為 5： 55： 40。 煙臺市十二五規(guī)劃提出堅(jiān)持走新型工業(yè)化道路，加快調(diào)整優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu) ，形成先進(jìn)制造業(yè)和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)“雙輪驅(qū)動”、三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)合理、富 有競爭力的現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)體系。 ?加快發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)。把推動服務(wù)業(yè)大發(fā)展作為產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化升級的戰(zhàn) 略重點(diǎn)，做大服務(wù)業(yè)總量和規(guī)模，提高比重和層次，推動服務(wù)業(yè)跨越發(fā) 展。 45 發(fā)展機(jī)會 煙臺六區(qū)城市居住功能向西部、南部遷移，中部商辦能級將獲提升，產(chǎn)業(yè)地 產(chǎn)、旅游地產(chǎn)將向東部發(fā)展。 開發(fā)區(qū) —— 大力拓展西部，重 點(diǎn)發(fā)展古現(xiàn)、八角、大季家，建設(shè) 九大居住片區(qū) 芝罘區(qū) —— “十大聚集區(qū)”建 設(shè)，重點(diǎn)推進(jìn)現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展及舊 村改造 高新區(qū) —— “一心四帶”重點(diǎn) 發(fā)展科技、金融及旅游業(yè) 牟平區(qū) —— “一灘一帶兩灣三 區(qū)”重點(diǎn)打造娛樂生態(tài)旅游業(yè) 福山區(qū) —— 重工業(yè)外移， 中部、南部加快村改實(shí)施，改 善居住環(huán)境 萊山區(qū) —— “北都南城”，北 部重點(diǎn)發(fā)展高端綜合體及產(chǎn)業(yè)地產(chǎn) ，居住需求南移 46 規(guī)劃小結(jié) 藍(lán)色規(guī)劃提升煙臺戰(zhàn)略地位，政府投資重點(diǎn)落向東部！ 產(chǎn)業(yè)布局明晰化，現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展將促進(jìn)商辦類物業(yè)建設(shè)！ 居住向西部、南部遷移，中部商辦能級提升，東部發(fā)展旅游業(yè)！ 2023年策略建議 剛需西進(jìn)、中部商辦化、東部產(chǎn)業(yè)、旅游 化成為當(dāng)前煙臺房地產(chǎn)市場發(fā)展機(jī)遇。 47 感謝聆聽！ 48 謝謝觀看 /歡迎下載 BY FAITH I MEAN A VISION OF GOOD ONE CHERISHES AND THE ENTHUSIASM THAT PUSHES ONE TO SEEK ITS FULFILLMENT REGARDLESS OF OBSTACLES. BY FAITH I BY FAITH