【正文】 023年上半年市場(chǎng)表現(xiàn)或?qū)⒀永m(xù)去年回暖態(tài)勢(shì)，三到六月是強(qiáng)銷期，進(jìn)入 三季度后，市場(chǎng)或?qū)⑹苷哂绊懚l(fā)生新的變化。 市 場(chǎng) 走 勢(shì) 低迷期 強(qiáng)銷期 變化期 政策持續(xù)放寬 季節(jié)性調(diào)整 新一輪調(diào)控 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 2個(gè)月 重點(diǎn)把握 第三、四季度 ?2023年初受 節(jié)日、氣候等 影響，預(yù)計(jì)會(huì) 有 2個(gè)月的成 交低迷期。 ?預(yù)計(jì)進(jìn)入 3月以后，大量開發(fā)商 開始進(jìn)入集中推廣，搶占客戶的 階段； ?3月至 6月，經(jīng)過(guò) 4個(gè)月的上升期 ，客戶成交熱情降低。 ?第三季度面臨政策調(diào)整； ?如政策放緩，則市場(chǎng)上升期會(huì)拉長(zhǎng)； ?如出現(xiàn)新一輪的調(diào)控，依照 2023年的 趨勢(shì)，客戶的購(gòu)買熱情會(huì)逐漸下滑； ?第四季度預(yù)計(jì)有小幅季節(jié)性調(diào)整。 關(guān)鍵 節(jié)點(diǎn) 37 風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè) 2023年煙臺(tái)各區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn)有所緩解，其中福山區(qū)、芝罘區(qū)風(fēng)險(xiǎn)最小，牟 平區(qū)、開發(fā)區(qū)其次，萊山區(qū)、高新區(qū)風(fēng)險(xiǎn)最大。 供求比 2023年區(qū)域風(fēng)險(xiǎn)域 供求比 2023年區(qū)域風(fēng)險(xiǎn)域 萊山區(qū) 牟平區(qū) 高新區(qū) 開發(fā)區(qū) 芝罘區(qū) 高新區(qū) 牟平區(qū) 福山區(qū) 福山區(qū) 開發(fā)區(qū) 萊山區(qū) 芝罘區(qū) 12個(gè)月以下 1218個(gè)月 1824個(gè)月 2436個(gè)月 36個(gè)月以上 12個(gè)月以下 1218個(gè)月 1824個(gè)月 2436個(gè)月 36個(gè)月以上 去化周期 去化周期 安全區(qū)域 中度風(fēng)險(xiǎn) 高度風(fēng)險(xiǎn) 安全區(qū)域 中度風(fēng)險(xiǎn) 高度風(fēng)險(xiǎn) 38 0 潛在供應(yīng) 2023年煙臺(tái)六區(qū)新增成交土地（住宅）總建面 501萬(wàn)㎡。 單位：萬(wàn)㎡ 300 250 200 150 100 50 2023年煙臺(tái)六區(qū)市新增土地（住宅用地） 芝罘區(qū) 萊山區(qū) 開發(fā)區(qū) 福山區(qū) 高新區(qū) 牟平區(qū) 占地面積 建筑面積 26 39 19 22 115 259 30 35 30 74 39 72 ? 2023年新增成交土地（住宅）總建面 501萬(wàn)㎡，土地成 2023年 2023年土地成交建筑面積走勢(shì)（單位：萬(wàn)㎡） 交量呈現(xiàn)逐年下滑態(tài)勢(shì)，受市場(chǎng)環(huán)境影響，企業(yè)拿地意 向較為謹(jǐn)慎； 2023年 2023年 501 691 ? 開發(fā)區(qū)是拿地的熱點(diǎn)，加劇區(qū)域未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)趨勢(shì)。 0 200 400 600 800 39 + + = = 風(fēng)險(xiǎn)預(yù)估 現(xiàn)有存量 467萬(wàn)㎡ 去化壓力 短期供應(yīng) 913萬(wàn)㎡ 年去化量 潛在供應(yīng) 501萬(wàn)㎡ 合計(jì) 1881萬(wàn)㎡ 去化周期 1881萬(wàn)㎡ 247。 238萬(wàn)㎡ 8年 注：短期供應(yīng)為預(yù)估項(xiàng)目未售數(shù)據(jù)、潛在供應(yīng)為 2023年拿地未開工量 應(yīng)對(duì)策略 資金流為先 —— 面對(duì)長(zhǎng)達(dá) 8年的去化周期，建議目前持有較多土地 的開發(fā)商合理調(diào)整銷售策略，以資金流穩(wěn)定為先，確保庫(kù)存土地能 夠順利開發(fā)； 謹(jǐn)慎拿地 —— 對(duì)于有土地需求的開發(fā)企業(yè)，建議其加大可行性研究 的力度，綜合各方面情況慎重規(guī)劃項(xiàng)目未來(lái)發(fā)展，弱化未來(lái)可能存 在的競(jìng)爭(zhēng)壓力。 40 策略建議 2023年策略建議 把握四個(gè)月強(qiáng)銷期 —— 重點(diǎn)把握客戶購(gòu)買熱情較高的四個(gè)月時(shí)間，預(yù)計(jì)為 36月，建 議開發(fā)商對(duì)其重點(diǎn)把握，盡可能多的在此時(shí)間段內(nèi)突擊業(yè)績(jī)指標(biāo)，避免可能會(huì)由于市場(chǎng)回暖 而陷入新一輪調(diào)控的被動(dòng)之中； 專注結(jié)構(gòu)性機(jī)會(huì) —— 剛性需求仍將是煙臺(tái)市場(chǎng)的主流需求產(chǎn)品，福山區(qū)、芝罘區(qū)都出 現(xiàn)結(jié)構(gòu)性良性去化，建議開發(fā)企業(yè)進(jìn)行重點(diǎn)研究，進(jìn)一步把握結(jié)構(gòu)性機(jī)會(huì)。 41 PART 3 準(zhǔn)確拿地投 資遠(yuǎn)期 42 戰(zhàn)略規(guī)劃 藍(lán)色經(jīng)濟(jì)區(qū)規(guī)劃提升煙臺(tái)城市能級(jí)，未來(lái)煙臺(tái)將以東部發(fā)展為契機(jī)，引領(lǐng)新 一輪的發(fā)展。 2023年，國(guó)家批復(fù)”山東半島藍(lán)色經(jīng)濟(jì)區(qū)”上升為國(guó)家 濱州 東營(yíng)組團(tuán) 煙臺(tái) YanTai 煙臺(tái) 威海組團(tuán) 戰(zhàn)略，煙威組團(tuán)成為重點(diǎn)培育的三大城鎮(zhèn)組團(tuán)之一，煙 臺(tái)被賦予骨干城市地位，由長(zhǎng)期以來(lái)的國(guó)家戰(zhàn)略旁觀者 成為 國(guó)家戰(zhàn)略主要承擔(dān)者 。 2023年，煙臺(tái)出臺(tái) 東部高科技海洋經(jīng)濟(jì)新區(qū) 建設(shè)規(guī) 劃，煙臺(tái)將以東部發(fā)展為起點(diǎn)，帶動(dòng)城市快速發(fā)展。 青島 濰坊 日照組團(tuán) 43 發(fā)展策略 煙臺(tái)發(fā)展重心由“兩翼擴(kuò)展”轉(zhuǎn)變?yōu)椤皷|部先行”，目前正處發(fā)展起步時(shí)期 ，將著力完善基礎(chǔ)設(shè)施，形成新的產(chǎn)業(yè)布局。 煙臺(tái) 十一五發(fā)展思路 一極領(lǐng)先 東進(jìn) 西拓 南擴(kuò) 城市呈線狀發(fā)展，發(fā)展重心 由中心城區(qū)向兩翼轉(zhuǎn)移。 多級(jí)崛起 十二五發(fā)展思路 “一極領(lǐng)先，多級(jí)崛起” 城市呈塊狀發(fā)展，東部將作為 領(lǐng)先極率先獲得發(fā)展。 東部新區(qū)發(fā)展三步走 ?快速起步階段（ 20232023）：完 善基礎(chǔ)設(shè)施，形成特色鮮明的產(chǎn)業(yè)結(jié) 構(gòu)； ?全面突破階段（ 20232023）：海 洋科技創(chuàng)新、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展和旅 游物流商務(wù)城建方面全面突破； ?完善提升階段（ 20232023）：區(qū) 域在全市經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略地位及作用突 出，形成具有輻射作用的增長(zhǎng)極。 44 ? ? 產(chǎn)業(yè)比重 煙臺(tái)第三產(chǎn)業(yè)比重逐年上漲但絕對(duì)值仍處較低水平，十二五期間提出先進(jìn)制 造業(yè)與現(xiàn)代服務(wù)業(yè)“雙輪驅(qū)動(dòng)”發(fā)展戰(zhàn)略，將有利于促進(jìn)商辦類物業(yè)發(fā)展。 20232023年煙臺(tái)市三產(chǎn)比重發(fā)展趨勢(shì) 比值 青島 煙臺(tái) 濟(jì)南 濰坊 威海 日照 一產(chǎn) % % % % % % 二產(chǎn) % % % % % % 三產(chǎn) % % % % % % 支柱產(chǎn)業(yè) 旅游業(yè)、電子類 食品、機(jī)械、化工、 電子 電子信息、交通裝備 、機(jī)械裝備 機(jī)械裝備、紡織服裝 、海洋化工 外貿(mào)出口、旅游、漁 業(yè) 制造業(yè)、旅游業(yè)、鋼 鐵 /化工行業(yè) 煙臺(tái)市的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)以二產(chǎn)為主，二三產(chǎn)業(yè)并重發(fā)展。 ?“十一五”期間，三次產(chǎn)業(yè)比例由 :: :，雖然第 三產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值比重逐年上升，但對(duì)比青島、濟(jì)南城市來(lái)看，煙臺(tái)三產(chǎn)比重仍有較 高提升空間。 ?“十二五”規(guī)劃將 2023年全市三次產(chǎn)業(yè)比例的預(yù)期目標(biāo)定為 5： 55： 40。 煙臺(tái)市十二五規(guī)劃提出堅(jiān)持走新型工業(yè)化道路，加快調(diào)整優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu) ，形成先進(jìn)制造業(yè)和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)“雙輪驅(qū)動(dòng)”、三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)合理、富 有競(jìng)爭(zhēng)力的現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)體系。 ?加快發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)。把推動(dòng)服務(wù)業(yè)大發(fā)展作為產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化升級(jí)的戰(zhàn) 略重點(diǎn)，做大服務(wù)業(yè)總量和規(guī)模，提高比重和層次，推動(dòng)服務(wù)業(yè)跨越發(fā) 展。 45 發(fā)展機(jī)會(huì) 煙臺(tái)六區(qū)城市居住功能向西部、南部遷移，中部商辦能級(jí)將獲提升，產(chǎn)業(yè)地 產(chǎn)、旅游地產(chǎn)將向東部發(fā)展。 開發(fā)區(qū) —— 大力拓展西部，重 點(diǎn)發(fā)展古現(xiàn)、八角、大季家，建設(shè) 九大居住片區(qū) 芝罘區(qū) —— “十大聚集區(qū)”建 設(shè)，重點(diǎn)推進(jìn)現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展及舊 村改造 高新區(qū) —— “一心四帶”重點(diǎn) 發(fā)展科技、金融及旅游業(yè) 牟平區(qū) —— “一灘一帶兩灣三 區(qū)”重點(diǎn)打造娛樂生態(tài)旅游業(yè) 福山區(qū) —— 重工業(yè)外移， 中部、南部加快村改實(shí)施，改 善居住環(huán)境 萊山區(qū) —— “北都南城”，北 部重點(diǎn)發(fā)展高端綜合體及產(chǎn)業(yè)地產(chǎn) ，居住需求南移 46 規(guī)劃小結(jié) 藍(lán)色規(guī)劃提升煙臺(tái)戰(zhàn)略地位，政府投資重點(diǎn)落向東部！ 產(chǎn)業(yè)布局明晰化，現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展將促進(jìn)商辦類物業(yè)建設(shè)！ 居住向西部、南部遷移，中部商辦能級(jí)提升，東部發(fā)展旅游業(yè)！ 2023年策略建議 剛需西進(jìn)、中部商辦化、東部產(chǎn)業(yè)、旅游 化成為當(dāng)前煙臺(tái)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展機(jī)遇。 47 感謝聆聽！ 48 謝謝觀看 /歡迎下載 BY FAITH I MEAN A VISION OF GOOD ONE CHERISHES AND THE ENTHUSIASM THAT PUSHES ONE TO SEEK ITS FULFILLMENT REGARDLESS OF OBSTACLES. 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