【正文】 強化樓市回暖預判 與切實減少的購房支出相比，兩次降息對樓市預期的影響更加深遠。 央行年內(nèi)第二次宣布下調(diào)存款準備金率，也是去年以來的第三次下調(diào)，距離上次調(diào)整將近三個月。 ?中國人民銀行 18日晚間宣布，從 2月 24日起，下調(diào)存款類金融機構人民幣存款準備金率 ； ?2023年 5月 18日， 央行再次宣布下調(diào)存款類金融機構人民幣存款準備金率 點。 ?住建部：“限購政策短時間內(nèi)不會放開。 Copyright Centaline Group, 2023 博弈升級：在中央政策異常鮮明的同時，地方政策不斷嘗試多方位突圍 2023年，以首次臵業(yè)為代表的合理購房需求一直受到政府的支持和鼓勵。 Copyright Centaline Group, 2023 差別化的調(diào)控政策日益深化 2023年，以首次臵業(yè)為代表的合理購房需求受到政府的支持和鼓勵。 央行 6月 8日起下調(diào)人民幣存貸款基準利率。 國土部 繼續(xù)加強房地產(chǎn) 調(diào)控，確保土地市場平穩(wěn)。 央行 全面落實差別化住房信貸政策。 ?銷售面的好轉促升國房景氣指數(shù)， 房地產(chǎn)企業(yè)銷量大幅回暖明顯改善了房企資金狀況。在一系列穩(wěn)增長政策措施作用下，加之外需略有好轉，從今年９月份開始，以工業(yè)增速為標志，中國經(jīng)濟增速已連續(xù)３個月反彈，由投資、消費構成的內(nèi)需持續(xù)小幅回升，四季度經(jīng)濟增速反彈幾成定局。 Copyright Centaline Group, 2023 國內(nèi)環(huán)境：把穩(wěn)增長放在更重要位臵 ，多產(chǎn)業(yè)并舉 5月 30日，國務院總理溫家寶主持召開常務會議，討論通過了 《 “ 十二五”國家戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃》 ，提出了節(jié)能環(huán)保、新一代信息技術、生物、高端裝備制造、新能源、新材料以及新能源汽車等七大戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)的重點發(fā)展方向和主要任務，并提出了 20項工程。 4月，印發(fā) 《 關于進一步加強企業(yè)兼并重組工作的通知 》 。 12 月 13 日，美聯(lián)儲公布 QE4。 Copyright Centaline Group, 2023 國際形勢： 新一輪全球量化寬松潮起 正當全球市場對量化寬松貨幣政策的前景觀望之時， 12月，美聯(lián)儲推出了第四輪量化寬松貨幣政策。 美國經(jīng)濟復蘇仍面臨諸多障礙 歐元區(qū)表現(xiàn)明顯分化 日本政府債務問題亟待解決 新興經(jīng)濟體增長放緩 ?2023年，美國經(jīng)濟整體呈現(xiàn)溫和復蘇的態(tài)勢，全年GDP增長率預計達到 %。 Copyright Centaline Group, 2023 國際形勢：債務危機 增長緩慢 2023年，債務危機始終是困擾全球經(jīng)濟的頭號難題，使得發(fā)達經(jīng)濟體無法運用大規(guī)模財政政策刺激經(jīng)濟。 Copyright Centaline Group, 2023 數(shù)據(jù)來源 :惠州市房產(chǎn)管理局 2023年惠城區(qū)二手房市場成交量金額達 ，同比增長 2%；二手住宅成交金額達 ，同比增長 2% 2023年惠城區(qū)二手房市場成交均價曲折上升，全年成交均價為 2819元 /平米，同比上漲 12%；二手住宅成交均價為 3079元 /平米，同比上漲 23% 三級市場成交 Code of this report | 26 169。 惠東縣成交（年度） 數(shù)據(jù)來源 :惠州市房產(chǎn)管理局 受濱海大盤價格的拉升影響，今年惠東成交均價明顯攀升， 2023年惠東成交均價為 6564元 /平米，同比下滑 2%，走勢較為平穩(wěn) 。 Code of this report | 19 169。 Copyright Centaline Group, 2023 2023年惠城區(qū)供應量大減，全年住宅批準預售 23008套，同比減少 36%。從全年成交面來看，自三月樓市出現(xiàn)首次回暖以來，走勢呈現(xiàn)較為平穩(wěn)的態(tài)勢， 3月、 5月、 7月及 11月分別出現(xiàn)了年內(nèi)成交的 4個小高峰，其余月份成交面積均保持在 50萬平米左右，同時，今年的走勢也出現(xiàn)了一定的反季候特征，淡季不淡，旺季不旺，大幅上漲動力不足，成交更趨理性。 Copyright Centaline Group, 2023 土地市場成交（年度） 2023年惠州成交的經(jīng)營性用地從區(qū)域分布看，博羅縣、惠城區(qū)和惠陽區(qū)三個地區(qū)成交相當，三區(qū)總量約占惠州土地成交的七成。（部份土地掛牌金額未公示）。房企“去庫存化”成效顯現(xiàn)，開始積極拿地補倉。 Copyright Centaline Group, 2023 本報告僅供客戶內(nèi)部使用。 Copyright Centaline Group, 2023 一級市場 Part Code of this report | 5 169。 數(shù)據(jù)來源 :根據(jù)惠州市國土局公布數(shù)據(jù)整理 惠州市各區(qū)縣商住用地掛牌宗數(shù) （單位：宗） 惠州市各區(qū)縣商住用地掛牌面積 （單位：萬平米） Code of this report | 7 169。 Copyright Centaline Group, 2023 2023年商住用地成交平均地面價為 1612元 /㎡ ，同比增加 45%，成交地塊區(qū)域結構性集中拉升整體交易價格。 2023年惠州各區(qū)縣商住用地交易平均地面地價 （單位：元 /㎡ ） 數(shù)據(jù)來源 :根據(jù)惠州市國土局公布數(shù)據(jù)整理 2023年惠州各區(qū)縣商住用地交易金額 （單位：億元） Code of this report | 12 169。 Copyright Centaline Group, 2023 惠州市成交（年度） 2023年調(diào)控延續(xù)、深化，一手住宅成交上漲動力不足，全年住宅成交 664萬平米，與上面相比基本持平，年內(nèi)去庫存明顯，供求比加速回落。 Copyright Centaline Group, 2023 惠陽區(qū)歷年成交均價走勢圖 (單位 :元 /平米 ) 惠陽區(qū)歷年供應成交走勢圖 (單位 :萬平米 ) 惠陽區(qū)成交（年度） 數(shù)據(jù)來源 :惠陽區(qū)房產(chǎn)管理局 2023年惠陽區(qū)商品房供應量 158萬平米，同比增加1%；商品房成交 85萬平米，同比下降 6%。 Copyright Centaline Group, 2023 博羅縣成交（年度） 數(shù)據(jù)來源 :博羅縣房產(chǎn)管理局 博羅縣歷年成交走勢圖 (單位 :萬平米 ) 博羅縣歷年成交均價走勢圖 (單位 :元 /平米 ) 2023年博羅縣商品房成交 ，同比減少12%。 Code of this report | 24 169。 全年的調(diào)控從強調(diào)“遏制”向強調(diào)“精確制導”過渡，由全面打擊轉向重點打擊，差別化調(diào)控日益深化。外圍經(jīng)濟惡化、政治沖突使日本出口和工業(yè)生產(chǎn)受到嚴重影響，成為拖累經(jīng)濟增長的主要因素。為應對經(jīng)濟下行壓力，韓國、巴西等國央行連續(xù)降息，印度央行也兩次下調(diào)銀行存款準備金。 QE2實施期間，美國股市展開新一輪上漲，標普 500指數(shù)最大漲幅達到 %。 1月 1日起，新車船稅法實施，新車船稅法規(guī)定乘用車車船稅按排氣量分為七檔征收。 住建部 要求進一步穩(wěn)定房地產(chǎn)市場調(diào)控政策，嚴格實施差別化住房信貸、稅收政策和限購政策，采取有效措施增加普通商品房 供給。 10月 17日起，發(fā)改委連續(xù)密集批復核準了近 30項各地區(qū) “ 以工代賑 ” 基建投資計劃，涉及總金額超過億元。 Copyright Centaline Group, 2023 國房景氣指數(shù)：在不景氣區(qū)間徘徊 在中央堅持房地產(chǎn)調(diào)控政策不放松的影響下， 2023 年以來國房景氣指數(shù)持續(xù)處于下行通道。政策基調(diào)持續(xù)從嚴，在與地方政府及房企的屢屢博弈中逐漸形成一股穩(wěn)定高壓，隨著調(diào)控的深入，保障剛需、抑制投資投機的調(diào)控方向也更加旗臶鮮明。 發(fā)改委 努力增加普通商品房供給，抓好保障房建設。 住建部 調(diào)研地方微調(diào)，加強問責。 住建部 提出 2023年要堅定不移搞好房地產(chǎn)市場調(diào)控。 信貸政策差別化 嚴格實施差別化住房稅收政策，加強交易環(huán)節(jié)和持有環(huán)節(jié)相關稅收征管，抑制投機投資性購房需求。 7月公積金政策異動月 代表城市：鄭州、深圳、南京、中山 突圍類型：上調(diào)公積金貸款的最高限額、放松首貸比例、允許二次放貸、縮短申請貸款所滿足的繳存時間等 10月公積金松綁密集期 近 30個城市調(diào)整公積金政策 代表城市 ：武漢、江門、南京、鎮(zhèn)江、廣州 突圍類型 ：可使用公積金購買二手房、提高公積金貸款額度、支持首套房貸款、允許公積金異地互貸 Code of this report | 41 169。 ?6月 7日晚，央行宣布了三年來的首次降息。 Copyright Centaline Group, 2023 經(jīng)濟的下滑趨勢刺激貨幣政策出手穩(wěn)增長 流動性緊張直接觸發(fā)此次準備金率下調(diào)。 Code of this report | 44 169。二是 房地產(chǎn)交易額 下降。 國務院發(fā)展研究中心研究員倪紅日稱，“以前地方政府對推廣房產(chǎn)稅不積極也不主動，但現(xiàn)在由于實行限購，嚴重影響了土地出讓金收入，各地對房產(chǎn)稅開始積極主動起來。此外，在房產(chǎn)稅面向住宅征收的工作中，北京、深圳等地已空轉多年。目前湖北、湖南、海南、廣州、杭州等地均在為擴圍房產(chǎn)稅做準備。通知明確，企業(yè)違約開發(fā)土地、因自身原因土地閑臵一年的，都將禁止競買資格。 指標重壓 整肅質(zhì)量 配建出新招 9月，一場有史以來規(guī)模最大的保障性安居工程巡查工作，在住房和城鄉(xiāng)建設部的部署下緊張展開。 Code of this report | 50 169。 5月中旬， 《 2023年地方政府自行發(fā)債試點辦法 》 印發(fā)，與去年相比，試點范圍依舊為上海市、浙江省、廣東省、深圳市。 ?公積金貸款從嚴：認 房又認貸，三套房停貸 ?10月 1日起，惠州市將從嚴執(zhí)行住房公積金貸款差別化政策，其中最大的變化是從只認貸款次數(shù)調(diào)整為既認住房套數(shù)又認貸款次數(shù)。 Copyright Centaline Group, 2023 2023年政策展望： 樓市調(diào)控延續(xù)，穩(wěn)定預期、穩(wěn)定市場是調(diào)控的首要目的，保剛需仍是重點，差別化調(diào)控漸次深入，在嚴格調(diào)控基調(diào)不改變的前提下，制度化建設、規(guī)則的適度修正將成為政策調(diào)控的重要內(nèi)容。 實施更加嚴格的差別化住房信貸政策對房地產(chǎn)市場的調(diào)控起到了較好效果。但隨著 4月后，地方政府開始出現(xiàn)松動進而引發(fā)了需求，導致連續(xù)四個月交易量較大，整個局面被緩和下來，從 目前 來看 ，短期內(nèi) 取消限購令的條件 已 不具備 。 公積金政策：逐步改革，更加積極 下半年以來，公積金政策成為市場的焦點，越來越多的地方政府通過公積金政策的微調(diào)為樓市尋找突圍之路，公積金政策一度站在風口浪尖上。 由于害怕加息會導致更大規(guī)模短期資本流入，預計 加息的可能性也不大。通脹壓力與 2023年相比可能有所上升。 擴圍之難 Code of this report | 61 169。 保障性住房在建設初期要關注房屋質(zhì)量和資金來源問題，在建設后期則應重點考慮合理使用和公平分配問題。 部分住宅用地配建不少于 10%的保障房用地 新規(guī)適用的是全部地塊，其中住宅用地配建保障性住房面積，商業(yè)用地配建安置用房 目的所在應當是控制地價，將所有地塊的溢價率嚴格控制在 49%以內(nèi)，政治意義大于實際控制作用。今年初商品房銷售面積和銷售額觸底，同比分別下降 14%和 %， 7 月累計新開工面積和開發(fā)投資額增速到達低谷（分別為。為響應國土資源部的政策號召，預計土地市場將迎來土地出讓細則適當改進的一股浪潮。隨著保障房建設的深入，制度化建設將成為明年重點開展的課題。住建部部長在十八大新聞中心舉行的記者會上表示，目前，保障房在分配管理上確實還存在問題，現(xiàn)在所采取的辦法就是幾次公示，誰申請，符合規(guī)定要求者三榜公布，分配方法不夠標準，這方面工作需要各地方城市一起配合努力，盡可能把分配管理工作做好。 Code of this report | 60 169。 存款準備金率 ：變動的空間取決于下一階段短期國際資本的流動狀況。早在今年 2月，住建部已經(jīng)明確 《 住房公積金管理條例 》 修訂工作的時間表，要求在 2023年 6月前全部完成，并上報國務院法制辦。 Code of this report | 58 169。 限購等措施對于樓市高溫起到一定的抑制作用，但畢竟不屬于市場自身的良性調(diào)節(jié)，長效機制的建立一直是高層謀求的舉措，隨著個人住房信息系統(tǒng)聯(lián)網(wǎng)等措施的落實，樓市調(diào)控長效機制將逐步建立、完善，預計未來一段時間，樓市調(diào)控將在高壓態(tài)勢中趨于制度化。 Copyright Centaline Group, 2023 穩(wěn)定高壓持續(xù) 積極應對預調(diào)微調(diào) 差別化調(diào)控加速深化 長效機制進一步確立 由于國家調(diào)控樓市的決心不變， 2023年樓市政策理應依舊以 “ 從嚴 ” 為主。 ?加強商品房預銷售管理 ?