【正文】 二、行業(yè) 政策 —— 樓市盤點(diǎn)， 重點(diǎn)解讀 ，調(diào)控走向 調(diào)控方向 2月 20日表述 3月 1日細(xì)則 完善穩(wěn)定房?jī)r(jià) 工作責(zé)任制 制定并公布年度新建商品住房?jī)r(jià)格控制目標(biāo)。 3月“國(guó)八條” “ 18號(hào)文”確立房地產(chǎn)業(yè)支柱地位 2003年 2005年 3月 2005年 8月 “國(guó)六條” “新國(guó)八條” 鼓勵(lì)和支持住房消費(fèi) 2006年 2008年 2009年 2010年 2011年 2013年 “國(guó)十條”提高二套房首付和利率 國(guó)務(wù)院 5次常務(wù)會(huì)議研究調(diào)控 又一輪“國(guó)八條”開(kāi)始限購(gòu) “國(guó)五條”向二手房征 20%差價(jià)稅 樓市十年九調(diào) 頻陷漲價(jià)“怪圈” 政策盤點(diǎn) 2023年 16月全國(guó)發(fā)布實(shí)施及進(jìn)行聽(tīng)證等政策中，住房政策始終成為調(diào)控主導(dǎo)，同時(shí)金融、規(guī)劃、戶籍及土地等政策也是上半年調(diào)控重點(diǎn)。 數(shù)據(jù)來(lái)源：昆明市統(tǒng)計(jì)局（昆明至祥研究中心整理） 20232023年1季度 昆明固定資產(chǎn)投資和房地開(kāi)發(fā)投資情況 固定資產(chǎn)投資 （億元） 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資 （億元） 2023年 654 172 2023年 818 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 1季度 項(xiàng)目 年份 消費(fèi)增幅放緩 2023年 1季度昆明社會(huì)消費(fèi)品零售總額實(shí)現(xiàn) ，總體保持較快增長(zhǎng)，增速小幅放緩。 ? 到 2023年年底，昆明市實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值 ，環(huán)比增長(zhǎng) %； 2023年 1季度，昆明市實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值 ，同比增長(zhǎng) %，高于全國(guó) ，高于全省，國(guó)民經(jīng)濟(jì)保持較快增長(zhǎng)。 數(shù)據(jù)來(lái)源：昆明市統(tǒng)計(jì)局（昆明至祥研究中心整理） 20232023年 昆明常住人口發(fā)展情況 20232023年 全國(guó)、昆明城鎮(zhèn)化發(fā)展對(duì)比 % ? 近年來(lái)，昆明城鎮(zhèn)化水平遠(yuǎn)超全國(guó)。 ? ：自 2023年 2月 25日起住房公積金 “申請(qǐng)貸款前必須連續(xù)按期足額繳存 12個(gè)月以上”。 嚴(yán)格執(zhí)行商品住房限購(gòu)措施，統(tǒng)一要求完善限購(gòu)措施。 增加普通商品 住房及用地供應(yīng)。 對(duì)預(yù)售方案報(bào)價(jià)過(guò)高且不接受城市住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門指導(dǎo)，或沒(méi)有實(shí)行預(yù)售資金監(jiān)管的商品房項(xiàng)目，可暫不核發(fā)預(yù)售許可證書(shū)。 ? 金融體制改革。 ? 繼上海、重慶試點(diǎn)房產(chǎn)稅征收后，有消息人士向媒體透露今年有望新增數(shù)個(gè)城市進(jìn)行房產(chǎn)稅試點(diǎn)，新增試點(diǎn)城市執(zhí)行方案與標(biāo)準(zhǔn)將因地制宜。 ? 在房產(chǎn)稅擴(kuò)容被證實(shí)，同時(shí)擴(kuò)容城市尚未明確之下， 5月昆明樓市迎來(lái)了多盤齊發(fā)，品質(zhì)大盤開(kāi)盤當(dāng)天“日光盤”不斷，置業(yè)者搶房激進(jìn)瘋狂，購(gòu)房恐慌初現(xiàn)昆明。 ? 作為樓市長(zhǎng)效調(diào)控機(jī)制，房產(chǎn)稅政策將會(huì)持續(xù)推進(jìn)， 下半年擴(kuò)圍趨勢(shì)明顯。 Ⅰ “去” Ⅱ “去” Ⅲ “去” 三“去” 產(chǎn)業(yè)地位 —— 去支柱化 增長(zhǎng)動(dòng)力 —— 去房地產(chǎn)化 地方收入 —— 去土地財(cái)政 ? 長(zhǎng)期的地產(chǎn)依賴已經(jīng)形成“穩(wěn)增長(zhǎng)”和“控房?jī)r(jià)”的兩難局面，經(jīng)濟(jì)的長(zhǎng)久健康發(fā)展必須做到對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)的“去支柱化”，也使得行業(yè)改革勢(shì)在必行。 昆明土地年度供求價(jià)格走勢(shì)圖 昆明土地年度供求樓面地價(jià)走勢(shì)圖 月度供求 今年 1月份成為近年來(lái)土地成交的峰值，與 2023年 1 12月土地大量放量關(guān)系較大。 2023年和 2023年 16月昆明 審批公示規(guī)劃項(xiàng)目建面月度走勢(shì)對(duì)比圖 居住為首 分析用地性質(zhì) 總用地面積 (㎡ ) 凈用地面積 (㎡ ) 總建筑面積 (㎡ ) 公示數(shù)（個(gè)） 居住 585150 1730468 7303113 48 商業(yè) 397267 357471 2023314 27 工業(yè) 248008 792822 768500 26 公共 232235 9512 164574 19 商住 243722 214147 2707456 16 商辦 113477 250647 520620 14 教科 103443 92508 182687 10 —— 14832 6 辦公 72943 50176 227754 6 改造 5 住辦 165638 1013640 4 保障房 89947 294175 3 加油站 4547 5236 2 文娛 5968 6190 2 修繕 754 2 車庫(kù) 18847 0 1 配套 6169 9088 1 總計(jì) 2126041 3673904 15206100 192 ? 16月公示的建筑工程規(guī)劃許可證物業(yè)共 192個(gè)。 ? 從預(yù)售證發(fā)放數(shù)量來(lái)看，2023年上半年月度走勢(shì)與去年一致，所不同的是本年 3月預(yù)售數(shù)量大幅增加，旺盛的供給催生蛇年小陽(yáng)春； ? 從預(yù)售面積來(lái)看， 6月預(yù)售供應(yīng)低于去年，而 5月同比變化較大。 ? 從各區(qū)來(lái)看， 2023年上半年商品房成交量集中在南市區(qū)與中心區(qū)， 共占比 63%。 ? 2023年上半年共計(jì) 63個(gè)項(xiàng)目開(kāi)盤 86次，其中南市區(qū)與中心區(qū)并駕齊驅(qū)，領(lǐng)銜昆明各區(qū)開(kāi)盤放量； ? 從板塊上來(lái)看，二環(huán)內(nèi)板塊項(xiàng)目是開(kāi)盤主角，其次是南市區(qū)的東南板塊與官南板塊。 ? 受 2023昆明春季房交會(huì)的利勢(shì)助推， 4月份項(xiàng)目投放達(dá) 101個(gè)，成為上半年項(xiàng)目投放之最。 2013年上半年 項(xiàng)目投放TOP 15 2013年上半年昆明主城 重點(diǎn)新項(xiàng)目投放TOP 15 研判篇 背景篇 土地篇 營(yíng)銷篇 2023年房地產(chǎn) 市場(chǎng)半年報(bào) 商品房篇 一 、上半年市場(chǎng)總 結(jié) —— 政策微調(diào)、土地平穩(wěn)、成交可喜 經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng) 提速 2023年昆明市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)飛速發(fā)展，無(wú)論從宏觀經(jīng)濟(jì)，還是財(cái)政方面，都在保持穩(wěn)定的基礎(chǔ)上快速增長(zhǎng)。 政策維穩(wěn)定基 內(nèi)容 趨勢(shì)從嚴(yán) 試點(diǎn)加強(qiáng) 完善雙軌 ? 中央層面 —— 新“國(guó)五條”政策出臺(tái)，短期內(nèi)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)有一定影響； ? 地方層面 —— 新“國(guó)五條”細(xì)則對(duì)昆明的具體影響，主要改變限購(gòu)范圍，限購(gòu)、首付基本保持不變。 整體態(tài)勢(shì)明朗 內(nèi)容 市場(chǎng)活躍 價(jià)格增長(zhǎng) 主力剛需 ? 2023年上半年土地成交 18380畝，過(guò)規(guī)建面 1587萬(wàn)方，土地市場(chǎng)較為活躍。 源頭升溫 土地供應(yīng)充足，底價(jià)成交為主，大塊拿地現(xiàn)象可能改變未來(lái)格局，政府下半年將加強(qiáng)閑置土地的整治工作。 二級(jí)市場(chǎng) 60 行業(yè)轉(zhuǎn)變讓企業(yè)和客戶的關(guān)注點(diǎn)都重新回到產(chǎn)品本身，而剛需市場(chǎng)又為產(chǎn)業(yè)化提供了轉(zhuǎn)變基礎(chǔ)。 供求兩旺 ? 供應(yīng)：較去年有過(guò)之而無(wú)不及； ? 成交：半年備案以達(dá)全年的60%，全年增長(zhǎng)無(wú)疑。 ? 2023年購(gòu)房大軍主力依舊以剛需為住，在就業(yè)難、擇業(yè)難的大環(huán)境下，長(zhǎng)輩為剛需撐起了后顧之憂，在衣食住行方面盡可能的滿足，公寓、小戶型住宅受更多年輕上班族的親睞。 ? 會(huì)繼續(xù)擴(kuò)大 房產(chǎn)稅范圍； ? 房