【正文】 明開(kāi)盤(pán)情況 1（分物業(yè)） 投資回升 二、 報(bào)媒分析 —— 投放增強(qiáng)，南市活躍， 活動(dòng)領(lǐng)銜 總體投放 2023年 16月，昆明平面報(bào)媒廣告總體投放 2023次，投放版面 ，投放項(xiàng)目 152個(gè)， ? 2023年 16月，昆明平面報(bào)媒廣告總體投放2023次，投放版面 ，投放項(xiàng)目合計(jì)為 152個(gè)（重復(fù)項(xiàng)目投放累計(jì)為 389個(gè)）。 ? 整體來(lái)看， 2023年 16月份昆明平面報(bào)媒廣告投放情況較 2023年同期均有明顯增長(zhǎng)。項(xiàng)目投放同比增加 26%，版面投放同比增加88%，投放頻次同比增加 91%。 ? 受傳統(tǒng)春節(jié)淡季的影響， 2月份的報(bào)媒投放達(dá)到上半年低谷，投放量較 1月呈急速下滑趨勢(shì)，投放項(xiàng)目?jī)H為 1月項(xiàng)目投放量的 30%。 ? 受 2023昆明春季房交會(huì)的利勢(shì)助推， 4月份項(xiàng)目投放達(dá) 101個(gè)，成為上半年項(xiàng)目投放之最。 2013年上半年 平面報(bào)媒月度投放對(duì)比 峰值 谷底 20122023年上半年 平面報(bào)媒投放對(duì)比 項(xiàng)目投放 2023年 16月項(xiàng)目投放以同德 昆明廣場(chǎng)的媒報(bào)投放最強(qiáng)，重點(diǎn)新項(xiàng)目以西南海和七彩云南 第壹城的投放最強(qiáng)。 ? 2023年 16月，昆明平面報(bào)媒廣告投放以同德 昆明廣場(chǎng)項(xiàng)目投放最強(qiáng)，潤(rùn)城次之。 ? 在 2023年開(kāi)盤(pán)的重點(diǎn)新項(xiàng)目中，西南海和七彩云南 第壹城項(xiàng)目投放情況處于領(lǐng)先位置，分別投放 48次和 43次。 2013年上半年 項(xiàng)目投放TOP 15 2013年上半年昆明主城 重點(diǎn)新項(xiàng)目投放TOP 15 研判篇 背景篇 土地篇 營(yíng)銷(xiāo)篇 2023年房地產(chǎn) 市場(chǎng)半年報(bào) 商品房篇 一 、上半年市場(chǎng)總 結(jié) —— 政策微調(diào)、土地平穩(wěn)、成交可喜 經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng) 提速 2023年昆明市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)飛速發(fā)展，無(wú)論從宏觀經(jīng)濟(jì)，還是財(cái)政方面，都在保持穩(wěn)定的基礎(chǔ)上快速增長(zhǎng)。 昆明 GDP ? 昆明市僅 2023年第一季度就實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值 ，同比增長(zhǎng) %，高于全國(guó) %，高于全省 %，國(guó)民經(jīng)濟(jì)保持較快增長(zhǎng)。 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu) ? 隨著第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展比重不斷加大，支柱產(chǎn)業(yè)地位凸顯，目前昆明主要以第二、三產(chǎn)業(yè)為主。 財(cái)政收支 ? 近幾年，昆明財(cái)政收入和支出均實(shí)現(xiàn)穩(wěn)步增長(zhǎng)， 2023年一季度的收支就總體來(lái)看，昆明財(cái)政收支情況實(shí)現(xiàn)快速增長(zhǎng)。 投資情況 ? 2023年 1季度昆明固定資產(chǎn)投資總體保持較快增長(zhǎng)，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展勢(shì)頭強(qiáng)勁。 消費(fèi)零售 ? 近幾年分析來(lái)看，昆明社會(huì)消費(fèi)品零售總額仍保持增長(zhǎng)，但增速有放緩勢(shì)頭。 收入支配 ? 昆明城鄉(xiāng)居民收入總體保持較快增長(zhǎng)，但城鎮(zhèn)居民人均可支配收入增速略有下降，總體增速趨于平穩(wěn)。 金融信貸 ? 總體來(lái)看，近年來(lái)昆明金融機(jī)構(gòu)信貸運(yùn)行較為穩(wěn)定；雖然“錢(qián)荒”來(lái)襲，但目前昆明樓市價(jià)格和銷(xiāo)售情況并未出現(xiàn)波動(dòng)。 政策維穩(wěn)定基 內(nèi)容 趨勢(shì)從嚴(yán) 試點(diǎn)加強(qiáng) 完善雙軌 ? 中央層面 —— 新“國(guó)五條”政策出臺(tái)，短期內(nèi)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)有一定影響； ? 地方層面 —— 新“國(guó)五條”細(xì)則對(duì)昆明的具體影響，主要改變限購(gòu)范圍，限購(gòu)、首付基本保持不變。 ? 2023年開(kāi)始，保障房逐漸入市形成供應(yīng)，保障房成交占比進(jìn)一步提高，住宅結(jié)構(gòu)將逐步改變 。 ? 會(huì)繼續(xù)擴(kuò)大 房產(chǎn)稅范圍； ? 房產(chǎn)稅的出現(xiàn)，增加地方政府收入，一定程度上可以降低地方政府高價(jià)賣(mài)地的意愿，減少地王出現(xiàn)的概率 。 2023年政府進(jìn)一步加強(qiáng)和改善調(diào)控，堅(jiān)持房地產(chǎn)政策調(diào)控不動(dòng)搖。 土地喜事連連 趨勢(shì)從緊 雙軌并行 ? 供求平穩(wěn)： 2023年昆明上半年整體供應(yīng)量較為充足，成交主要集中在 1月份，其南市區(qū)供求相對(duì)較大，需求旺盛。 喜事之一 喜事之二 ? 底價(jià)主導(dǎo)： 2023年上半年 整體土地價(jià)格依舊多數(shù)地塊以底價(jià)成交。土地市場(chǎng)仍將是底價(jià)為王，地價(jià)的下落將減輕開(kāi)發(fā)企業(yè)的費(fèi)用成本 ，對(duì)延緩房?jī)r(jià)上漲抑或是促使房?jī)r(jià)回落至關(guān)重要 。 2023年昆明土地供應(yīng)持續(xù)增長(zhǎng)，地價(jià)平穩(wěn)；全國(guó)一線品牌房企大步入滇進(jìn)軍昆明市場(chǎng)，與本土企業(yè)共發(fā)展。 整體態(tài)勢(shì)明朗 內(nèi)容 市場(chǎng)活躍 價(jià)格增長(zhǎng) 主力剛需 ? 2023年上半年土地成交 18380畝，過(guò)規(guī)建面 1587萬(wàn)方，土地市場(chǎng)較為活躍。 ? 2023年供應(yīng)、成交不斷增長(zhǎng)，開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目繼續(xù)秉承小步快跑的開(kāi)盤(pán)策略成績(jī)可喜 。 ? 2023年購(gòu)房大軍主力依舊以剛需為住，在就業(yè)難、擇業(yè)難的大環(huán)境下，長(zhǎng)輩為剛需撐起了后顧之憂，在衣食住行方面盡可能的滿足，公寓、小戶型住宅受更多年輕上班族的親睞。 ? 辛苦奮斗幾十年，注重生活品質(zhì)的購(gòu)房者也逐漸增多，在滿足大量剛需的同時(shí)，改善型購(gòu)房者同樣需要得到更多關(guān)注。 ? 2023年上半年昆明市場(chǎng)成交價(jià)格穩(wěn)中有升，市場(chǎng)成交價(jià)格 8863元 /㎡。 ? 二環(huán)內(nèi)項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)均價(jià)普遍過(guò)萬(wàn)，未出現(xiàn)去年以價(jià)換量的勢(shì)頭。 2023年入市新盤(pán)占據(jù)市場(chǎng)，房?jī)r(jià)依舊維穩(wěn)期升，但改善需求與大量新增剛需有望推動(dòng)市場(chǎng)成交。 二、下半年市場(chǎng)預(yù)測(cè) —— 政策期穩(wěn)、土地?zé)? 后市看好、價(jià)格升 十年九調(diào) 定調(diào)穩(wěn)定 政策維穩(wěn) “ 有保有壓 ” 原則貫徹始終，下半年政策以穩(wěn)為主，房產(chǎn)稅、土地制度等長(zhǎng)效機(jī)制可能落實(shí)。 源頭升溫 土地供應(yīng)充足，底價(jià)成交為主，大塊拿地現(xiàn)象可能改變未來(lái)格局，政府下半年將加強(qiáng)閑置土地的整治工作。 1 2 3 4 ?土地供應(yīng)充足 ?較去年供應(yīng)平穩(wěn) ?大塊拿地現(xiàn)象增多 ?成交底價(jià)為主 ?土地價(jià)格、樓面地價(jià) 平穩(wěn)增長(zhǎng) ?住宅價(jià)格增長(zhǎng)明顯 ?加強(qiáng)閑置土地整治 土地 喜： ?供應(yīng)充足 ?底價(jià)主導(dǎo) ?實(shí)力開(kāi)發(fā) ?提高效率 憂： ?大塊圈地 ?本土擔(dān)憂 ?地價(jià)增長(zhǎng) ?后市價(jià)升 增長(zhǎng)無(wú)憂 2023年全年二級(jí)市場(chǎng)供求增長(zhǎng)無(wú)疑、伴隨著豐富的營(yíng)銷(xiāo)和密集的開(kāi)盤(pán)，去化速度將超過(guò)去年，價(jià)格總體小幅增長(zhǎng)。 供求兩旺 ? 供應(yīng)：較去年有過(guò)之而無(wú)不及； ? 成交：半年備案以達(dá)全年的60%，全年增長(zhǎng)無(wú)疑。 價(jià)格上升 ? 成交價(jià)格：住宅類(lèi)產(chǎn)品均價(jià)9134元 /平米，投資 8194元 /平米，商業(yè) 25027元 /平米，商務(wù) 14686元 /平米，全年預(yù)計(jì)較去年小幅增長(zhǎng)。 去化加快 ? 與去年年同期相比， 2023年月均去化量增長(zhǎng) 22% ，其中中心區(qū)增長(zhǎng) 101%，全年總體去化增長(zhǎng)較去年明顯。 二環(huán)強(qiáng)勢(shì) ? 中心城區(qū)舊改項(xiàng)目入市催生二環(huán)內(nèi)板塊火熱開(kāi)盤(pán)的態(tài)勢(shì)，使樓市焦點(diǎn)重回中心區(qū)，商業(yè)商務(wù)二環(huán)內(nèi)將逐步放量。 開(kāi)盤(pán)火熱 ? 2023年上半年共計(jì) 63個(gè)項(xiàng)目開(kāi)盤(pán) 86次，下半年的火熱將延續(xù)，全年開(kāi)盤(pán)整體數(shù)量將超過(guò)去年。 營(yíng)銷(xiāo)豐富 ? 市場(chǎng)激烈的競(jìng)爭(zhēng)下，各項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)豐富、營(yíng)銷(xiāo)方法新穎，下半年趨勢(shì)將延續(xù)并且升溫，更獨(dú)特的營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)或?qū)⒊霈F(xiàn)。 二級(jí)市場(chǎng) 60 行業(yè)轉(zhuǎn)變讓企業(yè)和客戶的關(guān)注點(diǎn)都重新回到產(chǎn)品本身，而剛需市場(chǎng)又為產(chǎn)業(yè)化提供了轉(zhuǎn)變基礎(chǔ)。 5 success factors 產(chǎn)品角度 ?回歸產(chǎn)品本源 ?聚焦主流需求 ?固化產(chǎn)品線 ?順應(yīng)產(chǎn)業(yè)化趨勢(shì) ?綠色建筑大行其道 本源回歸 演講完畢，謝謝觀看！