【正文】 在 30100元之間。 南城門 租金： 68 樓層 主營業(yè)態(tài) 4F 兒童玩具、兒童樂園、童裝童鞋、新知圖書城、季季紅 3F 內(nèi)衣、針織用品、床上用品、體育用品、文化用品、羊毛衫、新知圖書城 2F 少淑女裝、成熟女裝、商務男裝、休閑裝、肯德基、國美電器 1F 化妝品、皮具皮鞋、鐘表、數(shù)碼器材、珠寶、肯德基 69 傳統(tǒng) 百貨商場 ——曲靖新百大 商業(yè)歷史 商業(yè)網(wǎng)點 商圈分析 商圈租金 個案分析 商場平面示意 1F 2F 70 商場平面示意 3F 4F 71 購物中心 ——美佳華 麒麟商業(yè)廣場 樓層 主營業(yè)態(tài) 4F 現(xiàn)代婚紗攝影、辦公區(qū) 3F 兒童樂園、餐飲、美容美發(fā) 2F 休閑男女裝區(qū)、內(nèi)衣區(qū) 1F 尙美化妝品專區(qū)、鞋區(qū)、精品男女裝區(qū)、運動區(qū) 半地下 沃爾瑪出入口、中國移動、蘇寧電器 B1 沃爾瑪 B2 停車場 美佳華 麒麟商業(yè)廣場位于麒麟南路北端（麒麟花園旁），建筑面積 ，地下三層，地上四層，定位為集旅游、休閑、購物、娛樂、健身、餐飲等為一體的大型商業(yè)綜合體。 據(jù)了解，麒麟商業(yè)廣場 07年 12月開盤，位置較佳的商鋪售價高達 70000元 /平米。 商業(yè)歷史 商業(yè)網(wǎng)點 商圈分析 商圈租金 個案分析 72 商場平面示意 73 商場實景 74 曲靖的城市商業(yè)產(chǎn)品形態(tài)分為臨街鋪面、傳統(tǒng)百貨商場、購物中心、商住綜合體。 ?現(xiàn)狀 麒麟南路一直是曲靖“馬路經(jīng)濟”式的商圈，但是隨著城市的發(fā)展，麒麟南路開始呈現(xiàn)兩端各自壯大局面，以阿詩瑪為中心，麒麟南路北有麒麟商業(yè)廣場，南有中天嘉園、金城百貨以及瀟湘時代廣場。 ?未來 臨街的小商鋪業(yè)主由于是各自經(jīng)營，在商業(yè)中缺乏統(tǒng)一管理，因此小商戶經(jīng)營模式很容易被淘汰，而近年來新開發(fā)的商住一體的項目如金城百貨等在商鋪銷售方面都是采用售后返租的模式，經(jīng)營模式為統(tǒng)一經(jīng)營，業(yè)主購買項目商鋪后交給管理公司統(tǒng)一招商，統(tǒng)一管理。這種租售模式，降低了投資風險，因此未來曲靖商業(yè)地產(chǎn)的形態(tài)將更多的以商住綜合體的形式出現(xiàn)。 個案總結分析： 75 76 在未來 510年的時間，城市中心商業(yè)區(qū)會隨著麒麟花園商業(yè)區(qū)的發(fā)展和即將建設的東方明珠大型商業(yè)綜合體的建成而逐漸向北移動，與此同時南市區(qū)新規(guī)劃建設的城市中央歡樂區(qū)也將建成， 未來將形成沿麒麟路縱向南 ——— 中 ——— 北，三大商業(yè)片區(qū) 。 麒 麟 路 N 商業(yè)歷史 商業(yè)網(wǎng)點 商圈分析 商圈租金 個案分析 未來趨勢 77 南片區(qū)商業(yè)區(qū) 將主要偏重于餐飲、娛樂、休閑的功能定位，新規(guī)劃的南區(qū)居住人口將超過 10萬，此區(qū)域地形寬廣便于更好的空間規(guī)劃和整體開發(fā)，以及后期的輔助建設都有很大的發(fā)展空間，同時相比較外圍大環(huán)境更優(yōu)于城市中心區(qū)和城北區(qū)。 南 片 區(qū) 商 業(yè) 區(qū) 78 麒麟南路 向來是曲靖最為繁華的商業(yè)中心，正是這條街道被認為是曲靖 600萬人的經(jīng)濟、政治、文化、交流中心。這里集中了曲靖大量的中高檔商業(yè)，吸引著曲靖主城區(qū) 40萬人口，平均每天近 5萬的人流量，成為曲靖休閑、娛樂、購物中心。 城 中 心 區(qū) 商 業(yè) 區(qū) 79 隨著珠江源大道的建成通車，將主城區(qū)和沾益縣之間的通行時間減少至 8分鐘，沿道路兩邊的商業(yè)布局也逐漸形成，城北區(qū)將會成為新興的商業(yè)中心區(qū)，隨著 今后規(guī)劃發(fā)展的大方向逐漸北移，城中心商業(yè)區(qū)域可能將被城北商業(yè)區(qū)逐漸覆蓋或者替代，最終形成一個聯(lián)通中、北商業(yè)區(qū)的大型商圈。 珠 江 源 大 道 市 中 心 區(qū) 商 業(yè) 區(qū) 商業(yè) 地產(chǎn)開發(fā)格局判斷 商業(yè) 成熟 區(qū) 麒麟城區(qū)以南， 偏向于服務業(yè)， 社區(qū)商業(yè) 主城區(qū)以西， 受到貴昆鐵路 一定影響， 商業(yè)地產(chǎn)項目 還有待發(fā)展 主城區(qū)以東， 即珠江源大道沿線， 目前處于開發(fā)初期 當前麒麟南路沿線的商業(yè)已經(jīng)飽和，曲靖未來的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)主要從商業(yè)成熟區(qū)以外的方向發(fā)展，其格局即是要打破現(xiàn)有商業(yè)呈現(xiàn)帶狀分布的布局，從而在中心商業(yè)區(qū)的東南西北四個方向形成各自商業(yè)中心。 從目前發(fā)展速度來看，主城區(qū)以南的區(qū)域隨著多個地產(chǎn)項目的開發(fā)將最先成為新興的商圈，而其他區(qū)域由于受到購買力等因素的限制，都還處于開發(fā)初期，其主要商業(yè)定位方向還是以生活配套為主。 80 ?麒麟城區(qū)以西： 由于貴昆鐵路的阻礙，曲靖的西區(qū)發(fā)展在長時間內(nèi)都顯得非常緩慢，直到鐵路高架橋修成后，才打通了這一人為的天塹，商業(yè)行為逐漸增長起來。但要形成商業(yè)中心，還需要一段時間的孕育。 ?麒麟城區(qū)以南： 由于昆曲高速的限制，已經(jīng)新興起來的南片區(qū)居住區(qū)，不適應做大型商業(yè)中心，偏向于服務類、生活類商業(yè)，例如飲食業(yè)、大型超市、社區(qū)商業(yè)等等。 ?麒麟城區(qū)以東： 珠江源大道的商業(yè)潛力不容小視，但目前尚處于開發(fā)初期，僅有珠江源古鎮(zhèn)一個商業(yè)項目運作，要想形成新的商業(yè)中心，也同樣需要假以時日。 ?麒麟路： 麒麟北路的商業(yè)也遠遜于麒麟南路。商業(yè)逐漸繁華，到南北交界處逐漸又蕭條起來，形成南部是繁華商業(yè)街市，北部是生活配套商業(yè)為主的 局面。 由此可見隨著眾多商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)，今后曲靖商業(yè)格局是以不同片區(qū)商業(yè)中心的形式出現(xiàn)。 商業(yè) 地產(chǎn)開發(fā)格局判斷 81 四、項目地塊分析 地塊位置 地塊目前現(xiàn)狀及周邊 項目競爭分析 項目 SWOT分析 項目市場借鑒 82 120公里 曲靖距離昆明 130公里，開車大約 1小時 30分鐘； 本項目位于曲靖市的中心區(qū)域，地段優(yōu)越。 市中心 項目位置 83 項目 雄業(yè)金都國際 建筑面積 一共 34萬㎡。 12萬㎡商業(yè)、 16萬㎡住宅、 6萬㎡超高層。 項目規(guī)劃 三棟 37層高層住宅、一棟 218米地標建筑。地上五層、地下兩層商業(yè)，地下35層為停車場。 開發(fā)商 曲靖雄業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 項目業(yè)態(tài) 商業(yè)、住宅、精裝公寓、星級酒店 項目特點 12萬平米集中商業(yè)、 218米超高地標建筑、 8000㎡空中花園、精裝公寓 主力戶型 兩梯 6戶和 12戶。 80100㎡兩房、 120150㎡三房 項目價格 價格區(qū)間 53007500元 /㎡ 2樓均價 5800元 /㎡， 3樓均價 6800元/㎡ 銷售情況 2023上半年入市。 2023年 3月份開盤，推出 500套房源，目前銷售 50%。項目區(qū)劃情況較好 客戶 郊縣私營業(yè)主、城市企業(yè)高管等高收入者。注重孩子教育，渴望融入城市中心。 施工進度 剛剛挖地基 2 3 5 酒店 精裝公寓 寫字樓 84 項目 樂活印象 建筑面積 一共 8萬㎡。 3萬㎡商業(yè)、 5萬㎡住宅 項目規(guī)劃 三棟高層住宅 開發(fā)商 曲靖恒浩置業(yè)有限公司 項目業(yè)態(tài) 商業(yè)、住宅 項目特點 規(guī)劃有一棟圓形的、 30多層的高層建筑，一層一戶，每戶約 390平米，可以作為辦公使用。建筑采用弧形美學設計理念，獨特的孤形環(huán)繞式景觀陽臺，延展生活空間，采用中水回用、太陽能供熱等低能耗設施。 主力戶型 一梯一戶、兩梯四戶、兩梯八戶。 4050㎡一房， 95100㎡兩房、 110130㎡三房 項目價格 預計均價 6500/㎡ 銷售情況 項目已經(jīng)入市兩年，由于拆遷等原因，一 直沒有銷售，預計 6月份開始銷售。 客戶 郊縣私營業(yè)主、城市企業(yè)高管等高收入者。 施工進度 剛剛挖地基 1 3 2 85 優(yōu)勢： 處于城市黃金地段，生活配套齊全、商業(yè)價值高，地塊價值明顯； 城市四大公園環(huán)繞、既可總攬城市繁華也可享受公園寧靜，宜居特點鮮明。 劣勢： 項目占地面積較小、不利于特色景觀的打造； 舊城改造項目、容積率較高，居住舒適度相對稍弱。 機會： 項目對面曲靖第一高層的開工建設會帶動區(qū)域商業(yè)檔次的大幅提升，本項目存在很大機會； 項目可以通過設計富有特色的外立面，高品質(zhì)建筑規(guī)劃等來打造項目特色賣點、彌補景觀資源不足。 風險： 項目拆遷速度； 國家宏觀調(diào)控風險。 項目自身 項目四至 項目交通 項目生活配套 項目位置 項目競爭 優(yōu)劣勢分析 86 項目市場借鑒： 城市中心核心地段稀缺珍藏產(chǎn)品，自住以城市豪宅為主，堅固少量投資產(chǎn)品； 合理利用建筑新技術運用和設計外形上要突出城市活力，打造項目特色； 未來城市最高檔商業(yè)街區(qū)。 87 88 Thanks！ 謝謝觀看 /歡迎下載 BY FAITH I MEAN A VISION OF GOOD ONE CHERISHES AND THE ENTHUSIASM THAT PUSHES ONE TO SEEK ITS FULFILLMENT REGARDLESS OF OBSTACLES. BY FAITH I BY FAITH