【文章內容簡介】 濟的長久健康發(fā)展必須做到對于房地產行業(yè)的“去支柱化”，也使得行業(yè)改革勢在必行。 ? 在過去房地產市場發(fā)展的“黃金十年”，也拉動了中國經濟高速發(fā)展的十年，要去房地產化，首先需要弱化對 GDP導向的政績考慮，給予地方政府經濟結構調整的空間。 ? 2023年第一季度全公共財政收入增長 %，同比回落 ，而地方財政收入同比增加 %。地方財政收入的增加主要是由于房地產市場成交額的增加，帶動了相關稅收的增長，且這部分稅收從 2023年開始至今的十年間增長了 10倍有余，土地依賴癥的存在，大大削弱了地方政府推動其他產業(yè)發(fā)展的意愿。 背景篇 商品房篇 研判篇 土地篇 2023年房地產 市場半年報 營銷篇 年度供求 近年來 2023年土地供求最為旺盛，今年上半年供應 18022畝，成交 18365畝，完成全年計劃的 53%，下半年預計供求平穩(wěn)。 ? 2023年土地供求量最大，供求相對集中于上半年； ? 2023年下半年土地供求較大，供應占全年的 75%，成交占全年的 82%； ? 2023年上半年供應土地 333宗，合計 18022畝；成交土地 334宗，合計 18365畝； ? 2023年全年計劃供應土地 ，上半年供應 53%，預計下半年土地供應與上半年持平。 昆明土地年度供求走勢圖 年度供求 2023年上半年成交均價和樓面地價最高，今年上半年成交均價為 183萬元 /畝，樓面地價為 1074元 /㎡ ，土地底價成交為主。 ? 2023年至今，土地供求均價持續(xù)走高，其中 2023年下半年出現(xiàn)最高點，供應均價 300萬元 /畝，成交均價 303萬元 /畝； ? 土地供求均價半年走勢基本保持一致，總體成交均價略高；； ? 樓面地價的半年走勢與土地供求均價半年走勢基本一致； ? 成交溢價率則與土地供求趨勢相反，供求均價最高的 2023年下半年溢價率較低。 昆明土地年度供求價格走勢圖 昆明土地年度供求樓面地價走勢圖 月度供求 今年 1月份成為近年來土地成交的峰值，與 2023年 1 12月土地大量放量關系較大。 ? 今年 16月，土地供應整體平穩(wěn)， 2月略高； ? 受到 2023年 1 12月土地的集中供應影響，今年 1月土地成交為近年之最，共成交土地 223宗，合計 12422畝。 昆明土地月度供求走勢圖 月度供求 今年上半年土地成交均價、樓面地價與供應均價緊密相關，總體呈上升趨勢。 ? 16月，土地供求均價在50300萬元 /畝范圍內變化，總體呈上升趨勢； ? 土地成交較供應滯后 1個月，但整體變化區(qū)域與供應保持一致； ? 16月樓面地價的變化趨勢與供求均價趨勢一致，總體呈上升趨勢； ? 上半年土地成交溢價率較低，僅 2月和 4月超過 1%。 昆明土地年度供求價格走勢圖 昆明土地年度供求樓面地價走勢圖 市場小結 ? 供求 ?全國：整體供應平穩(wěn)，成交微降；住宅供求平穩(wěn)， 6月成交微降 ?昆明：供應完成占計劃 53%，成交集中于 1月占上半年成交的 %，南市供求較大 ? 量價 ?全國：整體樓面均價 2600元 /㎡ ，上漲趨勢呈；住宅土地成交溢價顯著，超過 20% ?昆明：樓面均價 1074元 /㎡ ，底價成交為主 ? 價值點 ?樓面均價呈上漲趨勢，全國溢價成交較多 ?昆明南市區(qū)滇池板塊未來可能掀起新一輪高端物業(yè)的角逐 背景篇 土地篇 研判篇 商品房篇 2023年房地產 市場半年報 營銷篇 一 、商品房供應 —— 規(guī)劃增長、南北割據、住宅為主 —— 預售持增 ，公寓增加，舊改放量 逐年增長 2023年僅上半年審批規(guī)劃項目達 228個。 2023年至 2023年 16月昆明 審批公示規(guī)劃項目建面年度走勢圖 ? 2023年至 2023年昆明審批公示規(guī)劃項目建筑面積逐年增多，增長幅度較小，規(guī)劃數量與近幾年項目相對較少； ? 2023年審批公示規(guī)劃項目從數量上增長 48%，規(guī)劃項目建筑面積也增加 18%，本年度昆明審批公示規(guī)劃項目建筑面積 ； ? 2023年全年昆明審批公示規(guī)劃項目建筑面積 ，比去年同期相比，規(guī)劃建筑面積增加 萬方，同比增長 40%； ? 2023年 16月僅半年時間，昆明審批公示規(guī)劃項目建筑面積達 。 步伐較快 項目規(guī)劃審批從月度方面分析，雖然整體不如 2023年體量大，但土地規(guī)劃腳步仍然較快。 ? 從整體來看， 2023年上半年昆明審批公示規(guī)劃項目建筑面積 ，占全年的 51%， 2023上半年昆明審批公示規(guī)劃項目建筑面積 ，與去年同期相比減少 ； ? 從月度來看，從審批公示規(guī)劃項目數量上分析， 2023年僅 1月和 6月規(guī)劃項目超過去年同期公示量，但其項目以規(guī)劃調整為主，故建筑面積仍然較小，從規(guī)劃項目建筑面積方面分析， 2023年上半年整體規(guī)劃建面高于 2023年上半年。 2023年和 2023年 16月昆明 審批公示規(guī)劃項目建面月度走勢對比圖 居住為首 分析用地性質 總用地面積 (㎡ ) 凈用地面積 (㎡ ) 總建筑面積 (㎡ ) 公示數（個） 居住 585150 1730468 7303113 48 商業(yè) 397267 357471 2023314 27 工業(yè) 248008 792822 768500 26 公共 232235 9512 164574 19 商住 243722 214147 2707456 16 商辦 113477 250647 520620 14 教科 103443 92508 182687 10 —— 14832 6 辦公 72943 50176 227754 6 改造 5 住辦 165638 1013640 4 保障房 89947 294175 3 加油站 4547 5236 2 文娛 5968 6190 2 修繕 754 2 車庫 18847 0 1 配套 6169 9088 1 總計 2126041 3673904 15206100 192 ? 16月公示的建筑工程規(guī)劃許可證物業(yè)共 192個。共規(guī)劃用地性質分類有 17種，其中居住類的規(guī)劃數有 48個，商業(yè)類的規(guī)劃數 27個，工業(yè)類的規(guī)劃數 26個，而從建筑規(guī)模來看居住項目本月占據著主導地位，占審批項目總建筑面積的 48%。 2023年上半年 建筑規(guī)劃類別信息表 上半年項目從規(guī)劃用地性質方面來看，居住類在數量上占首位，且居住項目在建筑規(guī)模也位居第一。 南北割據 按區(qū)域劃分分析每月的審批規(guī)劃公示，主要集中在 46月的南市區(qū)、北市區(qū)和呈貢區(qū)域。 2023年 16月昆明 審批公示規(guī)劃項目建面月度區(qū)域分析圖 ? 從時間上來看， 2023年上半年昆明審批公示規(guī)劃項目主要集中在 4月、 5月和 6月，共審批規(guī)劃，占上半年整體規(guī)劃體量的 71%； ? 從區(qū)域上來看， 2023年上半年昆明審批公示規(guī)劃項目主要集中在南市區(qū)、北市區(qū)、中心區(qū)和呈貢區(qū)域，共審批規(guī)劃 ，占上半年整體規(guī)劃體量的 80%； 一 、商品房供應 —— 規(guī)劃增長、南北割據、住宅為主 —— 預售持增 ，公寓增加，舊改放量 ? 近三年來，預售供應呈持續(xù)增長態(tài)勢，且上下半年