【正文】 今年初商品房銷售面積和銷售額觸底，同比分別下降 14%和 %， 7 月累計(jì)新開工面積和開發(fā)投資額增速到達(dá)低谷（分別為。 Copyright Centaline Group, 2023 2023年樓市低開高走，整體走勢曲折向上，年末出現(xiàn)一波翹尾行情，綜合年內(nèi)各方面因素，預(yù)計(jì) 2023年市場整體好于 2023年，全年增速前高后低 總體預(yù)判：總體向好，投資增速企穩(wěn)，新開工轉(zhuǎn)為增長，銷售增速略有提高 在宏觀經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)增長，貨幣政策保持穩(wěn)健，房地產(chǎn)調(diào)控政策繼續(xù)從緊的背景下，根據(jù)“中國房地產(chǎn)中長期發(fā)展動態(tài)模型”，預(yù)計(jì) 2023 年全國房地產(chǎn)市場將呈現(xiàn)“銷售量價(jià)增速略有提高，投資增速趨穩(wěn)，新開工止跌反彈”的特點(diǎn)：全年商品房銷售面積同比有所增長；商品房銷售面積和均價(jià)增速均有所擴(kuò)大；房地產(chǎn)開發(fā)投資增速與 2023 年全年基本持平；房屋新開工面積止跌反彈。 Copyright Centaline Group, 2023 土地市場在劇烈升溫的情況下將迎來出讓規(guī)則的適當(dāng)變革 市場進(jìn)入后調(diào)控時(shí)代，政策無驟然轉(zhuǎn)向可能，調(diào)控以穩(wěn)定、松緊適度為主 1 房產(chǎn)稅、保障房制度建設(shè)將成 2023年焦點(diǎn) 2 小結(jié) 貨幣政策謹(jǐn)慎寬松，穩(wěn)健為主 3 4 Code of this report | 64 169。為響應(yīng)國土資源部的政策號召，預(yù)計(jì)土地市場將迎來土地出讓細(xì)則適當(dāng)改進(jìn)的一股浪潮。 部分住宅用地配建不少于 10%的保障房用地 新規(guī)適用的是全部地塊，其中住宅用地配建保障性住房面積，商業(yè)用地配建安置用房 目的所在應(yīng)當(dāng)是控制地價(jià)，將所有地塊的溢價(jià)率嚴(yán)格控制在 49%以內(nèi)，政治意義大于實(shí)際控制作用。 設(shè)定合理上限價(jià)格，當(dāng)競買報(bào)價(jià)達(dá)到地塊合理上限價(jià)格時(shí)，不再接受報(bào)價(jià)，價(jià)格鎖定在合理上限價(jià)格，轉(zhuǎn)為在此基礎(chǔ)上通過現(xiàn)場投報(bào)配建保障性住房面積的方式競買，投報(bào)面積最高者為地塊競得人。 Copyright Centaline Group, 2023 土地出讓規(guī)則適當(dāng)改進(jìn) 7月 19日，國土資源部下發(fā) 《 關(guān)于進(jìn)一步嚴(yán)格房地產(chǎn)用地管理鞏固房地產(chǎn)市場調(diào)控成果的緊急通知 》 ，對當(dāng)時(shí)房地產(chǎn)和土地市場出現(xiàn)的一些波動再出政策遏制。隨著保障房建設(shè)的深入，制度化建設(shè)將成為明年重點(diǎn)開展的課題。 保障性住房在建設(shè)初期要關(guān)注房屋質(zhì)量和資金來源問題，在建設(shè)后期則應(yīng)重點(diǎn)考慮合理使用和公平分配問題。 《 辦法 》 規(guī)定，市、縣級人民政府住房保障主管部門應(yīng)當(dāng)依法建立住房保障檔案信息公開和查詢制度，規(guī)范公開和查詢行為，依法保障住房保障對象的合法權(quán)益。通知顯示， 《 住房保障檔案管理辦法 》 將于 2023年 1月 1日起施行。住建部部長在十八大新聞中心舉行的記者會上表示，目前，保障房在分配管理上確實(shí)還存在問題，現(xiàn)在所采取的辦法就是幾次公示，誰申請，符合規(guī)定要求者三榜公布，分配方法不夠標(biāo)準(zhǔn)，這方面工作需要各地方城市一起配合努力，盡可能把分配管理工作做好。 擴(kuò)圍之難 Code of this report | 61 169。 方向難定： 目前征收房產(chǎn)稅的試點(diǎn)城市中，上海、重慶征收方式各不相同，傳言征收的湖南湖北又另辟蹊徑，對于擴(kuò)圍的方向，盡管高層屢屢聲明改革方向已經(jīng)鎖定，但從整體形勢來看，尚未明朗 眾 “ 口 ” 難調(diào)： 在多位財(cái)稅專家看來，征收房產(chǎn)稅牽一發(fā)而動全身，各方利益關(guān)系都需要協(xié)調(diào)，誰都不想放棄原有的利益。 時(shí)間 事件 上海試點(diǎn)房產(chǎn)稅，征收對象為本市居民新購且屬于二套及以上住房和非本市居民新購房，稅率暫定為 % 重慶試點(diǎn)房產(chǎn)稅，征收對象為獨(dú)棟別墅高檔公寓及無工作戶口無投資人員所購二套房，稅率為 %% 2023年 6月 全國 40個城市實(shí)現(xiàn)個人住房信息聯(lián)網(wǎng) 2023年 7月以來 國稅總局組織來自全國 36省市的 71名稅務(wù)系統(tǒng)工作人員在中國人民大學(xué)培訓(xùn)房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù) 2023年 8月以來 媒體報(bào)道一些地方政府密集派員赴京，向相關(guān)部門咨詢房產(chǎn)稅的有關(guān)政策，并就房產(chǎn)稅試點(diǎn)進(jìn)行溝通 國土資源部官網(wǎng)稱，兩湖房產(chǎn)稅征收細(xì)則正在制定中，已購存量二套房將被征稅，稅率不會太高，此消息隨后被撤下 方案難擇： 在進(jìn)一步推進(jìn)房產(chǎn)稅改革的方案選擇上，官方總是欲言又止。 Code of this report | 60 169。通脹壓力與 2023年相比可能有所上升。如果貨幣市場仍處于周期性緊張的話，逆回購有望成為中國央行最重要的公開市場操作手段。反之，則法定存款準(zhǔn)備金率就不具備顯著下調(diào)的空間。 存款準(zhǔn)備金率 ：變動的空間取決于下一階段短期國際資本的流動狀況。 由于害怕加息會導(dǎo)致更大規(guī)模短期資本流入，預(yù)計(jì) 加息的可能性也不大。 預(yù)計(jì) 2023年中國貨幣政策的基調(diào)會由 2023年的適度寬松轉(zhuǎn)為中性，即既不顯著擴(kuò)張也不顯著寬松。 Copyright Centaline Group, 2023 貨幣政策：謹(jǐn)慎寬松，回歸中性 2023年由于宏觀經(jīng)濟(jì)增速下行、通貨膨脹壓力減弱，中國央行實(shí)施了相對寬松的貨幣政策，包括減息與降準(zhǔn)。早在今年 2月，住建部已經(jīng)明確 《 住房公積金管理?xiàng)l例 》 修訂工作的時(shí)間表，要求在 2023年 6月前全部完成，并上報(bào)國務(wù)院法制辦。 公積金政策：逐步改革，更加積極 下半年以來，公積金政策成為市場的焦點(diǎn)，越來越多的地方政府通過公積金政策的微調(diào)為樓市尋找突圍之路，公積金政策一度站在風(fēng)口浪尖上。 ? 此外，為加強(qiáng)公積金的監(jiān)管，住建部已經(jīng)部署相關(guān)工作，力爭在今年年底完成全國 100個主要城市住房公積金賬戶的聯(lián)網(wǎng)監(jiān)控，從而打破住房公積金賬戶僅由屬地政府監(jiān)管的傳統(tǒng)格局。 ?2023年 3月 24日，根據(jù)國務(wù)院決定，條例進(jìn)行了第一次修訂。 Code of this report | 58 169。但隨著 4月后，地方政府開始出現(xiàn)松動進(jìn)而引發(fā)了需求，導(dǎo)致連續(xù)四個月交易量較大，整個局面被緩和下來，從 目前 來看 ，短期內(nèi) 取消限購令的條件 已 不具備 。與房地產(chǎn)相關(guān)的四大政策，房產(chǎn)稅、加息和限貸都已經(jīng)有了變化，惟有限購政策沒有變化，而且在一段時(shí)間內(nèi)也不會變化。 Code of this report | 57 169。 限購等措施對于樓市高溫起到一定的抑制作用，但畢竟不屬于市場自身的良性調(diào)節(jié)，長效機(jī)制的建立一直是高層謀求的舉措，隨著個人住房信息系統(tǒng)聯(lián)網(wǎng)等措施的落實(shí)，樓市調(diào)控長效機(jī)制將逐步建立、完善，預(yù)計(jì)未來一段時(shí)間，樓市調(diào)控將在高壓態(tài)勢中趨于制度化。 實(shí)施更加嚴(yán)格的差別化住房信貸政策對房地產(chǎn)市場的調(diào)控起到了較好效果。遇到某一城市自行調(diào)整樓市政策時(shí)，中央儲備相應(yīng)的政策，一旦需要的話就出手。 11月 12日，住建部部長姜偉新明確表示，房地產(chǎn)市場調(diào)控政策目前還不想放松。 Copyright Centaline Group, 2023 穩(wěn)定高壓持續(xù) 積極應(yīng)對預(yù)調(diào)微調(diào) 差別化調(diào)控加速深化 長效機(jī)制進(jìn)一步確立 由于國家調(diào)控樓市的決心不變， 2023年樓市政策理應(yīng)依舊以 “ 從嚴(yán) ” 為主。 Copyright Centaline Group, 2023 2023年政策展望： 樓市調(diào)控延續(xù)，穩(wěn)定預(yù)期、穩(wěn)定市場是調(diào)控的首要目的，保剛需仍是重點(diǎn)，差別化調(diào)控漸次深入，在嚴(yán)格調(diào)控基調(diào)不改變的前提下，制度化建設(shè)、規(guī)則的適度修正將成為政策調(diào)控的重要內(nèi)容。 Copyright Centaline Group, 2023 惠州市 2023年樓市發(fā)展展望 Part C Code of this report | 54 169。 Code of this report | 52 169。 ?加強(qiáng)商品房預(yù)銷售管理 ?出臺 《 關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)商品房預(yù)銷售管理規(guī)范商品房預(yù)銷售行為的通知 》 ，規(guī)范預(yù)銷售現(xiàn)場管理。 ?公積金貸款從嚴(yán)：認(rèn) 房又認(rèn)貸，三套房停貸 ?10月 1日起，惠州市將從嚴(yán)執(zhí)行住房公積金貸款差別化政策，其中最大的變化是從只認(rèn)貸款次數(shù)調(diào)整為既認(rèn)住房套數(shù)又認(rèn)貸款次數(shù)。 Code of this report | 51 169。 2023年保障房建設(shè)開始加速，截至到 10月份，全國城鎮(zhèn)保障性安居工程新開工 722萬套，基本建成 505萬套，完成投資 10800億元，已超額完成全年任務(wù)。財(cái)政部明確提出， 2023年增加的地方政府債券收入，要優(yōu)先用于保障性安居工程。 5月中旬， 《 2023年地方政府自行發(fā)債試點(diǎn)辦法 》 印發(fā)，與去年相比，試點(diǎn)范圍依舊為上海市、浙江省、廣東省、深圳市。加上支持城市棚戶區(qū)改造和廉租房建設(shè)專項(xiàng)資金 317億元，財(cái)政支持保障性安居工程的專項(xiàng)資金達(dá)到 977億元。 2023年 7月 《 中央補(bǔ)助廉租住房保障專項(xiàng)資金管理辦法 》 ?結(jié)合廉租住房保障工作的新情況，調(diào)整了專項(xiàng)資金的分配因素權(quán)重； ?加強(qiáng)對各地上報(bào)數(shù)據(jù)真實(shí)性、及時(shí)性的監(jiān)督檢查。 2023年 9月 《 基本住房保障條例 》草案 ?購臵型保障房，購房人要和政府按比例共享產(chǎn)權(quán)； ?承購人轉(zhuǎn)讓保障房的，政府享有優(yōu)先購買權(quán)。 Code of this report | 50 169。而開工率則以“ 1/3開挖基坑、 1/3工程超過正負(fù)零、 1/3主體工程完成 2/3”進(jìn)行考核。上海規(guī)定新出讓土地中凡涉及商品住宅開發(fā)的建設(shè)項(xiàng)目，均應(yīng)按照不低于該建設(shè)項(xiàng)目住宅建筑總面積 5%的比例，無償配建保障性住房；而武漢擬在商品房項(xiàng)目中按規(guī)劃住宅總面積 5%~10%的比例配建公租房。由于前一階段，各地不同程度地出現(xiàn)質(zhì)量問題，所以保障性住房的建設(shè)質(zhì)量，成為本次大規(guī)模巡查的重中之重。 指標(biāo)重壓 整肅質(zhì)量 配建出新招 9月，一場有史以來規(guī)模最大的保障性安居工程巡查工作，在住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部的部署下緊張展開。 2023年保障房建設(shè)開始加速，截至到 10月份，全國城鎮(zhèn)保障性安居工程新開工 722萬套，基本建成 505萬套，完成投資 10800億元，已超額完成全年任務(wù)。 Copyright Centaline Group, 2023 保障房建設(shè)：保質(zhì)保量保供應(yīng) “十二五”規(guī)劃綱要指出，我國將在今后 5年內(nèi)新建 3600萬套保障性住房，使保障房覆蓋率達(dá)到 20%。 3月 29日，國土資源部等 14部委將小產(chǎn)權(quán)房清理方案上報(bào)國務(wù)院，違法建筑、有嚴(yán)重質(zhì)量問題、侵占耕地、嚴(yán)重影響城鄉(xiāng)規(guī)劃的小產(chǎn)權(quán)房將清理，措施含強(qiáng)制拆除，此舉將在北京、重慶、鄭州、?？诘刃‘a(chǎn)權(quán)房較密集的城市開展試點(diǎn) 。通知明確，企業(yè)違約開發(fā)土地、因自身原因土地閑臵一年的，都將禁止競買資格。除了規(guī)定重罰企業(yè)囤地炒地行為，同時(shí)也明確政府囤地也須追責(zé)。 Copyright Centaline Group, 2023 土地制度：改革進(jìn)一步完善深化，保障土地市場有效供給 供地導(dǎo)向發(fā)布，優(yōu)先保障房建設(shè) 1 確保有效供給，囤地新規(guī)實(shí)施 2 集約用地，統(tǒng)籌發(fā)展 3 1月 9日，全國國土資源工作會議上，國土資源部部長、國家土地總督察徐紹史表示：為強(qiáng)化解約集約用地，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式轉(zhuǎn)變，2023年我國將從嚴(yán)從緊投放年度建設(shè)用地計(jì)劃指標(biāo)，大力推進(jìn)高標(biāo)準(zhǔn)基本農(nóng)田建設(shè)，同時(shí)探索完善農(nóng)民土地權(quán)益保障政策。 ?報(bào)道稱安徽征房產(chǎn)稅條件已成熟： 據(jù)報(bào)道，安徽的房地產(chǎn)基本數(shù)據(jù)庫已經(jīng)建立起來，安徽已經(jīng)具備房地產(chǎn)稅開征的條件。目前湖北、湖南、海南、廣州、杭州等地均在為擴(kuò)圍房產(chǎn)稅做準(zhǔn)備。重慶房產(chǎn)稅收入全部用于公共租賃住房的建設(shè)和維護(hù)。 ?重慶市財(cái)政局副局長何志明介紹，目前，重慶房產(chǎn)稅征繳基本做到 “應(yīng)收盡收 ”，征收率在 99%以上，征收金額超過9000萬元，如今已達(dá)一億元。納稅人應(yīng)于 12月 31日前，辦理繳納當(dāng)年度應(yīng)納稅款。此外，在房產(chǎn)稅面向住宅征收的工作中，北京、深圳等地已空轉(zhuǎn)多年。 Code of this report | 47 169。 自 2023年上海、重慶兩個城市開征房產(chǎn)稅，至今將近兩年，房產(chǎn)稅開征的方案越來越完善，而隨著 2023年中個人住房信息系統(tǒng)聯(lián)網(wǎng)的實(shí)現(xiàn)，擴(kuò)圍的技術(shù)也更加成熟，目前，多個地方已有相關(guān)的儲備方案。” 面對房產(chǎn)稅試點(diǎn)是否繼續(xù)擴(kuò)大的爭論，財(cái)政部財(cái)政科學(xué)研究所所長賈康近期表示，住房保有環(huán)節(jié)房產(chǎn)稅應(yīng)只對真正的豪宅與多套住房持有者征收，不會采取普遍征收的模式。 國務(wù)院發(fā)展研究中心研究員倪紅日稱，“以前地方政府對推廣房產(chǎn)稅不積極也不主動，但現(xiàn)在由于實(shí)行限購，嚴(yán)重影響了土地出讓金收入，各地對房產(chǎn)稅開始積極主動起來。賈康還表示，在未來的新一輪財(cái)稅改革中，房產(chǎn)稅是一個無法回避的方向。 Copyright Centaline Group, 2023 房產(chǎn)稅擴(kuò)圍：作為長效機(jī)制進(jìn)一步得到完善 近日，財(cái)政部部長謝旭人在 《 經(jīng)濟(jì)日報(bào) 》上撰文表示，研究逐步在全國推開房產(chǎn)稅。取消投資稅有利于取消投資稅有利于簡化和規(guī)范稅制，鼓勵投資。二是 房地產(chǎn)交易額 下降。