【正文】 Code of this report | 45 169。連續(xù)兩次降息加深業(yè)界對(duì)樓市已“筑底回暖”的認(rèn)識(shí)。對(duì)于廣大剛性和改善型需求的購(gòu)房者而言，降息的累加利好逐漸加深，購(gòu)房成本持續(xù)降低。 Code of this report | 44 169。 央行本次降息是自貨幣政策轉(zhuǎn)向以來第一次降息，主要是針對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)增速不斷下滑的情況，以達(dá)到刺激經(jīng)濟(jì)早日企穩(wěn)的效果，標(biāo)志著我國(guó)已經(jīng)進(jìn)入降息周期。此次下調(diào)存款準(zhǔn)備金率可以釋放資金約 4200億元，意在向市場(chǎng)釋放流動(dòng)性，從而改善企業(yè)融資環(huán)境，降低企業(yè)融資成本。但是，存準(zhǔn)率下調(diào)并不意味貨幣政策轉(zhuǎn)向。 Copyright Centaline Group, 2023 經(jīng)濟(jì)的下滑趨勢(shì)刺激貨幣政策出手穩(wěn)增長(zhǎng) 流動(dòng)性緊張直接觸發(fā)此次準(zhǔn)備金率下調(diào)。年內(nèi)貨幣政策以穩(wěn)健為主，偏于謹(jǐn)慎寬松，下半年以來，央行一直通過滾動(dòng)逆回購(gòu)操作調(diào)節(jié)流動(dòng)性，逆回購(gòu)操作逐步成為常態(tài)。 貨幣政策： 2023年繼續(xù)實(shí)施穩(wěn)健的貨幣政策，從 2023年的緊縮政策到 2023年的寬松，再到 2023年的適度寬松，進(jìn)入 2023年以來，貨幣政策轉(zhuǎn)為穩(wěn)健 年內(nèi) CPI進(jìn)入下降通道，通脹壓力進(jìn)一步減輕， 6月 CPI同比增速更是創(chuàng)下 2023年 2月以來新低，為貨幣政策調(diào)整提供更大空間。這是自 6月 8日降息以來，一個(gè)月內(nèi)第二次降息。 ?6月 7日晚，央行宣布了三年來的首次降息。 Code of this report | 42 169。自調(diào)控以來，中央的調(diào)控政策有限購(gòu)、限貸、房產(chǎn)稅等，但不管是地方進(jìn)行微調(diào)還是中央的口徑，限購(gòu)始終未松動(dòng)過并且也不會(huì)松動(dòng)。統(tǒng)計(jì)顯示，目前出臺(tái)限購(gòu)令的 47個(gè)城市中，限購(gòu)政策的執(zhí)行均未松動(dòng)。 7月公積金政策異動(dòng)月 代表城市：鄭州、深圳、南京、中山 突圍類型：上調(diào)公積金貸款的最高限額、放松首貸比例、允許二次放貸、縮短申請(qǐng)貸款所滿足的繳存時(shí)間等 10月公積金松綁密集期 近 30個(gè)城市調(diào)整公積金政策 代表城市 ：武漢、江門、南京、鎮(zhèn)江、廣州 突圍類型 ：可使用公積金購(gòu)買二手房、提高公積金貸款額度、支持首套房貸款、允許公積金異地互貸 Code of this report | 41 169。 以限購(gòu)為紅線的中央政策旗臶鮮明，態(tài)度堅(jiān)決 微調(diào)密集 代表城市 ：上海、天津、合肥、蕪湖、從化、中山 突圍類型 ：購(gòu)房入戶、購(gòu)房補(bǔ)貼、放寬限價(jià)、調(diào)整普通住房標(biāo)準(zhǔn)、放松公積金政策 2月試探救市月 5月微調(diào)密集期 代表城市 ：包括北京、上海、廣州、武漢等一二線城市在內(nèi)的地方政策都進(jìn)行了微調(diào)，諸如蕪湖、佛山、成都、上海等涉及放松限購(gòu)的城市，政策一出，旋即被叫停。 2023年全國(guó)住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議部署 2023 年 重點(diǎn)工作時(shí)就指出支持居民的合理購(gòu)房需求，優(yōu)先保證首次購(gòu)房家庭的貸款需求。 稅收方式差別化 剛需力量崛起 Code of this report | 40 169。 信貸政策差別化 嚴(yán)格實(shí)施差別化住房稅收政策，加強(qiáng)交易環(huán)節(jié)和持有環(huán)節(jié)相關(guān)稅收征管，抑制投機(jī)投資性購(gòu)房需求。 堅(jiān)決抑制投機(jī)投資性需求，切實(shí)防止房?jī)r(jià)反彈，增加普通商品房特別是中小套型住房供應(yīng)，抓好保障性安居工程建設(shè)，滿足居民合理的自住性住房需求。 2023年全國(guó)住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議部署 2023 年 重點(diǎn)工作時(shí)就指出支持居民的合理購(gòu)房需求，優(yōu)先保證首次購(gòu)房家庭的貸款需求。 Copyright Centaline Group, 2023 第四輪調(diào)控進(jìn)入第三個(gè)年頭，隨著調(diào)控效果的逐步顯現(xiàn)，調(diào)控措施的嚴(yán)厲有所緩和， 2023年主要調(diào)控措施以延續(xù)深化，合理適度為主，政策的連貫性和穩(wěn)定性成為主要訴求 2023 調(diào)控深化 2023 調(diào)控升級(jí) 2023 調(diào)控元年 政策措施 限購(gòu) 限貸 限價(jià) “ ” 新政 “ ” 新政 “ ” 新政 政策延續(xù) 15個(gè)大中城市先后限購(gòu) 各直轄市、計(jì)劃單列市、省會(huì)城市全面限購(gòu)（約 35個(gè)） ，下半年限購(gòu)擴(kuò)圍至二三線城市 47個(gè)限購(gòu)城市先后宣布限購(gòu)繼續(xù)，限購(gòu)不得放松 首套 首付 3成利率 折 ， 二套首付 5成，三套停貸 首套 首付 3成利率 優(yōu)惠取消，二套首付 6成，三套停購(gòu) 支持自住性需求，繼續(xù)實(shí)行差別化信貸政策 —— 各城市合理確定本地區(qū)年度新建住房?jī)r(jià)格控制目標(biāo)，一房一價(jià) 限價(jià)繼續(xù)，地方政府微調(diào)控制目標(biāo) 4th Code of this report | 39 169。 住建部 提出 2023年要堅(jiān)定不移搞好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控。 住建部 進(jìn)一步加強(qiáng)住房公積金監(jiān)管工作。 住建部 堅(jiān)決抑制投機(jī)行為，滿足合理住房需求，做好防止房?jī)r(jià)反彈預(yù)案。 國(guó)土部 閑臵土地處臵辦法修訂通過， 7月 1 日起施行。 住建部 調(diào)研地方微調(diào)，加強(qiáng)問責(zé)。 溫家寶 堅(jiān)決抑投資投機(jī)需求，鞏固調(diào)控成果。 溫家寶 堅(jiān)定不移搞好房地產(chǎn)調(diào)控，嚴(yán)格實(shí)施差別化住房信貸、稅收政策和限購(gòu)措施。 國(guó)務(wù)院 房地產(chǎn)調(diào)控方向絕不會(huì)變。 發(fā)改委 努力增加普通商品房供給，抓好保障房建設(shè)。 國(guó)務(wù)院 第六次會(huì)議強(qiáng)調(diào)，要鞏固房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控，促進(jìn)房?jī)r(jià)合理回歸。 七部委 繼續(xù)嚴(yán)格實(shí)施住房限購(gòu)措施，嚴(yán)格執(zhí)行二套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)。溫家寶 堅(jiān)定不移要把過高房?jī)r(jià)降下來，使房?jī)r(jià)回歸到合理水平。政策基調(diào)持續(xù)從嚴(yán)，在與地方政府及房企的屢屢博弈中逐漸形成一股穩(wěn)定高壓，隨著調(diào)控的深入，保障剛需、抑制投資投機(jī)的調(diào)控方向也更加旗臶鮮明。 Copyright Centaline Group, 2023 調(diào)控關(guān)鍵詞：不加碼 不放松 穩(wěn)定高壓 全年政策基調(diào)：繼續(xù)堅(jiān)定不移落實(shí)房地產(chǎn)調(diào)控各項(xiàng)政策 2023年，限購(gòu)、限價(jià)、限貸繼續(xù)，調(diào)控政策力度不減。而伴隨市場(chǎng)的回暖，房企銷售策略由降價(jià)促銷也漸漸過渡到小幅提價(jià)，處于成交量和利潤(rùn)雙增的局面 ， 房企信心整體都有明顯恢復(fù)。 ?11月 ， 高位反彈的成交量將全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)大幅拉升 ，高于 4月份國(guó)房景氣指數(shù) ，同時(shí)走出了徘徊整 6個(gè)月的 9495的點(diǎn)位區(qū)間。 Copyright Centaline Group, 2023 國(guó)房景氣指數(shù)：在不景氣區(qū)間徘徊 在中央堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控政策不放松的影響下， 2023 年以來國(guó)房景氣指數(shù)持續(xù)處于下行通道。不過從物價(jià)運(yùn)行規(guī)律來看，本輪 CPI筑底基本完成，已經(jīng)開始醞釀新的上升周期，預(yù)計(jì) 2023年CPI同比將進(jìn)入上行周期的初期。經(jīng)濟(jì)增速由超預(yù)期回落轉(zhuǎn)向筑底回升，全年經(jīng)濟(jì)增速將高于年初提出的 %的預(yù)期目標(biāo)。 Copyright Centaline Group, 2023 國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)：持續(xù)回調(diào) 降中趨穩(wěn) 受歐債危機(jī)持續(xù)發(fā)酵、國(guó)內(nèi)物價(jià)和房地產(chǎn)調(diào)控等綜合因素影響，中國(guó)經(jīng)濟(jì)增速?gòu)?2023年一季度開始已連續(xù)７個(gè)季度下降。 10月 17日起，發(fā)改委連續(xù)密集批復(fù)核準(zhǔn)了近 30項(xiàng)各地區(qū) “ 以工代賑 ” 基建投資計(jì)劃，涉及總金額超過億元。 PMI/匯豐 PMI月度走勢(shì)（ 202301202312） 穩(wěn)增長(zhǎng)政策措施終顯成效， 2023年全年 PMI走勢(shì)，總的來說是前程回落、后程逐步回升，與整體經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)前落后穩(wěn)相一致。 節(jié)能環(huán)保產(chǎn)業(yè) 發(fā)展高效節(jié)能、先進(jìn)環(huán)保和資源循環(huán)利用的新裝備和新產(chǎn)品，推行清潔生產(chǎn)和低碳技術(shù)，加快形成支柱產(chǎn)業(yè) 新一代信息技術(shù)產(chǎn)業(yè) 突破超高速光纖與無線通信、先進(jìn)半導(dǎo)體和新型顯示等新一代信息技術(shù)，增強(qiáng)國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)力 生物產(chǎn)業(yè) 強(qiáng)化生物資源利用等共性關(guān)鍵技術(shù)和工藝裝備開發(fā)，加快構(gòu)建現(xiàn)代生物產(chǎn)業(yè)體系 高端裝備制造產(chǎn)業(yè) 提升先進(jìn)軌道交通裝備發(fā)展水平，加快發(fā)展海洋工程裝備，促進(jìn)制造業(yè)智能化、精密化、綠色化發(fā)展 新能源產(chǎn)業(yè) 發(fā)展技術(shù)成熟的核電、風(fēng)電、太陽能光伏和熱利用、生物質(zhì)發(fā)電、沼氣等，積極推進(jìn)可再生能源技術(shù)產(chǎn)業(yè)化 新材料產(chǎn)業(yè) 大力發(fā)展新型功能材料、先進(jìn)結(jié)構(gòu)材料和復(fù)合材料，引導(dǎo)材料工業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整 新能源汽車產(chǎn)業(yè) 加快高性能動(dòng)力電池、電機(jī)等關(guān)鍵零部件和材料核心技術(shù)研發(fā)及推廣應(yīng)用，形成產(chǎn)業(yè)化體系 地區(qū) 項(xiàng)目 地區(qū) 項(xiàng)目 新疆 石訶子機(jī)場(chǎng)項(xiàng)目 江西 多投戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目 甘肅 慶陽機(jī)場(chǎng)項(xiàng)目 江蘇 發(fā)布重大項(xiàng)目投資計(jì)劃 內(nèi)蒙古 阿拉善盟機(jī)場(chǎng) 上海 加快城市軌道交通建設(shè) 四川 阿壩紅原民用機(jī)場(chǎng) 北京 加快城市軌道交通建設(shè) 重慶 江北機(jī)場(chǎng) 黑龍江 側(cè)重推動(dòng)水利設(shè)施 天津 濱海新區(qū)新增 云南 金沙江觀音山水電站 陜西 保證鐵路項(xiàng)目進(jìn)度 湖南 完成 福建 增加鐵路 湖北 吸引 700多家民企投資萬 億 廣東 湛江 700億鋼鐵項(xiàng)目 山西 定 2023為項(xiàng)目落地年 廣西 防城港鋼鐵基地 山東 216億建設(shè)生態(tài)山東 河北 遷安首鋼搬遷項(xiàng)目獲 批 —— —— Code of this report | 34 169。 1 2 3 4 Code of this report | 33 169。 住建部 要求進(jìn)一步穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策，嚴(yán)格實(shí)施差別化住房信貸、稅收政策和限購(gòu)政策，采取有效措施增加普通商品房 供給。 2月下發(fā) 《 關(guān)于發(fā)展改革系統(tǒng)要繼續(xù)加大工作力度切實(shí)做好 2023年保障性安居工程建設(shè)工作的通知 》 ，加強(qiáng)資金統(tǒng)籌。出臺(tái)鋼鐵、汽車、水泥等重點(diǎn)行業(yè)兼并重組實(shí)施方案。 工信部 發(fā)布 《 工業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)規(guī)劃（ 20232023年） 》 ,相繼啟動(dòng)了產(chǎn)業(yè)基地公共服務(wù)能力提升工程、中小企業(yè)服務(wù)年活動(dòng)等專 項(xiàng)行動(dòng)。 1月 1日起，新車船稅法實(shí)施，新車船稅法規(guī)定乘用車車船稅按排氣量分為七檔征收。 Copyright Centaline Group, 2023 國(guó)內(nèi)環(huán)境： 把穩(wěn)增長(zhǎng)放在更重要位臵 ，多 部委發(fā)力 2023年 10月份就開始提出宏觀政策適時(shí)適度預(yù)調(diào)微調(diào)，并從 2023年 5月份加大了力度，把穩(wěn)增長(zhǎng)放在更加重要的位臵。繼美聯(lián)儲(chǔ)、英國(guó)央行、日本央行和歐洲央行的相繼寬松之后，瑞士央行也加入了轟轟烈烈的 QE大潮中。美國(guó) 2023年三季度末期以及四季度美國(guó)經(jīng)濟(jì)表現(xiàn)強(qiáng)勁，四季度 GDP年率增速突破 3%。 QE2實(shí)施期間，美國(guó)股市展開新一輪上漲，標(biāo)普 500指數(shù)最大漲幅達(dá)到 %。 從 2023年 3月 1日至2023年 3月 31日，美股標(biāo)普 500指數(shù)漲幅為%。當(dāng)前美國(guó)減赤壓力和增稅壓力難以消除，歐債危機(jī)仍未渡過危險(xiǎn)期，日本政府的債務(wù)危機(jī)也一觸即發(fā)，新興經(jīng)濟(jì)體在溫和調(diào)整，全球性的量化寬松貨幣政策可能會(huì)在相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)期內(nèi)存在，并可能出現(xiàn)常態(tài)化的趨勢(shì)。 Code of this report | 31 169。為應(yīng)對(duì)經(jīng)濟(jì)下行壓力，韓國(guó)、巴西等國(guó)央行連續(xù)降息，印度央行也兩次下調(diào)銀行存款準(zhǔn)備金。預(yù)計(jì)歐盟 2023年 GDP增長(zhǎng)率為 %。國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)及勞動(dòng)力市場(chǎng)趨于好轉(zhuǎn)，但美國(guó)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇仍面臨諸多障礙：內(nèi)部環(huán)境方面，高企的政府債務(wù)水平約束了財(cái)政政策實(shí)施空間；外部環(huán)境方面，歐債危機(jī)懸而未決將是最主要的風(fēng)險(xiǎn)，新興經(jīng)濟(jì)體經(jīng)濟(jì)增速放緩也不利于美國(guó)出口。公共投資雖然保持增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，但增速放緩，難以帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)走向復(fù)蘇。外圍經(jīng)濟(jì)惡化、政治沖突使日本出口和工業(yè)生產(chǎn)受到嚴(yán)重影響，成為拖累經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的主要因素。預(yù)計(jì)2023年全球經(jīng)濟(jì)整體增速約為 %，較上年 %的增速顯著放緩。國(guó)際貨幣基金組織 (IMF)數(shù)據(jù)顯示， 2023年發(fā)達(dá)國(guó)家的公共債務(wù)占 GDP的比例已上升到 %，為二戰(zhàn)以來的最高水平。 Copyright Centaline Group, 2023 2023年政策盤點(diǎn) Part Code of this report | 30 169。 全年的調(diào)控從強(qiáng)調(diào)“遏制”向強(qiáng)調(diào)“精確制導(dǎo)”過渡，由全面打擊轉(zhuǎn)向重點(diǎn)打擊，差別化調(diào)控日益深化。 Copyright Centaline Group, 2023 市場(chǎng)狀況背后原因概述： 2023年，本輪房地產(chǎn)調(diào)控進(jìn)入第三個(gè)年頭，和 2023年相比沒有較多的政策出臺(tái)，但之前的重磅調(diào)控政策仍然沒有停止，全國(guó)樓市整體仍處厲政之下。 Copyright Centaline Group, 2023 一級(jí)市場(chǎng)前冷后暖，下半年成交支撐全年走勢(shì)上揚(yáng)，年末翹尾明顯 1 2 成交結(jié)構(gòu)中，中小戶型的普通住宅占比明顯提高，對(duì)成交價(jià)格走勢(shì)調(diào)節(jié)明顯 3 二手市場(chǎng)成交受抑，中介市場(chǎng)重新洗牌，大中型中介以平穩(wěn)發(fā)展為主 4 小結(jié) 調(diào)控高壓下二級(jí)市場(chǎng)低開高走，全年走勢(shì)平穩(wěn)，剛需力量成為支撐全年成交的主體 Code of this report | 27 169。 三級(jí)市場(chǎng)成