xxxx年度房地產(chǎn)所得稅年報(bào)培訓(xùn)-資料下載頁(yè)
2025-02-18 00:05本頁(yè)面
【正文】 經(jīng)營(yíng)銷(xiāo)售的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品 不能對(duì)外銷(xiāo)售的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品 分類(lèi)歸集原則確定成本對(duì)象 功能分區(qū)原則確定成本對(duì)象 定價(jià)原則確定成本對(duì)象 成本差異原則確定成本對(duì)象 權(quán)益分區(qū)原則確定成本對(duì)象 相關(guān)的成本對(duì)象確定原則 69 《 開(kāi)發(fā)項(xiàng)目（成本對(duì)象）情況備案表 》 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)必須在開(kāi)發(fā)項(xiàng)目（成本對(duì)象）開(kāi)工前及已備案的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目（成本對(duì)象）發(fā)生改變時(shí)向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)報(bào)送 《 開(kāi)發(fā)項(xiàng)目（成本對(duì)象）情況備案表 》 ，辦理開(kāi)發(fā)項(xiàng)目備案手續(xù)。 這是對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)新的要求。在開(kāi)工前確定成本對(duì)象，可以避免日后稅、企之間的爭(zhēng)議，讓成本的歸集計(jì)算更清晰。 70 二、開(kāi)發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本的內(nèi)容 土地征用費(fèi)及拆遷補(bǔ)償費(fèi) 前期工程費(fèi) 建筑安裝工程費(fèi) 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi) 公共配套設(shè)施費(fèi) 開(kāi)發(fā)間接費(fèi) 與會(huì)計(jì)核算上基本相同 71 三、成本核算的一般程序 計(jì)稅成本核算的一般程序： 歸集至成本對(duì)象的成本和當(dāng)期稅前扣除的期間費(fèi)用中，在已完工成本對(duì)象、在建成本對(duì)象和未建成本對(duì)象中分配， 對(duì)期前已完工成本對(duì)象應(yīng)負(fù)擔(dān)的成本費(fèi)用在已銷(xiāo)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品、未銷(xiāo)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品和固定資產(chǎn)中進(jìn)行分配。 對(duì)本期已完工成本對(duì)象分類(lèi)為開(kāi)發(fā)產(chǎn)品和固定資產(chǎn)并對(duì)其計(jì)稅成本進(jìn)行結(jié)算。 對(duì)本期未完工和尚未建造的成本對(duì)象應(yīng)當(dāng)負(fù)擔(dān)的成本費(fèi)用建立明細(xì)臺(tái)賬，待開(kāi)發(fā)產(chǎn)品完工后再予結(jié)算。 72 成本費(fèi)用 成本對(duì)象的成本費(fèi)用 期間費(fèi)用 已完工成本對(duì)象成本費(fèi)用 在建成本對(duì)象成本費(fèi)用 未建成本對(duì)象成本費(fèi)用 建立明細(xì)臺(tái)賬詳細(xì)記錄應(yīng)分?jǐn)偟某杀举M(fèi)用 已銷(xiāo)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本費(fèi)用 未銷(xiāo)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本費(fèi)用 固定資產(chǎn)成本費(fèi)用 73 三、成本核算的一般程序 企業(yè)在進(jìn)行成本、費(fèi)用的核算與扣除時(shí)，必須按規(guī)定區(qū)分 ①期間費(fèi)用和開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本 ②開(kāi)發(fā)產(chǎn)品會(huì)計(jì)成本與計(jì)稅成本 ③已完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本與未完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本、未建成本對(duì)象成本 ④已銷(xiāo)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本與未銷(xiāo)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本、固定資產(chǎn)成本的界限。 74 四、計(jì)稅成本核算的步驟 開(kāi)工前合理劃分成本對(duì)象 歸集開(kāi)發(fā)成本， 分配共同成本 確定完工標(biāo)準(zhǔn) 計(jì)算單位工程成本 計(jì)算銷(xiāo)售成本 后續(xù)成本的二次調(diào)整 75 五、共同成本分配方法 開(kāi)發(fā)、建造開(kāi)發(fā)產(chǎn)品發(fā)生的直接成本直接計(jì)入成本對(duì)象，發(fā)生的共同成本和間接成本按占地面積法、建筑面積法、直接成本法、預(yù)算造價(jià)法分配至各成本對(duì)象中。 具體分配方法 31號(hào)文件二十九條做了詳細(xì)介紹 76 六、共同成本分配方法的幾個(gè)特殊規(guī)定 土地成本一般按占地面積法進(jìn)行分?jǐn)偂Ｍ恋亻_(kāi)發(fā)同時(shí)連結(jié)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的，屬一次性取得土地，分期開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的，其土地開(kāi)發(fā)成本在征得稅務(wù)機(jī)關(guān)同意后，可以按照土地整體預(yù)算成本進(jìn)行分配，待全部完工后再行調(diào)整； 77 六、共同成本分配方法的幾個(gè)特殊規(guī)定 單獨(dú)作為過(guò)渡性成本對(duì)象核算的公共配套設(shè)施開(kāi)發(fā)成本，按建筑面積法進(jìn)行分?jǐn)偂? 屬于不同成本對(duì)象共同負(fù)擔(dān)的借款費(fèi)用，按直接成本法或預(yù)算造價(jià)法進(jìn)行分?jǐn)偂? 其他成本項(xiàng)目的分配方法由企業(yè)自行確定。 78 七、關(guān)于預(yù)提成本費(fèi)用 可以預(yù)提（應(yīng)付）的成本費(fèi)用的情況如下： 出包工程未最終辦理結(jié)算而未取得全額發(fā)票的，在有相關(guān)合同、協(xié)議或其他證明資料的前提下，可以預(yù)提合同總金額的10%，計(jì)入成本對(duì)象的開(kāi)發(fā)成本中。 79 七、關(guān)于預(yù)提成本費(fèi)用 公共配套設(shè)施尚未建造或尚未完工的，可以按照預(yù)算造價(jià)合理預(yù)提建造費(fèi)用。該公共配套設(shè)施必須符合在售房合同、協(xié)議或廣告、模型中明確承諾建造并且不可撤消，或按照法律法規(guī)規(guī)定必須配套建造的條件。 應(yīng)向政府上交但尚未上交的報(bào)批報(bào)建費(fèi)用、物業(yè)完善費(fèi)用可以按規(guī)定預(yù)提。物業(yè)完善費(fèi)用是指按規(guī)定應(yīng)由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)承擔(dān)的物業(yè)管理基金、公共維修基金或其他專(zhuān)項(xiàng)基金。 除以上三項(xiàng)外，其他計(jì)稅成本均應(yīng)為實(shí)際發(fā)生的成本，不得預(yù)提。 80 八、關(guān)于合法憑證問(wèn)題 企業(yè)在結(jié)算計(jì)稅成本時(shí)其實(shí)際發(fā)生的支出應(yīng)當(dāng)取得但未取得合法憑據(jù)的，不得計(jì)入計(jì)稅成本，待實(shí)際取得合法憑據(jù)時(shí)，再按規(guī)定計(jì)入計(jì)稅成本。 企業(yè)要盡快取得合法憑證。 81 九、幾個(gè)問(wèn)題 質(zhì)量保證金：開(kāi)發(fā)產(chǎn)品完工后，如果因保證質(zhì)量需要而未全部付款給施工單位，沒(méi)能取得全部工程款發(fā)票的，可憑有關(guān)合同、協(xié)議在全部工程款的10%以?xún)?nèi)預(yù)提，計(jì)入相關(guān)成本對(duì)象，至保質(zhì)期滿(mǎn)后再行調(diào)整。 82 九、幾個(gè)問(wèn)題 物業(yè)管理費(fèi)：開(kāi)發(fā)企業(yè)支付給物業(yè)管理公司的費(fèi)用，如果約定給業(yè)主并專(zhuān)款專(zhuān)用的，可據(jù)實(shí)稅前扣除。 83 九、幾個(gè)問(wèn)題 回遷房：開(kāi)發(fā)企業(yè)按規(guī)定補(bǔ)償給拆遷戶(hù)的，其建筑成本可作為共同性成本進(jìn)行稅務(wù)處理，超過(guò)補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的，則正常銷(xiāo)售進(jìn)行處理。 84 第五章 特定事項(xiàng)的稅務(wù)處理（ 略 ） 第六章 附 則 （ 略 ） 85 謝謝 謝謝觀看 /歡迎下載 BY FAITH I MEAN A VISION OF GOOD ONE CHERISHES AND THE ENTHUSIASM THAT PUSHES ONE TO SEEK ITS FULFILLMENT REGARDLESS OF OBSTACLES. BY FAITH I BY FAITH
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