【正文】 費 ， 可無限期結轉以后年度 ， 按規(guī)定的標準扣除 。 (已經(jīng)作廢 ) 蘇國稅發(fā) （ 2023） 97號 ：房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)務招待費的扣除可比照房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)廣告費和業(yè)務宣傳費的規(guī)定執(zhí)行 。 即新辦房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在取得第一筆開發(fā)產(chǎn)品銷售收入之前發(fā)生的 ， 與建造 、 銷售開發(fā)產(chǎn)品相關的業(yè)務招待費 ， 可無限期結轉以后年度 ， 按規(guī)定的標準扣除 。 (已經(jīng)作廢 ) 筆者注：相關規(guī)定及問題 自 2023年 1月 1起 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)廣告費可在銷售收入 8%的比例內(nèi)據(jù)實扣除，超過部分可無限期和以后年度結轉。 國稅發(fā) [2023]89號 問題：尚未攤銷結轉的三費是按發(fā)生時的三年還是按文到之日起的三年 。 多期項目如何計算 ， 是否部分也應計算在共同成本之列 ， 在不同項目間進行分攤 。 11．利息 （ 1） 開發(fā)企業(yè)為建造開發(fā)產(chǎn)品借入資金而發(fā)生的符合稅收規(guī)定的借款費用 ， 屬于成本對象完工前發(fā)生的 ， 應配比計入成本對象；屬于成本對象完工后發(fā)生的 ， 可作為財務費用直接扣除 。 （ 時間點的問題 ） （ 2） 開發(fā)企業(yè)向金融機構統(tǒng)一借款后轉借集團內(nèi)部其他企業(yè) 、 單位使用的 ， 借入方凡能出具開發(fā)企業(yè)從金融機構取得借款的證明文件 ， 其支付的利息準予按稅收有關規(guī)定在稅前扣除 。 （ 3）開發(fā)企業(yè)將自有資金借給 全資企業(yè)（包括分支機構）和其他關聯(lián)企業(yè)的 ，關聯(lián)方借入資金金額超過其注冊資本 50％的，超過部分的利息支出，不得在稅前扣除；未超過部分的利息支出，準予按金融機構同類同期貸款基準利率計算的數(shù)額內(nèi)稅前扣除。 筆者注：相關規(guī)定及問題 問題：分支機構如何有注冊資本 ？ ★ 注： 從事房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務的納稅人為開發(fā)房地產(chǎn)而借入資金所發(fā)生的借款費用 ， 在房地產(chǎn)完工之前發(fā)生的 ， 應計入有關房地產(chǎn)的開發(fā)成本 。 《 企業(yè)所得稅稅前扣除辦法 》 第三十五條 即使是應資本化的借款費用 ， 如果高于金融機構同期同類借款利息的部分 ， 也不能予以資本化 。 企業(yè)拆借和集資資金利息支出的扣除 ？？ 關聯(lián)企業(yè)間拆借利息支出的扣除 ？？ 集團貸款的利息扣除 ？？ 新的融資方式下項的利息扣除？？如擔保費支出 12．土地閑置費 開發(fā)企業(yè)以出讓方式取得土地使用權進行房地產(chǎn)開發(fā)的，必須按照土地使用權出讓合同約定的土地用途、動工開發(fā)期限開發(fā)土地。 因超過出讓合同約定的動工開發(fā)日期而繳納的 土地閑置費 ，計入成本對象的 施工成本 ； 因國家無償收回土地使用權而形成的損失 ，可作為 財產(chǎn)損失 按稅收規(guī)定在稅前扣除。 13．成本對象報廢和毀損損失 成本對象在建造過程中如單項或單位工程發(fā)生報廢和毀損，減去殘料價值和過失人或保險公司賠償后的凈損失，計入繼續(xù)施工的工程成本；如成本對象整體報廢或毀損，其凈損失可作為財產(chǎn)損失按稅收規(guī)定扣除。 ★注 :該問題在會計制度和財務制度中未作明確規(guī)定，稅法上的這一規(guī)定實際上是借鑒了企業(yè)在建工程業(yè)務會計處理的規(guī)定（見《企業(yè)會計制度》第 32條）。對此需要注意的是凈損失計入繼續(xù)施工的工程成本后，是否可能導致開發(fā)項目成本超過其可變現(xiàn)凈值而需要計提跌價準備。一旦需要計提跌價準備，就會因跌價準備不能稅前扣除而產(chǎn)生暫時性差異。 ★注 :財產(chǎn)損失扣除程序規(guī)定 國家稅務總局令第 13號 2023年 9月 1日起執(zhí)行 扣除方式 經(jīng)審批扣除 扣除時間 損失的當年 扣除項目（不包括土地閑置費，成本報廢損失） 在建工程和工程物資損失 包括企業(yè)已經(jīng)發(fā)生的因停建、廢棄和報廢、拆除在建工程項目以及因此而引起的相應工程物資報廢或削價處理等發(fā)生的損失。 在建工程 轉讓損失 屬正常經(jīng)營損失不需要審批扣除，直接在稅前扣除 （ 1）停建、廢棄和報廢、拆除的在建工程 因停建、廢棄和報廢、拆除的在建工程，其賬面價值扣除殘值后的余額部分，依據(jù)下列證據(jù)認定損失： ①國家明令停建項目的文件； ②有關政府部門出具的工程停建、拆除文件； ③企業(yè)對報廢、廢棄的在建工程項目出具的鑒定意見和原因說明及核批文件，單項數(shù)額較大的在建工程項目報廢，應當有行業(yè)專家參與的技術鑒定意見； ④工程項目實際投資額的確定依據(jù)。 （ 2）自然災害和意外事故毀損的在建工程 由于自然災害和意外事故毀損的在建工程，其賬面價值扣除殘值、保險賠償及責任賠償后的余額部分，依據(jù)下列證據(jù)認定損失： ①有關自然災害或者意外事故證明； ②涉及保險索賠的，應當有保險理賠說明； ③企業(yè)內(nèi)部有關責任認定、責任人賠償說明和核準文件。 （ 3）工程物資發(fā)生損失 工程物資發(fā)生損失的，比照本辦法存貨損失的規(guī)定進行認定。 14．折舊 開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品轉作固定資產(chǎn)的 ， 可按稅收規(guī)定扣除折舊費用；未轉作固定資產(chǎn)的 ， 不得扣除折舊費用 。 注：開發(fā)產(chǎn)品轉作固定資產(chǎn)需要視同銷售處理 。 筆者注：其他扣除項目規(guī)定 1. 銷售費用 。從事房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務的納稅人的銷售費用還包括開發(fā)產(chǎn)品銷售之前的改裝修復費 ,看護費，采暖費等。（國稅發(fā)【 2023】 84號文） 2. 延期交房違約金。 延期交房違約金屬于民事主體的非行政性罰款、非司法罰金，這些罰款、罰金可在計算所得稅前全額扣除。鐘稅官 20230607 3. 各項規(guī)費 4. 竣工獎等各類給施工單位的獎金 筆者注：其他限制性扣除項目 1. 工資及三項經(jīng)費 2. 勞動保護費（清涼飲料費，服裝費） 3. 保險（社會保險，財產(chǎn)保險，補充養(yǎng)老保險等） 4. 捐贈 5. 各項基金 6. 辦公通訊費用，傭金 7. 壞賬準備和壞賬損失等等 筆者注： 不予扣除的項目 包括 資本性支出 ；無形資產(chǎn)受讓、開發(fā)支出； .存貨跌價準備金、短期投資跌價準備金、長期投資減值準備金、風險準備金（包括投資風險準備金），以及國家稅收法規(guī)規(guī)定可提取的準備金之外的任何形式的準備金 ；賄賂等非法支出 ；違法經(jīng)營的罰款和被沒收財物的損失；各種稅收的滯納金、罰款和罰金；自然災害或者意外事故損失有賠償?shù)牟糠?；超過國家規(guī)定允許扣除的公益、救濟性捐贈以及非公益、救濟性的捐贈；各種贊助支出；擔保支出 ；回扣支出 ；與取得收入無關的其他各項支出等等 九、關于征收管理問題 （ 一 ） 開發(fā)企業(yè)在年度申報納稅時 ， 應對涉及報稅務機關審 批或備案的稅前扣除項目逐筆逐項進行核實 。 凡未按規(guī)定報批或備案以及手續(xù) 、 資料不全的 （ 包括不提供稅務鑒定報告 ） ， 要及時補辦有關手續(xù) 、 資料 ，否則 ， 不得在稅前扣除 。 九、關于征收管理問題 （ 二 ） 開發(fā)企業(yè)出現(xiàn)下列情形之一的 ， 稅務機關可對其以往 應繳的企業(yè)所得稅按核定征收方式進行征收 、 管理并逐步規(guī)范 ,同時按 《 中華人民共和國稅收征收管理法 》 等稅收法律 、 法規(guī)的規(guī)定進行處理 ， 但不得 事先 規(guī)定開發(fā)企業(yè)的所得稅按核定征收方式進行征收 、 管理 。 、 、 行政法規(guī)的規(guī)定應當設置但未設置賬薄的； 3. ， 但賬目混亂或成本資料 、 收入憑證 、 費用憑證殘缺不齊 ， ， 未按照規(guī)定的期限辦理納稅申報 ， 經(jīng)稅務機關責令限期申報 ， ，又無正當理由的。 注：核定利潤率的確定 建筑業(yè)、房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)核定征收方式核定利潤率１０～２０ %。 ★ （摘自 國稅發(fā) [2023]038號） ★注： 南京地稅 核定征收按下列成本利潤率進行： 經(jīng)濟適用住房的兩率根據(jù)市政府物價部門確定的銷售利潤率、成本利潤率執(zhí)行。 一般商品房兩率分別按 15%執(zhí)行，對高檔商品房、寫字樓、別墅、渡假村等兩率在 15%— 30%之間核定。 （摘自 寧地稅發(fā) [2023]23號） 九、關于征收管理問題 （ 四 ） 關于開發(fā)企業(yè)分公司征管范圍的確定問題 為規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅務登記管理 ， 理順征納稅關系 ，對在我省境內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)新成立分公司且符合企業(yè)所得稅納稅義務人條件的 ， 分公司企業(yè)所得稅主管稅務機關按以下原則確定： 總公司在國家稅務局登記的 ， 分公司企業(yè)所得稅在所在地國家稅務局登記管理；總公司在地方稅務局登記的 ， 分公司企業(yè)所得稅在所在地地方稅務局登記管理 。 對文發(fā)之前 ， 國家稅務局或地方稅務局實際征管的企業(yè) ， 其征管范圍不作調(diào)整 。 蘇地稅發(fā) [2023]120號 九、關于征收管理問題 （ 三 ） 關于預售款使用票據(jù)問題 企業(yè)收取的開發(fā)產(chǎn)品預售收入 （ 包括定金 ） 使用地方稅務局監(jiān)制的 “ 房地產(chǎn)開發(fā)銷售預收款憑據(jù) ” ， 待產(chǎn)品完工后 ， 必須向購買方開具 “ 銷售不動產(chǎn)通用發(fā)票 ” 。 蘇地稅發(fā)[2023]120號 比較： 企業(yè)收取的開發(fā)產(chǎn)品預售收入 （ 包括定金 ） 在開具正式發(fā)票前應使用地方稅務局監(jiān)制的 “ 房地產(chǎn)開發(fā)預收款憑據(jù) ” 。 款項結清后 ， 銷售方必須為購買方開具 “ 房地產(chǎn)開發(fā)銷售發(fā)票 ” 。 關于適用減免稅政策問題 根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務的特點，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和以銷售（包括代理銷售）開發(fā)產(chǎn)品為主的企業(yè)不得享受 新辦企業(yè)的稅收優(yōu)惠。 補充： 從事商品房銷售的企業(yè)屬于房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)，不得享受新辦商貿(mào)企業(yè)的稅收優(yōu)惠。蘇國稅函 [2023]206號 從 2023年度起，新辦房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一律不得享受所得稅優(yōu)惠；以前年度已批準減免稅的，可享受至期滿為止。蘇地稅發(fā) [2023]120號 筆者注： 這一條鮮明地宣告了國家對房地產(chǎn)行業(yè)的基調(diào)，明確地說明房地產(chǎn)行業(yè)不是暴利行業(yè)也至少是高利潤行業(yè)，現(xiàn)階段對房地產(chǎn)行業(yè)稅收狀況的極度不滿。財稅〔 2023〕 26號及財稅〔 2023〕 93號中新辦企業(yè)三年內(nèi)免征營業(yè)稅、營業(yè)稅附加及企業(yè)所得稅，不受行業(yè)限制，但 31號文對此作了限制，房地產(chǎn)行業(yè)不得享受，就此大家可以考慮一下，這里面減少多少的機會成本。 謝謝觀看 /歡迎下載 BY FAITH I MEAN A VISION OF GOOD ONE CHERISHES AND THE ENTHUSIASM THAT PUSHES ONE TO SEEK ITS FULFILLMENT REGARDLESS OF OBSTACLES. 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