【正文】 精品資料網(wǎng)（ 內(nèi)資房地產(chǎn)所得稅講義 一、內(nèi)資房地產(chǎn)所得稅的沿革 國稅發(fā)（ 2023） 83號 （ 本通知自 2023年 7月 1日起執(zhí)行。此前發(fā)生的尚未進行稅務(wù)處理的事項，也按本通知執(zhí)行 ） ★ 1 國稅發(fā)〔 2023〕 31號 （ 本通知自 2023年 1月 1日起執(zhí)行，《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)有關(guān)企業(yè)所得稅問題的通知》（國稅發(fā)〔 2023〕 83號）同時廢止。 此前沒有明確規(guī)定且尚未進行處理的稅務(wù)事項 ，按本通知執(zhí)行 ） ★ 2 ★注 1:過渡期政策銜接 ? 對 2023年 12月 31日前的預(yù)售收入，應(yīng)按規(guī)定的利潤率計算應(yīng)納稅所得額，并入 2023年應(yīng)納稅所得額匯算清繳。 企業(yè)預(yù)售收入 2023年 12月 31日帳面余額應(yīng)計算出預(yù)計營業(yè)利潤額，并入 2023年第四季度（或 12月份）應(yīng)納稅所得額。預(yù)售收入帳面余額較大，一次性計算并入應(yīng)納稅所得額繳納企業(yè)所得稅確有困難的，經(jīng)市、縣地稅局同意，可在2023年內(nèi)平均分攤并入當期應(yīng)納稅所得額。 寧地稅發(fā) [2023]23號 進行追溯 ? ★注 2： 31號文過渡期銜接政策 蘇地稅發(fā) [2023]120號 (國地稅共同簽發(fā) ,但國稅未轉(zhuǎn)發(fā) ) 2023年 12月 31日 賬面預(yù)收賬款余額 按《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)有關(guān)企業(yè)所得稅問題的通知》（國稅發(fā)[2023]83號）第二條規(guī)定計算預(yù)計營業(yè)利潤額， 2023年 1月 1日以后新增預(yù)收賬款按本通知第一條規(guī)定的預(yù)計計稅毛利率計算預(yù)計毛利額。 二 .預(yù)售方式銷售收入的確認 （ 31號文） 開發(fā)企業(yè) 開發(fā)、建造的住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物、附著物、配套設(shè)施等開發(fā)產(chǎn)品， 在其 未完工前 采取預(yù)售方式銷售的，其預(yù)售收入 （ ★注） 先按預(yù)計 計稅毛利率 分季 (或月 )計算出當期毛利額， 扣除相關(guān)的期間費用、營業(yè)稅金及附加后再計入當期應(yīng)納稅所得額 ，待開發(fā)產(chǎn)品結(jié)算計稅成本后再行調(diào)整。 即：預(yù)交所得稅＝ （預(yù)售收入＊ 計稅毛利率 －期間費用－營業(yè)稅金及附加）＊適用稅率 營業(yè)稅金及附加 蘇地稅發(fā) [2023]120號： 營業(yè)稅金及附加，包括營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅、教育費附加和土地增值稅。 住房性質(zhì) 所處地區(qū) 計稅毛利率 經(jīng)濟適用房 — ≥3% 非經(jīng)濟適用房 于省、自治區(qū)、直轄市和計劃單列市人民政府所在地城市城區(qū)和郊區(qū)的 ≥20% 地及地級市城區(qū)及郊區(qū)的 ≥15% 其他地區(qū)的 ≥10% 計稅毛利率的確定 ? 注意 “預(yù)計利潤率”和“計稅毛利率” 兩者的區(qū)別： 營業(yè)利潤 =預(yù)售收入 計稅成本 營業(yè)稅金及附加 期間費用； 營業(yè)利潤率 =營業(yè)利潤 /營業(yè)收入； 計稅毛利 =營業(yè)收入 計稅成本； 計稅毛利率 =計稅毛利 /預(yù)售收入。 經(jīng)濟適用房 ? 項目必須符合建住房〔 2023〕 77號等有關(guān)法規(guī)的規(guī)定 ? 必須附送有關(guān)部門的批準文件以及其他相關(guān)證明材料。 ? 不符合上述條件的按非經(jīng)濟適用房的規(guī)定計算繳納所得稅 經(jīng)濟適用房必須報送有關(guān)部門的批準文件，是指國土資源、建設(shè)、物價行政主管部門的批準文件；其他相關(guān)證明材料是指《國有土地使用證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程開工許可證》以及稅務(wù)機關(guān)要求報送的其他相關(guān)材料。蘇地稅發(fā) [2023]120號 筆者評價 引進了預(yù)計計稅毛利率的說法，其實質(zhì)還是體現(xiàn)對預(yù)收收入征稅，同時考慮到經(jīng)濟適用房和非經(jīng)濟適用房，地區(qū)間的差異。 同時總局在制定政策的時候充分考慮政策的銜接，在扣除項目上明確了可以扣除的項目，從而在一定程度上減少了預(yù)征利潤率提高帶來的一定影響。 預(yù)售收入的范圍？？ 實際操作中除預(yù)收房款之外，企業(yè)還會以代收防盜門款、代收有線電視初裝費，代收水電增容費、車庫使用權(quán)轉(zhuǎn)讓費 等方式所謂的代收款項。（會計處理掛“往來款”） 這些代收款項除住房維修基金外作為價外費用都并入營業(yè)稅的銷售額中計征。 其是否應(yīng)并入所得稅的預(yù)收收入范圍內(nèi)？？ 注： 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取預(yù)售方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，其取得的預(yù)售收入主要是指購房者交付 的預(yù)購定金 。蘇國稅發(fā)【 2023】第 195號 比較 83號文的規(guī)定 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取 預(yù)售方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的 ，其當期取得的預(yù)售收入先按規(guī)定的利潤率計算出預(yù)計營業(yè)利潤額，再并入當期應(yīng)納稅所得額統(tǒng)一計算繳納企業(yè)所得稅，待開發(fā)產(chǎn)品完工時再進行結(jié)算調(diào)整。 預(yù)計營業(yè)利潤額＝預(yù)售開發(fā)產(chǎn)品收入利潤率 三、完工開發(fā)產(chǎn)品的稅務(wù)處理 （一）開發(fā)產(chǎn)品完工標準 （二）完工開發(fā)產(chǎn)品的稅務(wù)處理 （三）完工開發(fā)產(chǎn)品的稅務(wù)管理 （四）銷售收入范圍 （五）銷售收入確認原則 三、完工開發(fā)產(chǎn)品的稅務(wù)處理 ? 完工開發(fā)產(chǎn)品定義 ? 完工開發(fā)產(chǎn)品確認收入的原則 ? 完工開發(fā)產(chǎn)品的納稅申報 ? 開發(fā)產(chǎn)品銷售收入的范圍 ? 開發(fā)產(chǎn)品銷售收入確認具體規(guī)定 開發(fā)產(chǎn)品（成本對象）完工標準 符合下列條件之一的，應(yīng)視為開發(fā)產(chǎn)品已經(jīng)完工： 的開發(fā)產(chǎn)品（成本對象）； 投入使用 的開發(fā)產(chǎn)品（成本對象）； 初始產(chǎn)權(quán)證明 的開發(fā)產(chǎn)品（成本對象）。 （二）完工開發(fā)產(chǎn)品的稅務(wù)處理 ? 預(yù)售收入確認為實際銷售收入 ? 結(jié)轉(zhuǎn)計稅成本 ? 計算實際毛利額 ? 差異調(diào)整 (注意差異調(diào)整時點、口徑、方法 （三）完工開發(fā)產(chǎn)品的稅務(wù)管理 ○開發(fā)企業(yè)報告開發(fā)產(chǎn)品完工情況 ○開發(fā)企業(yè)在年度納稅申報時出具 稅務(wù)鑒定報告 其他相關(guān)資料 ○稅務(wù)機關(guān)核定計稅成本權(quán)和稅收處罰權(quán) （四）銷售收入范圍 ○銷售開發(fā)產(chǎn)品取得的全部價款 現(xiàn)金 現(xiàn)金等價物 其他經(jīng)濟利益 ○代收款項 以出具發(fā)票單位為標準進行判斷 （五）銷售收入確認原則 ○ 銷售方式 ◎ 一次性全額收款 ◎ 分期收款 ◎ 銀行按揭 ◎ 委托銷售 ◎ 先出租再出售 完工開發(fā)產(chǎn)品確認所得的原則 正常計算應(yīng)納稅所得： 開發(fā)產(chǎn)品完工后，開發(fā)企業(yè)應(yīng)根據(jù)收入的性質(zhì)和銷售方式，按照收入確認的原則，合理地將預(yù)售收入確認為實際銷售收入，同時按規(guī)定結(jié)轉(zhuǎn)其對應(yīng)的計稅成本，計算出該項開發(fā)產(chǎn)品實際銷售收入的毛利額。 （收入成本配比） 該項開發(fā)產(chǎn)品實際銷售收入毛利額與其預(yù)售收入毛利額之間的差額， 計入完工年度 的應(yīng)納稅所得額。 完工開發(fā)產(chǎn)品確認所得的原則 核定其計稅成本： ? 凡已完工開發(fā)產(chǎn)品在完工年度未按規(guī)定結(jié)算計稅成本， ? 或未對其實際銷售收入毛利額和預(yù)售收入毛利額之間的差額進行納稅調(diào)整的， 完工開發(fā)產(chǎn)品確認所得的原則 筆者注： 房地產(chǎn)市場的價格確定與其成本與一般商品的確立方式不同，一般與成本無直接關(guān)系，如果僅從收入的角度對其進行核定征收，不符合客觀實際。而實際工作中，對于房地產(chǎn)的成本確實一個公開可以確認的價格，通過核定成本的方式有效的堵塞了 過去部分企業(yè)利用收入核定征收進行變相避稅的目的，實為 31號文的一個重大突破。 完工開發(fā)產(chǎn)品確認所得的原則 筆者注： 《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》（國務(wù)院令第 248號）第十七條規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工，經(jīng)驗收合格后，方可交付使用；未經(jīng)驗收或者驗收不合格的，不得交付使用。房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當向項目所在地的縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門提出竣工驗收申請。房地產(chǎn)開發(fā)主管部門應(yīng)當自收到竣工驗收申請之日起 30日內(nèi)，對涉及公共安全的內(nèi)容，組織工程質(zhì)量監(jiān)督、規(guī)劃、消防、人防等有關(guān)部門或者單位進行驗收。 《商品房銷售管理辦法》（建設(shè)部令第 88號）第三十條規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當按照合同約定，將符合交付使用條件的商品房按期交付給買受人。 （三）完工開發(fā)產(chǎn)品的稅務(wù)管理 稅務(wù)鑒定報告 其他相關(guān)資料 完工開發(fā)產(chǎn)品的納稅申報 開發(fā)產(chǎn)品完工后，開發(fā)企業(yè) 應(yīng)于 年度納稅申報前 將其 完工情況報告 主管稅務(wù)機關(guān)。 在年度納稅申報時，開發(fā)企業(yè)須出具有關(guān)機構(gòu)對該項開發(fā)產(chǎn)品 實際銷售收入毛利額與預(yù)售收入毛利額之間差異調(diào)整情況的稅務(wù)鑒定報告 以及稅務(wù)機關(guān)需 上述差異調(diào)整情況鑒定報告 的基本內(nèi)容包括：開發(fā)項目的地理位置及概況、占地面積、開發(fā)用途、初始開發(fā)時間、完工時間、可售面積及已售面積、預(yù)售收入及其毛利額、實 關(guān)于稅務(wù)鑒定報告的規(guī)定 《 通知 》 第二條第三款所稱稅務(wù)鑒定報告 ， 是指稅務(wù)師事務(wù)所等具有法定資質(zhì)的社會中介機構(gòu)的經(jīng)濟鑒證證明 。中介機構(gòu)應(yīng)依據(jù)相關(guān)法律法規(guī)進行經(jīng)濟鑒證行為 ， 并對其行為承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任 。 中介機構(gòu)出具稅務(wù)鑒定報告時，同時要提供《開發(fā)產(chǎn)品計稅成本及毛利額調(diào)整計算明細表》（見附表）。 蘇地稅發(fā) [2023]120號 （四）銷售收入范圍 ○銷售開發(fā)產(chǎn)品取得的全部價款 現(xiàn)金 現(xiàn)金等價物 其他經(jīng)濟利益 ○代收款項 以出具發(fā)票單位為標準進行判斷 開發(fā)產(chǎn)品銷售收入的范圍 開發(fā)產(chǎn)品銷售收入的范圍 為銷售開發(fā)產(chǎn)品過程中取得的全部價款，包括現(xiàn)金、現(xiàn)金等價物 及其他經(jīng)濟利益。 代收款的稅務(wù)處理 開發(fā)企業(yè)代有關(guān)部門、單位和企業(yè)收取的各種基金、費用和附加等， 凡納入開發(fā)產(chǎn)品價內(nèi)或由開發(fā)企業(yè)開具發(fā)票的，應(yīng)按規(guī)定全部確認為銷售收入；凡未納入開發(fā)產(chǎn)品價內(nèi)并由開發(fā)企業(yè)之外的其他收取部門、單位開具發(fā)票的， 可作為代收代繳款項進行管理 。 注：該規(guī)定僅適用于企業(yè)所得稅，不適用于營業(yè)稅。 筆者注：代收代墊款項的營業(yè)稅規(guī)定 下列代收的款項不包括在銷售額中 住房維修基金 國稅發(fā) [2023]69號 據(jù)蘇地稅政一 [2023]218號《關(guān)于房地產(chǎn)業(yè)的幾個營業(yè)稅問題的通知》（ 2023年 9月 29日）第一條“關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)單位代收費用的征稅問題”： （ 1）房地產(chǎn)開發(fā)單位代收的各種費用按營業(yè)稅細則規(guī)定，原則上都應(yīng)按價外費用同經(jīng)營的應(yīng)稅項目一并征收營業(yè)稅。但對符合蘇財稅 [97]55號和蘇財稅 [98]7號文件精神的行政事業(yè)代收費用可不征收營業(yè)稅。 （ 2）房地產(chǎn)開發(fā)單位在履行各類代收費用時，必須持有該項費用的代收授權(quán)書和使用財政部門核發(fā)的統(tǒng)一票據(jù)，并按規(guī)定解繳收費主管部門，否則一律照章征收營業(yè)稅。 筆者注：代收代墊款項的增值稅規(guī)定 納稅人代行政部門收取的費用是否征收增值稅問題 納稅人代有關(guān)行政管理部門收取的