【正文】 謝謝觀看 /歡迎下載 BY FAITH I MEAN A VISION OF GOOD ONE CHERISHES AND THE ENTHUSIASM THAT PUSHES ONE TO SEEK ITS FULFILLMENT REGARDLESS OF OBSTACLES. BY FAITH I BY FAITH 。蘇地稅發(fā) [2023]120號 筆者注： 這一條鮮明地宣告了國家對房地產(chǎn)行業(yè)的基調(diào)，明確地說明房地產(chǎn)行業(yè)不是暴利行業(yè)也至少是高利潤行業(yè)，現(xiàn)階段對房地產(chǎn)行業(yè)稅收狀況的極度不滿。 補充： 從事商品房銷售的企業(yè)屬于房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)，不得享受新辦商貿(mào)企業(yè)的稅收優(yōu)惠。 款項結(jié)清后 ， 銷售方必須為購買方開具 “ 房地產(chǎn)開發(fā)銷售發(fā)票 ” 。 蘇地稅發(fā) [2023]120號 九、關(guān)于征收管理問題 （ 三 ） 關(guān)于預(yù)售款使用票據(jù)問題 企業(yè)收取的開發(fā)產(chǎn)品預(yù)售收入 （ 包括定金 ） 使用地方稅務(wù)局監(jiān)制的 “ 房地產(chǎn)開發(fā)銷售預(yù)收款憑據(jù) ” ， 待產(chǎn)品完工后 ， 必須向購買方開具 “ 銷售不動產(chǎn)通用發(fā)票 ” 。 （摘自 寧地稅發(fā) [2023]23號） 九、關(guān)于征收管理問題 （ 四 ） 關(guān)于開發(fā)企業(yè)分公司征管范圍的確定問題 為規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅務(wù)登記管理 ， 理順征納稅關(guān)系 ，對在我省境內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)新成立分公司且符合企業(yè)所得稅納稅義務(wù)人條件的 ， 分公司企業(yè)所得稅主管稅務(wù)機關(guān)按以下原則確定： 總公司在國家稅務(wù)局登記的 ， 分公司企業(yè)所得稅在所在地國家稅務(wù)局登記管理；總公司在地方稅務(wù)局登記的 ， 分公司企業(yè)所得稅在所在地地方稅務(wù)局登記管理 。 ★ （摘自 國稅發(fā) [2023]038號） ★注： 南京地稅 核定征收按下列成本利潤率進行： 經(jīng)濟適用住房的兩率根據(jù)市政府物價部門確定的銷售利潤率、成本利潤率執(zhí)行。 、 、 行政法規(guī)的規(guī)定應(yīng)當(dāng)設(shè)置但未設(shè)置賬薄的； 3. ， 但賬目混亂或成本資料 、 收入憑證 、 費用憑證殘缺不齊 ， ， 未按照規(guī)定的期限辦理納稅申報 ， 經(jīng)稅務(wù)機關(guān)責(zé)令限期申報 ， ，又無正當(dāng)理由的。 凡未按規(guī)定報批或備案以及手續(xù) 、 資料不全的 （ 包括不提供稅務(wù)鑒定報告 ） ， 要及時補辦有關(guān)手續(xù) 、 資料 ，否則 ， 不得在稅前扣除 。 延期交房違約金屬于民事主體的非行政性罰款、非司法罰金，這些罰款、罰金可在計算所得稅前全額扣除。從事房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的納稅人的銷售費用還包括開發(fā)產(chǎn)品銷售之前的改裝修復(fù)費 ,看護費，采暖費等。 注：開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)需要視同銷售處理 。 （ 3）工程物資發(fā)生損失 工程物資發(fā)生損失的，比照本辦法存貨損失的規(guī)定進行認(rèn)定。 在建工程 轉(zhuǎn)讓損失 屬正常經(jīng)營損失不需要審批扣除，直接在稅前扣除 （ 1）停建、廢棄和報廢、拆除的在建工程 因停建、廢棄和報廢、拆除的在建工程，其賬面價值扣除殘值后的余額部分，依據(jù)下列證據(jù)認(rèn)定損失： ①國家明令停建項目的文件； ②有關(guān)政府部門出具的工程停建、拆除文件； ③企業(yè)對報廢、廢棄的在建工程項目出具的鑒定意見和原因說明及核批文件，單項數(shù)額較大的在建工程項目報廢，應(yīng)當(dāng)有行業(yè)專家參與的技術(shù)鑒定意見； ④工程項目實際投資額的確定依據(jù)。一旦需要計提跌價準(zhǔn)備，就會因跌價準(zhǔn)備不能稅前扣除而產(chǎn)生暫時性差異。 ★注 :該問題在會計制度和財務(wù)制度中未作明確規(guī)定，稅法上的這一規(guī)定實際上是借鑒了企業(yè)在建工程業(yè)務(wù)會計處理的規(guī)定（見《企業(yè)會計制度》第 32條）。 因超過出讓合同約定的動工開發(fā)日期而繳納的 土地閑置費 ，計入成本對象的 施工成本 ； 因國家無償收回土地使用權(quán)而形成的損失 ，可作為 財產(chǎn)損失 按稅收規(guī)定在稅前扣除。 《 企業(yè)所得稅稅前扣除辦法 》 第三十五條 即使是應(yīng)資本化的借款費用 ， 如果高于金融機構(gòu)同期同類借款利息的部分 ， 也不能予以資本化 。 （ 3）開發(fā)企業(yè)將自有資金借給 全資企業(yè)（包括分支機構(gòu)）和其他關(guān)聯(lián)企業(yè)的 ，關(guān)聯(lián)方借入資金金額超過其注冊資本 50％的，超過部分的利息支出，不得在稅前扣除；未超過部分的利息支出，準(zhǔn)予按金融機構(gòu)同類同期貸款基準(zhǔn)利率計算的數(shù)額內(nèi)稅前扣除。 11．利息 （ 1） 開發(fā)企業(yè)為建造開發(fā)產(chǎn)品借入資金而發(fā)生的符合稅收規(guī)定的借款費用 ， 屬于成本對象完工前發(fā)生的 ， 應(yīng)配比計入成本對象；屬于成本對象完工后發(fā)生的 ， 可作為財務(wù)費用直接扣除 。 國稅發(fā) [2023]89號 問題：尚未攤銷結(jié)轉(zhuǎn)的三費是按發(fā)生時的三年還是按文到之日起的三年 。 即新辦房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在取得第一筆開發(fā)產(chǎn)品銷售收入之前發(fā)生的 ， 與建造 、 銷售開發(fā)產(chǎn)品相關(guān)的業(yè)務(wù)招待費 ， 可無限期結(jié)轉(zhuǎn)以后年度 ， 按規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)扣除 。 蘇地稅發(fā) [2023]120號 筆者注：相關(guān)規(guī)定及問題 國稅發(fā) ［ 2023］ 83號： 自 2023年 7月 1日起新辦房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在取得第一筆開發(fā)產(chǎn)品銷售收入之前發(fā)生的 ， 與建造 、銷售開發(fā)產(chǎn)品相關(guān)的廣告費和業(yè)務(wù)宣傳費 ， 可無限期結(jié)轉(zhuǎn)以后年度 ， 按規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)扣除 。 其結(jié)算期限從取得實際銷售收入年度起，前后共 4年 ,其中向后結(jié)轉(zhuǎn)期限為 3年。 （ 1） 開發(fā)企業(yè)取得的 預(yù)售收入 不得作為廣告費 、 業(yè)務(wù)宣傳費 、 業(yè)務(wù)招待費等三項費用的 計算基數(shù) ， 至預(yù)售收入轉(zhuǎn)為實際銷售收入時 ， 再將其作為計算基數(shù) 。 注：開發(fā)企業(yè)為購買方的按揭貸款提供擔(dān)保實際發(fā)生損失時，按照《財產(chǎn)損失稅前扣除管理辦法》（國家稅務(wù)總局第 13號令）第四十七條處理。 9．保證金。 對于自建的文件有了新規(guī)定，實際操作中主要還是針對其裝修費用有不同的處理，部分企業(yè)前期已經(jīng)銷售費用。 售房部（接待處）、樣板房的 裝修費用，無論數(shù)額大小，均應(yīng)計入其建造成本。 （ 2）由開發(fā)企業(yè)與國家有關(guān)業(yè)務(wù)管理部門、單位合資建設(shè)，完工后有償移交的，國家有關(guān)業(yè)務(wù)管理部門、單位給予的 經(jīng)濟補償可直接抵扣該項目的建造成本 ， 抵扣的差額應(yīng)計入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。 除開發(fā)企業(yè)自用 應(yīng)按 建造固定資產(chǎn) 進行處理外，其他一律按建造開發(fā)產(chǎn)品進行處理。 蘇國稅發(fā) 【 2023】 第 195號 對代收代繳的住房專項維修基金，國稅發(fā) [2023]69號已明確規(guī)定不計征營業(yè)稅 已計入銷售收入的維修基金于實際移交時 扣除 代收代繳的維修基金和預(yù)提的維修基金 不得扣除 6. 會所等配套設(shè)施建造費用 ? 按公共配套設(shè)施處理 非營利性且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主 無償贈與地方政府、公用事業(yè)單位 ? 按建造固定資產(chǎn)處理 ? 按建造開發(fā)產(chǎn)品處理 配套設(shè)施 開發(fā)企業(yè)在 開發(fā)區(qū)內(nèi)建造的會所 、 停車場庫 、 物業(yè)管理場所 、 電站 、 熱力站 、 水廠 、 文體場館 、 幼兒園等配套設(shè)施 ， （ 1） 屬于 非營利性 且 產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的 ， 或無償贈與地方政府 、 公用事業(yè)單位的 ， 可將其視為公共配套設(shè)施 ， 其建造費用按公共配套設(shè)施費的有關(guān)規(guī)定進行處理 。代收代繳的維修基金和 預(yù)提的維修基金不得扣除 。 注：較 83號文涵蓋的范圍擴大。 ○ 憑合法憑證計算扣除 外部憑證：發(fā)票、合同、司法部門的判決 內(nèi)部憑證：自制憑證 ○預(yù)提費用除稅收另有規(guī)定外，不得在稅前扣除 對企業(yè)當(dāng)年提取并實際使用的職工教育經(jīng)費，在不超過計稅工資總額 ％以內(nèi)的部分，可在企業(yè)所得稅前扣除。 開發(fā)企業(yè)發(fā)生的應(yīng)計入 開發(fā)產(chǎn)品成本 中的 費用 包括 前期工程費 、 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費 、 公共配套設(shè)施費 、土地征用及拆遷費 、 建筑安裝工程費 、 開發(fā)間接費用等 ， 應(yīng) （ 1） 屬于成本對象完工前發(fā)生的 ， 應(yīng)按計稅成本結(jié)算的規(guī)定和其他有關(guān)規(guī)定直接計入成本對象 。 已銷開發(fā)產(chǎn)品的計稅成本 =已實現(xiàn)銷售的可售面積 可 問題：可售面積如何確定？已實現(xiàn)銷售面積如何確定？按建筑面積計算，不按套內(nèi)面積。 當(dāng)期準(zhǔn)予扣除的已銷開發(fā)產(chǎn)品的 計稅成本 ， 按當(dāng)期已實現(xiàn)銷售的可售面積和可售面積單位工程成本確認(rèn) 。 《關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》財稅字 (1995)48號 準(zhǔn)予扣除項目 1. 已銷開發(fā)產(chǎn)品的計稅成本。 （ 3）借款費用的特殊規(guī)定（土地增值稅） 財務(wù)費用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C構(gòu)證明的，允許據(jù)實扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。 ⑤公共配套設(shè)施費 ，包括不能有償轉(zhuǎn)讓的開發(fā)小區(qū)內(nèi)公共配套設(shè)施發(fā)生的支出。 ③建筑安裝工程費 ，是指以出包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費，以自營方式發(fā)生的建筑安裝工程費。 ①土地征用及拆遷補償費 ，包括土地征用費、耕地占用稅、勞動力安置費及有關(guān)地上、地下附著物拆遷補償?shù)膬糁С?、安置動遷用房支出等。 注：相關(guān)概念（土地增值稅規(guī)定） (1)取得土地使用權(quán)所支付的金額 ； 納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費用。 6．開發(fā)產(chǎn)品完工后應(yīng)在規(guī)定的時限內(nèi)及時結(jié)算其計稅成本， 不得提前或滯后 。 《通知》第八條第一款中，開發(fā)企業(yè)發(fā)生的各項預(yù)提（應(yīng)付）費用，除稅收另有規(guī)定外， 必須憑合法憑證 計入開發(fā)產(chǎn)品計稅成本或稅前扣除。其中， 直接成本 和能夠分清成本負擔(dān)對象的 間接成本 ，直接計入成本對象中； 共同成本 以及因多個項目同時開發(fā)或先后滾動開發(fā)而不能分清負擔(dān)對象的間接成本，應(yīng)按 各個成本對象（項目）占地面積、建筑面積或工程概算等方法計算分配 。 間接成本 能分清負擔(dān)成本對象的，直接計入有關(guān)成本對象中；因多個項目同時開發(fā)或先后滾動開發(fā)而不能分清負擔(dān)對象的，則應(yīng)根據(jù)配比的原則 按各項目占地面積、建筑面積或工程概算 等方法配比計入有關(guān)開發(fā)項目的成本。？？？ 2．開發(fā)產(chǎn)品必須按 一般經(jīng)營常規(guī)和會計慣例 合 理地劃分成本對象，同時還應(yīng)將各項支出合理地劃分為 直接成本、間接成本和共同成本。 2. 標(biāo)書費 3. 選號費 4. 違約金 5. 代收代墊款項 6. 各項稅收返還 7. 各項政府補助 九、開發(fā)產(chǎn)品成本、費用 開發(fā)企業(yè)在進行成本、費用的核算與扣除時，必須按規(guī)定區(qū)分 期間費用和開發(fā)產(chǎn)品成本、開發(fā)產(chǎn)品會計成