【正文】 謝謝觀看 /歡迎下載 BY FAITH I MEAN A VISION OF GOOD ONE CHERISHES AND THE ENTHUSIASM THAT PUSHES ONE TO SEEK ITS FULFILLMENT REGARDLESS OF OBSTACLES. BY FAITH I BY FAITH 。蘇地稅發(fā) [2023]120號(hào) 筆者注： 這一條鮮明地宣告了國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的基調(diào)，明確地說(shuō)明房地產(chǎn)行業(yè)不是暴利行業(yè)也至少是高利潤(rùn)行業(yè)，現(xiàn)階段對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)稅收狀況的極度不滿。 補(bǔ)充： 從事商品房銷(xiāo)售的企業(yè)屬于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)，不得享受新辦商貿(mào)企業(yè)的稅收優(yōu)惠。 款項(xiàng)結(jié)清后 ， 銷(xiāo)售方必須為購(gòu)買(mǎi)方開(kāi)具 “ 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售發(fā)票 ” 。 蘇地稅發(fā) [2023]120號(hào) 九、關(guān)于征收管理問(wèn)題 （ 三 ） 關(guān)于預(yù)售款使用票據(jù)問(wèn)題 企業(yè)收取的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品預(yù)售收入 （ 包括定金 ） 使用地方稅務(wù)局監(jiān)制的 “ 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售預(yù)收款憑據(jù) ” ， 待產(chǎn)品完工后 ， 必須向購(gòu)買(mǎi)方開(kāi)具 “ 銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)通用發(fā)票 ” 。 （摘自 寧地稅發(fā) [2023]23號(hào)） 九、關(guān)于征收管理問(wèn)題 （ 四 ） 關(guān)于開(kāi)發(fā)企業(yè)分公司征管范圍的確定問(wèn)題 為規(guī)范房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)稅務(wù)登記管理 ， 理順征納稅關(guān)系 ，對(duì)在我省境內(nèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)新成立分公司且符合企業(yè)所得稅納稅義務(wù)人條件的 ， 分公司企業(yè)所得稅主管稅務(wù)機(jī)關(guān)按以下原則確定： 總公司在國(guó)家稅務(wù)局登記的 ， 分公司企業(yè)所得稅在所在地國(guó)家稅務(wù)局登記管理；總公司在地方稅務(wù)局登記的 ， 分公司企業(yè)所得稅在所在地地方稅務(wù)局登記管理 。 ★ （摘自 國(guó)稅發(fā) [2023]038號(hào)） ★注： 南京地稅 核定征收按下列成本利潤(rùn)率進(jìn)行： 經(jīng)濟(jì)適用住房的兩率根據(jù)市政府物價(jià)部門(mén)確定的銷(xiāo)售利潤(rùn)率、成本利潤(rùn)率執(zhí)行。 、 、 行政法規(guī)的規(guī)定應(yīng)當(dāng)設(shè)置但未設(shè)置賬薄的； 3. ， 但賬目混亂或成本資料 、 收入憑證 、 費(fèi)用憑證殘缺不齊 ， ， 未按照規(guī)定的期限辦理納稅申報(bào) ， 經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)責(zé)令限期申報(bào) ， ，又無(wú)正當(dāng)理由的。 凡未按規(guī)定報(bào)批或備案以及手續(xù) 、 資料不全的 （ 包括不提供稅務(wù)鑒定報(bào)告 ） ， 要及時(shí)補(bǔ)辦有關(guān)手續(xù) 、 資料 ，否則 ， 不得在稅前扣除 。 延期交房違約金屬于民事主體的非行政性罰款、非司法罰金，這些罰款、罰金可在計(jì)算所得稅前全額扣除。從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)的納稅人的銷(xiāo)售費(fèi)用還包括開(kāi)發(fā)產(chǎn)品銷(xiāo)售之前的改裝修復(fù)費(fèi) ,看護(hù)費(fèi)，采暖費(fèi)等。 注：開(kāi)發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)需要視同銷(xiāo)售處理 。 （ 3）工程物資發(fā)生損失 工程物資發(fā)生損失的，比照本辦法存貨損失的規(guī)定進(jìn)行認(rèn)定。 在建工程 轉(zhuǎn)讓損失 屬正常經(jīng)營(yíng)損失不需要審批扣除，直接在稅前扣除 （ 1）停建、廢棄和報(bào)廢、拆除的在建工程 因停建、廢棄和報(bào)廢、拆除的在建工程，其賬面價(jià)值扣除殘值后的余額部分，依據(jù)下列證據(jù)認(rèn)定損失： ①國(guó)家明令停建項(xiàng)目的文件； ②有關(guān)政府部門(mén)出具的工程停建、拆除文件； ③企業(yè)對(duì)報(bào)廢、廢棄的在建工程項(xiàng)目出具的鑒定意見(jiàn)和原因說(shuō)明及核批文件，單項(xiàng)數(shù)額較大的在建工程項(xiàng)目報(bào)廢，應(yīng)當(dāng)有行業(yè)專(zhuān)家參與的技術(shù)鑒定意見(jiàn)； ④工程項(xiàng)目實(shí)際投資額的確定依據(jù)。一旦需要計(jì)提跌價(jià)準(zhǔn)備，就會(huì)因跌價(jià)準(zhǔn)備不能稅前扣除而產(chǎn)生暫時(shí)性差異。 ★ 注 :該問(wèn)題在會(huì)計(jì)制度和財(cái)務(wù)制度中未作明確規(guī)定，稅法上的這一規(guī)定實(shí)際上是借鑒了企業(yè)在建工程業(yè)務(wù)會(huì)計(jì)處理的規(guī)定（見(jiàn) 《 企業(yè)會(huì)計(jì)制度 》 第 32條）。 因超過(guò)出讓合同約定的動(dòng)工開(kāi)發(fā)日期而繳納的 土地閑置費(fèi) ，計(jì)入成本對(duì)象的 施工成本 ； 因國(guó)家無(wú)償收回土地使用權(quán)而形成的損失 ，可作為 財(cái)產(chǎn)損失 按稅收規(guī)定在稅前扣除。 《 企業(yè)所得稅稅前扣除辦法 》 第三十五條 即使是應(yīng)資本化的借款費(fèi)用 ， 如果高于金融機(jī)構(gòu)同期同類(lèi)借款利息的部分 ， 也不能予以資本化 。 （ 3）開(kāi)發(fā)企業(yè)將自有資金借給 全資企業(yè)（包括分支機(jī)構(gòu)）和其他關(guān)聯(lián)企業(yè)的 ，關(guān)聯(lián)方借入資金金額超過(guò)其注冊(cè)資本 50％的，超過(guò)部分的利息支出，不得在稅前扣除；未超過(guò)部分的利息支出，準(zhǔn)予按金融機(jī)構(gòu)同類(lèi)同期貸款基準(zhǔn)利率計(jì)算的數(shù)額內(nèi)稅前扣除。 11．利息 （ 1） 開(kāi)發(fā)企業(yè)為建造開(kāi)發(fā)產(chǎn)品借入資金而發(fā)生的符合稅收規(guī)定的借款費(fèi)用 ， 屬于成本對(duì)象完工前發(fā)生的 ， 應(yīng)配比計(jì)入成本對(duì)象；屬于成本對(duì)象完工后發(fā)生的 ， 可作為財(cái)務(wù)費(fèi)用直接扣除 。 國(guó)稅發(fā) [2023]89號(hào) 問(wèn)題：尚未攤銷(xiāo)結(jié)轉(zhuǎn)的三費(fèi)是按發(fā)生時(shí)的三年還是按文到之日起的三年 。 即新辦房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在取得第一筆開(kāi)發(fā)產(chǎn)品銷(xiāo)售收入之前發(fā)生的 ， 與建造 、 銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品相關(guān)的業(yè)務(wù)招待費(fèi) ， 可無(wú)限期結(jié)轉(zhuǎn)以后年度 ， 按規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)扣除 。 蘇地稅發(fā) [2023]120號(hào) 筆者注：相關(guān)規(guī)定及問(wèn)題 國(guó)稅發(fā) ［ 2023］ 83號(hào)： 自 2023年 7月 1日起新辦房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在取得第一筆開(kāi)發(fā)產(chǎn)品銷(xiāo)售收入之前發(fā)生的 ， 與建造 、銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品相關(guān)的廣告費(fèi)和業(yè)務(wù)宣傳費(fèi) ， 可無(wú)限期結(jié)轉(zhuǎn)以后年度 ， 按規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)扣除 。 其結(jié)算期限從取得實(shí)際銷(xiāo)售收入年度起，前后共 4年 ,其中向后結(jié)轉(zhuǎn)期限為 3年。 （ 1） 開(kāi)發(fā)企業(yè)取得的 預(yù)售收入 不得作為廣告費(fèi) 、 業(yè)務(wù)宣傳費(fèi) 、 業(yè)務(wù)招待費(fèi)等三項(xiàng)費(fèi)用的 計(jì)算基數(shù) ， 至預(yù)售收入轉(zhuǎn)為實(shí)際銷(xiāo)售收入時(shí) ， 再將其作為計(jì)算基數(shù) 。 注：開(kāi)發(fā)企業(yè)為購(gòu)買(mǎi)方的按揭貸款提供擔(dān)保實(shí)際發(fā)生損失時(shí)，按照 《 財(cái)產(chǎn)損失稅前扣除管理辦法 》 （國(guó)家稅務(wù)總局第 13號(hào)令）第四十七條處理。 9．保證金。 對(duì)于自建的文件有了新規(guī)定，實(shí)際操作中主要還是針對(duì)其裝修費(fèi)用有不同的處理，部分企業(yè)前期已經(jīng)銷(xiāo)售費(fèi)用。 售房部（接待處）、樣板房的 裝修費(fèi)用，無(wú)論數(shù)額大小，均應(yīng)計(jì)入其建造成本。 （ 2）由開(kāi)發(fā)企業(yè)與國(guó)家有關(guān)業(yè)務(wù)管理部門(mén)、單位合資建設(shè)，完工后有償移交的，國(guó)家有關(guān)業(yè)務(wù)管理部門(mén)、單位給予的 經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償可直接抵扣該項(xiàng)目的建造成本 ， 抵扣的差額應(yīng)計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。 除開(kāi)發(fā)企業(yè)自用 應(yīng)按 建造固定資產(chǎn) 進(jìn)行處理外，其他一律按建造開(kāi)發(fā)產(chǎn)品進(jìn)行處理。 蘇國(guó)稅發(fā) 【 2023】 第 195號(hào) 對(duì)代收代繳的住房專(zhuān)項(xiàng)維修基金，國(guó)稅發(fā) [2023]69號(hào)已明確規(guī)定不計(jì)征營(yíng)業(yè)稅 已計(jì)入銷(xiāo)售收入的維修基金于實(shí)際移交時(shí) 扣除 代收代繳的維修基金和預(yù)提的維修基金 不得扣除 6. 會(huì)所等配套設(shè)施建造費(fèi)用 ? 按公共配套設(shè)施處理 非營(yíng)利性且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主 無(wú)償贈(zèng)與地方政府、公用事業(yè)單位 ? 按建造固定資產(chǎn)處理 ? 按建造開(kāi)發(fā)產(chǎn)品處理 配套設(shè)施 開(kāi)發(fā)企業(yè)在 開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)建造的會(huì)所 、 停車(chē)場(chǎng)庫(kù) 、 物業(yè)管理場(chǎng)所 、 電站 、 熱力站 、 水廠 、 文體場(chǎng)館 、 幼兒園等配套設(shè)施 ， （ 1） 屬于 非營(yíng)利性 且 產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的 ， 或無(wú)償贈(zèng)與地方政府 、 公用事業(yè)單位的 ， 可將其視為公共配套設(shè)施 ， 其建造費(fèi)用按公共配套設(shè)施費(fèi)的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行處理 。代收代繳的維修基金和 預(yù)提的維修基金不得扣除 。 注：較 83號(hào)文涵蓋的范圍擴(kuò)大。 ○ 憑合法憑證計(jì)算扣除 外部憑證：發(fā)票、合同、司法部門(mén)的判決 內(nèi)部憑證：自制憑證 ○ 預(yù)提費(fèi)用除稅收另有規(guī)定外，不得在稅前扣除 對(duì)企業(yè)當(dāng)年提取并實(shí)際使用的職工教育經(jīng)費(fèi)，在不超過(guò)計(jì)稅工資總額 ％以內(nèi)的部分，可在企業(yè)所得稅前扣除。 開(kāi)發(fā)企業(yè)發(fā)生的應(yīng)計(jì)入 開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本 中的 費(fèi)用 包括 前期工程費(fèi) 、 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi) 、 公共配套設(shè)施費(fèi) 、土地征用及拆遷費(fèi) 、 建筑安裝工程費(fèi) 、 開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用等 ， 應(yīng) （ 1） 屬于成本對(duì)象完工前發(fā)生的 ， 應(yīng)按計(jì)稅成本結(jié)算的規(guī)定和其他有關(guān)規(guī)定直接計(jì)入成本對(duì)象 。 已銷(xiāo)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅成本 =已實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售的可售面積 可 問(wèn)題：可售面積如何確定？已實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售面積如何確定？按建筑面積計(jì)算，不按套內(nèi)面積。 當(dāng)期準(zhǔn)予扣除的已銷(xiāo)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的 計(jì)稅成本 ， 按當(dāng)期已實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售的可售面積和可售面積單位工程成本確認(rèn) 。 《 關(guān)于土地增值稅一些具體問(wèn)題規(guī)定的通知 》財(cái)稅字 (1995)48號(hào) 準(zhǔn)予扣除項(xiàng)目 1. 已銷(xiāo)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅成本。 （ 3）借款費(fèi)用的特殊規(guī)定（土地增值稅） 財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不能超過(guò)按商業(yè)銀行同類(lèi)同期貸款利率計(jì)算的金額。 ⑤公共配套設(shè)施費(fèi) ，包括不能有償轉(zhuǎn)讓的開(kāi)發(fā)小區(qū)內(nèi)公共配套設(shè)施發(fā)生的支出。 ③ 建筑安裝工程費(fèi) ，是指以出包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費(fèi)，以自營(yíng)方式發(fā)生的建筑安裝工程費(fèi)。 ①土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi) ，包括土地征用費(fèi)、耕地占用稅、勞動(dòng)力安置費(fèi)及有關(guān)地上、地下附著物拆遷補(bǔ)償?shù)膬糁С?、安置?dòng)遷用房支出等。 注：相關(guān)概念（土地增值稅規(guī)定） (1)取得土地使用權(quán)所支付的金額 ； 納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用。 6．開(kāi)發(fā)產(chǎn)品完工后應(yīng)在規(guī)定的時(shí)限內(nèi)及時(shí)結(jié)算其計(jì)稅成本， 不得提前或滯后 。 《 通知 》 第八條第一款中，開(kāi)發(fā)企業(yè)發(fā)生的各項(xiàng)預(yù)提（應(yīng)付）費(fèi)用，除稅收另有規(guī)定外， 必須憑合法憑證 計(jì)入開(kāi)發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本或稅前扣除。其中， 直接成本 和能夠分清成本負(fù)擔(dān)對(duì)象的 間接成本 ，直接計(jì)入成本對(duì)象中； 共同成本 以及因多個(gè)項(xiàng)目同時(shí)開(kāi)發(fā)或先后滾動(dòng)開(kāi)發(fā)而不能分清負(fù)擔(dān)對(duì)象的間接成本，應(yīng)按 各個(gè)成本對(duì)象（項(xiàng)目）占地面積、建筑面積或工程概算等方法計(jì)算分配 。 間接成本 能分清負(fù)擔(dān)成本對(duì)象的，直接計(jì)入有關(guān)成本對(duì)象中；因多個(gè)項(xiàng)目同時(shí)開(kāi)發(fā)或先后滾動(dòng)開(kāi)發(fā)而不能分清負(fù)擔(dān)對(duì)象的，則應(yīng)根據(jù)配比的原則 按各項(xiàng)目占地面積、建筑面積或工程概算 等方法配比計(jì)入有關(guān)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成本。？？？ 2．開(kāi)發(fā)產(chǎn)品必須按 一般經(jīng)營(yíng)常規(guī)和會(huì)計(jì)慣例 合 理地劃分成本對(duì)象，同時(shí)還應(yīng)將各項(xiàng)支出合理地劃分為 直接成本、間接成本和共同成本。 2. 標(biāo)書(shū)費(fèi) 3. 選號(hào)費(fèi) 4. 違約金 5. 代收代墊款項(xiàng) 6. 各項(xiàng)稅收返還 7. 各項(xiàng)政府補(bǔ)助 九、開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本、費(fèi)用 開(kāi)發(fā)企業(yè)在進(jìn)行成本、費(fèi)用的核算與扣除時(shí)，必須按規(guī)定區(qū)分 期間費(fèi)用和開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本、開(kāi)發(fā)產(chǎn)品會(huì)計(jì)成本與