【正文】 蘇地稅發(fā) [2023]120號(hào) 蘇國(guó)稅函 [2023]206號(hào)補(bǔ)充： 款項(xiàng)結(jié)清后 ，銷售方必須為購(gòu)買方開具 “房地產(chǎn)開發(fā)銷售發(fā)票 ”。? （三）關(guān)于預(yù)售款使用票據(jù)問(wèn)題 企業(yè)收取的開發(fā)產(chǎn)品預(yù)售收入（包括定金）使用地方稅務(wù)局監(jiān)制的 “房地產(chǎn)開發(fā)銷售預(yù)收款憑據(jù) ”， 待產(chǎn)品完工后，必須向購(gòu)買方開具 “銷售不動(dòng)產(chǎn)通用發(fā)票 ”。 對(duì)文發(fā)之前，國(guó)家稅務(wù)局或地方稅務(wù)局實(shí)際征管的企業(yè)，其征管范圍不作調(diào)整。 （摘自 寧地稅發(fā) [2023]23號(hào)）九、關(guān)于征收管理問(wèn)題 ★ （摘自 國(guó)稅發(fā) [2023]038號(hào)） ★ 注： 南京地稅 核定征收按下列成本利潤(rùn)率進(jìn)行： 經(jīng)濟(jì)適用住房的兩率根據(jù)市政府物價(jià)部門確定的銷售利潤(rùn)率、成本利潤(rùn)率執(zhí)行。 ? 九、關(guān)于征收管理問(wèn)題 （二）開發(fā)企業(yè)出現(xiàn)下列情形之一的，稅務(wù)機(jī)關(guān)可對(duì)其 以往 應(yīng)繳的企業(yè)所得稅按核定征收方式進(jìn)行征收、管理并逐步規(guī)范 ,同時(shí)按 《 中華人民共和國(guó)稅收征收管理法 》 等稅收法律、法規(guī)的規(guī)定進(jìn)行處理，但不得 事先 規(guī)定開發(fā)企業(yè)的所得稅按核定征收方式進(jìn)行征收、管理。 （一）開發(fā)企業(yè)在年度申報(bào)納稅時(shí)，應(yīng)對(duì)涉及報(bào)稅務(wù)機(jī)關(guān)審 批或備案的稅前扣除項(xiàng)目逐筆逐項(xiàng)進(jìn)行核實(shí)。；與取得收入無(wú)關(guān)的其他各項(xiàng)支出等等 ；違法經(jīng)營(yíng)的罰款和被沒(méi)收財(cái)物的損失；各種稅收的滯納金、罰款和罰金；自然災(zāi)害或者意外事故損失有賠償?shù)牟糠?；超過(guò)國(guó)家規(guī)定允許扣除的公益、救濟(jì)性捐贈(zèng)以及非公益、救濟(jì)性的捐贈(zèng)；各種贊助支出；擔(dān)保支出 包括 資本性支出 ；無(wú)形資產(chǎn)受讓、開發(fā)支出； .存貨跌價(jià)準(zhǔn)備金、短期投資跌價(jià)準(zhǔn)備金、長(zhǎng)期投資減值準(zhǔn)備金、風(fēng)險(xiǎn)準(zhǔn)備金（包括投資風(fēng)險(xiǎn)準(zhǔn)備金），以及國(guó)家稅收法規(guī)規(guī)定可提取的準(zhǔn)備金之外的任何形式的準(zhǔn)備金 壞賬準(zhǔn)備和壞賬損失等等筆者注： 不予扣除的項(xiàng)目6.各項(xiàng)基金4.保險(xiǎn)（社會(huì)保險(xiǎn)，財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)，補(bǔ)充養(yǎng)老保險(xiǎn)等）2.工資及三項(xiàng)經(jīng)費(fèi)鐘稅官 20230607 3. 各項(xiàng)規(guī)費(fèi) 4. 竣工獎(jiǎng)等各類給施工單位的獎(jiǎng)金 筆者注：其他限制性扣除項(xiàng)目 1.（國(guó)稅發(fā) 【 2023】 84號(hào)文） 2. 延期交房違約金。 筆者注：其他扣除項(xiàng)目規(guī)定 1. 銷售費(fèi)用 。14．折舊 開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)的，可按稅收規(guī)定扣除折舊費(fèi)用；未轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)的，不得扣除折舊費(fèi)用。③ 企業(yè)內(nèi)部有關(guān)責(zé)任認(rèn)定、責(zé)任人賠償說(shuō)明和核準(zhǔn)文件。② 涉及保險(xiǎn)索賠的，應(yīng)當(dāng)有保險(xiǎn)理賠說(shuō)明；① 有關(guān)自然災(zāi)害或者意外事故證明；由于自然災(zāi)害和意外事故毀損的在建工程，其賬面價(jià)值扣除殘值、保險(xiǎn)賠償及責(zé)任賠償后的余額部分，依據(jù)下列證據(jù)認(rèn)定損失： （ 2）自然災(zāi)害和意外事故毀損的在建工程 在建工程 轉(zhuǎn)讓損失 屬正常經(jīng)營(yíng)損失不需要審批扣除，直接在稅前扣除 ★ 注 :財(cái)產(chǎn)損失扣除程序規(guī)定 國(guó)家稅務(wù)總局令第 13號(hào) 2023年 9月 1日起執(zhí)行 對(duì)此需要注意的是凈損失計(jì)入繼續(xù)施工的工程成本后，是否可能導(dǎo)致開發(fā)項(xiàng)目成本超過(guò)其可變現(xiàn)凈值而需要計(jì)提跌價(jià)準(zhǔn)備。 ? ? 12．土地閑置費(fèi) 《 企業(yè)所得稅稅前扣除辦法 》 第三十五條 即使是應(yīng)資本化的借款費(fèi)用，如果高于金融機(jī)構(gòu)同期同類借款利息的部分， 也不能予以資本化 。 （時(shí)間點(diǎn)的問(wèn)題）　 　 （ 2）開發(fā)企業(yè)向金融機(jī)構(gòu)統(tǒng)一借款后轉(zhuǎn)借集團(tuán)內(nèi)部其他企業(yè)、單位使用的，借入方凡能出具開發(fā)企業(yè)從金融機(jī)構(gòu)取得借款的證明文件，其支付的利息準(zhǔn)予按稅收有關(guān)規(guī)定在稅前扣除。多期項(xiàng)目如何計(jì)算，是否部分也應(yīng)計(jì)算在共同成本之列，在不同項(xiàng)目間進(jìn)行分?jǐn)偂?(已經(jīng)作廢 ) 筆者注：相關(guān)規(guī)定及問(wèn)題 自 2023年 1月 1起 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)廣告費(fèi)可在銷售收入 8%的比例內(nèi)據(jù)實(shí)扣除，超過(guò)部分可無(wú)限期和以后年度結(jié)轉(zhuǎn)。 (已經(jīng)作廢 ) 蘇國(guó)稅發(fā)（ 2023） 97號(hào) ：房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)務(wù)招待費(fèi)的扣除可比照房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)廣告費(fèi)和業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)的規(guī)定執(zhí)行。 轉(zhuǎn)發(fā)規(guī)定 ：凡在取得第一筆開發(fā)產(chǎn)品銷售收入 之前發(fā)生的廣告費(fèi) ，可以按稅收規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)向后結(jié)轉(zhuǎn)扣除，但結(jié)轉(zhuǎn)期不得超過(guò) 3個(gè)納稅年度；第一筆開發(fā)產(chǎn)品銷售收入 之后發(fā)生的廣告費(fèi) ，超過(guò)規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的部分 可以無(wú)限期 向以后年度結(jié)轉(zhuǎn)扣除。（ 2）新辦開發(fā)企業(yè)在取得 第一筆開發(fā)產(chǎn)品 實(shí)際銷售收入之前發(fā)生的，與建造、銷售開發(fā)產(chǎn)品相關(guān)的 廣告費(fèi)、業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)和業(yè)務(wù)招待 費(fèi)，可以向后結(jié)轉(zhuǎn)，按稅收規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)扣除， 但結(jié)轉(zhuǎn)期限最長(zhǎng)不得超過(guò) 3個(gè)納稅年度 。 ? 10．廣告費(fèi)、業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)、業(yè)務(wù)招待費(fèi)。蘇地稅發(fā) [2023]120號(hào) 開發(fā)企業(yè) 采取銀行按揭方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，凡約定開發(fā)企業(yè)為購(gòu)買方的按揭貸款 提供擔(dān)保的 ，其銷售開發(fā)產(chǎn)品時(shí)向銀行提供的保證金（擔(dān)保金）不得從銷售收入中減除，也不得作為費(fèi)用在當(dāng) 期稅前扣除，但實(shí)際發(fā)生損失時(shí)可據(jù)實(shí)扣除。9．保證金。尚未結(jié)轉(zhuǎn)的余額應(yīng)按相關(guān)規(guī)定計(jì)入建造成本。 筆者注：對(duì)于承租的售房部的裝修費(fèi)用，按照承租期長(zhǎng)短進(jìn)行攤銷。售房部（接待處）、樣板房的 裝修費(fèi)用，無(wú)論數(shù)額大小，均應(yīng)計(jì)入其建造成本。 不能單獨(dú)核算成本，按建造開發(fā)產(chǎn)品 售房部、接待處、樣板房建設(shè)及裝修167。 ? 　　 無(wú)償贈(zèng)與國(guó)家有關(guān)業(yè)務(wù)管理部門的 ，按配套設(shè)施進(jìn)行處理167。 出售的 ，按銷售開發(fā)產(chǎn)品處理167。 （ 2）屬于 營(yíng)利性的 ， 或產(chǎn)權(quán)歸開發(fā)企業(yè)所有的，或未明確產(chǎn)權(quán)歸屬的，或無(wú)償贈(zèng)與地方政府、公用事業(yè)單位以外其他單位的，應(yīng)當(dāng)單獨(dú)核算其成本。 ? 　　 按建造固定資產(chǎn)處理167。 已計(jì)入銷售收入的維修基金于實(shí)際移交時(shí) 扣除 代收代繳的維修基金和預(yù)提的維修基金 不得扣除6. 會(huì)所等配套設(shè)施建造費(fèi)用167。 蘇國(guó)稅發(fā) 【 2023】 第 195號(hào) 對(duì)代收代繳的住房專項(xiàng)維修基金，國(guó)稅發(fā) [2023]69號(hào)已明確規(guī)定不計(jì)征營(yíng)業(yè)稅 代收代繳的維修基金和 預(yù)提的維修基金不得扣除 。5．共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修基金 檢查中應(yīng)注意一般房地產(chǎn)企業(yè)都有相關(guān)聯(lián)的物業(yè)公司，此中有轉(zhuǎn)移利潤(rùn)之可能（物業(yè)公司可以核定征收或者享受一免，或者三免兩減半） 開發(fā)企業(yè)對(duì) 尚未出售的開發(fā)產(chǎn)品 和 按照有關(guān)法律、法規(guī)或合同規(guī)定對(duì)已售開發(fā)產(chǎn)品 （包括共用部位、共用設(shè)施設(shè)備）進(jìn)行日常維護(hù)、保養(yǎng)、修理等 實(shí)際發(fā)生的費(fèi)用 ，準(zhǔn)予在當(dāng)期扣除。財(cái)稅 [2023]88號(hào) ○預(yù)提費(fèi)用除稅收另有規(guī)定外，不得在稅前扣除內(nèi)部憑證：自制憑證外部憑證：發(fā)票、合同、司法部門的判決○憑合法憑證計(jì)算扣除3．應(yīng)付費(fèi)用 開發(fā)成本較 83號(hào)文范圍更明確，共 6項(xiàng) （ 2）屬于成本對(duì)象完工后發(fā)生的，應(yīng)按計(jì)稅成本結(jié)算的規(guī)定和其他有關(guān)規(guī)定，首先在已完工成本對(duì)象和未完工成本對(duì)象之間進(jìn)行分?jǐn)?，然后再將?yīng)由已完工成本對(duì)象負(fù)擔(dān)的部分，在已銷開發(fā)產(chǎn)品和未銷開發(fā)產(chǎn)品之間進(jìn)行分?jǐn)偂?? 總可售面積 ? 已銷開發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅成本 =已實(shí)現(xiàn)銷售的可售面積 可售面積單位工程成本 ? 問(wèn)題：可售面積如何確定？已實(shí)現(xiàn)銷售面積如何確定？按建筑面積計(jì)算，不按套內(nèi)面積。 當(dāng)期準(zhǔn)予扣除的已銷開發(fā)產(chǎn)品的 計(jì)稅成本 ，按當(dāng)期已實(shí)現(xiàn)銷售的可售面積和可售面積單位工程成本確認(rèn)。 《 關(guān)于土地增值稅一些具體問(wèn)題規(guī)定的通知 》財(cái)稅字 (1995)48號(hào)準(zhǔn)予扣除項(xiàng)目1. 已銷開發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅成本。超過(guò)上浮幅度的部分不允許扣除； 《 細(xì)則 》 ⑤ 公共配套設(shè)施費(fèi) ，包括不能有償轉(zhuǎn)讓的開發(fā)小區(qū)內(nèi)公共配套設(shè)施發(fā)生的支出。 ③ 建筑安裝工程費(fèi) ，是指以出包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費(fèi)，以自營(yíng)方式發(fā)生的建筑安裝工程費(fèi)。② 前期工程費(fèi) ，包括規(guī)劃、設(shè)計(jì)、項(xiàng)目可行性研究和水文、地質(zhì)、勘察、測(cè)繪、 “三通一平 ”等支出。① 土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi) ，包括土地征用費(fèi)、耕地占用稅、勞動(dòng)力安置費(fèi)及有關(guān)地上、地下附著物拆遷補(bǔ)償?shù)膬糁С?、安置?dòng)遷用房支出等。納稅人房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)際發(fā)生的成本（以下簡(jiǎn)稱房地產(chǎn)開發(fā)成本），包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施、開發(fā)間接費(fèi)用。納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用。 如結(jié)算了會(huì)計(jì)成本 ，則應(yīng)按稅收規(guī)定將其調(diào)整為計(jì)稅成本。與稅收規(guī)定不一致的，應(yīng)以稅收規(guī)定為準(zhǔn)進(jìn)行調(diào)整。蘇地稅發(fā) [2023]120號(hào) 4． 計(jì)入開發(fā)產(chǎn)品成本的費(fèi)用 必須是 真實(shí)發(fā)生的 ，除稅收另有規(guī)定外， 各項(xiàng)預(yù)提（或應(yīng)付）費(fèi)用 不得計(jì)入開發(fā)產(chǎn)品成本 。其中， 直接成本 和能夠分清成本負(fù)擔(dān)對(duì)象的 間接成本 ，直接計(jì)入成本對(duì)象中； 共同成本 以及因多個(gè)項(xiàng)目同時(shí)開發(fā)或先后滾動(dòng)開發(fā)而不能分清負(fù)擔(dān)對(duì)象的間接成本，應(yīng)按 各個(gè)成本對(duì)象（項(xiàng)目）占地面積、建筑面積或工程概算等方法計(jì)算分配 。? 間接成本 能分清負(fù)擔(dān)成本對(duì)象的，直接計(jì)入有關(guān)成本對(duì)象中；因多個(gè)項(xiàng)目同時(shí)開發(fā)或先后滾動(dòng)開發(fā)而不能分清負(fù)擔(dān)對(duì)象的，則應(yīng)根據(jù)配比的原則 按各項(xiàng)目占地面積、建筑面積或工程概算 等方法配比計(jì)入有關(guān)開發(fā)項(xiàng)目的成本。2．開發(fā)產(chǎn)品必須按 一般經(jīng)營(yíng)常規(guī)和會(huì)計(jì)慣例 合 理地劃分成本對(duì)象，同時(shí)還應(yīng)將各項(xiàng)支出合理地劃分為 直接成本、間接成本和共同成本。？？？? 蘇地稅發(fā) (1996)074號(hào)筆者注：其他有關(guān)銷售收入規(guī)定 1. 3年應(yīng)付未付款 企業(yè)應(yīng)付施工單位的工程尾款 、 質(zhì)量保證金，超過(guò)合同或協(xié)議規(guī)定的支付時(shí)間三年以上尚未付出的，應(yīng)作為收入處理，以后實(shí)際支付時(shí)可稅前扣除。否則，對(duì)房屋開發(fā)公司承辦建設(shè)的各種房屋，均應(yīng)全額按 “銷售不動(dòng)產(chǎn) ”計(jì)征營(yíng)業(yè)稅。 （ 3種） 八、關(guān)于代建工程和提供勞務(wù)的稅務(wù)處理問(wèn)題 ? ？？？八、關(guān)于代建工程和提供勞務(wù)的稅務(wù)處理問(wèn)題 注意在轉(zhuǎn)固的時(shí)候，企業(yè)一般只是將成本的數(shù)額轉(zhuǎn)為固定資產(chǎn)，但在所得稅調(diào)整時(shí)，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)一般會(huì)根據(jù)平均銷售單價(jià)調(diào)整應(yīng)稅所得，這樣計(jì)稅的依據(jù)往往會(huì)比賬面上的固定資產(chǎn)原值要大，此時(shí)要注意的是計(jì)提折舊的依據(jù)可以是計(jì)稅的依據(jù)，而不依據(jù)賬面原值，但需要單獨(dú)設(shè)置臺(tái)賬進(jìn)行管理。其產(chǎn)品的銷售價(jià)格，應(yīng)參照同期同類產(chǎn)品的市場(chǎng)銷售價(jià)格；沒(méi)有參照價(jià)格的，應(yīng)按成本加合理利潤(rùn)的方法組成計(jì)稅價(jià)格?！?2 開發(fā)產(chǎn)品的成本利潤(rùn)率不得低于 15%,具體