【正文】 一般商品房兩率分別按 15%執(zhí)行，對高檔商品房、寫字樓、別墅、渡假村等兩率在15%—30%之間核定。 （ 1－應稅所得率） 應稅所得率＋本期預售開發(fā)產(chǎn)品收入 利潤率 上述公式中，“應稅所得率”為 10％～ 20％，具體由各市、縣地稅局確定。 ★ （摘自 國稅發(fā)[2020]038號） 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 根據(jù) 《 江蘇省地方稅務局關于轉發(fā) 〈 國家稅務總局關于印發(fā)“核定征收企業(yè)所得稅暫行辦法”的通知 〉 的通知 》（蘇地稅發(fā)［ 2020］ 046號）規(guī)定，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以及從事房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務的其他企業(yè)采取核定征收企業(yè)所得稅方式的，其收入、成本費用的確定，也應按照 《 江蘇省地方稅務局關于轉發(fā) 〈 國家稅務總局關于房地產(chǎn)開發(fā)有關企業(yè)所得稅問題的通知 〉 的通知 》 （蘇地稅發(fā)［ 2020］ 258號）規(guī)定規(guī)定執(zhí)行。 “房地產(chǎn)開發(fā)預收款憑據(jù)”和“房地產(chǎn)開發(fā)銷售發(fā)票”為機打式，其印制、領購、開具、取得和保管，按照 《 中華人民共和國發(fā)票管理辦法 》 規(guī)定執(zhí)行。 地稅征收解釋（蘇地稅發(fā) [2020]258號） 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 關于預售款發(fā)票使用問題 企業(yè)收取的開發(fā)產(chǎn)品預售收入（包括定金）在開具正式發(fā)票前應使用地方稅務局監(jiān)制的“房地產(chǎn)開發(fā)預收款憑據(jù)” 。 預計營業(yè)利潤額＝預售開發(fā)產(chǎn)品收入 利潤率 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 預售開發(fā)產(chǎn)品完工后，企業(yè)應及時計算已實現(xiàn)的銷售收入，同時按規(guī)定結轉其對應的銷售成本，計算出已實現(xiàn)的利潤（或虧損）額，經(jīng)納稅調整后再計算出其與該項開發(fā)產(chǎn)品全部預計營業(yè)利潤額之間的差額，再將此差額并入當期應納稅所得額。合同違約金在稅前列支是否需要合法的票據(jù)？ 鐘稅官 20200607 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 （十四）其他特色扣除項目 4. 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 （十五）其他限制性扣除項目 2. 勞動保護費（清涼飲料費，服裝費） 3. 保險（社會保險，財產(chǎn)保險，補充養(yǎng)老保險等） 4. 捐贈 5. 各項基金 6. 辦公通訊費用，傭金 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 優(yōu)惠政策 從事商品房銷售的企業(yè)屬于房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)，不得享受新辦商貿(mào)企業(yè)的稅收優(yōu)惠。 延期交房違約金屬于民事主體的非行政性罰款、非司法罰金，這些罰款、罰金可在計算所得稅前全額扣除。即新辦房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在取得第一筆開發(fā)產(chǎn)品銷售收入之前發(fā)生的，與建造、銷售開發(fā)產(chǎn)品相關的業(yè)務招待費，可無限期結轉以后年度，按規(guī)定的標準扣除。 預售款繳納的營業(yè)稅應在相應的預售款結轉收入時按照配比的原則稅前扣除。（國稅發(fā) 【 2020】 84號文） （十）預提費用 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得預提費用，凡是按規(guī)定上繳的各項費用，一律據(jù)實扣除。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將待售開發(fā)產(chǎn)品按規(guī)定轉作經(jīng)營性資產(chǎn)，可以按規(guī)定提取折舊并準予在稅前扣除； 未按規(guī)定 轉作本企業(yè) 經(jīng)營性資產(chǎn) 和 臨時出租 的待售開發(fā)產(chǎn)品， 不得在稅前扣除 折舊費用。 ★ ★注： 自 2020年 1月 1起 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)廣告費可在銷售收入 8%的比例內據(jù)實扣除，超過部分可無限期和以后年度結轉。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 （七） 廣告費和業(yè)務宣傳費 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 （ 2）自然災害和意外事故毀損的在建工程 由于自然災害和意外事故毀損的在建工程，其賬面價值扣除殘值、保險賠償及責任賠償后的余額部分，依據(jù)下列證據(jù)認定損失： ①有關自然災害或者意外事故證明； ②涉及保險索賠的，應當有保險理賠說明； ③企業(yè)內部有關責任認定、責任人賠償說明和核準文件。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 ★ 注 :財產(chǎn)損失扣除程序規(guī)定 國家稅務總局令第 13號 2020年 9月 1日起執(zhí)行 扣除方式 經(jīng)審批扣除 扣除時間 損失的當年 扣除項目（不包括土地閑置費，成本報廢損失） 在建工程和工程物資損失 包括企業(yè)已經(jīng)發(fā)生的因停建、廢棄和報廢、拆除在建工程項目以及因此而引起的相應工程物資報廢或削價處理等發(fā)生的損失。對此需要注意的是凈損失計入繼續(xù)施工的工程成本后，是否可能導致開發(fā)項目成本超過其可變現(xiàn)凈值而需要計提跌價準備。 成本對象在建造過程中如發(fā)生 單項或單位工程報廢或毀損 ，減去殘料價值和過失人或保險公司賠償后的凈損失，計入繼續(xù)施工的工程成本； 如成本對象 整體報廢或毀損 ，其凈損失可作為財產(chǎn)損失按規(guī)定直接在當期扣除。 由此可見，上述規(guī)定與稅法所規(guī)定的“計入成本對象的施工成本”（即資本化）差異較大，應關注由此引起的暫時性差異的納稅調整問題。因超過出讓合同約定的動工開發(fā)日期而繳納的土地閑置費，計入成本對象的施工成本；因國家無償收回土地使用權而形成的損失，可作為財產(chǎn)損失按規(guī)定進行扣除。 蘇國稅發(fā) 【 2020】 第 195號 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 （五） 土地閑置費。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照有關法律、法規(guī)或合同的規(guī)定，因對 已售開發(fā)產(chǎn)品 共用部位、共用設施設備承擔維護、保養(yǎng)、修理、更換等責任而發(fā)生的費用，可按 實際發(fā)生額 進行扣除， 提取的維修基金 不得扣除。 《 企業(yè)所得稅稅前扣除辦法 》 第三十五條 即使是應資本化的借款費用，如果高于金融機構同期同類借款利息的部分， 也不能予以資本化 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 （三） 借款費用 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為建造開發(fā)產(chǎn)品借入資金而發(fā)生的借款費用，如 屬于成本對象 完工前發(fā)生的，應按其 實際發(fā)生 的費用配比計入成本對象中；如屬于成本對象完工后發(fā)生的，應作為財務費用直接在稅前扣除。 完工前實際發(fā)生的，直接攤入相應的成本對象。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 （二） 土地征用及拆遷補償費、公共設施配套費 。但實際未支出的，一律不能預計、預提成本在稅前扣除。尚未發(fā)生的成本費用不得暫估、預提。 可售面積單位工程成本和銷售成本按下列公式計算確定： 可售面積單位工程成本 =成本對象總成本 ★ 2247。 《 細則 》 關于扣除項目金額中的利息支出如何計算問題 ，超過上浮幅