【正文】 實(shí)行核定應(yīng)稅所得率辦法的，應(yīng)納稅所得額的計(jì)算公式： 應(yīng)納稅所得額＝收入總額 應(yīng)稅所得率－本期已轉(zhuǎn)銷售收入的預(yù)售收入 利潤率＋本期預(yù)售開發(fā)產(chǎn)品收入 利潤率 或應(yīng)納稅所得額＝（成本費(fèi)用支出額－本期預(yù)售轉(zhuǎn)收入結(jié)轉(zhuǎn)成本） 247。 江蘇省國家稅務(wù)局關(guān)于企業(yè)所得稅幾個(gè)具體問題的通知 蘇國稅函 [2020]206號(hào) 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 不予扣除的項(xiàng)目 包括 資本性支出 ；無形資產(chǎn)受讓、開發(fā)支出； .存貨跌價(jià)準(zhǔn)備金、短期投資跌價(jià)準(zhǔn)備金、長期投資減值準(zhǔn)備金、風(fēng)險(xiǎn)準(zhǔn)備金（包括投資風(fēng)險(xiǎn)準(zhǔn)備金），以及國家稅收法規(guī)規(guī)定可提取的準(zhǔn)備金之外的任何形式的準(zhǔn)備金 ；賄賂等非法支出 ；違法經(jīng)營的罰款和被沒收財(cái)物的損失；各種稅收的滯納金、罰款和罰金；自然災(zāi)害或者意外事故損失有賠償?shù)牟糠郑怀^國家規(guī)定允許扣除的公益、救濟(jì)性捐贈(zèng)以及非公益、救濟(jì)性的捐贈(zèng)；各種贊助支出；擔(dān)保支出 ；回扣支出 ；與取得收入無關(guān)的其他各項(xiàng)支出等等 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 征收方式 ：（ 83號(hào)） 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取預(yù)售方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，其當(dāng)期取得的預(yù)售收入先按規(guī)定的利潤率計(jì)算出預(yù)計(jì)營業(yè)利潤額，再并入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額統(tǒng)一計(jì)算繳納企業(yè)所得稅，待開發(fā)產(chǎn)品完工時(shí)再進(jìn)行結(jié)算調(diào)整。蘇國稅發(fā) 【 2020】第 195號(hào) 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 （十一）預(yù)售款繳納的營業(yè)稅。 （ 3）工程物資發(fā)生損失 工程物資發(fā)生損失的，比照本辦法存貨損失的規(guī)定進(jìn)行認(rèn)定。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 （六） 成本對(duì)象報(bào)廢或毀損損失。 企業(yè)拆借和集資資金利息支出的扣除？？ 關(guān)聯(lián)企業(yè)間拆借利息支出的扣除？？ 集團(tuán)貸款的利息扣除？？ 新的融資方式下項(xiàng)的利息扣除？？ 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 （四） 開發(fā)產(chǎn)品共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修費(fèi) 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 ★ 2注 :成本對(duì)象總成本一般指”開發(fā)成本”科目未結(jié)轉(zhuǎn)銷售成本前的期末余額 ★ 3注 :總可售面積是指國家規(guī)定的房屋測繪部門出具的確定房地產(chǎn)項(xiàng)目可售面積證書中明確的面積。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 （ 3）借款費(fèi)用的特殊規(guī)定（土地增值稅） 財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 注：相關(guān)概念（土地增值稅規(guī)定） (1)取得土地使用權(quán)所支付的金額 ； 納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 5. 拆遷房？？ 根據(jù) 《 中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例 》 以及國稅函發(fā) [1995]549號(hào)精神，納稅人在房地產(chǎn)開發(fā)過程中給予拆遷戶補(bǔ)償或安置 的房屋 ，不論其以何種方式結(jié)算價(jià)款，以及拆遷人取得房屋作何用途，均應(yīng)屬于營業(yè)稅的征稅范圍，應(yīng)按“銷售不動(dòng)產(chǎn)”稅目繳納營業(yè)稅。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 （ 2）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在代建工程、提供勞務(wù)過程中 節(jié)省的材料、下腳料、報(bào)廢工程或產(chǎn)品的殘料 等 ，如按合同規(guī)定留歸房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所有的，應(yīng)于實(shí)際取得時(shí)按 市場公平成交價(jià) 確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。 ★ 5注：同前述獲得非現(xiàn)金收益的處理是一致的 納稅人取得的收入為非貨幣資產(chǎn)或者權(quán)益的，其收入額應(yīng)當(dāng)參照當(dāng)時(shí)的市場價(jià)格計(jì)算或估定。 同時(shí)采用 一次性全額收款、分期付款、銀行按揭、委托、先租后售等方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)分別按本 《 通知 》 第一條規(guī)定的原則確認(rèn)銷售收入。 已銷開發(fā)產(chǎn)品清單 應(yīng)載明 售出開發(fā)產(chǎn)品的名稱、地理位置、編號(hào)、數(shù)量、單價(jià)、金額、手續(xù)費(fèi)等。 注 : 企業(yè)在開發(fā)產(chǎn)品未辦理移交手續(xù)前，所獲得的分期預(yù)收款，不適用分期付款方式確認(rèn)收入的規(guī)定，不作為銷售收入處理，而應(yīng)作為預(yù)售收入計(jì)算預(yù)計(jì)營業(yè)利潤。 其是否應(yīng)并入所得稅的預(yù)收收入范圍內(nèi)？？ 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 預(yù)售開發(fā)產(chǎn)品 完工后 ，企業(yè)應(yīng)及時(shí)按本通知第一條規(guī)定計(jì)算已實(shí)現(xiàn)的銷售收入，同時(shí)按規(guī)定結(jié)轉(zhuǎn)其對(duì)應(yīng)的銷售成本，計(jì)算出已實(shí)現(xiàn)的利潤（或虧損）額，經(jīng)納稅調(diào)整后再計(jì)算出其與該項(xiàng)開發(fā)產(chǎn)品全部預(yù)計(jì)營業(yè)利潤額之間的差額，再將此差額并入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。此前發(fā)生的尚未進(jìn)行稅務(wù)處理的事項(xiàng)，也按本通知執(zhí)行） ★ 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 ★ 注 :過渡期政策銜接 ? 對(duì) 2020年 12月 31日前的預(yù)售收入，應(yīng)按規(guī)定的利潤率計(jì)算應(yīng)納稅所得額，并入 2020年應(yīng)納稅所得額匯算清繳。 預(yù)售收入的利潤率暫定為 15%。 蘇地稅發(fā) [2020]258號(hào) 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 三 .開發(fā)產(chǎn)品銷售收入確認(rèn)問題 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) 開發(fā)、建造的以后用于出售的住宅、商業(yè)用房、以及其他建筑物、附著物、配套設(shè)施等 應(yīng)根據(jù)收入來源的性質(zhì)和銷售方式， 按下列原則分別確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)： 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 全額收款方式 銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)于 實(shí)際收訖價(jià)款或取得了索取價(jià)款的憑據(jù)（權(quán)利 ）時(shí)，確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。包銷方提前付款的，在實(shí)際付款日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。 ☆ ☆注： “ 將開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作經(jīng)營性資產(chǎn) ” 應(yīng)視同銷售 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 （ 2）將待售開發(fā)產(chǎn)品以臨時(shí)租賃方式租出的 （不可以提折舊） ，租賃期間取得的價(jià)款應(yīng)按租金確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)，出售時(shí)再按銷售 開發(fā)產(chǎn)品確認(rèn)收入 的實(shí)現(xiàn)。 蘇地稅發(fā) [2020]258號(hào) 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 ★ 2注：地稅 視同銷售開發(fā)產(chǎn)品再次銷售的處理 開發(fā)產(chǎn)品自用或轉(zhuǎn)為經(jīng)營性資產(chǎn)的，在資產(chǎn)的稅務(wù)處理中，應(yīng)按照視同銷售的價(jià)格計(jì)價(jià)，以后出售時(shí)再按銷售固定資產(chǎn)確認(rèn)收入實(shí)現(xiàn)。 （摘自財(cái)稅字 (1996)79號(hào)） ★ 7 注： 計(jì)算公式為：銷售收入 =開發(fā)產(chǎn)品成本 *（ 1+成本利潤率） /（ 1營業(yè)稅稅率） 蘇國稅發(fā) 【 2020】 第 195號(hào)，蘇地稅發(fā) [2020]258號(hào) 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 2．關(guān)于代建工程和提供勞務(wù)的收入確認(rèn)問題 （ 1） 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)代建工程和提供勞務(wù)不超過 12個(gè)月的， 可按合同約定的價(jià)款結(jié)算日或在合同完工之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn) ； 持續(xù)時(shí)間超過 12個(gè)月的，可采用完工百分比法按季確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn) 。 《 江蘇省國家稅務(wù)局關(guān)于企業(yè)所得稅幾