常州之江地產(chǎn)項目(ppt69)-地產(chǎn)綜合(參考版)
2024-08-17 16:52本頁面
【正文】 之江城 一期產(chǎn)品建議 以較高密度產(chǎn)品為主 多層＋疊加復(fù)式 ? 一期更要以啟動區(qū)的角度進(jìn)行考慮 近年的拆遷機(jī)遇 市場供應(yīng)的結(jié)構(gòu)矛盾 以別墅為代表的低密度住宅，以小高層、高層為主的高密度產(chǎn)品，作為具有更高附加值的產(chǎn)品。 同時 ， 創(chuàng)造土地價值 延續(xù)歷史文化 常州作為江南水鄉(xiāng) 、 歷史重鎮(zhèn) ， 人杰地靈 。外向式的考慮與城市功能塊、與周邊居住塊之間的關(guān)系 以后“小康”的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行設(shè)計 根據(jù)常州市場的居住狀況特點，整體概念的設(shè)計建議以較高的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行。 我們建議一期配套以 景觀步行街 的形式形成 。 使一期完工時就有大盤概念兌現(xiàn)，不僅方便住戶，更加強(qiáng)消費者對于后市的信心。 做好控制性規(guī)劃、保持適當(dāng)彈性 做好品牌管理 聯(lián)洋模式 ， 是本案較為適合的借鑒模式 結(jié)合一期的開發(fā)，必須形成啟動配套。 使以后的分期靈活可變 。 減少房地產(chǎn)開發(fā)的不確定性 。 優(yōu)點 ：開發(fā)周期短 ， 社區(qū)快速形成 操作相對簡單 ， 利潤實現(xiàn)容易 缺點 ：對項目的控制能力相對較弱 做好整體控制性規(guī)劃難度高 ， 隨市場變化調(diào)整的彈性較小 。 上海聯(lián)洋 、 碧云新社區(qū)等項目就是基本采取此種模式進(jìn)行開發(fā)的 。 資金要求高 ， 完全靠自由資金以及開發(fā)利潤完成配套 。 上市房地產(chǎn)公司主營業(yè)務(wù)普遍達(dá)到 30%的利潤率 ， 而成本收益率僅 7—8%， 這里面隱藏了房地產(chǎn)開發(fā)的秘密武器 ——土地增值 。 常州政府已經(jīng)放開人口政策，外來人口已經(jīng)開始涌入 。 2 0 0 1 年常州產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)圖7 第一產(chǎn)業(yè)第二產(chǎn)業(yè)第三產(chǎn)業(yè)1980198219841986198819901992199419961998202001000000202000030000004000000500000060000007000000國內(nèi)生產(chǎn)總值( 現(xiàn)價)按照政府規(guī)劃設(shè)想，到 2020年市區(qū)人口將達(dá)到 115萬人，常住人口 95萬。 預(yù)計 2020年改造 2020戶 ， 這將直接產(chǎn)生 16萬平方米的需求 。是大盤開發(fā)必須重視的需求源 機(jī)械增長 舊城改造及城市發(fā)展帶來的人口外遷 常州市從制定特大型城市的發(fā)展思路之后 ， 加大了城市改造的力度 ， 將直接刺激房地產(chǎn)需求 。 開發(fā)策略必須從企業(yè)戰(zhàn)略的角度加以考慮 本案與大城市大盤之不同 需求結(jié)構(gòu)不同，“大盤”靠誰撐起來 ？ 大城市大盤客源特征 ? 外來人口的強(qiáng)勁支撐 ? 解決型的人口外遷 ? 充足的特定目標(biāo)客戶 常州居住水平現(xiàn)狀 常州經(jīng)過 80年代起的新村建設(shè)，在國內(nèi)已經(jīng)率先進(jìn)入“小康”標(biāo)準(zhǔn) ? 戶均建筑面積 ? 戶均使用面積為 ? 人均建筑面積為 ? 人均使用面積已達(dá) ，超過了 12平方米這個我 國 城鎮(zhèn)小康生活水平的住房標(biāo)準(zhǔn)。 在常州做大盤決定必須做市場的主導(dǎo)者 我們將遷移常州市區(qū)人口的 56%， 年供給量將占常州市場銷售量的 10%。 成為常州低檔小區(qū)的一大 “ 特色 ” ? 這為品質(zhì)樓盤留下了契機(jī)，比如我公司今年成功代理的 “ 美林國際村 ” 項目，在地理位置上與競爭對手并不具優(yōu)勢，就是憑 “ 品質(zhì)牌 ” 打贏的。 常州雖然距離上海很近 ， 但產(chǎn)品規(guī)劃水平至少相差兩個等級 。 這樣 ， 常州2020年底累計 ， 并且年平均 15%的空置增長就不足奇了 。 常州市在售樓盤價格抽樣 5% 20% 40% 35% 大于 3100 2500－ 3100 1800－ 2500 小于 1800 這樣的市場特征造成最大一個弊病就是 “看到某一物業(yè)形態(tài)有市場大家都上某種物業(yè)形態(tài) 、 看到什么區(qū)域銷售良好就都去某區(qū)域開發(fā) …… ”這種盲目的 “ 羊群心理式開發(fā) ” 導(dǎo)致了供求結(jié)構(gòu)的嚴(yán)重失衡 。 特征三 投資開發(fā)的 “ 盲目 ” 特征 常州房地產(chǎn)市場信息較為封閉、房地產(chǎn)企業(yè)投資的盲目性很大。我司今年運(yùn)做的 “ 美林國際村 ” 項目正是抓住了 “一頭 ” ——高端客源，而取得成功的。 既擁有以武進(jìn)私營廠主 、 常州貿(mào)易等行業(yè)私營業(yè)主為主的大量富人 ， 更擁有大量人均收入 13108元 /年 （2020年 10月數(shù)據(jù) ） 的工薪階層 ， 而屆于兩者之間的所謂 “ 白領(lǐng) ” 較少 。 因而形成了常武地區(qū)內(nèi)需為主的 “ 封閉 ”特征 。 0 100 200 300 400 5001998199920202020常州市房地產(chǎn)業(yè)投資圖全年商品房施工面積 竣工面積 商品房銷售面積波動性大的 “ 小盤 ” 特征 大盤
教學(xué)課件相關(guān)推薦
鄂ICP備17016276號-1