【正文】 看，主要分布在惠城區(qū)，占總比例 %，惠東縣和大亞灣各約為 166萬平米。 數(shù)據(jù)來源 :根據(jù)惠州市國土局公布數(shù)據(jù)整理 惠州市各區(qū)縣掛牌金額 （單位：億元） 惠州市各區(qū)縣掛牌土地平均地面地價 （單位：元 /㎡ ） Code of this report | 8 169。此外，受財政收入萎縮壓力的影響，政府推地的意愿明顯加強，下半年土地市場迅速升溫，供應(yīng)和成交都呈現(xiàn)明顯上揚的態(tài)勢。在獲得中原地產(chǎn)書面許可之前，本報告的任何部分都不可被擅自引用、復(fù)制和傳播。 Copyright Centaline Group, 2023 惠州市 2023年房地產(chǎn)市場總結(jié) Part A Code of this report | 4 169。 土地市場供應(yīng)（年度） 2023年惠州掛牌經(jīng)營性土地共計 324宗，以博羅縣供應(yīng)為主， 92宗占總量的 %。 土地市場成交（年度） 數(shù)據(jù)來源 :根據(jù)惠州市國土局公布數(shù)據(jù)整理 惠州市歷年商住用地交易宗數(shù) （單位：宗） 惠州市歷年商住用地交易面積 （單位：萬平米） Code of this report | 9 169。 2023年惠州各區(qū)縣的經(jīng)營性用地交易地面價以惠城區(qū)最高，地面價達到 2721元 /平米。 Code of this report | 15 169。 惠城區(qū)成交（年度） 數(shù)據(jù)來源 :惠州市房產(chǎn)管理局 2023年惠城區(qū)銷售均價較去年基本持平，全年均價為 6059元 /平米，同比減少 1% 惠城區(qū)歷年成交均價走勢圖 （單位：元 /平米） 惠城區(qū)歷年供應(yīng)成交走勢圖 （單位：萬平米） Code of this report | 18 169。 2023年供求比為 Code of this report | 20 169。綜合全年成交來看，二手成交量特別是住宅的成交量較往年相比，跌幅近 2成；隨著新近開發(fā)的優(yōu)質(zhì)物業(yè)進入二手市場流轉(zhuǎn)，二手成交均價大幅攀升，升幅超過 1成，從而總體成交金額保持平穩(wěn)態(tài)勢。 中央對于調(diào)控的態(tài)度毫不放松，從 2023年年底的中央經(jīng)濟工作會議、 2023年兩會期間政府工作報告，以及最近召開的十八大，中國房地產(chǎn)市場調(diào)控的政策方向旗臶鮮明，要求“堅定不移落實房地產(chǎn)調(diào)控各項政策措施” ，一方面控制投資和投機性需求，控制房價上漲，一方面發(fā)展保障性住房，增加住房供給。 ?2023年，在經(jīng)歷短暫復(fù)蘇后，日本經(jīng)濟再度低迷，預(yù)計全年 GDP增速約為 %。 ?受外需持續(xù)疲弱和內(nèi)部結(jié)構(gòu)性問題的雙重困擾，新興經(jīng)濟體 2023年經(jīng)濟增長普遍放緩，全年經(jīng)濟增長率約為%，較 2023年下降 。美國經(jīng)濟在2023年中期觸底反彈，當(dāng)年后三個季度的國內(nèi)生產(chǎn)總值（ GDP）環(huán)比增速從負(fù)值逐步增至5%。 財政部 1月 1日起，營業(yè)稅改增值稅試點在上海啟動，已為小企業(yè)減負(fù) 20億元。 5月 21日，聯(lián)合衛(wèi)生部下發(fā)通知，規(guī)定社會資本可以按照經(jīng)營目的，自主申辦營利性或非營利性醫(yī)療機構(gòu)。 4月最高點 8月最低點 , 跌破榮枯線 9月開始小幅反彈 12月轉(zhuǎn)為持平 5月 21日，發(fā)改委一天批復(fù)了超過 100個項目 ,引發(fā) 4萬億重來猜想 9月 5日，發(fā)改委批復(fù)多個城市的軌道交通建設(shè)規(guī)劃，總投資規(guī)模超過 8000億。 GDP增速由超預(yù)期回落轉(zhuǎn)向筑底回升 通脹回落， CPI筑底完成 Code of this report | 36 169。全年中央強調(diào)調(diào)控不動搖 60次； 4次提及“決不讓房價反彈”； 15次重申房價合理回歸； 2次提及問責(zé)。 政府工作報告 嚴(yán)格執(zhí)行抑 制投資投機需求政策措施，促進房價合理回歸 。 三部委 堅決防止房價反彈。 中央經(jīng)濟會議 繼續(xù)堅持 房地產(chǎn)調(diào)控不動搖。 調(diào)控目的差別化 切實滿足居民家庭首次購買自住普通商品住房的貸款需求，合理權(quán)衡定價，在基準(zhǔn)利率的基礎(chǔ)上根據(jù)風(fēng)險原則合理定價首套房貸款利率，對二套房貸款從嚴(yán)執(zhí)行。 突圍類型 ：截至 5月底，已有近 40個城市出臺了微調(diào)政策，政策微調(diào)內(nèi)容涉及限購變化、土地出讓、普通住宅標(biāo)準(zhǔn)、稅費優(yōu)惠以及購房補貼等。 Copyright Centaline Group, 2023 下調(diào)存貸款利率 2次 公開市場操作 頻繁使用逆回購 下調(diào)存款準(zhǔn)備金率 2次 ?2023年下半年以來，央行頻繁使用公開市場工具對市場流動性進行調(diào)節(jié)， 截至 12月 25日，今年公開市場逆回購操作共計進行了 29周，合計操作規(guī)模 58800億元。 Code of this report | 43 169。 此次降息是自 6月 8日降息以來，一個月內(nèi)第二次降息，采取貸款利率下調(diào)幅度大于存款利率下調(diào)幅度，“不對稱降息”可通過降低貸款利率，緩解中國當(dāng)前融資成本過高的局面，真正將資金“引水入渠”，扶持實體經(jīng)濟發(fā)展。 Copyright Centaline Group, 2023 財政政策更加積極： 2023年宏觀調(diào)控要求穩(wěn)中求進，財政政策相應(yīng)地更加積極，在穩(wěn)增長、控物價、調(diào)結(jié)構(gòu)、惠民生、促和諧等方面取得新的突破 稅種 收入（億元） 同比 與去年同期相比 備注 國內(nèi)增值稅 % % 鋼坯鋼材和成品油行業(yè)降幅較大 國內(nèi)消費稅 % % 汽車輪胎和摩托車消費稅同比降幅較大 營業(yè)稅 % % 房地產(chǎn) 業(yè)租賃和商務(wù)服務(wù)業(yè)營業(yè)額降幅較大 企業(yè)所得稅 % % 房地產(chǎn)企業(yè) 所得稅同比下降 % 個人所得稅 % % 個人所得稅改革減收效果明顯； 二手房市場清淡 ，交易價格回調(diào)，財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得稅相應(yīng)減收 進口稅收 13% % 一般貿(mào)易進口額增速回落；年初對 730種商品下調(diào)了進口關(guān)稅，減稅幅度較大 契稅 % % 12月全國 土地購置 面積同比下降 %。 財政部：房產(chǎn)稅是無法回避的方向 社科院 :人均住房超 40平米部分征房產(chǎn)稅 專家建議：只對高端住宅征收房產(chǎn)稅 地方：開始積極響應(yīng)醞釀方案 社科院 12月 28日發(fā)布報告，提出應(yīng)及時推廣滬渝經(jīng)驗，對城鎮(zhèn)居民家庭人均用房超過 40平米部分，無論住房為何種產(chǎn)權(quán)性質(zhì)，均應(yīng)按評估價格征收稅率較高的保有環(huán)節(jié)房產(chǎn)稅，且新增商品房和現(xiàn)有存量房均納入征稅范圍。 Copyright Centaline Group, 2023 房產(chǎn)稅擴圍：地方響應(yīng)成擴征動力 ?除上海、重慶兩個試點城市外，多個地方已有相關(guān)的儲備方案。 地方態(tài)度轉(zhuǎn)向 擴圍阻力減小 ?國務(wù)院發(fā)展研究中心研究員倪紅日稱，以前地方政府對推廣房產(chǎn)稅不積極也不主動，但現(xiàn)在由于實行限購，嚴(yán)重影響了土地出讓金收入，各地對房產(chǎn)稅開始積極主動起來。 國土部、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部 9月 29日聯(lián)合發(fā)出通知，力推保障房建設(shè)落實、嚴(yán)格土地出讓管理，成為通知的亮點。接下來，保障房的加快入市或成為市場關(guān)注的焦點。不能完成開工、竣工指標(biāo)的地方政府主要負(fù)責(zé)人，要問責(zé) 。分地區(qū)來看，東部地區(qū)獲得 、中部地區(qū)獲得、西部地區(qū)獲得 。 Copyright Centaline Group, 2023 區(qū)域政策：在樓市調(diào)控持續(xù)從嚴(yán)的環(huán)境下，全國各地限購限貸政策依然嚴(yán)格執(zhí)行，“鞏固”與“微調(diào)”之間的博弈戰(zhàn)由此拉開，惠州也針對保障房政策、公積金政策及預(yù)售制等出臺了相應(yīng)的政策細(xì)則，促進房地產(chǎn)市場健康平穩(wěn)發(fā)展 保障房 公積金 預(yù)售制 ?保障性住房統(tǒng)一為公 租房，只租不售 ?8月 1日起，惠州施行 《 公共租賃住房建設(shè)管理辦法 》和 《 市區(qū)公共租賃住房租金補助實施辦法 》 ，將廉租住房、經(jīng)濟適用出租房、經(jīng)濟適住房等保障性住房合并管理、并軌運行，統(tǒng)一歸類為公租房，建立以公租房為主要保障方式的新型住房保障制度，按照相關(guān)規(guī)定，公租房只能租賃，不能出售。 Copyright Centaline Group, 2023 2023年政策展望 Part Code of this report | 55 169。如果交易量增加、交易價格同時上漲，就會出臺相應(yīng)的政策進行調(diào)控。 難擴圍 限購令繼續(xù)擴圍可能較小，因為擴圍有兩個途徑，一是在購房者身上加壓， 此外，繼續(xù)進行擴容，這兩種方式如推行遭受的阻力都較大，當(dāng)前的形勢看，沒有開展的必要 嚴(yán)格執(zhí)行 擴容 2023年 “” 新政 各直轄市、計劃單列市、省會城市全面限購（約 35個） 再擴容 二三線城市限購標(biāo)準(zhǔn)出臺 佛山“寬限”半日游 四川暗松綁，一周內(nèi)暫停 上海放寬限購七日游 石家莊涉限政策沒調(diào)成 河南“認(rèn)房不認(rèn)貸”新政夭折 在今年前幾個月，限購令幾近取消邊緣。 ?住房公積金的監(jiān)管主要是兩個方面的內(nèi)容，一個是對其安全的監(jiān)管，另外一個就是擴大住房公積金覆蓋范圍。 利率政策 ：目前一年期存款利率約為 3%， 2023年 CPI增速可能達到 %， 意味著未來央行降息可能性很小。 國內(nèi)形勢 ：隨著發(fā)達國家集體實施新一輪量化寬松政策，歐債危機前景或許有所改善，再加上中國經(jīng)濟軟著陸改善了投資者的預(yù)期，預(yù)計中國經(jīng)濟在 2023年底 2023年初將轉(zhuǎn)為面臨新一輪短期資本流入。就拿稅基評估來說，現(xiàn)在的技術(shù)本身沒問題，問題在于稅務(wù)、財政、國土、住建之間如何達成一致，這需要決策層來定奪。 十八大新聞中心 12日舉行記者招待會，住建部部長姜偉新介紹，截至目前，保障房建設(shè)進展順利，去年建設(shè) 1000萬套，今年 700萬套：明年不會低于 500萬套，有可能在 600萬套左右。 新規(guī)明確了 49%的溢價上限，取代此前的“合理上限價格” 政府從確定“合理上限”價格轉(zhuǎn)向?qū)ζ鹋膬r的設(shè)置上來，為不突破 49%的溢價上限，或調(diào)高起拍價 2 從零開始 競投配建安置用房或保障性住房面積”。 近五年數(shù)據(jù)顯示，新開工、投資等指標(biāo)滯后于銷售指標(biāo)約 12 個季度。 Code of this report | 63 169。 分配標(biāo)準(zhǔn)化 1 Code of this report | 62 169。 ?住房城鄉(xiāng)建設(shè)部網(wǎng)站 14日發(fā)布了關(guān)于印發(fā) 《 住房保障檔案管理辦法 》 的通知。 Copyright Centaline Group, 2023 房產(chǎn)稅開征：雷聲大雨點小 房產(chǎn)稅作為市場化的調(diào)控手段，自滬渝試點征收以來，擴征的呼聲一直不斷，年中 40城個人住房信息系統(tǒng)聯(lián)網(wǎng)的完成，為房產(chǎn)稅的擴圍解決了基礎(chǔ)性難題，繼而傳出兩湖加入試點行列，房產(chǎn)稅的擴圍儼然呼之欲出，但綜合各方面情況來看，盡管房產(chǎn)稅能作為一種長效措施對房地產(chǎn)市場進行調(diào)節(jié)，但短期來看，擴圍之路困難重重。若短期資本依然處于流出或基本平衡狀態(tài)，則法定存款準(zhǔn)備金率仍有幾次下調(diào)空間。 破碎的制度 改革之路 Code of this report | 59 169。 Copyright Centaline Group, 2023 ? 1999年 4月 3日，國務(wù)院頒布實施《住房公積金管理條例》。 調(diào)控進入緩沖期，穩(wěn)定高壓持續(xù)，政策由應(yīng)急性、短暫性向規(guī)范化、長效化過渡 經(jīng)歷了 2023年的史上最嚴(yán)調(diào)控年、 2023年的政策效果鞏固年，房地產(chǎn)市場逐步進入良性運作通道，大部分城市房價實現(xiàn)了合理回歸，去投資化效果明顯， 2023年，調(diào)控將進入緩沖階段，從目前中央的態(tài)度來看，調(diào)控暫時不會放松，但與之前的“嚴(yán)厲”相比，會相對趨于緩和，在房地產(chǎn)市場運行相對平穩(wěn)的一段時期內(nèi)，中央會把重心逐步轉(zhuǎn)向建立房地產(chǎn)市場調(diào)控的長效機制。 從當(dāng)前的市場表現(xiàn)來看，穩(wěn)定預(yù)期是調(diào)控的關(guān)鍵，房地產(chǎn)市場將告別“大起大落”式的調(diào)控， 進入較為成熟的穩(wěn)定調(diào)控期。 ?不將預(yù)售款存入專戶 開發(fā)商將受罰 ?出臺 《 關(guān)于對商品房預(yù)售款收存使用情況進行自查的通知 》 ，要求開發(fā)企業(yè)在一個月內(nèi)自查自糾，若仍存在違規(guī)行為，可處以違法使用款項一至二成罰款。 資金籌措 制度建設(shè) 2023年，中央財政大幅增加資金投入，共下達保障性安居工程補助資金 1709億元 ，全國保障性住房基本建成 400萬套以上，超額完成 1000萬套保障性住房和棚戶區(qū)改造住房任務(wù)。 2023年 6月 《 公共租賃住房管理辦法 》 ?加強對公共租賃住房的管理，保障公平分配； ?規(guī)范運營與使用，健全退出機制。 繼北京、杭州的競配建之后，上海和武漢等市亦出臺保障房按住宅面積配建的新舉措，以落實保障房的后續(xù)供應(yīng)。 Code of this report | 49 169。 在 征 Code of this report | 48 169。同時，將未納稅信息納入聯(lián)合征信體系?！皩φ嬲暮勒?、對多套房的房產(chǎn)持有者要施加這個調(diào)節(jié)，這個調(diào)節(jié)是符合收入再分配原則的”。 Code of this report | 46 169。