【正文】 消費(fèi)類客戶合同設(shè)計(jì) 此類型客戶多為短期租賃客戶或者候鳥類遷徙客戶，適合月租類合同，無入門費(fèi)或較低入門費(fèi)。 老年產(chǎn)業(yè)的屬性 2023/2/24 17 老年住區(qū)的目標(biāo)定位 ? 據(jù)民政部預(yù)測，到 2023年 ， 60 歲以上老年人口預(yù)計(jì)將達(dá) 億，占總?cè)丝诒戎貙⑦_(dá)到 18%。 調(diào)控進(jìn)入深水區(qū) — 房產(chǎn)稅 ? 據(jù)中國指數(shù)研究院專題報(bào)告指出：如果只針對高端物業(yè)征稅，預(yù)計(jì)全國針對住宅的征稅規(guī)模將不足千億； ? 如果對所有存量住宅征稅，稅率為 %，全國一年的房產(chǎn)稅將為 7600億元，但是在近期這種征收方式是不現(xiàn)實(shí)的。 15月份 —— 房地產(chǎn)開發(fā)投資繼續(xù)處于高位 ， 全國房地產(chǎn)開發(fā)投資 18737億元 ， 同比增長 %。 ? 部分一線城市交易量持續(xù)下降， 3線城市量價(jià)上升 ? 開發(fā)商放慢開發(fā)進(jìn)度，供需雙方繼續(xù)觀望 ? 調(diào)控重點(diǎn)城市房價(jià)出現(xiàn)松動(dòng) —— 6月北京新房、 二手房 成交量 較 5月下旬分別下跌 12%、 21% 促銷、降價(jià)樓盤增多，以價(jià)保量態(tài)勢呈現(xiàn)。東西部地區(qū)的均衡發(fā)展將形成新的經(jīng)濟(jì)板塊。 ① 市場導(dǎo)向定價(jià)法 ：往往根據(jù)養(yǎng)老住區(qū)所在區(qū)域商品房市場價(jià)格的 70%80%定價(jià)。 2023/2/24 41 第六篇 案例分析 一、 項(xiàng)目規(guī)劃指標(biāo) 二、 項(xiàng)目投資估算 三、 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià) （一）項(xiàng)目收入 （二）項(xiàng)目支出 （三）盈虧平衡分析 四 、結(jié)論 2023/2/24 42 42 謝謝觀看 /歡迎下載 BY FAITH I MEAN A VISION OF GOOD ONE CHERISHES AND THE ENTHUSIASM THAT PUSHES ONE TO SEEK ITS FULFILLMENT REGARDLESS OF OBSTACLES. BY FAITH I BY FAITH 。已建成、在建、待建的養(yǎng)老住區(qū)本次加入示范項(xiàng)目的已達(dá) 15家。 2023/2/24 12 行業(yè)重新定位 ? 商品住宅單一模式還能走多遠(yuǎn)？ – 城鎮(zhèn)居民住房自有率達(dá) 86%，保障房 1000萬套（約占當(dāng)年銷售量的 50%），商品房空置率不容忽視，人口結(jié)構(gòu)未來變化后的住房趨勢等，提前考慮商品住宅類開發(fā)商的轉(zhuǎn)型。 ? 開發(fā)商謹(jǐn)慎拿地使土地市場陷入低迷 ? 地方政府財(cái)政 收入 減少 ? 保障房計(jì)劃的實(shí)施受阻 ? 住房需求 矛盾 進(jìn)一步加劇。 （ 同期固定資產(chǎn)投資增幅 %） —— 國內(nèi)貸款，國內(nèi)貸款 5803億元增長 % —— 利用外資大幅上升，利用外資 266億元，增長 % —— 自籌資金 12486億元，增長 %（占比 67%） —— 個(gè)人按揭貸款 3443億元， 下降 8%。 房地產(chǎn)調(diào)控觸及到土地、稅收、政府與市場在住房上的分工責(zé)任等體制性問題，這是房地產(chǎn)長治久安的根本。 2023/2/24 18 ? 據(jù)中科院研究結(jié)果表明，目前全國養(yǎng)老金缺口高達(dá) 億元。 2023/2/24 39 入住養(yǎng)老住區(qū) 居家養(yǎng)老 對比 支出 （萬元） 收入 （萬元） 凈值 （萬元） 支出 （萬元） 養(yǎng)老社區(qū) 居家養(yǎng)老 第一年 50+ 第二年 第三年 第四年 第五年 第六年 第七年 第八年 第九年 第十年 +50 總計(jì) 客戶理財(cái)模擬案例分析 2023/2/24 40 ? 養(yǎng)老社區(qū)入住成本按照入門費(fèi) 50萬元計(jì)算，第 10年返還。 需求 +資產(chǎn)保值類客戶合同設(shè)計(jì) 此類型的客戶既有養(yǎng)老服務(wù)需要，也注重資產(chǎn)保值，較為關(guān)