xxxx年房地產(chǎn)形勢專題研究(已修改)
2025-02-13 17:08 本頁面
【正文】 2023/2/24 1 房地產(chǎn)形勢 與養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展途徑 全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會 聶梅生 2023年 6月 當前房地產(chǎn)形勢 ? 市場進入糾結(jié) ? 調(diào)控進入深水 ? 行業(yè)重新定位 ? 企業(yè)面臨重整 2023/2/24 2 市場進入糾結(jié) ? 資本層面：應(yīng)對通脹走高，繼續(xù)收緊貨幣供應(yīng)。 5月 當月人民幣貸款增加5516億元，同比 少增 1005億元 。央行再提準備金率達 %的歷史高點。 15月份 —— 房地產(chǎn)開發(fā)投資繼續(xù)處于高位 ， 全國房地產(chǎn)開發(fā)投資 18737億元 ， 同比增長 %。 其中 ， 住宅投資 13290億元 ， 增長 %。 （ 同期固定資產(chǎn)投資增幅 %） —— 國內(nèi)貸款，國內(nèi)貸款 5803億元增長 % —— 利用外資大幅上升，利用外資 266億元，增長 % —— 自籌資金 12486億元，增長 %（占比 67%） —— 個人按揭貸款 3443億元， 下降 8%。 ? 房企資金鏈全面趨緊房企融資成本急速上升， 從 8%上升到 15%左右 ? 平均資產(chǎn)負債率達到 % 2023/2/24 3 市場進入糾結(jié) ? 土地層面 —— 數(shù)據(jù)顯示， 1~5月全國 128個城市土地出讓金同比下滑 5%，其中住宅土地出讓金下滑 14%。 —— 據(jù)統(tǒng)計， 1~3月 128個城市土地出讓金總額均保持在千億元以上， 1月甚至高達 2143億元， 4月份，迅速下降至 786億元。 5月土地市場延續(xù) 4月較弱水平。 —— 北京今年 1~5月住宅土地出讓金同比下滑 84%，上海則同比下滑 44%?？诤痛筮B分別下滑了 81%和 27%。 ? 開發(fā)商謹慎拿地使土地市場陷入低迷 ? 地方政府財政 收入 減少 ? 保障房計劃的實施受阻 ? 住房需求 矛盾 進一步加劇。 4 2023/2/24 5 市場進入糾結(jié) ? 5月全國房地產(chǎn)市場處于量、價的膠著狀況： —— 中國指數(shù)研究院發(fā)布 《 2023年 5月全國重點城市新房價格指數(shù)報告 》 ，內(nèi)容顯示， 2023年 5月半數(shù)城市住宅價格停止上漲，大多數(shù)監(jiān)測城市的成交量出現(xiàn)增長。 ? 部分一線城市交易量持續(xù)下降， 3線城市量價上升 ? 開發(fā)商放慢開發(fā)進度，供需雙方繼續(xù)觀望 ? 調(diào)控重點城市房價出現(xiàn)松動 —— 6月北京新房、 二手房 成交量 較 5月下旬分別下跌 12%、 21% 促銷、降價樓盤增多，以價保量態(tài)勢呈現(xiàn)。 調(diào)控進入深水區(qū) —— 土地制度 年度 土地出讓收入（億元） 土地出讓收入占地方本級 收入比重（ %） 2023 5894 2023 2023 2023 13000 2023 9600 2023 15900 2023 29397 71 土地財政比重持續(xù)上升 數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局 。 地價領(lǐng)跑房價，越跑越快 調(diào)控進入深水區(qū) — 土地制度 調(diào)控進入深水區(qū) — 土地制度 房地產(chǎn)鐵三角形成 —— 地根吸住了銀根2023年，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購置土地面積 2023年全國土地出讓總價款達 以進行土地抵押貸款方式進入土地市場，形成了土地金融。 2023年全國 84個城市土地抵押貸款 2023年土地抵押貸款無疑會超 3萬億元。 ? 開發(fā)商進行土地抵押貸款后，需要經(jīng)歷 2年左右的開發(fā)周期才能成為產(chǎn)品進入市場交易進而參與經(jīng)濟社會發(fā)展。如果這期間市場形勢發(fā)生大的變化，這部分巨額資金將直接關(guān)聯(lián)到 地方政府和 金融層面。 ? 土地出讓制度不改變，調(diào)控局限于表層操作，難免又一次輪回反復(fù)。 調(diào)控進入深水區(qū) — 房產(chǎn)稅 ?
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