xxxx年房地產(chǎn)形勢(shì)專(zhuān)題研究(文件)
【正文】 EK ITS FULFILLMENT REGARDLESS OF OBSTACLES. BY FAITH I BY FAITH 。 結(jié)論 ： ? 以十年為周期計(jì)算，入住養(yǎng)老社區(qū)總成本比居家養(yǎng)老總共節(jié)省 ，對(duì)比前期 50萬(wàn)元入門(mén)費(fèi)投入，回報(bào)率總體為 %， 與固定儲(chǔ)蓄收益率相當(dāng)，但用戶(hù)享受了養(yǎng)老社區(qū)的各項(xiàng)服務(wù)及設(shè)施。 投資類(lèi)客戶(hù)合同設(shè)計(jì) 此類(lèi)型客戶(hù)單純以投資為目的，并不關(guān)注社區(qū)服務(wù)內(nèi)容，但注重會(huì)籍的可轉(zhuǎn)讓性和增值性。 2023/2/24 33 第四篇 投資策劃與整合 一、投資開(kāi)發(fā)與運(yùn)營(yíng)管理的接續(xù)性分析 （一）投資開(kāi)發(fā)與運(yùn)營(yíng)管理流程 （二）盈虧平衡測(cè)算 二、養(yǎng)老住區(qū)的敏感性分析 （一）土地成本敏感性分析 （二）支出敏感性分析 （三）收入敏感性分析 三、投融資鏈設(shè)計(jì) （一）信貸型融資 （二）基金型融資 （三）保險(xiǎn)型融資 （四）混合型融資 2023/2/24 34 項(xiàng)目投資和運(yùn)營(yíng)管理內(nèi)部關(guān)系 2023/2/24 35 某項(xiàng)目的 盈虧 平衡曲線(xiàn) 2023/2/24 36 開(kāi) 發(fā) 商土 地金 融 機(jī) 構(gòu)獲 取抵 押開(kāi) 發(fā)老 齡 社 區(qū)保險(xiǎn)資金對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)的投資模式 信貸型融資 基金型融資 養(yǎng)老住區(qū) 投融資鏈設(shè)計(jì) 2023/2/24 37 第五篇 用戶(hù)資產(chǎn)管理 一、用戶(hù)收入水平和可支付性 （一）用戶(hù)收入群體分析 （二）用戶(hù)可支付性分析 二、用戶(hù)可調(diào)動(dòng)資產(chǎn)的價(jià)值分析 （一）用戶(hù)可調(diào)動(dòng)資產(chǎn)分析 （二）宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)走向?qū)Y產(chǎn)價(jià)值的影響 （三）不同資產(chǎn)間的價(jià)值轉(zhuǎn)化 三、用戶(hù)養(yǎng)老模式的成本分析 （一）居家養(yǎng)老模式的成本分析 （二）機(jī)構(gòu)養(yǎng)老成本分析 （三）居家養(yǎng)老與機(jī)構(gòu)養(yǎng)老成本對(duì)比 四、用戶(hù)資產(chǎn)的保值與增值模式設(shè)計(jì) （一）用戶(hù)傳統(tǒng)資產(chǎn)保值類(lèi)型及收益分析 （二）養(yǎng)老住區(qū)產(chǎn)品保值與增值性分析 （三）養(yǎng)老住區(qū)產(chǎn)品的風(fēng)險(xiǎn)分析 （四）針對(duì)不同群體的合理模式設(shè)計(jì) 2023/2/24 38 針對(duì)不同群體的客戶(hù)理財(cái)模式設(shè)計(jì) 需求型客戶(hù)合同設(shè)計(jì) 此類(lèi)型客戶(hù)只注重養(yǎng)老需求，可以針對(duì)性設(shè)計(jì)免費(fèi)升班類(lèi)型的入住合同。 ① 市場(chǎng)導(dǎo)向定價(jià)法 ：往往根據(jù)養(yǎng)老住區(qū)所在區(qū)域商品房市場(chǎng)價(jià)格的 70%80%定價(jià)。 ? 約占未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng) 35%，整合上下游產(chǎn)業(yè)鏈能力高于房地產(chǎn)業(yè)，投資回報(bào)率穩(wěn)定 1216%。 ? 本 階段，我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展到一個(gè)新的水平，社會(huì)保障體系的逐步完善，人均福利水平不斷提升，老年人已逐漸成為老年住宅的消費(fèi)主體，市場(chǎng)需求明朗； ? 目前年齡在 40～ 50歲的一批中年人在這一階段也 逐步 步入老年，他們是目前社會(huì)的主流，有著較高的收入及教育水平 ； ? 本階段 ，獨(dú)立居住的養(yǎng)老觀(guān)念已經(jīng)形成，養(yǎng)老住區(qū)的需求將會(huì)出現(xiàn)井噴現(xiàn)象，養(yǎng)老住區(qū)的增長(zhǎng)將會(huì)保持在一個(gè)較高水準(zhǔn)，約在 10%左右。 ? 從產(chǎn)品屬性看，老年住區(qū)屬于內(nèi)需型消費(fèi)產(chǎn)品。東西部地區(qū)的均衡發(fā)展將形成新的經(jīng)濟(jì)板塊。 2023/2/24 11 行業(yè)重新定位 ? 國(guó)民經(jīng)濟(jì)三駕馬車(chē)作用調(diào)整，經(jīng)濟(jì)發(fā)展轉(zhuǎn)向內(nèi)需拉動(dòng)，投資拉動(dòng)力逐步下降。 ? 房產(chǎn)稅并非能直接降低房?jī)r(jià)，但是對(duì)房?jī)r(jià)預(yù)期起作用，意義在于建立合理的長(zhǎng)效稅收機(jī)制，對(duì)于促進(jìn)商品房市場(chǎng)機(jī)制的形成必不可少。 ? 開(kāi)發(fā)商進(jìn)行土地抵押貸款后，需要經(jīng)歷 2年左右的開(kāi)發(fā)周期才能成為產(chǎn)品進(jìn)入市場(chǎng)交易進(jìn)而參與經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展。 ? 部分一線(xiàn)城市交易量持續(xù)下降， 3線(xiàn)城市量?jī)r(jià)上升 ? 開(kāi)發(fā)商放慢開(kāi)發(fā)進(jìn)度，供需雙方繼續(xù)觀(guān)望 ? 調(diào)控重點(diǎn)城市房?jī)r(jià)出現(xiàn)松動(dòng) —— 6月北京新房、 二手房 成交量 較 5月下旬分別下跌 12%、 21% 促銷(xiāo)、降價(jià)樓盤(pán)增多，以?xún)r(jià)保量態(tài)勢(shì)呈現(xiàn)。 5月
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