房地產(chǎn)形勢140123(已修改)
2025-02-18 21:16 本頁面
【正文】 宏觀經(jīng)濟熱點以及 金融與房地產(chǎn)走勢 戴曉波 研究員 上海社會科學(xué)院房地產(chǎn)業(yè)研究中心主任 中國房地產(chǎn)研究會（協(xié)會）市場委員會副秘書長 二 O一四年二月二十五日 向房地產(chǎn)行業(yè)的同行學(xué)習(xí)致敬！ 主要內(nèi)容 ? 房地產(chǎn)形勢與趨勢 ? 當(dāng)前金融形勢與投融資認(rèn)識 ? 三中全會體制改革與上海自貿(mào)區(qū)等 ? 經(jīng)濟工作與今年宏觀經(jīng)濟形勢 ? 城市化與上海發(fā)展轉(zhuǎn)型 ? 傳統(tǒng)經(jīng)濟走弱與新興產(chǎn)業(yè)崛起的更替 一、房地產(chǎn)形勢與走勢 ? 今年的房地產(chǎn)應(yīng)該唱衰還是看好？ ? 房地產(chǎn)長期發(fā)展的不確定性在哪里？ ? 上海的房地產(chǎn)可以一枝獨秀嗎？ 近期輿論 ? 唱衰房地產(chǎn)市場和價格 ? 網(wǎng)絡(luò)輿論： ? 唱衰原因： 1） 2月房價； 2）按揭貸款； 3）部分城市房價下跌 ? 政治需要：高層觀望 *3013年的中國房地產(chǎn)繼續(xù)看好 ?理由：本人觀點及理由 ?GDP 7— 8%，離不開房地產(chǎn)，也支持了房地產(chǎn)； ?資金面：完全可以支持 ?政策面：限購政策將放開 ?人口與收入：需求支撐 —— 前四年房地產(chǎn)市場情況 指標(biāo) 2023年 2023年 2023年 2023年 房地產(chǎn)開發(fā)投資 7萬億元 商品房銷售面積 方米 米 12億平方米 其中住房 米 米 米 千億元銷售企業(yè) 1家（萬科） 5家（萬科、保利等） 10家 —— 基于新建商品房的房地產(chǎn)市場價格規(guī)律 1998 2023 2023 2023 GDP 房價 結(jié)論： ?房地產(chǎn)價格基本圍繞GDP而增長的； ?房地產(chǎn)已經(jīng)出現(xiàn)波動規(guī)律，波動周期為八到十年； ?2023年級以后又進(jìn)入平穩(wěn)期。 —— 2023年房地產(chǎn)業(yè)形勢展望 —— 房地產(chǎn)政策： 有望逐步取消限購政策； —— 市場預(yù)期： 價格趨緩 、 穩(wěn)定和適應(yīng)的選擇；區(qū)間管理： —— 房地產(chǎn)市場： 穩(wěn)中量價上升； —— 住房保障：數(shù)量供應(yīng) 、 深化機制與調(diào)整結(jié)構(gòu)； —— 房地產(chǎn)金融： 貨幣市場寬松和資本市場金融工具創(chuàng)新； —— 房地產(chǎn)稅收： 減少流通稅 、 強化存量稅 、 擇機增值稅； —— 房地產(chǎn)企業(yè)： 馬太效應(yīng)和項目資本運作； 中小企業(yè)關(guān)注綜合地產(chǎn)和專業(yè)發(fā)展； —— 土地供應(yīng)： 住宅用地緊張 、 其他用地寬松 ， 農(nóng)村用地探索 。 —— 全國與上海房地產(chǎn)市場分析 ?土地市場（壟斷性） ?新建商品房市場（壟斷競爭） ?二手房市場（充分競爭市場） ?租賃市場（準(zhǔn)買房市場） ?非居住商品房市場（完全買房市場） *中國房地產(chǎn)的長期趨勢 經(jīng)濟需要 人口與城市化 收入與財產(chǎn) ?GDP 7— 8% 貢獻(xiàn) ?三大產(chǎn)業(yè) 關(guān)聯(lián)支撐 ?2023：城市化率 60%； ?2025：人口高峰近 14億；房地產(chǎn)增量飽和 ?2035：城市化率 80%； ?實物資產(chǎn)和財產(chǎn) ?收入支出內(nèi)需 ?各類地產(chǎn) 收入增長曲線 —— 增長曲線相關(guān)關(guān)系示意圖 GDP、貨幣發(fā)行、房價增長曲線 稅收增長曲線 增長速度 —— 上海房地產(chǎn)市場的短缺性：將持續(xù)到2023年及以后 ? 市場新舊房的銷售比 ? 9:1 ? 5:5 ? 1:9 ? 0 ? 成套率 ? 97%的真實性 ? 100% ? 105% ? 115% ? 租售價格比 ? % ? 銀行貸款利率 ? 投資回報 ? 租升價平 —— 上海房地產(chǎn)的長期趨勢 保有規(guī)模 人口規(guī)模 保障目標(biāo) ?1990： 1億平 方米； ?2023： 2億平 方米； ?2023： 5億平 方米； ?2023： 平方米 ?1990：1400萬人； ?2023：1650萬人； ?2023：2300萬人； ?2023：2700 ?— 3000萬人 ?1990： 平方米； ?2023； 4平方米； ?2023： 7平方米； ?2023
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