【正文】 1 2023年 8月研發(fā)中心杭州市場(chǎng)形勢(shì)分析月報(bào)（ 7月版） 2目 錄u 宏觀環(huán)境分析u 市場(chǎng)趨勢(shì)研判關(guān)鍵詞導(dǎo)讀l經(jīng)濟(jì)滯漲，貨幣政策帶來經(jīng)濟(jì)低迷的預(yù)期。l 全國房?jī)r(jià)上漲勢(shì)頭趨緩l 限購范圍蔓延至三四線城市，調(diào)控政策加緊3p今年上半年，中國經(jīng)濟(jì)同比增長 %，其中，二季度增長 %。中國經(jīng)濟(jì)增長處于減速趨勢(shì)。p中國制造業(yè)采購經(jīng)理指數(shù)（ PMI） 7月數(shù)據(jù)為 %，低于上月，瀕臨臨界值。自 2023年 3月以來，該指數(shù)已連續(xù)二十九個(gè)月位于臨界點(diǎn) ——50%以上的擴(kuò)張區(qū)間， 表明中國制造業(yè)經(jīng)濟(jì)總體雖仍處于增長態(tài)勢(shì)，但趨緩不容樂觀經(jīng)濟(jì)持續(xù)滯漲，通貨膨脹創(chuàng) 3年來新高，緊縮的貨幣政策將降低經(jīng)濟(jì)增長速度p 6月 CPI漲幅 %，創(chuàng) 35個(gè)月來新高，通貨膨脹嚴(yán)峻形勢(shì)越演越烈。其中，城市上漲 %，農(nóng)村上漲 %。p6月食品類價(jià)格同比上漲 %，拉升 CPI上漲約 點(diǎn)，成為最重要的漲價(jià)因素，其中豬肉的貢獻(xiàn)達(dá)到 1/5。值得注意的是，前期上漲較為明顯的衣著、居住等價(jià)格出現(xiàn)了環(huán)比回落。p17月 6次提高存款準(zhǔn)備金率、 3次加息，貨幣政策短期內(nèi)將繼續(xù)緊縮。注：數(shù)據(jù)發(fā)布日期每月 15號(hào)CPI3% CPI5%通過膨脹 嚴(yán)重通貨膨脹宏觀經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)解讀注：國家統(tǒng)計(jì)局每月 15號(hào)發(fā)布4p 統(tǒng)計(jì)局 6月份房?jī)r(jià)指數(shù)：新建商品住宅房?jī)r(jià)指數(shù)環(huán)比上漲 %，漲幅較上月縮小了 分點(diǎn)。這是房?jī)r(jià)漲幅在 4月份小幅擴(kuò)大后，連續(xù)兩個(gè)月持續(xù)收窄。 二三線城市成調(diào)控新戰(zhàn)線： 2023年 6月，全國 100個(gè)城市中有 75個(gè)城市的房?jī)r(jià)環(huán)比上漲， 25個(gè)城市下跌，雖然價(jià)格下降的城市較上月有所增加，但調(diào)控至今，大多數(shù)城市房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲的局面仍未有根本的改觀。特別是那些未限購，或限購執(zhí)行不嚴(yán)的二三線城市。統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)：6月主要城市房?jī)r(jià)仍環(huán)比小幅上漲，漲幅縮窄國內(nèi)主要城市房?jī)r(jià)指數(shù)注：國家統(tǒng)計(jì)局每月 18號(hào)發(fā)布 中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城住宅價(jià)格指數(shù)p 中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng) 7月份百城住宅價(jià)格指數(shù)： 2023年 7月，全國 100個(gè)城市住宅平均價(jià)格為 8874元 /平方米，環(huán)比上漲 %。其中 66個(gè)城市價(jià)格上漲， 33個(gè)城市下跌，創(chuàng)去年 9月以來最低漲幅。 7月房?jī)r(jià)下跌的城市比 6月份多出 8個(gè)，而且百城價(jià)格整體漲幅也有所下降。當(dāng)前房?jī)r(jià)上漲的城市主要是集中在未限購的二三線城市和已限購的部分二三線城市。（注：其中 2023年全國數(shù)據(jù)為 70城市平均值）2023年 7月十大城市住宅價(jià)格指數(shù)城市 環(huán)比漲跌 同比漲跌 樣本平均價(jià)格（元 /平米）重慶 % % 6691武漢 % % 7356北京 % % 22896天津 % % 12092深圳 % % 25808南京 % % 12282成都 % % 8052廣州 % % 15337杭州 % % 20654上海 % % 23856一線城市調(diào)控效果已經(jīng)顯現(xiàn)，預(yù)計(jì)三四線城市即將納入調(diào)控范圍。5杭州經(jīng)濟(jì)形勢(shì)杭州 GDP增速下降，但高于全國平均水平杭州 CPI增幅 6月份高達(dá) %，低于全國水平p受豬肉、蛋、鮮菜等農(nóng)副產(chǎn)品價(jià)格快速上漲影響， 6月杭州市 CPI同比上漲 %，創(chuàng)今年以來單月漲幅新高。p從去年 11月至今，杭州 CPI漲幅逐月回落，走出了一個(gè)和全國情況相 “ 背離 ” 的獨(dú)立行情。隨著 6月份豬肉、蛋和鮮菜等農(nóng)副產(chǎn)品價(jià)格上漲，杭州的 CPI終于也 “ 扛不牢 ”了。 6月杭州市食品類價(jià)格環(huán)比上漲 %；同比上漲%，影響 CPI上升 ，是最主要的因素。注：數(shù)據(jù)發(fā)布日期每月 15號(hào)p 2023年 GDP處于高速增長階段， 2季度之后開始逐步下滑；p 2023年 2季度 GDP增幅為 %，較上季度略微下滑。p 預(yù)計(jì)未來 GDP增速仍將保持高速增長，但增速趨緩。 2023年杭州增長目標(biāo)是 11%。6重要信息速覽限購令擴(kuò)至二三線城市 江浙炒房團(tuán)轉(zhuǎn)戰(zhàn)工業(yè)地產(chǎn)根據(jù)國務(wù)院部署，房?jī)r(jià)上漲過快的二三線城市也要采取必要的限購措施。嗅覺敏銳的民間 “ 炒房團(tuán) ” 開始戰(zhàn)略轉(zhuǎn)移，與政府合作開發(fā)工業(yè)開發(fā)區(qū)已經(jīng)成為民間資本躲避政策風(fēng)險(xiǎn)新的避風(fēng)港。分析：分析： 今年今年 1至至 6月份，月份， GDP較去年同期增長較去年同期增長 %， 6月份月份 CPI見頂?shù)拇碳ぃ擦顩Q策層消除了繼續(xù)緊縮貨幣將致經(jīng)濟(jì)崩潰的擔(dān)憂，這一切都為正在見頂?shù)拇碳?，也令決策層消除了繼續(xù)緊縮貨幣將致經(jīng)濟(jì)崩潰的擔(dān)憂，這一切都為正在進(jìn)行中的房地產(chǎn)調(diào)控加碼提供了充足的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)和外部環(huán)境。民間資本向二三線開發(fā)工業(yè)涌入，在一定程度上帶動(dòng)當(dāng)?shù)禺a(chǎn)業(yè)、商業(yè)的發(fā)展。進(jìn)行中的房地產(chǎn)調(diào)控加碼提供了充足的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)和外部環(huán)境。民間資本向二三線開發(fā)工業(yè)涌入，在一定程度上帶動(dòng)當(dāng)?shù)禺a(chǎn)業(yè)、商業(yè)的發(fā)展。媒體信息導(dǎo)讀央行年內(nèi)第三次加息分析：分析： 央行年內(nèi)第三次加息，主要還是基于控制通脹的考慮。加息有助于校正負(fù)利率 ,顯示貨幣政策依然將抑制通脹作為從緊政策的主要目標(biāo)。不間斷得加息對(duì)樓市影響較大 ,加大了下半年房?jī)r(jià)下降的預(yù)期。全國保障房開工率 %分析：分析： 保障房微利，以及退出機(jī)制不完善，令企業(yè)在參建保障房方面躑躅不前。今年總體金融政策偏緊，據(jù)估算，今年保障性安居工程建設(shè)所需信貸資金規(guī)模達(dá) 4000億元，而今年一季度新增保障性安居工程建設(shè)貸款僅 650億元。資金與土地問題是最重要的影響因素。自 2023年 7月 7日起，上調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率。其中 1年期存貸款基準(zhǔn)利率分別上調(diào) 百分點(diǎn)。 5年息存款利率達(dá) %，貸款利率達(dá) %。截至上半年，全國 1000萬套保障房開工率達(dá)到了 %。全國共有 24個(gè)省份通過不同方式對(duì)外發(fā)布了保障房開工率的情況，其中有 19個(gè)省份開工率超過了全國平均水平。浙江省 ，但后期建設(shè)仍面臨資金土地的要素瓶頸。上海叫停非戶籍居民補(bǔ)稅購房，或稱為樓市限購再度收緊的信號(hào)分析：分析： 此舉或成為限購令進(jìn)一步收緊的信號(hào)，此舉或成為限購令進(jìn)一步收緊的信號(hào)， ““ 限購令限購令 ”” 向二三線城市推廣是向二三線城市推廣是 ““ 大勢(shì)所趨大勢(shì)所趨 ”” ，但小城市限購后，很可能會(huì)產(chǎn)生游資涌入一線城市的，但小城市限購后，很可能會(huì)產(chǎn)生游資涌入一線城市的情況，即二三線城市投資客轉(zhuǎn)投上海樓市。情況，即二三線城市投資客轉(zhuǎn)投上海樓市。 ““ 如果不及時(shí)如果不及時(shí) ‘‘ 堵漏堵漏 ’’ 恐怕會(huì)影響上海目前的調(diào)控成果，同樣，這也為恐怕會(huì)影響上海目前的調(diào)控成果，同樣，這也為 ‘‘ 限購令限購令 ’’ 向二三線城市推廣掃向二三線城市推廣掃除可能存在的問題。除可能存在的問題。 ””上海市住房保障和房屋管理局 7月 26日表示，明確非上海戶籍居民家庭持 《 個(gè)人所得稅完稅憑證 》 購房的，個(gè)人所得稅的申報(bào)日期須符合 “ 自購房之日起的前 2年內(nèi)累計(jì)繳納慢 12個(gè)月 ” 的規(guī)定，補(bǔ)繳的不予認(rèn)可。重要信息速覽分析：分析： 一線大城市城區(qū)可出讓的土地日漸減少，且推出土地多位于遠(yuǎn)郊區(qū)縣，成交樓面價(jià)不斷下降，整體出讓金也不斷減少。此外，整體市場(chǎng)供應(yīng)量的減少也是造成土地出讓金減少的原因之一。二三線城市受調(diào)控政策的影響較小加之開發(fā)商逐漸向二三線城市轉(zhuǎn)向，地價(jià)總體處于升溫通道。房地產(chǎn)企業(yè)銷售業(yè)績(jī)出現(xiàn)劇烈分化分析：分析： 在政策面趨緊、市場(chǎng)環(huán)境惡化的條件下，大型房企的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)愈發(fā)明顯，占領(lǐng)了越來越多的市場(chǎng)份額，出現(xiàn)強(qiáng)者愈強(qiáng)，弱者更弱的 “ 馬太效應(yīng) ” ，市場(chǎng)集中度將進(jìn)一步提高。房地產(chǎn)企業(yè)很可能在第三季度出現(xiàn)明顯分化，小公司面臨著被洗牌的局面。2023年上半年銷售金額前十名的上榜門檻為 ，同比大幅提升了 %。今年上半年有 7家地產(chǎn)公司銷售業(yè)績(jī)過 200億元，而去年同期這一陣營僅有 5家公司。在龍頭企業(yè)銷售情況逆勢(shì)飄紅的同時(shí)，多數(shù)房企已經(jīng)出現(xiàn)利潤大幅下滑，甚至虧損。截至 7月 11日，已發(fā)布中期業(yè)績(jī)預(yù)告的 45家上市房企中，僅有 13家中期業(yè)績(jī)預(yù)增，有 9家公司業(yè)績(jī)預(yù)減， 5家略減， 7家續(xù)虧，還有 4家首虧。銀監(jiān)會(huì)會(huì)議召開，可能大幅提高商業(yè)地產(chǎn)房貸標(biāo)準(zhǔn)分析：分析： 一旦標(biāo)準(zhǔn)落地，這或許將可能很快導(dǎo)致各銀行大幅提高商業(yè)地產(chǎn)抵押貸款的放貸門檻，然后是提高首付，提高利率。這對(duì)上半年紅遍半邊天的商業(yè)地產(chǎn)將是個(gè)不小的打擊。 7月 20日，中國銀監(jiān)會(huì)召開 2023年第三次經(jīng)濟(jì)金融形勢(shì)通報(bào)分析會(huì)，銀監(jiān)會(huì)主席劉明康發(fā)表講話，落實(shí)貸款新規(guī)、防范房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)仍將是中國下半年金融經(jīng)濟(jì)工作的重點(diǎn)之一。此次會(huì)議不僅強(qiáng)調(diào)了商業(yè)地產(chǎn)抵押貸款的風(fēng)險(xiǎn)，還第一次對(duì)商業(yè)地產(chǎn)抵押貸款提出具體要求，銀行對(duì)商業(yè)地產(chǎn)抵押貸款的房貸標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)大幅高于住房按揭。媒體信息導(dǎo)讀房地產(chǎn)信托或被叫停 開發(fā)企業(yè)資金面臨圍追堵截 —新浪地產(chǎn)分析：分析： 　事實(shí)上，自本輪房地產(chǎn)調(diào)控啟動(dòng)以來，信貸緊縮等措施都掐緊了地產(chǎn)商的融資咽喉。需要資金的開發(fā)商要么降價(jià)銷售，要么借助其他更高成本的融資，自房地產(chǎn)調(diào)控啟動(dòng)以來，信貸緊縮等措施都掐緊了地產(chǎn)商的融資咽喉。不管房地產(chǎn)信托的未來如何，開發(fā)企業(yè)資金面臨圍追堵截已成現(xiàn)實(shí)。據(jù)報(bào)道，繼 5月中旬要求控制房地產(chǎn)信托規(guī)模之后，日前監(jiān)管層再度對(duì)房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)進(jìn)行 “ 窗口 ” 指導(dǎo)，要求今后信托公司凡涉及到房地產(chǎn)的相關(guān)業(yè)務(wù)都需要逐筆報(bào)批。8對(duì)策：預(yù)售證盡早申領(lǐng)，領(lǐng)證后可的宣傳活動(dòng)將不受限；存抵目標(biāo)是用優(yōu)惠鎖定客戶，未領(lǐng)證可以通過辦貴賓卡獲得優(yōu)惠（比如憑卡得 5萬優(yōu)惠）核心是通過定位和營銷，來營造樓盤的高性價(jià)比形象，獲得購房者的認(rèn)同。市場(chǎng)反應(yīng)：樂居報(bào)道 昆侖置業(yè)副總裁蔡陽通過微博表示響應(yīng)此次 “存抵禁令 ”，蔡陽稱從暗降到明降，放棄降價(jià)的遮羞布。昆侖天簌勇敢地說：我降價(jià)了（ 8月 10日開盤，售價(jià) 9999元 /方起，均價(jià) 12600元）。 　　 截止目前，記者求證得知，中國鐵建國際城、華盛達(dá)閱城、麗晶灣、昆侖天籟、方正荷塘月色已取消現(xiàn)有存抵活動(dòng)，以上樓盤均為近期將開樓盤。 　　 業(yè)內(nèi)人士紛紛表示，杭州房?jī)r(jià)扭捏的遮羞布即將掀開，近身肉搏就要開始，從此，沒有活動(dòng)，只有降價(jià)。重要信息速覽新政解讀： 8月 3日房管局緊急通知范圍 內(nèi)容 懲罰措施 目的全杭州，包括余杭蕭山 未領(lǐng)出預(yù)售證的樓盤 不得以任何形式進(jìn)行存