【正文】 １ 0%２ 0%的文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)，保留 ５ 0%的傳統(tǒng)業(yè)態(tài)，并同時為市場應(yīng)對預(yù)留 10%30%的空間。打造 “ 寓文化于商、寓娛樂于商、寓藝術(shù)于商、寓休閑于商 ” 的體驗型、個性型、到達(dá)型的第五代商業(yè)平臺；中國中部著名的集旅游、休閑為一體的時尚國際文化商業(yè)街區(qū)。 ４、可能適合引入的業(yè)態(tài)美食類：以餐飲為載體、文化、藝術(shù)為特色的概念型餐廳。數(shù)碼科技類：數(shù)碼影院、數(shù)碼科技博物館等。品位時尚類：藝術(shù)品賣場、生活類時尚購物等。娛樂休閑類：酒吧、咖啡、茶樓、 KTV、健身美容館等 。 專項交流基地：以會館的形式開展藝術(shù)文化交流活動。紅尚坊總平面圖紅尚坊 —業(yè)態(tài)布局A區(qū)A區(qū)：業(yè)態(tài)定位需考慮其于 B、 D區(qū)充分互動，原則是優(yōu)勢互補、共同旺場。建議其主題商業(yè)定位為 中高端商場 ，如百盛、太平洋等，吸引最愛逛街的都市白領(lǐng)階層，并形成與恒隆的消費人群差異化，聚集人氣，其輔助的小面積商業(yè)走品牌零售路線。紅尚坊 —業(yè)態(tài)定位主題商場B區(qū)D區(qū)我們的戰(zhàn)略目標(biāo)是 B、 D區(qū)B區(qū)業(yè)態(tài)定位：主題餐飲、休閑娛樂、精品生活館等D區(qū)業(yè)態(tài)定位：黃金、珠寶、文化藏品及創(chuàng)意設(shè)計等紅尚坊 —業(yè)態(tài)定位B區(qū)一層平面圖 B區(qū)二層平面圖 B區(qū)三層平面圖概念中餐 西餐簡餐 休閑娛樂時尚百貨 環(huán)保酒店紅尚坊 —業(yè)態(tài)組合時尚百貨概念餐廳咖啡語茶西式簡餐休閑娛樂主題會所環(huán)保酒店D區(qū)總平面圖 D區(qū)一層 D區(qū)二層老鳳祥銀樓1146㎡天泰金店珠寶城1525㎡通靈翠鉆242㎡紅尚坊 —業(yè)態(tài)組合D區(qū)商鋪共 76家，其中 100 ㎡ 以下的店面有 73間， 1780余平米不等，因鋪面普遍較小，定位時如與古玩城互動，更易做火。 200㎡ 以上的商鋪有 3家，經(jīng)營面積占 %，建議這三家作為主力店招商，以黃金、珠寶品牌首飾商家為主，帶動其他的文化、藏品、根雕、刺繡等小店。 濟南 省府前街 /紅尚坊購物 /餐飲 /休閑 /娛樂公園式時尚國際商業(yè)街 　項目招商與銷售策略D區(qū)B區(qū)103109111B1B2B3B4B區(qū)： 建議開發(fā)商以持有招商為主，銷售部分集中在 B B2區(qū)的純一零售業(yè)態(tài)的小商鋪，既利于順暢銷售，也利于整體經(jīng)營。D區(qū)： 原則上建議全部銷售。整體小鋪多，總價可控，相對來說投資門檻低，利于回籠資金，除 10 105和 111號商鋪外，其他 73個小鋪 可銷售建筑面積共 ㎡ ，按前期定位報告中銷售均價 5萬元 /㎡ 計，這 73個小鋪即可實現(xiàn) 。B、 D兩區(qū)中所有投資性客戶需交紅尚坊商業(yè)管理公司統(tǒng)一管理和招租，確保整體紅火經(jīng)營。B、 D兩區(qū)整體租售策略 主力商戶的進(jìn)駐，是提升項目投資信心的有效手段。在項目的開發(fā)前期，主要是通過對主力商戶和大品牌店的招商，蓄積客戶，樹立項目良好的品牌形象，吸引更多的投資客戶，帶動項目的銷售。 招商先行，是開發(fā)商實力和信心的表現(xiàn)，通過良好的招商造勢，體現(xiàn)開發(fā)商持續(xù)經(jīng)營、做旺商街的責(zé)任心，帶動銷售的火熱進(jìn)行；由招商先行可以帶來 “ 未開先旺 ” 、 “ 永續(xù)經(jīng)營 ” 的商街效應(yīng)，可以刺激觀望型投資客的購買欲望，增強其投資信心。營銷建議 /先招商，后銷售營銷建議 /租金價格推理商業(yè)物業(yè)名稱售價（元 /㎡） 租金（元 /天 *㎡）建筑面積 位置寶明齋眼鏡店 —— 59天地壇街東北齊魯同人眼鏡店 —— 20 60天地壇街東北匯泉地王廣場 一層： 36000 1層 8， 2層 6， 3層 4 50000 縣西巷趵北 6號 一層： 40000 1層 10， 2層 ， 1層 4 4500 趵北路圣凱 摩登城 一層： 40000 提點 25% 25000 濼源大街兩條腿 —— 20 160 榜棚街喜來鳥 —— 16 35 萬達(dá)廣場東 側(cè)吉本良田 —— 120 榜棚街魯泰 格蕾芬 —— 200 榜棚街–泉城路中心商圈租金水平相對較高，租金梯度明顯、跨度較大–項目周邊位置較好的商鋪 一樓銷售均價在 40000元 /㎡ 左右–租金水平跨度較大，其加權(quán)租金為 /天 *㎡ 項目緊鄰店鋪租金在 20元 /天 *㎡ 左右。本項目租金提升系數(shù) 從項目所在區(qū)域商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀及終端客戶群需求、消費心理考慮，填補了區(qū)域甚至整個濟南的時尚、休閑高端商業(yè)的空白，本項目主題明確，業(yè)態(tài)豐富，且居絕對市中心黃金位置，應(yīng)該高于整個區(qū)域的商業(yè)租金水平。提升因素 提升比例項目商業(yè)規(guī)劃、地位優(yōu)勢 10%營銷建議 /租金價格推理商業(yè)物業(yè)租金基準(zhǔn)價所謂商業(yè)租金基準(zhǔn)價是不考慮商業(yè)業(yè)態(tài)，后期商業(yè)運營等價值提升手段，僅僅參考項目所在區(qū)域商業(yè)物業(yè)租金水平，得出純靜態(tài)的租金價位。項目 數(shù)值區(qū)域商業(yè)平均租金（元 /天 平方米） 營銷建議 /租金價格推理本項目商業(yè)提升值核算本項目租金基準(zhǔn)價（元 /天 平方米） 提升因素 提升比例 提升值（元 /天 平方米） 整體商業(yè)的規(guī)劃及地位優(yōu)勢 10% 商業(yè)租金總體提升值 營銷建議 /租金價格推理本項目商業(yè)租金建議價格216。租金基準(zhǔn)價 +總體提升價 =本商業(yè)整體平均租金 /平米 .天 + /平米 .天 = /平米 .天綜上所述，本項目商業(yè)整體平均租金水平確定為： /天 平方米（建面）。營銷建議 /租金價格推理銷售定價參考因素、租金回報推算若按投資回報率 8%，即 /平米 .天 *365天 /8%=69761元 /平米之前我們調(diào)查的純靜態(tài)租金，主要是純一樓商鋪，因此本項目 13層銷售均價建議為 5萬元 /平米左右。營銷建議 /租金價格推理招商先行 強力蓄勢 整體引爆小面積 低總價 減成本 控風(fēng)險營銷建議 /總體銷售策略：賣總價為化解項目部分門面的進(jìn)深太長的缺點，均衡門面性價比，回避單價敏感性和爭議性，所有門面根據(jù)位置、進(jìn)深、面積，通過精細(xì)計算，模糊單價，按總價推出，面市出售。營銷建議 /銷售建議為促進(jìn)項目銷售進(jìn)度，采取帶租約銷售、直接銷售、只租不賣等多種營銷方式組合，滿足多種投資者需求，靈活操作，擴大客源，進(jìn)而實現(xiàn)項目逐一消化。營銷建議 /銷售建議商鋪銷售方式建議一：商鋪直接銷售模式此種銷售模式，針對的產(chǎn)品是 B、 D區(qū) 13層投資兼自營功能的商鋪，根據(jù)我司對市場商業(yè)物業(yè)成交情況分析，認(rèn)為類似本項目售價的商業(yè)物業(yè)總價在 300萬以下成交率較高，因此建議總價控制在 300萬以下的商鋪全部出售。營銷建議 /銷售建議商鋪銷售方式建議二：帶租約銷售此種銷售模式，主要是針對 B、 D區(qū) 1000平米以上的商鋪。將商鋪分割成虛擬純投資產(chǎn)品。根據(jù)市場及項目情況，建議年租金回報率為８％，帶租約銷售，合同三年一簽。營銷建議 /銷售建議立足本地、面向全球、主力店成點帶面狀態(tài)，激活整體商業(yè)招商總策略營銷建議 /招商建議多渠道搭建招商平臺１．利用廣告推廣吸引上門意向客戶；２．主動出擊，尋找意向客戶；３．與中原工商部合作，深度挖掘江浙滬投資大客戶；４．通過商會、行業(yè)協(xié)會等找尋目標(biāo)客戶。營銷建議