xxxx年房地產(chǎn)形勢(shì)專題研究-文庫(kù)吧在線文庫(kù)
【正文】 件，聯(lián)合開展養(yǎng)老住區(qū)全流程運(yùn)作； ? 國(guó)內(nèi)外企業(yè)積極加盟“中國(guó)綠色養(yǎng)老住區(qū)示范項(xiàng)目”。 需求 +資產(chǎn)保值類客戶合同設(shè)計(jì) 此類型的客戶既有養(yǎng)老服務(wù)需要，也注重資產(chǎn)保值，較為關(guān)注會(huì)籍的可繼承性，偏好具備穩(wěn)定收益的金融產(chǎn)品。 ? 此測(cè)算沒有考慮會(huì)員卡升值的因素，若計(jì)算在內(nèi)回報(bào)率明顯要高于銀行固定利率。 2023/2/24 39 入住養(yǎng)老住區(qū) 居家養(yǎng)老 對(duì)比 支出 （萬元） 收入 （萬元） 凈值 （萬元） 支出 （萬元） 養(yǎng)老社區(qū) 居家養(yǎng)老 第一年 50+ 第二年 第三年 第四年 第五年 第六年 第七年 第八年 第九年 第十年 +50 總計(jì) 客戶理財(cái)模擬案例分析 2023/2/24 40 ? 養(yǎng)老社區(qū)入住成本按照入門費(fèi) 50萬元計(jì)算，第 10年返還。 ② 競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)向定價(jià)法 ：根據(jù)地塊稀缺情況、周邊配套、區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)情況、運(yùn)營(yíng)管理服務(wù)體系吸引力和滿足目標(biāo)人群的剛性需求程度等影響因素，實(shí)行差異化的策略，根據(jù)市場(chǎng)情況溢價(jià)。 2023/2/24 18 ? 據(jù)中科院研究結(jié)果表明，目前全國(guó)養(yǎng)老金缺口高達(dá) 億元。 ? 城市運(yùn)營(yíng)、城市綜合體、城鄉(xiāng)一體化等； ? 新型經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)區(qū)的承載：開發(fā)區(qū)、產(chǎn)業(yè)園、產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型基地等； ? 內(nèi)需型、消費(fèi)性產(chǎn)業(yè)的承載：旅游、服務(wù)業(yè)、養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)等 2023/2/24 13 企業(yè)面臨重整 ? 商品房市場(chǎng)將面臨與保障性住房平分秋色，積極參與建設(shè)保障性住房是必然選擇。 房地產(chǎn)調(diào)控觸及到土地、稅收、政府與市場(chǎng)在住房上的分工責(zé)任等體制性問題，這是房地產(chǎn)長(zhǎng)治久安的根本。 調(diào)控進(jìn)入深水區(qū) —— 土地制度 年度 土地出讓收入（億元） 土地出讓收入占地方本級(jí) 收入比重（ %） 2023 5894 2023 2023 2023 13000 2023 9600 2023 15900 2023 29397 71 土地財(cái)政比重持續(xù)上升 數(shù)據(jù)來源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局 。 （ 同期固定資產(chǎn)投資增幅 %） —— 國(guó)內(nèi)貸款，國(guó)內(nèi)貸款 5803億元增長(zhǎng) % —— 利用外資大幅上升，利用外資 266億元，增長(zhǎng) % —— 自籌資金 12486億元，增長(zhǎng) %（占比 67%） —— 個(gè)人按揭貸款 3443億元， 下降 8%。央行再提準(zhǔn)備金率達(dá) %的歷史高點(diǎn)。 ? 開發(fā)商謹(jǐn)慎拿地使土地市場(chǎng)陷入低迷 ? 地方政府財(cái)政 收入 減少 ? 保障房計(jì)劃的實(shí)施受阻 ? 住房需求 矛盾 進(jìn)一步加劇。 ? 土地出讓制度不改變，調(diào)控局限于表層操作，難免又一次輪回反復(fù)。 2023/2/24 12 行業(yè)重新定位 ? 商品住宅單一模式還能走多遠(yuǎn)？ – 城鎮(zhèn)居民住房自有率達(dá) 86%，保障房 1000萬套（約占當(dāng)年銷售量的 50%），商品房空置率不容忽視，人口結(jié)構(gòu)未來變化后的住房趨勢(shì)等，提前考慮商品住宅類開發(fā)商的轉(zhuǎn)型。 ? 養(yǎng)老住區(qū)的其它增值服務(wù)空間大于普通社區(qū)甚至商業(yè)地產(chǎn)，養(yǎng)老住區(qū)開發(fā)具有政策性支持、收益穩(wěn)定、抗風(fēng)險(xiǎn)性強(qiáng)、可持續(xù)性發(fā)展等優(yōu)勢(shì)。已建成、在建、待建的養(yǎng)老住區(qū)本次加入示范項(xiàng)目的已達(dá) 15家。 需求 +資產(chǎn)增值類客戶合同設(shè)計(jì) 此類型客戶除了養(yǎng)老服務(wù)需求，更注重資產(chǎn)的增值性，在合同中關(guān)注會(huì)籍的可轉(zhuǎn)讓性，同時(shí)喜好稍微激進(jìn)類型的金融產(chǎn)品，注重回報(bào)收益率。 2023/2/24 41 第六篇 案例分析 一、 項(xiàng)目規(guī)劃指標(biāo) 二、 項(xiàng)目投資估算 三、 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià) （一）項(xiàng)目收入 （二）項(xiàng)目支
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