xxxx年房地產形勢專題研究-文庫吧在線文庫
【正文】 件，聯(lián)合開展養(yǎng)老住區(qū)全流程運作； ? 國內外企業(yè)積極加盟“中國綠色養(yǎng)老住區(qū)示范項目”。 需求 +資產保值類客戶合同設計 此類型的客戶既有養(yǎng)老服務需要，也注重資產保值，較為關注會籍的可繼承性，偏好具備穩(wěn)定收益的金融產品。 ? 此測算沒有考慮會員卡升值的因素，若計算在內回報率明顯要高于銀行固定利率。 2023/2/24 39 入住養(yǎng)老住區(qū) 居家養(yǎng)老 對比 支出 （萬元） 收入 （萬元） 凈值 （萬元） 支出 （萬元） 養(yǎng)老社區(qū) 居家養(yǎng)老 第一年 50+ 第二年 第三年 第四年 第五年 第六年 第七年 第八年 第九年 第十年 +50 總計 客戶理財模擬案例分析 2023/2/24 40 ? 養(yǎng)老社區(qū)入住成本按照入門費 50萬元計算，第 10年返還。 ② 競爭導向定價法 ：根據(jù)地塊稀缺情況、周邊配套、區(qū)域競爭情況、運營管理服務體系吸引力和滿足目標人群的剛性需求程度等影響因素，實行差異化的策略，根據(jù)市場情況溢價。 2023/2/24 18 ? 據(jù)中科院研究結果表明，目前全國養(yǎng)老金缺口高達 億元。 ? 城市運營、城市綜合體、城鄉(xiāng)一體化等； ? 新型經濟產業(yè)區(qū)的承載：開發(fā)區(qū)、產業(yè)園、產業(yè)轉型基地等； ? 內需型、消費性產業(yè)的承載：旅游、服務業(yè)、養(yǎng)老產業(yè)等 2023/2/24 13 企業(yè)面臨重整 ? 商品房市場將面臨與保障性住房平分秋色，積極參與建設保障性住房是必然選擇。 房地產調控觸及到土地、稅收、政府與市場在住房上的分工責任等體制性問題，這是房地產長治久安的根本。 調控進入深水區(qū) —— 土地制度 年度 土地出讓收入（億元） 土地出讓收入占地方本級 收入比重（ %） 2023 5894 2023 2023 2023 13000 2023 9600 2023 15900 2023 29397 71 土地財政比重持續(xù)上升 數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局 。 （ 同期固定資產投資增幅 %） —— 國內貸款，國內貸款 5803億元增長 % —— 利用外資大幅上升，利用外資 266億元，增長 % —— 自籌資金 12486億元，增長 %（占比 67%） —— 個人按揭貸款 3443億元， 下降 8%。央行再提準備金率達 %的歷史高點。 ? 開發(fā)商謹慎拿地使土地市場陷入低迷 ? 地方政府財政 收入 減少 ? 保障房計劃的實施受阻 ? 住房需求 矛盾 進一步加劇。 ? 土地出讓制度不改變，調控局限于表層操作，難免又一次輪回反復。 2023/2/24 12 行業(yè)重新定位 ? 商品住宅單一模式還能走多遠？ – 城鎮(zhèn)居民住房自有率達 86%，保障房 1000萬套（約占當年銷售量的 50%），商品房空置率不容忽視，人口結構未來變化后的住房趨勢等，提前考慮商品住宅類開發(fā)商的轉型。 ? 養(yǎng)老住區(qū)的其它增值服務空間大于普通社區(qū)甚至商業(yè)地產，養(yǎng)老住區(qū)開發(fā)具有政策性支持、收益穩(wěn)定、抗風險性強、可持續(xù)性發(fā)展等優(yōu)勢。已建成、在建、待建的養(yǎng)老住區(qū)本次加入示范項目的已達 15家。 需求 +資產增值類客戶合同設計 此類型客戶除了養(yǎng)老服務需求，更注重資產的增值性，在合同中關注會籍的可轉讓性，同時喜好稍微激進類型的金融產品，注重回報收益率。 2023/2/24 41 第六篇 案例分析 一、 項目規(guī)劃指標 二、 項目投資估算 三、 項目經濟評價 （一）項目收入 （二）項目支
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