【正文】 投資開發(fā)的品種，應(yīng)以住宅領(lǐng)先（中檔住宅為主、高檔和低檔住宅為副）、辦公樓廠房稍后兩三年即可以跟進(jìn)。經(jīng)過世紀(jì)之交激烈競爭留下來的房地產(chǎn)網(wǎng)站和后來者，會吸取教訓(xùn)、總結(jié)經(jīng)驗，變得聰明起來。以城市為單位，上海的房地產(chǎn)市場規(guī)模在全國名列榜首（未來幾年，新房舊房年成交建筑面積可長期保持在2000平方米左右），恐怕在全世界也是少有的。只有充分詳細(xì)地了解上述信息并比較以后，消費者才會作出購、租決策。其中，互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)更令人關(guān)注?！逼鋵?，大批國有開發(fā)企業(yè)的負(fù)責(zé)人早有這些認(rèn)識，限于種種障礙，難于啟齒和有效啟動。但是，21世紀(jì)開始情況就大不一樣。但是，本文必須指出以下幾點：（1）2000年10月14日，中共上海市7屆7次全會通過的《上海市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第10個五年計劃的建議》中指出：要“通過放棄控股、減持股權(quán)、合資合作、資產(chǎn)變現(xiàn)、租售結(jié)合、破產(chǎn)兼并、公開拍賣等多種形式，促進(jìn)國有經(jīng)濟從一般競爭性領(lǐng)域退出。以上種種，為國有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供了其他企業(yè)無法企及的優(yōu)勢。相信會有更多的后來者。（4）以上海為基地，向內(nèi)地城市擴散。早在90年代初，外資已經(jīng)進(jìn)入了上海房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)。據(jù)本中心掌握的資料，有的民營企業(yè)已經(jīng)在醞釀高水平的競爭方略，就是一個明證。而且，新的企業(yè)還在源源不斷地誕生。（4）投資來源的分散化。90年代外資投入上海房地產(chǎn)，主要是辦公和商用樓宇，住宅比例不高。這給一切進(jìn)入上海的投資者以莫大的信心。如果將須配套的建安資金及費用計算進(jìn)去，粗略估計外資項目投入的資金，總計應(yīng)該在2000億人民幣左右。相信從21世紀(jì)初開始，隨著經(jīng)濟的進(jìn)一步繁榮，對外開放的進(jìn)一步擴大，居民收入的增長，和市場經(jīng)濟觀念的進(jìn)一步深入，物業(yè)管理公司會提出物業(yè)管理收費同服務(wù)價值相適應(yīng)的要求；居民在面臨物業(yè)管理收費提高壓力的同時，也會提出自主選擇物業(yè)管理公司的要求；而政府也會適應(yīng)上述要求，調(diào)整物業(yè)管理政策，進(jìn)一步推動物業(yè)管理的市場化。這大大增加了市場中，可自由買賣、租賃的住宅比例，有力地推動住宅市場化。因此，也留下了若干弊病。在中國進(jìn)入WTO以后，上海會興起一個對外開放的新高潮，包括房地產(chǎn)行業(yè)在內(nèi)的國內(nèi)外各類企業(yè)，將踴躍前來。如高層住宅的鋼材框架、eps隔熱保溫磚、配筋小砌塊、微型預(yù)制混凝土樁基礎(chǔ)、無粘結(jié)預(yù)應(yīng)力技術(shù)、變頻供水、污水生化處理、垃圾壓縮、外墻環(huán)保耐用易洗涂料、分戶中央空調(diào)、太陽能熱水供應(yīng)、節(jié)水節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)化櫥衛(wèi)等。90年代后期，在上海的一些住宅廣告中，不時看到用電子和其他科技成果設(shè)施，作為吸引顧客的賣點，個別的樓盤甚至宣稱已經(jīng)實現(xiàn)智能化云云。（3）從生態(tài)出發(fā)，環(huán)境小品更多地趨向于自然、潔凈的要求發(fā)展。在主要選擇常綠、高大品種的同時，也注意選擇具有特殊康健功能的品種，如香樟、銀杏等。從人的居住需要角度出發(fā)，在生態(tài)、美化、文化三者之間，其重要性首推生態(tài)。等等。21世紀(jì)初開始，上海的住宅主體設(shè)計，在90年代的基礎(chǔ)上應(yīng)該會提高一個階段，向人性化和細(xì)化發(fā)展。2．住宅主體設(shè)計向人性化、細(xì)化發(fā)展。其實，“歐陸風(fēng)”正是上海人對動遷房時代風(fēng)格的否定和對新風(fēng)格的追求，是對歐洲各國建筑藝術(shù)初步的綜合借鑒，是洋為滬用的一個范例，盡管還不完整、不充分、太表面化）。（3）住宅風(fēng)格的多樣化和創(chuàng)新。即高檔、中檔、低檔住宅品種全面發(fā)展，在各種檔次內(nèi)部又有高低之分。尤其可以預(yù)期的是，在90年代對中國和上海的房地產(chǎn)投資無強烈興趣的、發(fā)達(dá)國家的投資者，很可能在21世紀(jì)初進(jìn)入。2000年底，上海市區(qū)居民人均居住面積，已經(jīng)達(dá)到11．4平方米（折合建筑面積接近22平方米）。因為，90年代上海住宅的主要問題是短缺，首要解決的問題是擴大住宅供給的數(shù)量，對于住宅的質(zhì)量要求考慮相對較少。未來5年的需求增長，總體上不會出現(xiàn)上述情況。未來5年，各種新建房地產(chǎn)需求量（購買和新增租賃）的預(yù)測見上表第3欄。而且，非住宅的上升的速度將超過住宅。這里所說的需求總規(guī)模是指每年對新建商品房的需求（購買和新增租賃）總量。據(jù)本研究對上海市方案框架的了解，基本上是對老職工實施購房補貼和對新職工實施工資補貼兩種方式。相信在21世紀(jì)初，會根據(jù)中央的指導(dǎo)思想，進(jìn)一步完善和深化推動住宅消費的政策。需要強調(diào)的是：海外對上海房地產(chǎn)需求的增長，不是一年兩年，而會持續(xù)1－2個年代。任何人都能理解，中央的新定位對于上海經(jīng)濟增長的巨大意義。由于中央政府有力的宏觀調(diào)控，加上東南亞及國際經(jīng)濟的好轉(zhuǎn)，到90年代末，全國和上海經(jīng)濟開始加速，進(jìn)入了一個新的增長周期。以下作詳細(xì)闡述。第三部分、21世紀(jì)初上海房地產(chǎn)市場的前景根據(jù)上海房地產(chǎn)市場發(fā)展的歷史和現(xiàn)狀，人們可以得出以下結(jié)論：80－90年代，上海房地產(chǎn)市場走過了稍有曲折的道路，但總體上是以繁榮為主要特征的；目前的問題還有一些，但總體上是健康的，有相當(dāng)良好的基礎(chǔ)。房地產(chǎn)部門的信息，主要來源于登記程序；而統(tǒng)計部門信息直接來源于企業(yè)。其次，政府統(tǒng)計部門有相應(yīng)的房地產(chǎn)統(tǒng)計制度。上海房地產(chǎn)管理當(dāng)局也意識到此一問題，在2000年提高了房地產(chǎn)開發(fā)進(jìn)入的門坎，清理了一些缺乏獨立開發(fā)能力的小企業(yè)等等，引導(dǎo)企業(yè)重組聯(lián)合。房地產(chǎn)上市公司利用股市籌資方便，理應(yīng)做好做大，成為房地產(chǎn)航母。1999年上海市商品房銷售面積前10名的總和僅為162萬平方米，占全市的12％稍多。然而，房地產(chǎn)開發(fā)從土地獲取、設(shè)計、建造、銷售等諸多環(huán)節(jié)，都需要大量的資金。在上海尤為如此。如在未來不能有效地解決，將影響上海房地產(chǎn)市場的投資環(huán)境和向支柱產(chǎn)業(yè)邁進(jìn)的步伐。開發(fā)商反映強烈，又無可奈何。如某區(qū)政府規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)要在國家規(guī)定的銷售稅附加教育稅之外，另行支付教育費，就是典型一例。對空置的辦公樓和商業(yè)用房來說，在以互聯(lián)網(wǎng)為特征的信息社會，電子商務(wù)、電子網(wǎng)絡(luò)正以極快的速度向前發(fā)展，SOHO族的崛起使辦公家庭化隊伍迅速擴大。而消費品市場的價格相當(dāng)穩(wěn)定，居民吃穿用比較寬余，就將多年積累的儲蓄用于購租住房。五、個人購房己成為住宅市場主力軍上海的住房市場從90年代的上半期，以單位購買為主，發(fā)展到90年代下半期的以個人為主。二是上海地產(chǎn)中介服務(wù)企業(yè)迅速壯大。主要的原因是上海軌道交通的大發(fā)展，使區(qū)域房地產(chǎn)市場價格出現(xiàn)大整合。主要原因是1997年下半年爆發(fā)的亞洲金融危機，對上海外銷房市場起巨大沖擊。而當(dāng)供過于求時，價格則呈下跌趨勢。比較而言，在這項行動中，外資房地產(chǎn)商比內(nèi)資尤其國營企業(yè)更為主動。主要有：切實控制土地出讓（詳?shù)谝徊糠郑Ｅc此相對應(yīng)的已登記商品房預(yù)售面積呈大幅上升態(tài)勢，％，：：1。這些，同國際慣例基本接軌，保障了居民一的購房資金來源。這一措施搞活了舊住房市場，方便居民套現(xiàn)購新房，有力地推動了新房市場。但是，很難在短期內(nèi)解決。（2）城市舊區(qū)改造和動拆遷拉動商品房銷售。倘若按此速度計算，到2003年上海存量房交易面積將超過商品房的銷售面積（見表1）。同時，也存在4個問題：空置辦公商用房的問題仍比較突出；房地產(chǎn)成本構(gòu)成，價格構(gòu)成有待進(jìn)一步改善；企業(yè)能級不高，產(chǎn)業(yè)集中度偏低；房地產(chǎn)信息運行還不適應(yīng)市場的需要。由于商品房供給急劇上市，加上房價高企，市場在短期內(nèi)難以消化，造成空置嚴(yán)重。到年底，經(jīng)房管部門和工商登記批準(zhǔn)成立的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司共12家，1993年起每年新增超過300家；1991年11月，上海第一家專業(yè)物業(yè)公司——滬港合資的“上海安居樂物業(yè)管理公司”在上海古北新區(qū)誕生，隨后中房上海公司等一大批內(nèi)資開發(fā)公司相繼成立了物業(yè)公司；成立于1992年的上海市土地估價所是解放后最早出現(xiàn)的房地產(chǎn)估價機構(gòu)。1992年上海各類房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)猛增到849家，1993年又增至1425家。此后，各區(qū)縣也相繼成立了區(qū)縣級交易市場。土地使用制度開始了商品化改革。盡管該理論還有局限性，但是在相當(dāng)大的程度上承認(rèn)了市場的作用，推動了各類市場的發(fā)展。經(jīng)過多年的熱烈討論，終于對于住房的商品屬性和城市土地的經(jīng)濟屬性取得了共識。1949年以后，尤其是1956年以后，在計劃經(jīng)濟體制的控制下，把住房作為一種福利，由國家統(tǒng)一投資、統(tǒng)一建設(shè)、統(tǒng)一分配和近乎無償使用，使住房生產(chǎn)的正常循環(huán)遭到破壞，再投入困難；加上在重生產(chǎn)輕生活思想影響下對住房問題的忽視，使得上海的住房長期嚴(yán)重緊缺。聯(lián)系到國內(nèi)外許多重大因素，以及中國和上海自身發(fā)展的需要，上海房地產(chǎn)市場在21世紀(jì)初如何發(fā)展，是令世人包括海外的朋友特別關(guān)注的。即便在當(dāng)代國際城市中進(jìn)行比較，可能也是最大的。在這樣重要的時刻，中國中央政府把上海的發(fā)展，定位于“確立國際經(jīng)濟中心城市地位”、建成“國際經(jīng)濟、貿(mào)易、金融和航運中心”和“現(xiàn)代化的國際大都市”。一、上海房地產(chǎn)市場的復(fù)蘇階段（1978－1985年）在改革開放和以經(jīng)濟建設(shè)為中心的政策背景下，上海房地產(chǎn)市場的復(fù)蘇有兩方面條件。第二，房地產(chǎn)經(jīng)濟理論的爭鳴，為房地產(chǎn)市場的復(fù)蘇創(chuàng)造了輿論環(huán)境。雖然該“三三制售房”方式由于種種原因沒有得到普遍推廣，但它是上海住房制度改革中住房商品化的一個嘗試。房地產(chǎn)投資規(guī)模迅速擴大。行政性的房地產(chǎn)中介機構(gòu)誕生。特別是1994年2月，上海市第十屆人大常委會第7次會議通過《上海市實施＜中華人民共和國土地法＞辦法》規(guī)定，自1995年1月1日起全面對商業(yè)等6類內(nèi)資項目用地實行土地使用權(quán)有償出讓，標(biāo)志著上海土地使用制度改革全面推行。1992年上海房地產(chǎn)施工面積432．27萬平方米，竣工面積139．6萬平方米；1993年施工面積達(dá)到1521萬平方米，竣工面積320萬平方米，1994年施工、竣工面積分別為1305．82萬平方米和341．2萬平方米。其次，房地產(chǎn)由供不應(yīng)求轉(zhuǎn)變?yōu)楣┻^于求，商品房空置增長較快。同時把住宅消費放在極為重要的位置上，作為國民經(jīng)濟新的增長點和新的消費熱點，并出臺了一系列促進(jìn)房地產(chǎn)市場發(fā)展的相關(guān)政策。進(jìn)入2000年，銷售進(jìn)一步上升，達(dá)到1557．87萬平方米的創(chuàng)記錄水平。根據(jù)世界銀行1998年的分類：上海已進(jìn)入中上等收入國家和地區(qū)。（3）上海市民改善居住條件愿望仍很迫切。1999年，又實施居民購買空置有年的住房，免除營業(yè)稅、契稅和交易手續(xù)費的規(guī)定。從1997年開始，配合銀行利率下降，多次下降居民購買力購房公積金貸款和商業(yè)貸款的利率。二、供求關(guān)系逐步趨于平衡供求關(guān)系的趨向平衡，是通過供給的相對減少、需求的絕對增加來實現(xiàn)的。尤其是商品住宅銷售，1999年首次出現(xiàn)當(dāng)年銷售量與當(dāng)年竣工量基本平衡的態(tài)勢，并消化部分空置商品房，從而使空置商品房大幅增長勢頭得到有效控制（見表2）。—系列調(diào)動住房消費的政策，推動了住房需求（詳見上文）。這些措施，導(dǎo)致上海90年代后半期的房屋整體質(zhì)量有了較大提高，更加符合市場的需要。中房上海指數(shù)建立于1995年2月，當(dāng)時房地產(chǎn)發(fā)展正處在90年代上半期高峰的末尾，此后開始滑坡，但其間的變化還是有所不同。進(jìn)入1999年，上海房地產(chǎn)市場價格開始筑底，從原先較大幅度下跌開始進(jìn)入小幅緩跌，中房上海指數(shù)連續(xù)好幾個月僅下跌1點，表明市場正在筑底，并在年底出現(xiàn)止跌。從1991年至2000年，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的商品房銷售，平均每年以39．25％以上速度遞增。三是物業(yè)管理初步實現(xiàn)社會化、專業(yè)化、企業(yè)化。雖然該政策在上海沒有一步到位，但也有力地改變了居民依賴政府和單位的心理，居民的住房消費觀念為之大變，紛紛進(jìn)入市場購租住房。表9942000年上海空置商品房結(jié)構(gòu)情況年份總量住宅辦公樓商業(yè)用房1994199519961997199819992000資料來源：《19952000年上海統(tǒng)計年鑒》、《上海市統(tǒng)計局內(nèi)部資料》二是空置辦公、商業(yè)用房的現(xiàn)代信息技術(shù)程度較低。開發(fā)商每開發(fā)一個項目要經(jīng)過上述機構(gòu)審批蓋上百個圖章，每此審批都要收費。只要壟斷繼續(xù)存在，不公平、老爺衙門作風(fēng)及其強收費、亂收費合理問題繼續(xù)存在。90年代后半期有所改善，但未基本改觀。2002年中國人大會議以后，國務(wù)院及其管理市場的機構(gòu)——工商行政管理總局已經(jīng)宣布：未來幾年，中國市場秩序整頓的主要指向是壟斷行業(yè)及其壟斷行為，并在2002年3－4月間，開始了中國歷史上首輪針對壟斷行為的舉報行動。雖然這些小企業(yè)不具資金優(yōu)勢，但它運用某些巧妙，如以參聯(lián)建的形式籌措資金，或項目建設(shè)請施工隊墊資、或銷售請中介代理公司售后再結(jié)帳等等。尤其是一些大型國有房地產(chǎn)企業(yè)，在1991993年的房地產(chǎn)高潮中，由于過多投資高檔寫字樓、商住樓項目，在90年代中期市道低下之際被套牢，或成“半截子工程”，企業(yè)負(fù)債率相當(dāng)高，傷了元氣。其中，興業(yè)房地產(chǎn)為全市第一家房地產(chǎn)上市公司。個別在近一、二年名氣較大的房地產(chǎn)上市公司，每股凈利也只有1角多。上海市房地產(chǎn)交易中心于1996年底成立并開始試運行?，F(xiàn)在，無論是政府還是民間機構(gòu)，發(fā)布的房地產(chǎn)市場信息都是以季度為周期，沒有月度信息。但是，政府部門發(fā)布的信息，都是總體性的指標(biāo)，缺乏分地區(qū)、分品種、分項目的數(shù)據(jù)。前景是鼓舞人心的。尤其是，住宅需求在高平臺上繼續(xù)增長。根據(jù)中央提出的上海要建成“國際經(jīng)濟、貿(mào)易、金融、航運”4個中心的指導(dǎo)意見，2002年3月上海市人民代表大會通過的“十五”社會經(jīng)濟發(fā)展計劃，已經(jīng)規(guī)劃了宏大的發(fā)展計劃。另一方面，由于上海政治安定、治安良好、環(huán)境改善、房價便宜，對于香港、臺灣、澳門同胞及海外華僑、華裔，返土歸鄉(xiāng)、落葉歸根、購租住宅具有較大的吸引力（此一情況港臺媒體已于2000年4季有正面的報道）。這不僅對于全國，而且對于上海的發(fā)展都具有重要的指導(dǎo)意義。上海政府對于各項工作的處理，歷來是積極和穩(wěn)妥兩面兼顧，對住房貨幣化的處理也是如此。同時，會進(jìn)一步在社會上產(chǎn)生住宅消費的漪漣效應(yīng)。在90年代最后5年中，上海房地產(chǎn)需求增長的主要表現(xiàn)是住宅，而辦公樓、商鋪、廠房等（以下簡稱非住宅）的需求是疲軟的。非住宅價格雖然也在回升，但是，仍然處于空置量比較大、價格和租金相對低的階段。3．需求增長的持續(xù)時間較長、較穩(wěn)定。二、住宅質(zhì)量全方位的提高這里討論的住宅質(zhì)量，并不是指工程建造質(zhì)量；而是指住宅適合、滿足人類居住要求的程度。首先，最重大的影響因素是，中國的“十五”計劃規(guī)定，改善城鄉(xiāng)居民的居住條件，是21世紀(jì)初政府提高人民生活的重點內(nèi)容之一（見前文）。再次，房地產(chǎn)和住宅產(chǎn)品的市場競爭會更加激烈，迫使開發(fā)商全面提高住宅質(zhì)量。這為21世紀(jì)初上海住宅質(zhì)量的全面提高，提供了良好的人文和市場需