【正文】 5％。1999年，又實(shí)施居民購買空置有年的住房，免除營業(yè)稅、契稅和交易手續(xù)費(fèi)的規(guī)定。這些措施，使居民購房的交易成本有較大的降低。用舊房市場推動(dòng)新房需求1996年在中國率先實(shí)施允許居民將從政府購買的舊公房提前上市。這一措施搞活了舊住房市場，方便居民套現(xiàn)購新房，有力地推動(dòng)了新房市場。用所得稅政策推動(dòng)住房需求。1998年，對個(gè)人購買或差價(jià)換購商品住宅所支付的購房款，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)核實(shí)后，五年內(nèi)可以從個(gè)人所得稅計(jì)征稅基中扣除。這一措施極大地鼓勵(lì)中上收入階層的住房消費(fèi)熱情。用金融政策推動(dòng)住房需求。從1997年開始，配合銀行利率下降，多次下降居民購買力購房公積金貸款和商業(yè)貸款的利率。同時(shí)，降低住宅購買頭款比例（最少20％）。延長買房抵押貸款還款年限（最長30年）。這些，同國際慣例基本接軌，保障了居民一的購房資金來源。到2000年底，上海市的居民購買住房貸款余額，已經(jīng)突破300億人民幣，登上全國榜首。在90年代后期，上海市推動(dòng)住房消費(fèi)、拓展住房需求的政策措施，在全面是領(lǐng)先的。目前上海的住房消費(fèi)政策，己經(jīng)沒有明顯的缺陷。與此同時(shí)，上海的住房消費(fèi)的發(fā)展在全國也是領(lǐng)先的。二、供求關(guān)系逐步趨于平衡供求關(guān)系的趨向平衡，是通過供給的相對減少、需求的絕對增加來實(shí)現(xiàn)的。這可以集中用商品房預(yù)售和銷售兩個(gè)指標(biāo)予以說明：從預(yù)售情況來看，商品房批準(zhǔn)預(yù)售面積呈明顯下降趨勢。從1997年的1899．02萬平方米，下降至2000年的1549．17萬平方米，減少349．85萬平方米，％。與此相對應(yīng)的已登記商品房預(yù)售面積呈大幅上升態(tài)勢，，％，：：1。從銷售來看，需求的增幅超過供應(yīng)的增幅。需求面積卻大幅上升。商品房批準(zhǔn)銷售面積從1997年的1129．57萬平方米增加至2000年的1673．19萬平方米，平均每年增長13．99％。而商品房銷售面積從1997年的686．，平均每年增長31．43％，供應(yīng)之比由1997年的1．65：1下降至1．07：1。尤其是商品住宅銷售，1999年首次出現(xiàn)當(dāng)年銷售量與當(dāng)年竣工量基本平衡的態(tài)勢，并消化部分空置商品房，從而使空置商品房大幅增長勢頭得到有效控制（見表2）。表上海市商品房供求平衡比較。單位：萬平方米年份商品房竣工面積平均增長速度％商品房銷售面積平均增長速度％商品房空置面積平均增長速度％商品住宅空置面積平均增長速度％1997199819992000資料來源：《19982000年上海統(tǒng)計(jì)年鑒》、《2002上海統(tǒng)計(jì)手冊》上海房地產(chǎn)市場供求關(guān)系平衡的實(shí)現(xiàn)，主要是由于政府采取了—系列有力的措施。主要有：切實(shí)控制土地出讓（詳?shù)谝徊糠郑?。并?997年開始停止了對于高檔辦公大樓、賓館、飯店的土地出讓?？刂仆恋爻鲎?，為控制房產(chǎn)供給過量（尤其是辦公大樓、商場），創(chuàng)造了根本條件。擴(kuò)大住房市場銷售對象。1996年，開放藍(lán)印戶口政策，允許非上海市居民購買住宅，并給予上海藍(lán)印戶口。—系列調(diào)動(dòng)住房消費(fèi)的政策，推動(dòng)了住房需求（詳見上文）。市場自動(dòng)調(diào)節(jié)機(jī)制，在供求平衡的實(shí)現(xiàn)中，也起到了重要的作用。主要表現(xiàn)在：（1）房地產(chǎn)商主動(dòng)地降低銷售價(jià)格，吸引買家（詳見下文房地產(chǎn)價(jià)格）。比較而言，在這項(xiàng)行動(dòng)中，外資房地產(chǎn)商比內(nèi)資尤其國營企業(yè)更為主動(dòng)。（2）房地產(chǎn)商大大放慢了土地和房屋的開發(fā)速度使房屋的開工施工、竣工、量增長速度有所下降（見上文）。（3）房地產(chǎn)商的競爭加激。競爭不僅體現(xiàn)在價(jià)格的降低上，而且體現(xiàn)在對于房屋質(zhì)量的提高上。開發(fā)商對于新的房屋開發(fā)，開始注意了市場調(diào)查，根據(jù)市場調(diào)查的結(jié)果，選擇成片地塊、確定檔次、完善規(guī)劃布局、增加綠化面積、美化小區(qū)環(huán)境、豐富立面頂面、推敲房型、注重營銷策略。這些措施，導(dǎo)致上海90年代后半期的房屋整體質(zhì)量有了較大提高，更加符合市場的需要。三、房地產(chǎn)價(jià)格止跌回升從經(jīng)濟(jì)學(xué)角度來看，價(jià)格漲跌基本取決于市場供求關(guān)系。當(dāng)某種商品供不應(yīng)求時(shí)，價(jià)格必然上漲。而當(dāng)供過于求時(shí)，價(jià)格則呈下跌趨勢。上海房地產(chǎn)市場價(jià)格自1995年開始一再下跌。中房上海指數(shù)從1995年2月的942點(diǎn)，到1999年10月的691點(diǎn)，歷時(shí)56個(gè)月連續(xù)下跌，跌幅達(dá)26．64％。自1999年11月開始止跌回升（詳見表3）。表3　19952000年中房上海指數(shù)時(shí)間950296029605960896119702970597089711980298059808981199029905990899110002000500080011城市指數(shù)942911900892893888877842825809772749730713703696692692700708711跌漲　1111815113517163723191710740883住宅指數(shù)835817808807810808800769754738704683669653646643641642652660663跌漲　12913283115163421141673211083辦公樓指數(shù)14631401138013451332130812701209118511741134108910381007978938918912905906907跌漲　72135132438612411404551312940206711資料來源：中房上海指數(shù)辦公室從中房上海指數(shù)走勢可以看出，上海房地產(chǎn)價(jià)格與供求關(guān)系密切相關(guān)。中房上海指數(shù)建立于1995年2月，當(dāng)時(shí)房地產(chǎn)發(fā)展正處在90年代上半期高峰的末尾，此后開始滑坡，但其間的變化還是有所不同。1995年2月至1997年2月，中房上海指數(shù)運(yùn)行24個(gè)月，指數(shù)從942點(diǎn)下滑至888點(diǎn)，總共下跌54點(diǎn)，跌幅5．73％，而從1997年2月至1999年2月，同樣是24個(gè)月，中房上海指數(shù)下跌至713點(diǎn)，下跌175點(diǎn)，跌幅達(dá)19．71％。很明顯，供求矛盾在1997年和1998年有所擴(kuò)大。主要原因是1997年下半年爆發(fā)的亞洲金融危機(jī)，對上海外銷房市場起巨大沖擊。眾所周知，上海外銷房市場客戶主要來自港臺(tái)、日本、新加坡以及東南亞等國的華僑。亞洲金融危機(jī)，導(dǎo)致這些國家和地區(qū)貨幣縮水，使原有購買力大大降低。與此同時(shí)，上海外銷房由于前幾年的高投入，進(jìn)入了上市高峰。使許多外銷樓盤，不得已只好外銷轉(zhuǎn)內(nèi)銷，售價(jià)對折。進(jìn)入1999年，上海房地產(chǎn)市場價(jià)格開始筑底，從原先較大幅度下跌開始進(jìn)入小幅緩跌，中房上海指數(shù)連續(xù)好幾個(gè)月僅下跌1點(diǎn)，表明市場正在筑底，并在年底出現(xiàn)止跌。在世紀(jì)之交的2000年，中房上海指數(shù)開始出現(xiàn)緩慢回升跡象，盡管回升幅度有限，但給予市場的信號(hào)是令人鼓舞的。從區(qū)域市場來看，市中心區(qū)的價(jià)格高峰已經(jīng)不如前幾年那么突出，邊緣地區(qū)的價(jià)格逐漸上揚(yáng)，中心城區(qū)和偏遠(yuǎn)城區(qū)市場價(jià)格的差距正在縮小，北區(qū)和南區(qū)的價(jià)格也趨于接近。主要的原因是上海軌道交通的大發(fā)展，使區(qū)域房地產(chǎn)市場價(jià)格出現(xiàn)大整合。隨著汽車進(jìn)入家庭的步伐越來越快，一些消費(fèi)者在第二次購房時(shí)，開始在近郊區(qū)選擇獨(dú)立式別墅或聯(lián)體別墅，使這一類物業(yè)價(jià)格也開始上漲。四、市場經(jīng)營主體逐步成熟上海房地產(chǎn)市場經(jīng)過近10年的發(fā)展，市場經(jīng)營主體已逐步成熟，房地產(chǎn)開發(fā)、物業(yè)管理、咨詢策劃、中介代理、評(píng)估拍賣、會(huì)計(jì)審計(jì)都已形成一定規(guī)模，并各自出現(xiàn)一些代表性企業(yè)。一是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成為市場大軍。到2000年底，上海共有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)3500多家，從業(yè)人員達(dá)8萬之多。從1991年至2000年，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的商品房銷售，平均每年以39．25％以上速度遞增。與此同時(shí)，以開發(fā)企業(yè)為主的上海房地產(chǎn)業(yè)增加值也迅速增加。2000年達(dá)240億，占全市GDP，比重由1991年的1．36％上升至5．3％，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為上海經(jīng)濟(jì)發(fā)展，作出了重要的貢獻(xiàn)。二是上海地產(chǎn)中介服務(wù)企業(yè)迅速壯大。上海從1992年7月誕生第一家房地產(chǎn)中介服務(wù)企業(yè)。到2000年，已發(fā)展至近2000家。房地產(chǎn)中介服務(wù)企業(yè)從誕生到迅速壯大，是上海房地產(chǎn)市場發(fā)展的必然結(jié)果。在此過程中，一些海外著名公司紛紛搶灘上海，由此帶動(dòng)上海房地產(chǎn)中介服務(wù)企業(yè)的發(fā)展。三是物業(yè)管理初步實(shí)現(xiàn)社會(huì)化、專業(yè)化、企業(yè)化。1991年11月，上海成立了第一家專業(yè)物業(yè)公司，到2000年，已發(fā)展到2000多家，管理的房屋面積近2億平方米。從而初步實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理的社會(huì)化、專業(yè)化、企業(yè)化，并出現(xiàn)萬科、中海等一批通過ISO－9002國際標(biāo)準(zhǔn)認(rèn)證的物業(yè)管理品牌公司，和一批管理規(guī)模在80萬平方米建筑面積以上的優(yōu)秀物業(yè)管理公司。五、個(gè)人購房己成為住宅市場主力軍上海的住房市場從90年代的上半期，以單位購買為主，發(fā)展到90年代下半期的以個(gè)人為主。1995年時(shí)，個(gè)人購房僅占34％，至2000年，已經(jīng)占93．6％（詳見表4圖4）。發(fā)展速度之快，全國著稱。表上海個(gè)人購買商品住宅面積年份職工人均年工資（元）人均居住面積個(gè)人購買商品住宅面積個(gè)人購買比例（％）19959279199610663199711425199812059199914147200015420資料來源：《2000年上海統(tǒng)計(jì)年鑒》、《2002上海統(tǒng)計(jì)手冊》上海個(gè)人購房比例大幅度上升的其原因有三：（1）如前所述，自1996年始，上海市政府推出了一系列鼓勵(lì)住房消費(fèi)的政策使大量普通百姓進(jìn)入了市場。（2）1998年戶央決定開始實(shí)行住房分配貨幣化，停止單位的實(shí)物分配。雖然該政策在上海沒有一步到位，但也有力地改變了居民依賴政府和單位的心理，居民的住房消費(fèi)觀念為之大變，紛紛進(jìn)入市場購租住房。其中，一大批年輕白領(lǐng)以全新的自住其力的消費(fèi)觀念引領(lǐng)了市場潮流。（3）90年代下半期，上海居民的收入繼續(xù)增長，速度雖比前半期慢一些，但絕對量仍在增長（見表4）。而消費(fèi)品市場的價(jià)格相當(dāng)穩(wěn)定，居民吃穿用比較寬余，就將多年積累的儲(chǔ)蓄用于購租住房。六、空置辦公、商業(yè)用房的問題還比較突出問題主要有二：一是辦公、商業(yè)用房在全部空置量中的比例仍然較高。2000年除住宅外，辦公樓和商業(yè)用房空置量繼續(xù)增長，這表明住宅空置的消化較好。但是，辦公樓和商業(yè)用房的空置量在總量中的比重卻越來越大辦公樓占總量比重從1994年的3．28％，不斷上升發(fā)展到2000年的15．26％。商業(yè)用房空置發(fā)展司樣如此，從1994年的1．43％不斷上升，發(fā)展到2000年的10．34％。表9942000年上?？罩蒙唐贩拷Y(jié)構(gòu)情況年份總量住宅辦公樓商業(yè)用房1994199519961997199819992000資料來源：《19952000年上海統(tǒng)計(jì)年鑒》、《上海市統(tǒng)計(jì)局內(nèi)部資料》二是空置辦公、商業(yè)用房的現(xiàn)代信息技術(shù)程度較低。目前一些冠以3A、5A智能化甲級(jí)寫字樓已不鮮見，但名符其實(shí)的智能化寫字樓卻并不多見。由于房地產(chǎn)是非均質(zhì)商品的特性增加其消化難度。對空置的辦公樓和商業(yè)用房來說，在以互聯(lián)網(wǎng)為特征的信息社會(huì)，電子商務(wù)、電子網(wǎng)絡(luò)正以極快的速度向前發(fā)展，SOHO族的崛起使辦公家庭化隊(duì)伍迅速擴(kuò)大。以上兩大因素的變化給辦公樓和商業(yè)用房的市場帶來許多不確定因素。因此，上海房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)矛盾今后仍有可能較為突出。七、房地產(chǎn)成本構(gòu)成、價(jià)格構(gòu)成有待進(jìn)一步改善目前上海房地產(chǎn)價(jià)格的形成，基本上由市場來決定和調(diào)節(jié)，情況大體正常。但是，在房地產(chǎn)的成本構(gòu)成中，有一塊是由權(quán)力部門、壟斷性事業(yè)、企業(yè)把持而非市場決定的，有某些不合理的地方。開發(fā)商每開發(fā)一個(gè)項(xiàng)目要經(jīng)過上述機(jī)構(gòu)審批蓋上百個(gè)圖章，每此審批都要收費(fèi)。這些機(jī)構(gòu)的收費(fèi)，屬于政府明文規(guī)定的費(fèi)用，大體還算正常。問題是：（1）有些不屬于中央和上海市政府規(guī)定的費(fèi)用，但區(qū)縣政府就是巧立名目要你付，你不得不付。如某區(qū)政府規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)要在國家規(guī)定的銷售稅附加教育稅之外，另行支付教育費(fèi)，就是典型一例。（2）最大的問題是，道路、供水、排水、供電、供氣、電訊、環(huán)衛(wèi)等機(jī)構(gòu)配套時(shí)收費(fèi)的混亂。這些機(jī)構(gòu)基本上屬于壟斷性的，而且政府、事業(yè)、企業(yè)性質(zhì)交叉、重迭、難分。其中，部分機(jī)構(gòu)在前幾年的整改中，收費(fèi)的規(guī)范水平有了提高，如供水、供氣等。但是，施工的壟斷問題，仍未解決。只要壟斷繼續(xù)存在，不公平、老爺衙門作風(fēng)及其強(qiáng)收費(fèi)、亂收費(fèi)合理問題繼續(xù)存在。部分機(jī)構(gòu)，不僅壟斷問題尚存，而且收費(fèi)混亂毫無改善。其中，又?jǐn)?shù)區(qū)縣環(huán)衛(wèi)配套收費(fèi)問題嚴(yán)重。開發(fā)商反映強(qiáng)烈，又無可奈何。我中心曾就此問題同市環(huán)衛(wèi)主管部門聯(lián)系，也不得要領(lǐng)。由于上述問題的存在，上海房地產(chǎn)的成本構(gòu)成仍不合理和偏高，價(jià)格構(gòu)成隨之也不合理和偏高。可以講，上海房地產(chǎn)價(jià)格的成本構(gòu)成、價(jià)格構(gòu)成還有較大的改善余地。上述問題，在上海已經(jīng)是老生常談。90年代后半期有所改善，但未基本改觀。以上問題的存在，有些屬于根本性的體制、機(jī)制缺陷，有些屬于管理上的懈怠，有些是兩者兼有。這些問題的嚴(yán)重性及其消極后果，不能低估。如在未來不能有效地解決，將影響上海房地產(chǎn)市場的投資環(huán)境和向支柱產(chǎn)業(yè)邁進(jìn)的步伐。在2000年以前的8年時(shí)間中，上海地方當(dāng)局也試圖予以改變。但是，問題盤根錯(cuò)節(jié)相當(dāng)復(fù)雜。尤其是房地產(chǎn)管理部門苦于管理范圍所限制，還無法對之直接進(jìn)行管理。但是，未來改進(jìn)的希望是有的：中國即將加入世界貿(mào)易組織，中央和上海市政府正在積極準(zhǔn)備中