【正文】 有的重任和機遇。同20世紀90年代的“長江流域的龍頭”、全國的“經(jīng)濟、貿(mào)易、金融中心”定位，有了重大的變化。70年代末、80年代初，鄧小平發(fā)表過兩次關(guān)于房地產(chǎn)和住房制度改革的意見。1986－1989年實際完成投資21．76億元，1990年和1991年分別為7．。當年，上海就向內(nèi)資有償出讓168幅地塊，面積326．34萬平方米。1995－1997年三年，每年上市供應(yīng)的內(nèi)銷商品房分別為1019．99萬平方米、1330．35萬平方米和1737．52萬平方米，平均每年新增300－400萬平方米。其次，二手房（上海稱為存量房）買賣大幅度上升，速度大大超過新房市場。80年代初，上海人均居住面積僅4平方米多一點（折成建筑面積約8平方米），在全國各大城市中位列末流水平。同時，降低住宅購買頭款比例（最少20％）。表上海市商品房供求平衡比較。三、房地產(chǎn)價格止跌回升從經(jīng)濟學角度來看，價格漲跌基本取決于市場供求關(guān)系。在世紀之交的2000年，中房上海指數(shù)開始出現(xiàn)緩慢回升跡象，盡管回升幅度有限，但給予市場的信號是令人鼓舞的。1991年11月，上海成立了第一家專業(yè)物業(yè)公司，到2000年，已發(fā)展到2000多家，管理的房屋面積近2億平方米。目前一些冠以3A、5A智能化甲級寫字樓已不鮮見，但名符其實的智能化寫字樓卻并不多見。部分機構(gòu)，不僅壟斷問題尚存，而且收費混亂毫無改善?？梢韵嘈?，中國和上海的房地產(chǎn)市場運行環(huán)境會愈來愈好，愈來愈規(guī)則，愈來愈符合國際慣例。目前住宅銷售形勢看好，他們又慢了半拍。上海房地產(chǎn)市場中，缺乏大型、超大型優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)狀，同上海房地產(chǎn)市場的規(guī)模極不相稱、同重要產(chǎn)業(yè)的集中規(guī)律不相稱，更重要的是這種狀況影響了本產(chǎn)業(yè)的效率。而開發(fā)商和服務(wù)企業(yè)在作市場研究時，希望獲得即時信息，即當月的、更加貼近現(xiàn)狀的信息。本報告研究的重點是，21世紀初期（2002－2005年）上海房地產(chǎn)市場的前景。無論是產(chǎn)業(yè)發(fā)展布局，還是城市基礎(chǔ)設(shè)施計劃布局，都是世界級的、世紀性的。既然“十五”計劃把居住放在如此重要的地位，政府必定會運用種種政策手段調(diào)動住宅消費，也必定會推動住宅的需求。以上，就是21世紀初上海房地產(chǎn)市場全面穩(wěn)定增長的基本原因。在經(jīng)濟大背景持續(xù)轉(zhuǎn)暖的形勢下，必然會吸引大量廠商競相購買和租賃，興起一個高潮。90年代上海的住宅質(zhì)量比較80年代，已經(jīng)有了較大的提高。21世紀開始，上海房地產(chǎn)市場的前景會吸引國內(nèi)外更多的投資者，不僅有開發(fā)投資，還有服務(wù)投資的進入。2000年，有一些開發(fā)商已經(jīng)開始考慮單身公寓的問題。由此，上?？赡艹霈F(xiàn)住宅萬國博覽會的盛景。再比如窗的設(shè)計，現(xiàn)在推崇低、凸、大、是否進一步考慮安全、柔和、隱蔽等要求。當然，喬木、灌木、花卉和草本應(yīng)該合理搭配，但喬木無疑占主導地位，大草坪在住宅區(qū)中一般不宜采用。因此大間距、低覆蓋率住宅的比例會上升。上海除了具有象全國各地同樣的社會經(jīng)濟條件以外，還有一些獨特的形勢，要求基本完成房地產(chǎn)市場化。無法出售的不成套的，包括可出售成套的舊公房租金，雖然無法完全實行市場租金，但也將向市場要求跨一大步；同時，隨著舊城改造的深化，這些舊公房將大量被拆除。四、外資進入將興起一輪新的高潮80年代末到整個80年代，外資的進入對上海房地產(chǎn)的發(fā)展起到了極為重要的作用，主要表現(xiàn)在兩個方面：（1）外資為上海房地產(chǎn)的發(fā)展提供了重要的資金來源。但是，比1992－1995年期間更理智和平穩(wěn)，不會出現(xiàn)蜂擁而上的局面。二是企業(yè)較多。最后，導致整個服務(wù)業(yè)內(nèi)部專業(yè)配置的深化和細化。這為上海房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)的發(fā)展，提供了新的機遇?？墒?，目前上海大部分國有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的體制改革問題，尤其是涉及產(chǎn)權(quán)改革的問題，仍然沒有受到充分的重視。其中，最重要的方面就是產(chǎn)權(quán)制度的改革。這要從房地產(chǎn)品及其交易的特點說起。（3）部分同站，只是一些自名不凡的IT人士在那里鼓搗，搬來一些西方網(wǎng)站技術(shù)，網(wǎng)頁搞得很精致、很地道，但是既沒有房地產(chǎn)專業(yè)人才，又沒有營銷專家，不知道房地產(chǎn)市場要什么，當然不會成功?！笆濉背跗?，中國將加入WTO。試想，當某一房地產(chǎn)網(wǎng)站最大量地、最詳細地、最快速地、最生動地、最準確地、最低廉地發(fā)布供給信息，這無論對于供給者還是消費者，都是多么大的福音！在這種情況下，網(wǎng)站的收入還會發(fā)愁嗎。這是人們的共識。以他們先進的機制和經(jīng)營管理水平，只要環(huán)境的公平和透明，他們的競爭力也會超過國有企業(yè)。倘若國有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)失掉以上優(yōu)勢，而他固有的劣勢無法改變的話，則在房地產(chǎn)市場中的地位將會下降，前景是令人憂慮的。目前，上海房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)的總體水平未臻于理想，是個事實。海的房地產(chǎn)界素來有著良好的創(chuàng)新機制（產(chǎn)學研政合作），研究探索不斷；加上外資企業(yè)的不斷進入，引入新事物，所以，創(chuàng)新不斷。21世紀初開始，可望在傳統(tǒng)地區(qū)投資者繼續(xù)進入的同時，西歐、北美的投資者也會陸續(xù)進入，從而形成投資來源的多元化。目前，進入在即。在21世紀初物業(yè)管理市場化水平提高的話題中，不能避開已出售舊公有住房的物業(yè)管理。相信21世紀初開始，上海土地使用權(quán)出讓的形式，幾乎會完全按照市場化的要求進行。從此以后，舉國朝此目標前進。這樣，不僅使小品對居民具有親近感，適用可用（包括觀賞），而且不破壞生態(tài)。圍繞著小生態(tài)的改善，環(huán)境設(shè)計的趨勢著重在以下四個方面：（1）生態(tài)首推綠化、綠化首推喬木的正確觀念，將被全面接受并實施。不僅滿足人的飲食、起居、休息的基本需要；而且在既定空間內(nèi)拓展人對住宅功能的深化要求。90年代末，上海的某些樓盤還嘗試了石庫門及里弄風格，得到了好評。因為，考慮到未來社會經(jīng)濟、人民生活和科學技術(shù)的迅速發(fā)展，房地產(chǎn)品的知識和精神折舊也在加速，所以不僅要全面提高質(zhì)量，而且要較多地考慮提高檔位，延長生命周期。但是，仍可以作出以下基本判斷：平均而言，上海居民的住宅消費在數(shù)量上大體得到了滿足。其次，政府管理部門有了90年代大起大落的經(jīng)驗教訓，調(diào)控房地產(chǎn)市場的綜合水平大大提高，尤其會注意利用土地供給來調(diào)控整個市場。在同樣的背景下，由于政府采取了調(diào)動住宅需求的大量措施，所以，在上海的房地產(chǎn)市場中，對于住宅的需求連續(xù)多年保持強勁態(tài)勢，一枝獨秀。上海政府機關(guān)、事業(yè)單位職工的居住水平，比起普通百姓來，總體上要高些（這是合理的）。2002年3月15日，全國人大會9屆4次會議批準的《中國國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十個五年計劃綱要》，在指導方針中提出“堅持把提高人民生活水平作為根本出發(fā)點”，在人民生活篇中指出“在提高居民吃穿用等基本消費水平的基礎(chǔ)上，重點改善居民居住和出行條件”。這是從國民經(jīng)濟一般角度考察得出的結(jié)論。這種變化，是有利于上海房地產(chǎn)發(fā)展的，并提出了更高的要求。最后，研究機構(gòu)和某些咨詢公司也積極介入。2000年底，上海股市已超過2000點，但超過20元股價的房地產(chǎn)上市公司僅為外高橋1家，其余大多在15元左右，在上海股市中處于中下位。這樣的事例在上海不在少見。但是，問題盤根錯節(jié)相當復雜。這些機構(gòu)基本上屬于壟斷性的，而且政府、事業(yè)、企業(yè)性質(zhì)交叉、重迭、難分。2000年除住宅外，辦公樓和商業(yè)用房空置量繼續(xù)增長，這表明住宅空置的消化較好。到2000年，已發(fā)展至近2000家。亞洲金融危機，導致這些國家和地區(qū)貨幣縮水，使原有購買力大大降低。（3）房地產(chǎn)商的競爭加激。需求面積卻大幅上升。1998年，對個人購買或差價換購商品住宅所支付的購房款，經(jīng)稅務(wù)機關(guān)核實后，五年內(nèi)可以從個人所得稅計征稅基中扣除。1995到2000年，全市拆遷舊房面積達2303萬平方米，為過去50年拆除總面積的53％。1995年，銷售面積僅567．66萬平方米。四、調(diào)整回落階段（1995－1997年）1992－1994年間，上海房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展是驚人的，雖然它為上海房地產(chǎn)市場的發(fā)展打下了堅實的基礎(chǔ)，但由于發(fā)展速度過快而產(chǎn)生了一些問題，從而引發(fā)了一輪調(diào)整。三、超常發(fā)展階段（19921994年）1992年，鄧小平同志南方談話后，建立社會主義市場經(jīng)濟成為共識，上海和全國國民經(jīng)濟出現(xiàn)了高速增長，也以迅雷不及掩耳之勢引發(fā)了一輪房地產(chǎn)發(fā)展高潮。上海房地產(chǎn)市場在1986—1991年間取得了緩慢的但是實質(zhì)性的發(fā)展。為了改變這一狀況，1979年，上海市政府提出了實行國家統(tǒng)建和企業(yè)自建相結(jié)合的方針，企業(yè)建房積極性被調(diào)動起來，在上海掀起了一輪住宅建設(shè)的熱潮。20世紀90年代的上海房地產(chǎn)市場，走過了以繁榮為主要特征的路程。1978年，中國開始了經(jīng)濟改革和對外開放，上海的房地產(chǎn)業(yè)（市場）又復蘇了，發(fā)展了。1984年，愛建公司建設(shè)的“愛建公寓”在香港上市，半個月就銷售一空。此一行動，拉開了上海對外資土地批租的序幕。1992年完成投資12．55億元，1993年迅速增加到83．7億元，1994年更是增加到了117．43億元。第二部分、上海房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀（穩(wěn)步發(fā)展階段）1997年前后，中國成功地實現(xiàn)國民經(jīng)濟軟著陸。近幾年上海房地產(chǎn)市場需求迅速增加的原因是：（1）上海率先跨入上中等收入地區(qū)。包括4項重要措施：降低居民購買住宅的稅費。目前上海的住房消費政策，己經(jīng)沒有明顯的缺陷。擴大住房市場銷售對象。自1999年11月開始止跌回升（詳見表3）。一是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成為市場大軍。表上海個人購買商品住宅面積年份職工人均年工資（元）人均居住面積個人購買商品住宅面積個人購買比例（％）19959279199610663199711425199812059199914147200015420資料來源：《2000年上海統(tǒng)計年鑒》、《2002上海統(tǒng)計手冊》上海個人購房比例大幅度上升的其原因有三：（1）如前所述，自1996年始，上海市政府推出了一系列鼓勵住房消費的政策使大量普通百姓進入了市場。七、房地產(chǎn)成本構(gòu)成、價格構(gòu)成有待進一步改善目前上海房地產(chǎn)價格的形成，基本上由市場來決定和調(diào)節(jié)，情況大體正常?？梢灾v，上海房地產(chǎn)價格的成本構(gòu)成、價格構(gòu)成還有較大的改善余地。表現(xiàn)在3個方面：（1）小企業(yè)過多。（3）上市公司表現(xiàn)平平。首先，房地產(chǎn)主管部門重視。細化程度不足。其實，90年代后4年的住宅需求增長速度，是相當可觀的。堅持對外開放是中國的基本國策，中國進入WTO就在眼前，再加上上海變成現(xiàn)代化國際大都市和國際經(jīng)濟中心城市的燦爛前景，將大大增強上海對海外的吸引力。1998年朱鎔基總理在全國人大上提出，在全國切斷城鎮(zhèn)職工住房的實物分配、實行貨幣化分配的要求以來，上海市進行了積極的準備工作，當年年底上海市人大就通過了原則性的條例。2004－2005年，略有下降。隨后兩年，住宅需求可能有所下降。但從總體上看，還不自覺、不主動、不充分。這無疑會推動上海住宅質(zhì)量的全面提高。90年代下半期，刮起了“歐陸風”。前文所說的“歐陸風”問題，基本上反映了對住宅主體外表的重視。在環(huán)境設(shè)計中，對美觀、生態(tài)和文化都有所考慮，但有片面性，考慮最多的是美觀的需要。目前，在生物環(huán)境的塑造中，人們僅注意了植物群落，基本上忽略了整個生物鏈條的其他兩個方面，即動物和微生物。21世紀開始，可望電子自動化技術(shù)的進一步成熟及成本的大量降低；可持續(xù)發(fā)展的觀念進一步深入人心。其實，人們完全有理由期望上海會自覺地走向這一步。但存在兩個問題：一是大部分住宅業(yè)主，還無法從物業(yè)管理市場上自由地選擇物業(yè)管理公司；二是除了少量高檔的外銷住宅以外，大部分物業(yè)管理收費實行政府指導價，離開市場價值較遠。這種新觀念是全方位的，包括市場研究、規(guī)劃設(shè)計、廣告營銷、企業(yè)管理等，并帶動了上海房地產(chǎn)人才的成長。（3）投資環(huán)節(jié)的全方位。主要體現(xiàn)在以下4個方面：（1）已有服務(wù)企業(yè)競爭加劇，提高水平。他們?yōu)樯虾７康禺a(chǎn)服務(wù)業(yè)的萌芽、初創(chuàng)、發(fā)展起了重要的領(lǐng)頭作用。在當前的中國和上海要研究企業(yè)，就繞不過國有企業(yè)。他們不是以資產(chǎn)規(guī)模和開發(fā)量見長，而是以圍繞和滿足市場需求著稱。這對于非居住房地產(chǎn)如辦公樓、商場、廠房質(zhì)量的提高，同樣是適用的。而從供給的角度看，要發(fā)布令消費者全部需要的信息也是困難的。這將是上海有史以來房地產(chǎn)市場需求最旺盛的一個時期，是全球任何一個城市都無法比擬的。本報告對此進行概括分析。互聯(lián)網(wǎng)信息技術(shù)的快速、靈活、形象、直接、廣泛、互動、低廉特性，為房地產(chǎn)供求信息的發(fā)布，提供了最好的工具和交流平臺，幾乎可以解決以上種種難題。信息技術(shù)在房地產(chǎn)市場中的作用，不僅局限于樓盤本身的質(zhì)量，而是作用于整個產(chǎn)業(yè)，有力地提升整個市場的水準。（3）90年代上海房地產(chǎn)開發(fā)中的外資企業(yè)，成功的不太多。不僅大、中型企業(yè)多，資產(chǎn)占用量大，而且某些企業(yè)的效益不錯，而知名度又相當高。這不僅是中國對外開放和進入WTO的需要，也是推動競爭、提高上海房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)自身水平的需要。但是競爭水平不高，亂收費等違規(guī)經(jīng)營屢見不鮮，以至于引起了社會和政府的密切關(guān)注。可望在21世紀初開始，外資在投入上海房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)上保持相當力度的同時，會加大力度投入于服務(wù)環(huán)節(jié)。在上述危機因素的影響下，加上當時上海房地產(chǎn)某種程度的供給過熱，部分開發(fā)稍晚的外資房地產(chǎn)項目賠了錢（其中，不無投資者決策有所失誤的主觀原因）。其原因是，物業(yè)管理的實踐在上海的時間不長，居民普遍對物業(yè)管理價值的理解不足，對市場化收費的心理承受力很弱；同時，大多數(shù)居民收入的增長有限，對于按市場價值收費的經(jīng)濟承受能力也不足。80年代末，上海開始了土地使用權(quán)的有償出讓。其中：（1）引入專線寬帶光纜為基礎(chǔ)的小區(qū)公共電子信息平臺，將得到特別的考慮。簡言之，良好的微生物存在促進植物的良好生長，引誘了適宜的動物，反復循環(huán)形成良好的小區(qū)生物群落，促進良好的小區(qū)生態(tài)的形成。由于把美觀置于首位，許多小品或失之于過多、或過于雕琢、或不倫不類，總之無文化可言；許多大面積草坪（包括車庫復土綠地），甚至花大代價建造的噴水池等，缺乏生態(tài)意義。上海自1998年開始，連續(xù)三年舉行的住宅優(yōu)秀房型評比中，參評者踴躍，從一個側(cè)面反映了對住宅內(nèi)部設(shè)計的重視。同時，普遍接受了大客廳概念。這為21世紀初上海住宅質(zhì)量的全面提高，提供了良好的人文和市場需求基礎(chǔ)。首先，最重大的影響因素是，中國的“十五”計劃規(guī)定，改善城鄉(xiāng)居民的居住條件，是21世紀初政府提高人民生活的重點內(nèi)容之一（見前文）。3．需求增長的持續(xù)時間較長、較穩(wěn)定。在90年代最后5年中，上海房地產(chǎn)需求增長的主要表現(xiàn)是住宅，而辦公樓、商鋪