【正文】 關核實后，五年內(nèi)可以從個人所得稅計征稅基中扣除。用金融政策推動住房需求。同時，降低住宅購買頭款比例（最少20％）。這些，同國際慣例基本接軌，保障了居民一的購房資金來源。在90年代后期，上海市推動住房消費、拓展住房需求的政策措施，在全面是領先的。與此同時，上海的住房消費的發(fā)展在全國也是領先的。這可以集中用商品房預售和銷售兩個指標予以說明：從預售情況來看，商品房批準預售面積呈明顯下降趨勢。與此相對應的已登記商品房預售面積呈大幅上升態(tài)勢，％，：：1。需求面積卻大幅上升。而商品房銷售面積從1997年的686．，平均每年增長31．43％，供應之比由1997年的1．65：1下降至1．07：1。表上海市商品房供求平衡比較。主要有：切實控制土地出讓（詳?shù)谝徊糠郑？刂仆恋爻鲎?，為控制房產(chǎn)供給過量（尤其是辦公大樓、商場），創(chuàng)造了根本條件。1996年，開放藍印戶口政策，允許非上海市居民購買住宅，并給予上海藍印戶口。市場自動調節(jié)機制，在供求平衡的實現(xiàn)中，也起到了重要的作用。比較而言，在這項行動中，外資房地產(chǎn)商比內(nèi)資尤其國營企業(yè)更為主動。（3）房地產(chǎn)商的競爭加激。開發(fā)商對于新的房屋開發(fā)，開始注意了市場調查，根據(jù)市場調查的結果，選擇成片地塊、確定檔次、完善規(guī)劃布局、增加綠化面積、美化小區(qū)環(huán)境、豐富立面頂面、推敲房型、注重營銷策略。三、房地產(chǎn)價格止跌回升從經(jīng)濟學角度來看，價格漲跌基本取決于市場供求關系。而當供過于求時，價格則呈下跌趨勢。中房上海指數(shù)從1995年2月的942點，到1999年10月的691點，歷時56個月連續(xù)下跌，跌幅達26．64％。表3　19952000年中房上海指數(shù)時間950296029605960896119702970597089711980298059808981199029905990899110002000500080011城市指數(shù)942911900892893888877842825809772749730713703696692692700708711跌漲　1111815113517163723191710740883住宅指數(shù)835817808807810808800769754738704683669653646643641642652660663跌漲　12913283115163421141673211083辦公樓指數(shù)14631401138013451332130812701209118511741134108910381007978938918912905906907跌漲　72135132438612411404551312940206711資料來源：中房上海指數(shù)辦公室從中房上海指數(shù)走勢可以看出，上海房地產(chǎn)價格與供求關系密切相關。1995年2月至1997年2月，中房上海指數(shù)運行24個月，指數(shù)從942點下滑至888點，總共下跌54點，跌幅5．73％，而從1997年2月至1999年2月，同樣是24個月，中房上海指數(shù)下跌至713點，下跌175點，跌幅達19．71％。主要原因是1997年下半年爆發(fā)的亞洲金融危機，對上海外銷房市場起巨大沖擊。亞洲金融危機，導致這些國家和地區(qū)貨幣縮水，使原有購買力大大降低。使許多外銷樓盤，不得已只好外銷轉內(nèi)銷，售價對折。在世紀之交的2000年，中房上海指數(shù)開始出現(xiàn)緩慢回升跡象，盡管回升幅度有限，但給予市場的信號是令人鼓舞的。主要的原因是上海軌道交通的大發(fā)展，使區(qū)域房地產(chǎn)市場價格出現(xiàn)大整合。四、市場經(jīng)營主體逐步成熟上海房地產(chǎn)市場經(jīng)過近10年的發(fā)展，市場經(jīng)營主體已逐步成熟，房地產(chǎn)開發(fā)、物業(yè)管理、咨詢策劃、中介代理、評估拍賣、會計審計都已形成一定規(guī)模，并各自出現(xiàn)一些代表性企業(yè)。到2000年底，上海共有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)3500多家，從業(yè)人員達8萬之多。與此同時，以開發(fā)企業(yè)為主的上海房地產(chǎn)業(yè)增加值也迅速增加。二是上海地產(chǎn)中介服務企業(yè)迅速壯大。到2000年，已發(fā)展至近2000家。在此過程中，一些海外著名公司紛紛搶灘上海，由此帶動上海房地產(chǎn)中介服務企業(yè)的發(fā)展。1991年11月，上海成立了第一家專業(yè)物業(yè)公司，到2000年，已發(fā)展到2000多家，管理的房屋面積近2億平方米。五、個人購房己成為住宅市場主力軍上海的住房市場從90年代的上半期，以單位購買為主，發(fā)展到90年代下半期的以個人為主。發(fā)展速度之快，全國著稱。（2）1998年戶央決定開始實行住房分配貨幣化，停止單位的實物分配。其中，一大批年輕白領以全新的自住其力的消費觀念引領了市場潮流。而消費品市場的價格相當穩(wěn)定，居民吃穿用比較寬余，就將多年積累的儲蓄用于購租住房。2000年除住宅外，辦公樓和商業(yè)用房空置量繼續(xù)增長，這表明住宅空置的消化較好。商業(yè)用房空置發(fā)展司樣如此，從1994年的1．43％不斷上升，發(fā)展到2000年的10．34％。目前一些冠以3A、5A智能化甲級寫字樓已不鮮見，但名符其實的智能化寫字樓卻并不多見。對空置的辦公樓和商業(yè)用房來說，在以互聯(lián)網(wǎng)為特征的信息社會，電子商務、電子網(wǎng)絡正以極快的速度向前發(fā)展，SOHO族的崛起使辦公家庭化隊伍迅速擴大。因此，上海房地產(chǎn)市場結構矛盾今后仍有可能較為突出。但是，在房地產(chǎn)的成本構成中，有一塊是由權力部門、壟斷性事業(yè)、企業(yè)把持而非市場決定的，有某些不合理的地方。這些機構的收費，屬于政府明文規(guī)定的費用，大體還算正常。如某區(qū)政府規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)要在國家規(guī)定的銷售稅附加教育稅之外，另行支付教育費，就是典型一例。這些機構基本上屬于壟斷性的，而且政府、事業(yè)、企業(yè)性質交叉、重迭、難分。但是，施工的壟斷問題，仍未解決。部分機構，不僅壟斷問題尚存，而且收費混亂毫無改善。開發(fā)商反映強烈，又無可奈何。由于上述問題的存在，上海房地產(chǎn)的成本構成仍不合理和偏高，價格構成隨之也不合理和偏高。上述問題，在上海已經(jīng)是老生常談。以上問題的存在，有些屬于根本性的體制、機制缺陷，有些屬于管理上的懈怠，有些是兩者兼有。如在未來不能有效地解決，將影響上海房地產(chǎn)市場的投資環(huán)境和向支柱產(chǎn)業(yè)邁進的步伐。但是，問題盤根錯節(jié)相當復雜。但是，未來改進的希望是有的：中國即將加入世界貿(mào)易組織，中央和上海市政府正在積極準備中，要把WTO的公平、透明、不歧視等原則作為標準，改善政府的工作、減少行政審批?？梢韵嘈牛袊蜕虾５姆康禺a(chǎn)市場運行環(huán)境會愈來愈好，愈來愈規(guī)則，愈來愈符合國際慣例。在上海尤為如此。但是企業(yè)能級不高，產(chǎn)業(yè)集中度低。注冊資本僅500萬元的資質為三級、暫定三級或未定級的小企業(yè)就有近2000家，約占房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)總數(shù)的50％?？傊?，空麻袋背米者居多。然而，房地產(chǎn)開發(fā)從土地獲取、設計、建造、銷售等諸多環(huán)節(jié)，都需要大量的資金。這樣的事例在上海不在少見。一級資質企業(yè)僅100來家，而且投資額和商品房銷售量僅占全市總量的10％。目前住宅銷售形勢看好，他們又慢了半拍。1999年上海市商品房銷售面積前10名的總和僅為162萬平方米，占全市的12％稍多。與香港十大房地產(chǎn)商占香港房地產(chǎn)市場80％份額相比，更顯得微不足道。上?，F(xiàn)有9家房地產(chǎn)上市公司。此后，新黃浦、中華企業(yè)、外高橋、陸家嘴、金橋、眾誠實業(yè)（后被中遠置業(yè)收購）等5家企業(yè)先后上市。房地產(chǎn)上市公司利用股市籌資方便，理應做好做大，成為房地產(chǎn)航母。2000年底，上海股市已超過2000點，但超過20元股價的房地產(chǎn)上市公司僅為外高橋1家，其余大多在15元左右，在上海股市中處于中下位。2000年年度報告顯示，好幾家房地產(chǎn)上市公司的業(yè)績，每股僅有幾分錢。上海房地產(chǎn)市場中，缺乏大型、超大型優(yōu)質房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)狀，同上海房地產(chǎn)市場的規(guī)模極不相稱、同重要產(chǎn)業(yè)的集中規(guī)律不相稱，更重要的是這種狀況影響了本產(chǎn)業(yè)的效率。上海房地產(chǎn)管理當局也意識到此一問題，在2000年提高了房地產(chǎn)開發(fā)進入的門坎，清理了一些缺乏獨立開發(fā)能力的小企業(yè)等等，引導企業(yè)重組聯(lián)合。九、房地產(chǎn)市場信息運行還不充分適應市場需要上海房地產(chǎn)信息的收集利用，近年來有較大發(fā)展，基本形成體系。1996年8月，上海市政府出臺《關于搞活本市房地產(chǎn)二、三級市場若干規(guī)定》政策，其中一條要求建立市和區(qū)縣房地產(chǎn)交易中心。目前已經(jīng)有19個區(qū)縣組建了區(qū)縣一級房地產(chǎn)交易中心，與市房地產(chǎn)交易中心形成市區(qū)二級的信息服務、交易管理網(wǎng)絡，并建立了市場信息歸集發(fā)布體系。其次，政府統(tǒng)計部門有相應的房地產(chǎn)統(tǒng)計制度。最后，研究機構和某些咨詢公司也積極介入。盡管如此，從適應市場需要而言，還存在三個問題：時效不足。而開發(fā)商和服務企業(yè)在作市場研究時，希望獲得即時信息，即當月的、更加貼近現(xiàn)狀的信息。房地產(chǎn)部門的信息，主要來源于登記程序；而統(tǒng)計部門信息直接來源于企業(yè)。由于數(shù)據(jù)協(xié)調的困難，或者單純服從統(tǒng)計權威，使最終數(shù)據(jù)同實際情況有差異，降低了準確性。目前，權威的房地產(chǎn)信息基本上來自于政府機構。而企業(yè)和購買者除了需要總體數(shù)據(jù)之外，更加需要細化的數(shù)據(jù)，尤其需要細化到項目，甚至每一套房。第三部分、21世紀初上海房地產(chǎn)市場的前景根據(jù)上海房地產(chǎn)市場發(fā)展的歷史和現(xiàn)狀，人們可以得出以下結論：80－90年代，上海房地產(chǎn)市場走過了稍有曲折的道路，但總體上是以繁榮為主要特征的；目前的問題還有一些，但總體上是健康的，有相當良好的基礎。這種變化，是有利于上海房地產(chǎn)發(fā)展的，并提出了更高的要求。總體趨勢是：形成同世界上超大型都市相類似的格局。本報告研究的重點是，21世紀初期（2002－2005年）上海房地產(chǎn)市場的前景。以下作詳細闡述。尤其是從價格的角度看，更是如此。而21世紀初，上海的房地產(chǎn)需求將全面穩(wěn)定增長?；镜脑蚴牵?．上海經(jīng)濟增長進入加速周期，將帶來房地產(chǎn)市場的全面興旺。由于中央政府有力的宏觀調控，加上東南亞及國際經(jīng)濟的好轉，到90年代末，全國和上海經(jīng)濟開始加速，進入了一個新的增長周期。這是從國民經(jīng)濟一般角度考察得出的結論。如前所述，中央對于上海21世紀發(fā)展的定位，已經(jīng)有了重大的提升。無論是產(chǎn)業(yè)發(fā)展布局，還是城市基礎設施計劃布局，都是世界級的、世紀性的。任何人都能理解，中央的新定位對于上海經(jīng)濟增長的巨大意義。，將進一步擴大上海對海外的吸引力，全方位擴大海外對上海房地產(chǎn)的需求。一方面海外客商繼續(xù)大量地進入上海經(jīng)商，要購租辦公樓、商場、廠房，也需要住宅。伴隨著開放的新高潮，引發(fā)外商進入上海的新高潮，也將引發(fā)外商購租上海房地產(chǎn)的新高潮。需要強調的是：海外對上海房地產(chǎn)需求的增長，不是一年兩年，而會持續(xù)1－2個年代。2002年3月15日，全國人大會9屆4次會議批準的《中國國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十個五年計劃綱要》，在指導方針中提出“堅持把提高人民生活水平作為根本出發(fā)點”，在人民生活篇中指出“在提高居民吃穿用等基本消費水平的基礎上，重點改善居民居住和出行條件”。這說明了住宅問題在人民生活中的重要性，及在政府工作中的地位之高。既然“十五”計劃把居住放在如此重要的地位，政府必定會運用種種政策手段調動住宅消費，也必定會推動住宅的需求。相信在21世紀初，會根據(jù)中央的指導思想，進一步完善和深化推動住宅消費的政策。4．政府機關、事業(yè)單位職工住房分配貨幣化政策的全面實施，將進一步激發(fā)居民的住宅消費熱情。由于一系列復雜細致的工作需要處理，嚴格說上海的政府機關、事業(yè)單位住房貨幣化還沒有全面實施。但是，現(xiàn)在離朱總理提出要求的時間已經(jīng)兩年有余，準備工作也較為充分了。據(jù)本研究對上海市方案框架的了解，基本上是對老職工實施購房補貼和對新職工實施工資補貼兩種方式。上海政府機關、事業(yè)單位職工的居住水平，比起普通百姓來，總體上要高些（這是合理的）。一旦貨幣化方案實施，將極大地激發(fā)他們改善住房的積極性。以上，就是21世紀初上海房地產(chǎn)市場全面穩(wěn)定增長的基本原因。這里所說的需求總規(guī)模是指每年對新建商品房的需求（購買和新增租賃）總量。其中，前三年呈上升趨勢，到2003年可能到達歷史頂峰。表20022005年上海新建商品房需求（租售）量預測單位：萬平方米年份（1）住宅（2）辦公樓（3）商場用房（4）其他（5）總計2002165018011020196020021750210130202110200318002401503022202004175026016030220020051700280170402190合計86501170720140106802．需求品種結構的全面上升，非住宅增長速度超過住宅。21世紀初，上海房地產(chǎn)需求的增長將是全結構的。而且，非住宅的上升的速度將超過住宅。在同樣的背景下，由于政府采取了調動住宅需求的大量措施，所以，在上海的房地產(chǎn)市場中，對于住宅的需求連續(xù)多年保持強勁態(tài)勢，一枝獨秀。目前，上海的房地產(chǎn)價格已全面回升。在經(jīng)濟大背景持續(xù)轉暖的形勢下，必然會吸引大量廠商競相購買和租賃，興起一個高潮。未來5年，各種新建房地產(chǎn)需求量（購買和新增租賃）的預測見上表第3欄。2002－2003年，到達歷史頂峰的1800萬平方米。而辦公樓、商場等非住宅，在5年中將逐年增長，甚至延續(xù)到整個年代。90年代上海房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了大起大落兩個階段。未來5年的需求增長，總體上不會出現(xiàn)上述情況。其次，政府管理部門有了90年代大起大落的經(jīng)驗教訓，調控房地產(chǎn)市場的綜合水平大大提高，尤其會注意利用土地供給來調控整個市場。最后，上海的房地產(chǎn)學會、協(xié)會、院校和各種研究機構較為成熟，比較冷靜、公允，會主動地分析和監(jiān)測市場，發(fā)布信息，當好參謀。90年代上