年度深圳別墅市場(chǎng)分析研究報(bào)告(參考版)
2025-04-28 01:18本頁面
【正文】 設(shè)計(jì)導(dǎo)向注重生態(tài)、健康新的設(shè)計(jì)理念強(qiáng)調(diào)建筑應(yīng)與大自然和諧，主張因地制宜，追求從生態(tài)、健康的角度關(guān)注居住質(zhì)量的整體提高。 更注重項(xiàng)目及企業(yè)文化的塑造企業(yè)文化最具象的表現(xiàn)是企業(yè)品牌，好的企業(yè)品牌能夠直接給消費(fèi)者信心，發(fā)展商品牌是消費(fèi)者在選購(gòu)別墅產(chǎn)品時(shí)衡量的重要指標(biāo)之一；企業(yè)文化及項(xiàng)目文化抽象的表現(xiàn)是，企業(yè)所倡導(dǎo)的居住理念，項(xiàng)目所營(yíng)造的人文環(huán)境能夠打動(dòng)目標(biāo)客戶，因此，要目標(biāo)客戶真正被打動(dòng)，就需要將消費(fèi)者需求融入項(xiàng)目或企業(yè)文化中去。具體表現(xiàn)在項(xiàng)目規(guī)劃傾向于內(nèi)部公共空間的營(yíng)造，營(yíng)造一種居住文化，增加居 住者的歸屬感；企業(yè)成立客戶會(huì)，打造企業(yè)與消費(fèi)者、消費(fèi)者之間互相交流的平臺(tái)，以提升企業(yè)的品牌知名度與美譽(yù)度?！疚幕繌木幼」δ艿奶嵘呦虍a(chǎn)品附加值的追求別墅作為一種高級(jí)消費(fèi)品，其使用價(jià)值除了作為普通住宅的居住功能的實(shí)現(xiàn)，還應(yīng)該為居住者提供一種精神層面的滿足， 從需求層次來看，它還應(yīng)綜合考慮居住者在歸屬感、領(lǐng)域感、私密感、社會(huì)交往等眾多方面的因素。別墅品質(zhì)大幅度上升別墅作為一種建筑除了要符合自然、氣侯、地理等自然生態(tài)，還要有優(yōu)良的建筑材料，配之以合適的設(shè)計(jì)、規(guī)劃，才能算是一個(gè)好作品。關(guān)外相當(dāng)多的土地進(jìn)入一級(jí)市場(chǎng)，且規(guī)劃容積率不高，開發(fā)商獲得這些土地資源時(shí)，通常采取別墅類物業(yè)規(guī)劃，以求實(shí)現(xiàn)最高的投資價(jià)值和收益?！ 〉谒牟糠帧 ∩钲趧e墅市場(chǎng)發(fā)展前景深圳別墅市場(chǎng)經(jīng)過十多年的發(fā)展，已經(jīng)從粗放型發(fā)展轉(zhuǎn)向集約化、精細(xì)化發(fā)展，未來別墅市場(chǎng)的發(fā)展將以符合經(jīng)濟(jì)、文化、生態(tài)三個(gè)方面條件為主導(dǎo)發(fā)展。定制式營(yíng)銷——根據(jù)消費(fèi)者意愿度身定制，滿足消費(fèi)者個(gè)性化需求?！?體驗(yàn)營(yíng)銷——在銷售過程中讓消費(fèi)者提前體驗(yàn)別墅生活方式，刺激客戶消費(fèi)欲望?！?聯(lián)手營(yíng)銷——主要指多個(gè)項(xiàng)目對(duì)區(qū)域市場(chǎng)的整合推廣，在普通住宅市場(chǎng)運(yùn)用的較多，如“深圳西岸”——寶安中心區(qū)、“南硅谷”——高新南區(qū)，這種模式可以迅速擴(kuò)大區(qū)域影響力，別墅市場(chǎng)推廣可以借鑒?！?輿論引導(dǎo)——最常見的方式是客戶聯(lián)誼會(huì)、專家性的導(dǎo)購(gòu)、尋找意見領(lǐng)袖三種方式?！钅敲矗瑒e墅營(yíng)銷除了電視廣告、戶外廣告牌、報(bào)紙廣告等基本“規(guī)定動(dòng)作”外，應(yīng)該更注重新的、針對(duì)性的“自選動(dòng)作”，在這里拋磚引玉，提出幾種別墅營(yíng)銷方式進(jìn)行探討。資本階層是第一代富裕階層，他們通過各種方式積累資本，具備很強(qiáng)的購(gòu)買力，但文化水平一般，消費(fèi)觀念比較傳統(tǒng)，家庭成員一般比較多，購(gòu)買別墅主要用于居住，不會(huì)過多注重別墅是否升值，換購(gòu)別墅的頻率不高，這部分客戶活躍在90年代中后期的別墅市場(chǎng)；知富階層是第二代富裕階層，他們通過自己的知識(shí)創(chuàng)造財(cái)富，文化水平較高，他們購(gòu)買別墅的目的多元化，除滿足居住要求外，更注重精神層面的要求，比如人文環(huán)境、升值潛力等，換購(gòu)別墅的頻率比較高，這部分客戶已經(jīng)逐漸成為別墅市場(chǎng)消費(fèi)主力軍。香港客戶在深圳購(gòu)買別墅主要有兩種用途：一種是度假，度假型產(chǎn)品比較集中在東部海岸線；另一種是居住，離市區(qū)不遠(yuǎn)或關(guān)外鎮(zhèn)區(qū)的別墅屬于這類產(chǎn)品，這些消費(fèi)者在深圳工作、投資辦廠，生活的時(shí)間較長(zhǎng)，他們對(duì)生活品質(zhì)要求比較高，這部分客戶活躍在早期深圳的別墅市場(chǎng)，是主要消費(fèi)者。此外，還有內(nèi)地人士。也有部分案例出現(xiàn)不同程度貶值，如觀瀾龍湖山莊、銀湖頤園別墅。 如果單純依靠租賃方式尋求回報(bào)，要達(dá)到810％回報(bào)率，大約需要1012年的時(shí)間收回成本，那么以萬元/平米售價(jià)為例，租金水平應(yīng)該在80100元/平米（考慮了每年2個(gè)月的空置）。、售價(jià)格分析（注：①以上數(shù)據(jù)部分是近年成交價(jià)格，部分是二手報(bào)價(jià)；②所有價(jià)格增長(zhǎng)率未扣除交易過程中產(chǎn)生的費(fèi)用；③已裝修案例沒有扣除裝修費(fèi)用；④價(jià)格單位為元/平米。鹽田區(qū)未來供應(yīng)主要在大小梅沙、三洲田，預(yù)計(jì)隨著東部華僑城的滾動(dòng)開發(fā)和濠信、心海別墅項(xiàng)目的推出以及天琴灣頂級(jí)獨(dú)立別墅的帶動(dòng)，片區(qū)價(jià)格會(huì)有一定上升。未來羅湖供應(yīng)潛力不足。2）更注重建筑、環(huán)境與人結(jié)合，主張因地制宜，追求從生態(tài)、健康的角度關(guān)注居住質(zhì)量的整體提高。這類風(fēng)格的設(shè)計(jì)，從空間設(shè)計(jì)上力求給人舒適自然的感受；在材質(zhì)的選擇上，更注重利用自然生態(tài)資源，主張因地置宜；在色彩的組合，力求營(yíng)造氣氛和突顯特殊的設(shè)計(jì)風(fēng)格。建筑設(shè)計(jì)上因地制宜，充分利用山體的天然植被，融建筑于自然山勢(shì)之中。在建筑材料上，“現(xiàn)代主義建筑”主張積極采用新材料、新結(jié)構(gòu)，在建筑設(shè)計(jì)中發(fā)揮新材料、新結(jié)構(gòu)的特性；主張堅(jiān)決擺脫過時(shí)的建筑樣式，放手創(chuàng)造新的建筑風(fēng)格；主張發(fā)展新的建筑美學(xué)，創(chuàng)造建筑新風(fēng)格。2002年以后推出的城市山谷、西麗山莊從建筑外形、房屋結(jié)構(gòu)、平面布置到綠化園林全面引進(jìn)西式風(fēng)格。深圳別墅對(duì)西式風(fēng)格的借鑒經(jīng)歷了從早期外觀局部的簡(jiǎn)單模仿，到建筑技術(shù)、房屋結(jié)構(gòu)及整體園林、空間布局的全面吸收過程。御景苑和華僑海景山莊在吸納了歐式建筑元素同時(shí)還保留了明顯的嶺南風(fēng)格特征。90年代初期開發(fā)的怡景別墅，是典型的嶺南風(fēng)格的別墅；到90年代未，古典懷舊風(fēng)格逐步引入到別墅的建筑中。嶺南風(fēng)格建筑跟南方的環(huán)境氣候是一種完美結(jié)合：在建筑風(fēng)格上它強(qiáng)調(diào)布局高低錯(cuò)落，建造錯(cuò)落有致。在近年的戶型設(shè)計(jì)中，一些產(chǎn)品通過建筑層高的控制技巧贈(zèng)送部分建筑面積，這些贈(zèng)送的空間主要表現(xiàn)在車庫、儲(chǔ)藏室、地下室、露臺(tái)等功能區(qū)或休閑區(qū)，這些贈(zèng)送部分不計(jì)入?yún)⒖紮?quán)重內(nèi)。【不同面積居家型】不同面積的居家別墅，面積越大，功能區(qū)越完善，所占比重越大，而休息區(qū)與生活區(qū)的比重則視具體情況而定，既可以增加休息區(qū)的比重（如增加房間數(shù)量或房間面積），也可以增加生活區(qū)的比重（如增加起居廳數(shù)量或起居廳面積）。 【休閑區(qū)】功能分區(qū)項(xiàng)目名稱仙泉山莊E型瑞河耶納F2型仙湖山莊C型云深處A型觀瀾高爾夫大宅D型總面積200230270523868休閑區(qū)
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