美國童裝市場分析研究報告(參考版)
2024-08-24 16:33本頁面
【正文】 多因素變化土地臨界點(diǎn)： 房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行土地報價研究決策過程中，經(jīng)常會為投資及售價的確定爭論不休，因?yàn)榭陀^上講投資及售價會在一定范圍內(nèi)變化，要將不是很確定的數(shù)據(jù)確定下來，不同的人存在不同看法是正常不過的。建議如下： 當(dāng)企業(yè)土地存量較大，對土地需求不是十分迫切時，基準(zhǔn)收益率可取 10%，建議的土地最高報價 15800 萬元； 一般情況下基準(zhǔn)收益率 8～ 10%為宜，建議的土地最高報價 16400萬元； 當(dāng) 企業(yè) 土地存量不足時， 基準(zhǔn)收益率 6～ 8%為宜（大于銀行貸款利率約 2 個百分點(diǎn)），建議的土地最高報價 17000 萬元； 當(dāng) 企業(yè)無 土地存量時， 基準(zhǔn)收益率 4～ 6%為宜（相當(dāng)于銀行貸款利率，企業(yè)微利），建議的土地最高報價 17800 萬元； 當(dāng) 企業(yè)在異地開發(fā)首塊地塊，對該地塊志在必得 時， 基準(zhǔn)收益率4%為宜（低于銀行貸款利率，企業(yè)無利，在盈虧平衡點(diǎn)上，一般不虧損），建議的土地最高報價 18000 萬元。這種方法模擬土地拍賣情景，土地價格由低到高，每上一個臺階經(jīng)濟(jì)效益降低一定幅度，直至出現(xiàn)虧損為止，很直觀。本地塊起拍價 12020 萬元，我們按 14600 萬元起算， 每次加價 200 萬元測算報價方案，直《行業(yè)調(diào)查分析報告資料集》 11 至出現(xiàn)虧損為止，軟件自動測算了 19 個報價方案。 土地基本報價方案： 是取投資、售 價、銷售量等參數(shù)最可能的取值，設(shè)定其不會變化，詳見表 1“土地報價方案計算依據(jù)”。因此，決策者不僅需要勇氣，更需要智慧。確定土地最高限價，是首先確定企業(yè)可接受的最低收益率（基準(zhǔn)收益率），然后倒推土地價格。供參加拍賣的房地產(chǎn)企業(yè)和提供貸款的金融機(jī) 構(gòu)參考。由此得出結(jié)論：該地塊投資環(huán)境很好。本地塊北面的瀾韻園二期工程正在開發(fā)， 45 幢獨(dú)立別墅尚在施工，已基本售完，而且，價格由一期工程的每平方米 4200 元增長到二期工程的75008000 元，前后相差不到一年。工業(yè)園區(qū)社區(qū)服務(wù)設(shè)施的設(shè)計新理念的實(shí)施，是園區(qū)住宅開發(fā)建設(shè)成功的重要因素。同時，本著“先規(guī)劃、后建設(shè)”和“先地下、后后地上”的指導(dǎo)方針，積極實(shí)施高標(biāo)準(zhǔn)的基礎(chǔ)設(shè)施開發(fā)，不 僅形成了與高科技產(chǎn)業(yè)發(fā)展相適應(yīng)的投資環(huán)境，而且也創(chuàng)造了舒適怡人的高品質(zhì)生活環(huán)境。 該項(xiàng)工程總投資為 11 億元，施工區(qū) 4 至 5 年。 1998 年初，園區(qū)管委會委托國際著名跨國公司美國易道（ EDAW）公司編制景觀總體規(guī)劃，圍繞金雞湖規(guī)劃了 湖濱大道、城市廣場、玲瓏灣、波心島、文化水廊、金姬墩、望湖角、水巷鄰里等 8 個特色景區(qū)。 金雞湖景觀規(guī)劃 金雞湖位于園區(qū) 70 平方公里規(guī)劃區(qū)的中心地帶，占地 平方公里。 園區(qū)總體規(guī)劃 蘇州工業(yè)園區(qū)是引進(jìn)國外資金和管理經(jīng)驗(yàn)開發(fā)的舉世聞名的開發(fā)區(qū)，以金雞湖為中心，總體規(guī)劃 70 平方公里，規(guī)劃人 口 60 萬人。目前，園區(qū)房地產(chǎn)產(chǎn)銷兩旺，銷售量一直遠(yuǎn)大于竣工量，房地產(chǎn)項(xiàng)目大多在預(yù)售階段就銷售一空，整體銷售率在 95%以上，園區(qū)住宅已是蘇州市民的一大品牌，成為他們安家落戶的首先。目前在園區(qū)樓市，小高層住宅已與多層住宅一樣旺銷。 2020 年 8 月底，區(qū)內(nèi)累計住宅開工面積 萬平方米，竣工交付 萬平方米。 蘇州工業(yè)園區(qū)的房地產(chǎn)于 1996 年開始開發(fā)建設(shè)。 園區(qū)概況 蘇州工業(yè)園區(qū)開發(fā)建設(shè) 7 年多來，取得了令人矚目的成績。東臨湖畔，北面與瀾韻園別墅區(qū)隔河相望，西面隔河為星港街。 二、報告編制單位 蘇州市 新天地工程造價咨詢事務(wù)所、蘇州銘星軟件科技有限公司。服裝供貨商和經(jīng)銷商將日益關(guān)注需求變化趨勢，并繼續(xù)開展促銷活動、完善銷
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