【正文】 貴族 提供常規(guī)服務(wù) 4400 精裝 _ 翠屏國際城 提供常規(guī)服務(wù) 毛坯 4000 精裝 5000 500 % 天元吉第 提供常規(guī)服務(wù) 未定 0 _ 同曦藝術(shù)家園 提供常規(guī)服務(wù) 未定 平層 精裝 _ 裝修提升 精裝修作為酒店式公寓的又一特色，與普通小戶型相比，標(biāo)準(zhǔn)更高，裝修更到位，實(shí)現(xiàn)拎包入住是酒店式公寓的最終目標(biāo)。 小戶型 VS 酒店式公寓分析 地產(chǎn)概念的傳播速度永遠(yuǎn)是以快制勝?？們r(jià)成為客戶選擇投資或居住的重要衡量標(biāo)準(zhǔn)。 而選擇 50－ 70 平方米房型的客戶較少，選擇此面積的客戶大多為自住或是商務(wù)客，他們需求相對(duì)較大的面積。 自住 投資 自住投資皆可 辦公 商住 32% 26% 30% 9% 3% 分析： 從購房 用途看出，以純投資為目的的客戶占據(jù)相當(dāng)一部分的比例，他們大多需要小面積，低總價(jià)，回報(bào)率高的物業(yè)。 ? 職業(yè) 以事業(yè)單位客戶為主，但以私營企業(yè)主為代表的投 資型客戶的比例也在逐步增加。 客群針對(duì)性研究 ? 年齡階段 小戶型公寓主流仍是“青年公寓”，但中年需求也不容忽視。 酒店式公寓在產(chǎn)品品質(zhì)、單價(jià)和總價(jià)上都有很大的提高。 4. 投資客和職業(yè)房東 酒店式公寓項(xiàng)目大多位于地段成熟，配套設(shè)施 齊全的區(qū)位，加上產(chǎn)品特色，升值潛力大，自然成為投資客的追逐對(duì)象。優(yōu)于公寓的服務(wù)，低于酒店的價(jià)格使酒店式公寓成為了他們最好的選擇。 ? 酒店式公寓 1. 富裕階層和高收入、高文化的金領(lǐng)一族 已經(jīng)在近郊擁有一套以上住宅的富裕階層，在暢享自然山水的同時(shí)又留念城市的繁華與便利，于是在城中購買一套酒店式公寓作為平時(shí)會(huì)友、休憩場(chǎng)所，他們對(duì)價(jià)格的敏感度低。金陵王府、約瑟夫公寓的客戶約有 %是投資客。 3. 城市小企業(yè)和 SOHO 族 目前南京市這類小企業(yè)數(shù)量眾多，一般是處于成長期的小型公司，沒有實(shí)力購買大面積寫字樓，酒店式公寓兼具居住和辦公兩種功能，可以作為過渡性辦公空間，日后出租或轉(zhuǎn)手，還可以獲得一定的收益。開發(fā)商也把年輕人當(dāng)做了主要的目標(biāo)客戶，小戶型項(xiàng)目大都提供精裝修和酒店式的物業(yè)管理，這無疑更符合年輕人的口味。高總價(jià)小戶型多打造為酒店式公寓，年內(nèi)將上市的新街口金輪國際廣場(chǎng)和山西路中環(huán)國際廣場(chǎng)定位于南京兩大商圈的頂級(jí)酒店式公寓，在面積和單價(jià)上都走高端路線，預(yù)計(jì)總價(jià)也將集中在 80 萬元以上，未來酒店式公寓總價(jià)的兩級(jí)分化將更加凸現(xiàn)，項(xiàng)目品質(zhì)提升的同時(shí)，總價(jià)也必然上升到一個(gè)更高 的區(qū)間。 總價(jià)結(jié)構(gòu) 單位：萬元 20 及 以下 2130 3140 4150 5160 6170 7180 8190 90 以上 合計(jì) 全市在售 小戶型供應(yīng)結(jié)構(gòu) 546 757 606 362 81 19 42 9 94 2516 % % % % % % % % % % 全市在售 酒店式公寓 供應(yīng)結(jié)構(gòu) 126 278 424 132 72 0 0 0 70 1102 % % % % % % % % % % 總價(jià)層面上考量， 40 萬元以下的產(chǎn)品占比較高，這正切合了小戶型及酒店式公寓的投資品性質(zhì)。酒店式公寓采用精裝修條件交付，提供星級(jí)酒店服務(wù)，提升生活品質(zhì)，自然 在售價(jià)上要高出普通小戶型。 在現(xiàn)有產(chǎn)品供應(yīng)中， 40015000 元 /平米、 50016000 元 /平米、 60017000 平米分別占到 %、 %、 %，其他各價(jià)格段都有不同比重的分布。 高層建筑為酒店式公寓普遍采用，通常有裝修豪華、挑高氣派的入戶大堂，部分還有底商作為項(xiàng)目的配套而存在。 新增酒店式公寓的供應(yīng)結(jié)構(gòu)中，通過提高面積提升檔次的趨勢(shì)表現(xiàn)得更加 明顯， 6170平米面積段的供應(yīng)量達(dá)到 %。 對(duì)于新增小戶型供應(yīng)結(jié)構(gòu)而言，基本延續(xù)了現(xiàn)存供應(yīng)結(jié)構(gòu)的布局，但是因?yàn)槭艿骄频晔焦a(chǎn)品供應(yīng)結(jié)構(gòu)變化的影響出現(xiàn)一定的調(diào)整， 6170 平米面積段的房源成為主要的供應(yīng)量，占到 %。 觀察上表所示， 4150 平米、 5160 平米是在售小戶型產(chǎn)品的供應(yīng)主力面積段，都占到三成有余。前段提到的已知項(xiàng)目?jī)赡陜?nèi)產(chǎn)生 40 萬方的供應(yīng)量中絕大多數(shù)是酒店式公寓產(chǎn)品。 城中一直以來都是酒店式公寓必爭(zhēng)之地，逐漸河西新城區(qū)、江寧成熟區(qū)域開始出現(xiàn)酒店式公寓，直到江北區(qū)域出現(xiàn)酒店式公寓，似乎有四處開花之勢(shì)。其中需求最大的城中板塊表現(xiàn)得尤為明顯，最新出讓的幾幅地塊中都涉及到小戶型產(chǎn)品。作為需求量最大的城中板塊，供應(yīng)量卻相對(duì)較低，河西、江寧等板塊成為了供應(yīng)的主力。 酒店式公寓中居住份額用地 65年；商業(yè)、辦公40 年；其它份額用地按法定最高出讓年限。 在該地塊的統(tǒng)一規(guī)劃建設(shè)中應(yīng)設(shè)置安排伊斯蘭文化活動(dòng)中心和復(fù)建酒店式公寓中居住份額用地 65年；商業(yè)、辦公40 年；其它份額用地按法定最高出讓年限。 而南京本土化后的酒店式公寓則離前面提到的國際標(biāo)準(zhǔn)存在一定差距， 南京市場(chǎng)上普遍認(rèn)可的酒店式公寓的標(biāo)準(zhǔn)是附加了精裝修及酒店式服務(wù)的小戶型，這也是本篇報(bào)告對(duì)于南京酒店式公寓的界定標(biāo)準(zhǔn)。 階段界定及產(chǎn)品 按照前面提到的理想劃分小戶型斷代的模型來界定南京目前市場(chǎng)上小戶型的發(fā)展階段，中百達(dá)認(rèn)為南京的小戶型已經(jīng)處于第四代與第五代之間。 競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境 項(xiàng)目匯總 按照前面提到的標(biāo)準(zhǔn)，將南京目前所有存在形式的小戶型項(xiàng)目進(jìn)行匯總統(tǒng)計(jì)。 毛地 酒店式公寓 萬方供應(yīng)量 傳統(tǒng)老店綠柳居。 自然 平整 酒店式公寓供應(yīng)量 萬方 競(jìng)爭(zhēng)分析 ? 小戶型 南京目前小戶型產(chǎn)品主要分布于新街口周邊區(qū)域、河西新城 CBD 區(qū)域、江寧板塊成熟區(qū)域，應(yīng)該說這幾個(gè)區(qū)域是符合小戶型產(chǎn)品的生存條件的。 也許更值得我們?nèi)リP(guān)注的是未來的供應(yīng)量，包括年內(nèi)即將形成市場(chǎng)壓力的供應(yīng)量、已知項(xiàng)目?jī)赡陜?nèi)會(huì)形成的市場(chǎng)供應(yīng)以及我們目前的掌握的由土地市場(chǎng)產(chǎn)生的供應(yīng)量，這三方力量形成的合力將會(huì)是一個(gè)巨大的數(shù)字。中百達(dá)預(yù)測(cè)，在城市擴(kuò)張的背景下，小戶型供應(yīng)量上升的同時(shí)其分布也會(huì)趨于分散，但不會(huì)無限制擴(kuò)展。 2516 套在售小戶型中有 1102 套酒店式公寓房源，占到小戶型供應(yīng)比例的 %，年內(nèi)即將上市項(xiàng)目的 4254 套房源中有 1980 套酒店式公寓房源，占到 46%，比例在進(jìn)一步提高，說明酒店式公寓以其產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)，正在搶占普通小戶型市場(chǎng)的空間，成為小戶型市場(chǎng)的“領(lǐng)頭羊”。至于土地市場(chǎng)， 2020 年新政出臺(tái)后的南京土地市場(chǎng)，酒店式公寓成為住宅類土地供應(yīng)的一個(gè)重要方向，凡是城中出讓或掛牌的住宅類或混合類土地幾乎都涉及到酒店式公寓，這種趨勢(shì)還將會(huì)持續(xù)一段時(shí)間；還有許多歷史出讓的土地，開發(fā)商主動(dòng)調(diào)整規(guī)劃，都在項(xiàng)目中設(shè)置部分酒店式公 寓，這一切的一切都進(jìn)一步加劇了酒店式公寓市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)。應(yīng)該說結(jié)合小戶型產(chǎn)品的得房率來看，用 4160 平米萊布置一居室能夠比較好的實(shí) 現(xiàn)功能設(shè)置，滿足不同的居住需求。 對(duì)于小戶型面積的未來發(fā)展趨勢(shì)在保持現(xiàn)狀的同 時(shí)，考慮酒店式公寓產(chǎn)品發(fā)展的影響，將在酒店式公寓中做出結(jié)論。 附：產(chǎn)品建筑趨勢(shì) 縱觀南京目前所有存在狀態(tài)（已經(jīng)銷售完畢的、正在銷售的和即將銷售的）的酒店式公寓，平層產(chǎn)品是主流，分析來看，第一，和酒店式公寓的價(jià)格有關(guān)。 在戶型分布上，傳統(tǒng)的板式建筑正在逐漸被點(diǎn)式建筑所取代。 對(duì)于未來年內(nèi)供應(yīng)量的價(jià)格層面，在出現(xiàn)一個(gè)價(jià)格跳躍的同時(shí)，受到酒店式公寓產(chǎn)品的影響 ，高價(jià)位的分布比重明顯提高， 1000112020 元 /平米由 %提高到 %， 12020元 /平米以上由 %上漲到 %。 在現(xiàn)有產(chǎn)品供應(yīng)中， 50016000 元 /平米、 60017000 元 /平米、 1000112020 元 /平米分別占到 %、 %、 %，明顯比小戶型高出一個(gè)價(jià)格段。總價(jià) 40 萬元以下的小戶型所占比重為 %，總價(jià) 40 萬元以下的酒店式公寓所占比重為 %。 客群分析 客群分類 重點(diǎn)抽取出南京 16 個(gè)小戶型 amp。“居易時(shí)代”的客戶中 %以上是這類人群。如“天空之都”的客戶多是新興行業(yè)的小型公司企業(yè)主以及自由職業(yè)者，如一些自由撰稿人、音樂創(chuàng)作者、廣告人等。種種便利使酒店式公寓成為近些年投資者置業(yè)投資的上佳選擇，同時(shí)商住兩用的性質(zhì)又能滿足居住的需求。 高收入、高文化的金領(lǐng)一族追求生活品質(zhì)，享受城市的現(xiàn)代生活，喜歡具有相同喜好的人集聚一起，形成一個(gè)同質(zhì)的居住區(qū)，進(jìn)而形成一種居住的優(yōu)越感。通常由公司購買，作為高級(jí)管理人員、技術(shù)人員的福利住所。雖然現(xiàn)在有不利政策，但是可以作為長期出租投資。與普通小戶型的客群相比，酒店式公寓的客群明顯有一個(gè)提升，自然是經(jīng)濟(jì)實(shí)力和居住品位的一個(gè)驗(yàn)證過程。 分析： 年齡在 30－ 40 歲的客戶相對(duì)其他年齡段客戶較多，占總量的 %。 事業(yè)單位 私營業(yè)主 企業(yè)高管 自由職業(yè)者 其他 40% 19% 15% 9% 17% 分析： 從客戶就職的單位看，在事業(yè)單位工作的客戶比例最高，這是由于事業(yè)單位的各項(xiàng)福利都比較好，加上收入穩(wěn)定，因此，這部分人購買熱情比較高，占總量的 %。 而自買自用的客戶，大多將小戶型物業(yè)作為過渡型居所，但對(duì)于房屋的朝向比較敏感，是理智型購房者。 ? 需求總價(jià) 20— 30 萬元 31— 40 萬元 41— 50 萬元 51— 60 萬元 26% 35% 29% 10% 分析： 調(diào)查顯示，總價(jià)在 20－ 40 萬元之間的小戶型（一般面積在 4050 平方米左右），最受客戶歡迎，占總量的 %。據(jù)統(tǒng)計(jì)，低于 40 萬元 /套的小戶型中，居住為主， 也有擴(kuò)大投資比例的趨勢(shì)。 當(dāng)小戶型的風(fēng)潮還在延續(xù)的時(shí)候，酒店式公寓在南京已經(jīng)如雨后春筍般，早期的麗晶國際，到君臨國際、金陵王府，再如即將面市的金輪國際廣場(chǎng)、中環(huán)國際廣場(chǎng)，其間有過太多的項(xiàng)目打著酒店式公寓的旗號(hào)，一波高過一波。 但是目前所謂的精裝修的裝修標(biāo)準(zhǔn)似乎離拎包入住還有 一定的差距，對(duì)精裝修的概念存在不同的理解，因而也就分為硬裝修和精裝修。地面墻面都大量采用花崗巖等天然的石材鋪設(shè)，配以高檔的水晶吊燈、 畫、綠色植物等裝飾，增添豪華氣勢(shì)。 衛(wèi)生間：地面地磚、墻面瓷磚、天花吊頂，設(shè)淋浴房、坐便器、洗臉盆、浴霸。 表 :城中、河西項(xiàng)目裝修對(duì)比 裝修 類別 板塊 城中 河西 項(xiàng)目名稱 約瑟夫 公寓 中環(huán) 國際廣場(chǎng) 金陵王府 紫鑫 國際公寓 潤 花園 銷售均價(jià)（元 /㎡） 12020 14000 14000 （二手） 6600 8360 裝修費(fèi)用（元 /㎡） 1000 1000 3000 8001000 1500 廚衛(wèi) 裝修 油煙機(jī) 方太 /帥康 德格 脫排油煙機(jī)/ 微波爐 / 電磁爐 / 燃?xì)庠?/ 熱水器 / 空調(diào) / 電冰箱 / 彩電 / 洗衣機(jī) / 電話 /