【正文】 貴族 提供常規(guī)服務 4400 精裝 _ 翠屏國際城 提供常規(guī)服務 毛坯 4000 精裝 5000 500 % 天元吉第 提供常規(guī)服務 未定 0 _ 同曦藝術家園 提供常規(guī)服務 未定 平層 精裝 _ 裝修提升 精裝修作為酒店式公寓的又一特色，與普通小戶型相比，標準更高，裝修更到位，實現(xiàn)拎包入住是酒店式公寓的最終目標。 小戶型 VS 酒店式公寓分析 地產(chǎn)概念的傳播速度永遠是以快制勝?？們r成為客戶選擇投資或居住的重要衡量標準。 而選擇 50－ 70 平方米房型的客戶較少，選擇此面積的客戶大多為自住或是商務客，他們需求相對較大的面積。 自住 投資 自住投資皆可 辦公 商住 32% 26% 30% 9% 3% 分析： 從購房 用途看出，以純投資為目的的客戶占據(jù)相當一部分的比例，他們大多需要小面積，低總價，回報率高的物業(yè)。 ? 職業(yè) 以事業(yè)單位客戶為主，但以私營企業(yè)主為代表的投 資型客戶的比例也在逐步增加。 客群針對性研究 ? 年齡階段 小戶型公寓主流仍是“青年公寓”，但中年需求也不容忽視。 酒店式公寓在產(chǎn)品品質、單價和總價上都有很大的提高。 4. 投資客和職業(yè)房東 酒店式公寓項目大多位于地段成熟，配套設施 齊全的區(qū)位，加上產(chǎn)品特色，升值潛力大，自然成為投資客的追逐對象。優(yōu)于公寓的服務，低于酒店的價格使酒店式公寓成為了他們最好的選擇。 ? 酒店式公寓 1. 富裕階層和高收入、高文化的金領一族 已經(jīng)在近郊擁有一套以上住宅的富裕階層，在暢享自然山水的同時又留念城市的繁華與便利，于是在城中購買一套酒店式公寓作為平時會友、休憩場所，他們對價格的敏感度低。金陵王府、約瑟夫公寓的客戶約有 %是投資客。 3. 城市小企業(yè)和 SOHO 族 目前南京市這類小企業(yè)數(shù)量眾多，一般是處于成長期的小型公司，沒有實力購買大面積寫字樓，酒店式公寓兼具居住和辦公兩種功能，可以作為過渡性辦公空間，日后出租或轉手，還可以獲得一定的收益。開發(fā)商也把年輕人當做了主要的目標客戶，小戶型項目大都提供精裝修和酒店式的物業(yè)管理，這無疑更符合年輕人的口味。高總價小戶型多打造為酒店式公寓，年內將上市的新街口金輪國際廣場和山西路中環(huán)國際廣場定位于南京兩大商圈的頂級酒店式公寓，在面積和單價上都走高端路線，預計總價也將集中在 80 萬元以上，未來酒店式公寓總價的兩級分化將更加凸現(xiàn)，項目品質提升的同時，總價也必然上升到一個更高 的區(qū)間。 總價結構 單位：萬元 20 及 以下 2130 3140 4150 5160 6170 7180 8190 90 以上 合計 全市在售 小戶型供應結構 546 757 606 362 81 19 42 9 94 2516 % % % % % % % % % % 全市在售 酒店式公寓 供應結構 126 278 424 132 72 0 0 0 70 1102 % % % % % % % % % % 總價層面上考量， 40 萬元以下的產(chǎn)品占比較高，這正切合了小戶型及酒店式公寓的投資品性質。酒店式公寓采用精裝修條件交付，提供星級酒店服務，提升生活品質，自然 在售價上要高出普通小戶型。 在現(xiàn)有產(chǎn)品供應中， 40015000 元 /平米、 50016000 元 /平米、 60017000 平米分別占到 %、 %、 %，其他各價格段都有不同比重的分布。 高層建筑為酒店式公寓普遍采用，通常有裝修豪華、挑高氣派的入戶大堂，部分還有底商作為項目的配套而存在。 新增酒店式公寓的供應結構中，通過提高面積提升檔次的趨勢表現(xiàn)得更加 明顯， 6170平米面積段的供應量達到 %。 對于新增小戶型供應結構而言，基本延續(xù)了現(xiàn)存供應結構的布局，但是因為受到酒店式公寓產(chǎn)品供應結構變化的影響出現(xiàn)一定的調整， 6170 平米面積段的房源成為主要的供應量，占到 %。 觀察上表所示， 4150 平米、 5160 平米是在售小戶型產(chǎn)品的供應主力面積段，都占到三成有余。前段提到的已知項目兩年內產(chǎn)生 40 萬方的供應量中絕大多數(shù)是酒店式公寓產(chǎn)品。 城中一直以來都是酒店式公寓必爭之地，逐漸河西新城區(qū)、江寧成熟區(qū)域開始出現(xiàn)酒店式公寓，直到江北區(qū)域出現(xiàn)酒店式公寓，似乎有四處開花之勢。其中需求最大的城中板塊表現(xiàn)得尤為明顯，最新出讓的幾幅地塊中都涉及到小戶型產(chǎn)品。作為需求量最大的城中板塊，供應量卻相對較低，河西、江寧等板塊成為了供應的主力。 酒店式公寓中居住份額用地 65年；商業(yè)、辦公40 年；其它份額用地按法定最高出讓年限。 在該地塊的統(tǒng)一規(guī)劃建設中應設置安排伊斯蘭文化活動中心和復建酒店式公寓中居住份額用地 65年；商業(yè)、辦公40 年；其它份額用地按法定最高出讓年限。 而南京本土化后的酒店式公寓則離前面提到的國際標準存在一定差距， 南京市場上普遍認可的酒店式公寓的標準是附加了精裝修及酒店式服務的小戶型，這也是本篇報告對于南京酒店式公寓的界定標準。 階段界定及產(chǎn)品 按照前面提到的理想劃分小戶型斷代的模型來界定南京目前市場上小戶型的發(fā)展階段，中百達認為南京的小戶型已經(jīng)處于第四代與第五代之間。 競爭環(huán)境 項目匯總 按照前面提到的標準，將南京目前所有存在形式的小戶型項目進行匯總統(tǒng)計。 毛地 酒店式公寓 萬方供應量 傳統(tǒng)老店綠柳居。 自然 平整 酒店式公寓供應量 萬方 競爭分析 ? 小戶型 南京目前小戶型產(chǎn)品主要分布于新街口周邊區(qū)域、河西新城 CBD 區(qū)域、江寧板塊成熟區(qū)域，應該說這幾個區(qū)域是符合小戶型產(chǎn)品的生存條件的。 也許更值得我們去關注的是未來的供應量，包括年內即將形成市場壓力的供應量、已知項目兩年內會形成的市場供應以及我們目前的掌握的由土地市場產(chǎn)生的供應量，這三方力量形成的合力將會是一個巨大的數(shù)字。中百達預測，在城市擴張的背景下，小戶型供應量上升的同時其分布也會趨于分散，但不會無限制擴展。 2516 套在售小戶型中有 1102 套酒店式公寓房源，占到小戶型供應比例的 %，年內即將上市項目的 4254 套房源中有 1980 套酒店式公寓房源，占到 46%，比例在進一步提高，說明酒店式公寓以其產(chǎn)品優(yōu)勢，正在搶占普通小戶型市場的空間，成為小戶型市場的“領頭羊”。至于土地市場， 2020 年新政出臺后的南京土地市場，酒店式公寓成為住宅類土地供應的一個重要方向，凡是城中出讓或掛牌的住宅類或混合類土地幾乎都涉及到酒店式公寓，這種趨勢還將會持續(xù)一段時間；還有許多歷史出讓的土地，開發(fā)商主動調整規(guī)劃，都在項目中設置部分酒店式公 寓，這一切的一切都進一步加劇了酒店式公寓市場的競爭態(tài)勢。應該說結合小戶型產(chǎn)品的得房率來看，用 4160 平米萊布置一居室能夠比較好的實 現(xiàn)功能設置，滿足不同的居住需求。 對于小戶型面積的未來發(fā)展趨勢在保持現(xiàn)狀的同 時，考慮酒店式公寓產(chǎn)品發(fā)展的影響，將在酒店式公寓中做出結論。 附：產(chǎn)品建筑趨勢 縱觀南京目前所有存在狀態(tài)（已經(jīng)銷售完畢的、正在銷售的和即將銷售的）的酒店式公寓，平層產(chǎn)品是主流，分析來看，第一，和酒店式公寓的價格有關。 在戶型分布上，傳統(tǒng)的板式建筑正在逐漸被點式建筑所取代。 對于未來年內供應量的價格層面，在出現(xiàn)一個價格跳躍的同時，受到酒店式公寓產(chǎn)品的影響 ，高價位的分布比重明顯提高， 1000112020 元 /平米由 %提高到 %， 12020元 /平米以上由 %上漲到 %。 在現(xiàn)有產(chǎn)品供應中， 50016000 元 /平米、 60017000 元 /平米、 1000112020 元 /平米分別占到 %、 %、 %，明顯比小戶型高出一個價格段?？們r 40 萬元以下的小戶型所占比重為 %，總價 40 萬元以下的酒店式公寓所占比重為 %。 客群分析 客群分類 重點抽取出南京 16 個小戶型 amp。“居易時代”的客戶中 %以上是這類人群。如“天空之都”的客戶多是新興行業(yè)的小型公司企業(yè)主以及自由職業(yè)者，如一些自由撰稿人、音樂創(chuàng)作者、廣告人等。種種便利使酒店式公寓成為近些年投資者置業(yè)投資的上佳選擇，同時商住兩用的性質又能滿足居住的需求。 高收入、高文化的金領一族追求生活品質，享受城市的現(xiàn)代生活，喜歡具有相同喜好的人集聚一起，形成一個同質的居住區(qū)，進而形成一種居住的優(yōu)越感。通常由公司購買，作為高級管理人員、技術人員的福利住所。雖然現(xiàn)在有不利政策，但是可以作為長期出租投資。與普通小戶型的客群相比，酒店式公寓的客群明顯有一個提升，自然是經(jīng)濟實力和居住品位的一個驗證過程。 分析： 年齡在 30－ 40 歲的客戶相對其他年齡段客戶較多，占總量的 %。 事業(yè)單位 私營業(yè)主 企業(yè)高管 自由職業(yè)者 其他 40% 19% 15% 9% 17% 分析： 從客戶就職的單位看，在事業(yè)單位工作的客戶比例最高，這是由于事業(yè)單位的各項福利都比較好，加上收入穩(wěn)定，因此，這部分人購買熱情比較高，占總量的 %。 而自買自用的客戶，大多將小戶型物業(yè)作為過渡型居所，但對于房屋的朝向比較敏感，是理智型購房者。 ? 需求總價 20— 30 萬元 31— 40 萬元 41— 50 萬元 51— 60 萬元 26% 35% 29% 10% 分析： 調查顯示，總價在 20－ 40 萬元之間的小戶型（一般面積在 4050 平方米左右），最受客戶歡迎，占總量的 %。據(jù)統(tǒng)計，低于 40 萬元 /套的小戶型中，居住為主， 也有擴大投資比例的趨勢。 當小戶型的風潮還在延續(xù)的時候，酒店式公寓在南京已經(jīng)如雨后春筍般，早期的麗晶國際，到君臨國際、金陵王府，再如即將面市的金輪國際廣場、中環(huán)國際廣場，其間有過太多的項目打著酒店式公寓的旗號，一波高過一波。 但是目前所謂的精裝修的裝修標準似乎離拎包入住還有 一定的差距，對精裝修的概念存在不同的理解，因而也就分為硬裝修和精裝修。地面墻面都大量采用花崗巖等天然的石材鋪設，配以高檔的水晶吊燈、 畫、綠色植物等裝飾，增添豪華氣勢。 衛(wèi)生間：地面地磚、墻面瓷磚、天花吊頂，設淋浴房、坐便器、洗臉盆、浴霸。 表 :城中、河西項目裝修對比 裝修 類別 板塊 城中 河西 項目名稱 約瑟夫 公寓 中環(huán) 國際廣場 金陵王府 紫鑫 國際公寓 潤 花園 銷售均價（元 /㎡） 12020 14000 14000 （二手） 6600 8360 裝修費用（元 /㎡） 1000 1000 3000 8001000 1500 廚衛(wèi) 裝修 油煙機 方太 /帥康 德格 脫排油煙機/ 微波爐 / 電磁爐 / 燃氣灶 / 熱水器 / 空調 / 電冰箱 / 彩電 / 洗衣機 / 電話 /