【正文】 OHO 式寫字樓和 23— 50 層豪華酒店式公寓。 目標(biāo)客戶群體為自住型為主。 物管費(fèi) 元 /㎡ /月。 運(yùn)營模式： 金陵王府與上海怡住酒店式管理有限公 司合作，打造南京高檔移動公寓。小高層和高層建筑并存，高層開始占主導(dǎo)地位。 小戶型與酒店式公寓比較結(jié)論 既然酒店式公寓是對小戶型項(xiàng)目的一個(gè)細(xì)分市場，更是一種產(chǎn)品與生活的提升，提升主要表現(xiàn)在裝修和物業(yè)管理這個(gè)層面，聯(lián)帶自然提升了銷售價(jià)格，中百達(dá)通過對目前市場在售的小戶型和酒店式公寓在裝修和物業(yè)管理方面的比較，以價(jià)格作為市場層面的考量去反應(yīng)這種提升的市場接納程度，同時(shí)結(jié)合項(xiàng)目區(qū)位條件進(jìn)行檢驗(yàn)。 ? 物業(yè)服務(wù) 酒店式公寓又名“ SERVlCE APARTMENT”，服務(wù)是其本質(zhì)特性。大部分的酒店式公寓大堂都以星級酒店的大堂設(shè)計(jì)為主，一般占地在 300 ㎡以上，高度挑空一到二層，并在入口處設(shè)置落地門窗，將室外光線引入，使大堂氣派明亮。 而選擇 50－ 70 平方米房型的客戶較少，選擇此面積的客戶大多為自住或是商務(wù)客，他們需求相對較大的面積。 酒店式公寓在產(chǎn)品品質(zhì)、單價(jià)和總價(jià)上都有很大的提高。金陵王府、約瑟夫公寓的客戶約有 %是投資客。 總價(jià)結(jié)構(gòu) 單位：萬元 20 及 以下 2130 3140 4150 5160 6170 7180 8190 90 以上 合計(jì) 全市在售 小戶型供應(yīng)結(jié)構(gòu) 546 757 606 362 81 19 42 9 94 2516 % % % % % % % % % % 全市在售 酒店式公寓 供應(yīng)結(jié)構(gòu) 126 278 424 132 72 0 0 0 70 1102 % % % % % % % % % % 總價(jià)層面上考量， 40 萬元以下的產(chǎn)品占比較高，這正切合了小戶型及酒店式公寓的投資品性質(zhì)。 新增酒店式公寓的供應(yīng)結(jié)構(gòu)中，通過提高面積提升檔次的趨勢表現(xiàn)得更加 明顯， 6170平米面積段的供應(yīng)量達(dá)到 %。 城中一直以來都是酒店式公寓必爭之地，逐漸河西新城區(qū)、江寧成熟區(qū)域開始出現(xiàn)酒店式公寓，直到江北區(qū)域出現(xiàn)酒店式公寓，似乎有四處開花之勢。 在該地塊的統(tǒng)一規(guī)劃建設(shè)中應(yīng)設(shè)置安排伊斯蘭文化活動中心和復(fù)建酒店式公寓中居住份額用地 65年；商業(yè)、辦公40 年；其它份額用地按法定最高出讓年限。 毛地 酒店式公寓 萬方供應(yīng)量 傳統(tǒng)老店綠柳居。 2516 套在售小戶型中有 1102 套酒店式公寓房源，占到小戶型供應(yīng)比例的 %，年內(nèi)即將上市項(xiàng)目的 4254 套房源中有 1980 套酒店式公寓房源，占到 46%，比例在進(jìn)一步提高，說明酒店式公寓以其產(chǎn)品優(yōu)勢，正在搶占普通小戶型市場的空間，成為小戶型市場的“領(lǐng)頭羊”。 附：產(chǎn)品建筑趨勢 縱觀南京目前所有存在狀態(tài)（已經(jīng)銷售完畢的、正在銷售的和即將銷售的）的酒店式公寓，平層產(chǎn)品是主流，分析來看，第一，和酒店式公寓的價(jià)格有關(guān)。總價(jià) 40 萬元以下的小戶型所占比重為 %，總價(jià) 40 萬元以下的酒店式公寓所占比重為 %。種種便利使酒店式公寓成為近些年投資者置業(yè)投資的上佳選擇，同時(shí)商住兩用的性質(zhì)又能滿足居住的需求。與普通小戶型的客群相比，酒店式公寓的客群明顯有一個(gè)提升，自然是經(jīng)濟(jì)實(shí)力和居住品位的一個(gè)驗(yàn)證過程。 ? 需求總價(jià) 20— 30 萬元 31— 40 萬元 41— 50 萬元 51— 60 萬元 26% 35% 29% 10% 分析： 調(diào)查顯示，總價(jià)在 20－ 40 萬元之間的小戶型（一般面積在 4050 平方米左右），最受客戶歡迎，占總量的 %。地面墻面都大量采用花崗巖等天然的石材鋪設(shè)，配以高檔的水晶吊燈、 畫、綠色植物等裝飾，增添豪華氣勢。就軟件服務(wù)而言，酒店式公寓的服務(wù)水準(zhǔn)一般都達(dá)到高星級酒店的標(biāo)準(zhǔn)，甚至更勝一籌，它除了提供傳統(tǒng)酒店的各項(xiàng)服務(wù)外，更重要的是向住客提供家庭住房格局和家庭式服務(wù)，真正實(shí)現(xiàn)賓至如歸。 數(shù)據(jù)顯示，酒店管理和裝修作為酒店式公寓的附加值， 能夠提升項(xiàng)目價(jià)值這點(diǎn)是可以肯定的，但是受區(qū)位影響或者說是制約，因而選擇好的地段開發(fā)酒店式公寓產(chǎn)品，在此基礎(chǔ)上附加好的酒店物業(yè)管理和裝修必然有助項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)市場價(jià)值。 第三代： 2020 年，以中環(huán)國際廣場為代表，延續(xù)了金陵王府酒店式服務(wù)的內(nèi)涵，甚至聘請世界知名的酒店專業(yè)管理公司提供服務(wù)。這種移動公寓在管理上有如酒店，但是和酒店又有不同，住在酒店式公寓，可以自己洗衣、燒飯，和住在家里幾乎沒什么區(qū)別，具有絕佳的私密性和家的感覺。另，公共部分電費(fèi)、電梯費(fèi)另外收取，具體標(biāo)準(zhǔn)待分?jǐn)偤笤俣ā? 。 點(diǎn)評分析 : 該項(xiàng)目位于新街口 CBD 內(nèi)，地理位置優(yōu)越，交通便捷 ， 周邊配套成熟 ， 物業(yè)功能綜合性完善，具備良好的規(guī)模效應(yīng)和市場影響力 、 吸納力； 邀請名人代言為項(xiàng)目造勢，一期銷售取得成功，正式開盤 3 個(gè)月以來 539 套單身公寓房源已售 300 套，市場前景較好。深受年輕白領(lǐng)、外籍人士以及來南京旅游的顧客的喜愛。 現(xiàn)就南京市場酒店式公寓發(fā)展的階段性代表產(chǎn)品舉例分析 ，已期了解市場上酒店式公寓的發(fā)展?fàn)顟B(tài)。房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)高度資金密集性行業(yè)，融資是關(guān)系到房地產(chǎn)企業(yè)生存與發(fā)展的關(guān)鍵問題。如金陵王府是金陵飯店物業(yè)，君臨國際是招商局物業(yè)，中環(huán)國際廣場是中心大酒店物業(yè)，甚至還有聘請國際知名的專業(yè)酒店管理公司為項(xiàng)目提供服務(wù)的，如 金輪國際廣場聘請世邦魏理仕等。裝修配置齊全到所有的細(xì)節(jié)方面，同時(shí)努力營造居家氛圍，如在整體色調(diào)上強(qiáng)調(diào)溫馨感，創(chuàng)造生活氣氛等。 從市場反映看，購房者目的十分多樣，自住、投資兼而有之。普通小戶型自住居多，而酒店式公寓用作出租的概率較高。 總 體來說，收入處于中等水平的中年人，初次置業(yè)的年輕人和具有閑置資金的投資者構(gòu)成了小戶型的主力客戶群。 值得一提的是，酒店式公寓總價(jià)兩級分化顯著，目前市場在售項(xiàng)目中， 61－ 90 萬元的總價(jià)區(qū)間為酒店式公寓的空白區(qū)域。酒店式公寓多為投資出租，對挑高產(chǎn)品沒有特殊需求傾向，平層即能滿足需求。 當(dāng)酒店式公寓在樓市以高姿態(tài)俯瞰全雄的時(shí)候，于是乎被賦予了太多的期望，成為未來樓市發(fā)展的希望，下至眾多開發(fā)商、上至政府相關(guān)機(jī)構(gòu)紛紛打出酒店式公寓的招牌， 1102 套、 1980 套只是一個(gè)開端。 在規(guī)劃位置建設(shè)一處不少于2020 平方米的集中綠地，其具體邊界可以結(jié)合總平面設(shè)計(jì)進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整。 (一 ) 存在形式 ? 以獨(dú)立組團(tuán)或樓體形式存在于整個(gè)大項(xiàng)目中： 城中：中商萬豪中心、宏圖上福園、長發(fā)衛(wèi)巷項(xiàng)目、金陵大公館、京隆名爵府 河西：鉑領(lǐng)公寓、潤花園、辰龍廣場、西城風(fēng)尚公寓、紫金西區(qū)中央、紫鑫國際公寓 城 南：時(shí)光澔韻、萬達(dá)紫金明珠星座、居易時(shí)代、御水灣 仙林：康橋圣菲、亞東城 江寧：蘋果都市、千色貴族、魔方 、武夷綠洲、天元吉第、天地新城、山水方舟、城市泊客、魔方 、同曦藝術(shù)家園、翠屏灣花園城、翠屏國際城 江北：非常 6+瑞凱國際 ? 以商業(yè)、居住、辦公混合形式存在： 城中：中環(huán)國際廣場、利奧大廈、長發(fā)中心、上鋒國際、龍吟廣場、城開國際、新世界中心、金輪國際廣場、南京國際廣場、天空之都、云嶺居 河西：嘉業(yè)國際城、紫鑫國際公寓、新銳國際公寓、宋都奧體名座、陽光金峰、摩爾特區(qū)、非常建筑 城南：瑞爾城市空間 城北：百通國際公寓、御湖國際 江寧： Laker 國際公寓、黃金海岸廣場、五米空間 (二 ) 產(chǎn)品類型 ? 平層和挑高單身公寓 城中：新世界中心、利奧大廈、長發(fā)中心、宏圖上福園、天空之都、京隆名爵府 河西：紫金西區(qū)中央、宋都奧體名座、摩爾特區(qū)、鉑領(lǐng)公寓、潤花園、西城風(fēng)尚、非常建筑、辰龍廣場 城南：時(shí)光澔韻、萬達(dá)紫金明珠星座、居易時(shí)代、御水灣 城北：百通國際公寓、御湖國際 仙林：康橋圣菲、亞東城 江寧：蘋果都市、千色貴族、武夷綠洲、天元吉第、天地新城、山水方舟、五米空間、Laker 國際公寓、城市泊客、魔方 、翠屏國際城、 同曦藝術(shù)家園 江北：非常 6+瑞凱國際 ? 酒店式公寓 城中：中環(huán)國際廣場、龍吟廣場、城開國際、上鋒國際、金輪國際廣場、金陵大公館、長發(fā)衛(wèi)巷項(xiàng)目、南京國際廣場、中商萬豪中心 河西：嘉業(yè)國際城、紫鑫國際公寓、陽光金峰、新銳國際公寓 江寧：黃金海岸廣場、翠屏灣花園城 未確定：云嶺居 市場供應(yīng)量分析 (一 ) 在售項(xiàng)目供應(yīng) ? 小戶型 板塊 樓盤名稱 供應(yīng)量（套） 板塊合計(jì)（套） 城南 居易時(shí)代 77 77 城中 南京國際廣場 70 636 利奧大廈 160 天空之都 35 約瑟夫公寓 218 長發(fā)中心 48 宏圖上福園 105 河西 鉑領(lǐng)公寓 141 922 潤花園 14 嘉業(yè)國際城 251 新銳國際公寓 318 紫鑫國際公寓 59 西城風(fēng)尚 47 陽光金峰 92 城北 百通國際公寓 50 50 江寧 千色貴族 110 660 天地新城 98 五米空間 236 Laker 國際公寓 (湖邊一棟） 216 江北 快樂之城 91 171 瑞凱國際 80 全市在售小戶型供應(yīng)總計(jì)（套） 2516 ? 酒店式公寓 板塊 樓盤名稱 供應(yīng)量（套） 板塊合計(jì)（套） 城中 南京國際廣場 70 288 約瑟夫公寓 218 河西 潤花園 14 734 嘉業(yè)國際城 251 新銳國際公寓 318 紫鑫國際公寓 59 陽光金峰 92 江北 瑞凱國際 80 80 全市在售酒店式公寓供應(yīng)總計(jì)（套） 1102 (二 ) 年內(nèi)上市項(xiàng)目供應(yīng) ? 小戶型 板塊 樓盤名稱 供應(yīng)量（套） 上市時(shí)間 合計(jì)（套） 河西 潤花園 194 2020 年 9 月 1007 陽光金峰 208 江寧 翠屏國際城 217 天元吉第 200 仙林 亞東城 108 康喬圣菲 80 江寧 千色貴族 269 2020 年 10 月 2947 城南 瑞爾城市空間 300 城中 木馬 518 金陵大公館 200 金輪國際廣場 160 中環(huán)國際廣場 700 城北 御湖國際 800 江寧 同曦藝術(shù)家園 300 2020 年年底 300 全市年內(nèi)新增小戶型供應(yīng)總計(jì)（套） 4254 ? 酒店式公寓 板塊 樓盤名稱 供應(yīng)量（套） 上市時(shí)間 合計(jì)（套） 河西 潤花園 194 2020 年 9 月 402 陽光金 峰 208 城中 木馬 518 2020 年 10 月 1578 金陵大公館 200 金輪國際廣場 160 中環(huán)國際廣場 700 全市年內(nèi)新增酒店式公寓供應(yīng)總計(jì)（套） 1980 (三 ) 未來兩年內(nèi)預(yù)計(jì)上市供應(yīng) 1) 已知項(xiàng)目產(chǎn)生供應(yīng) 板塊 樓盤名稱 供應(yīng)量 目前狀況 城中 云嶺居 350 套（限高 100 米） 已建至 6 層 中商萬豪中心 一棟（共 54 層 ,總建 125141 ㎡， 19層商用， 10 層以上酒店式公寓） 已建至 3 層 凱潤金城 兩棟 在建 廣廈鄧府巷項(xiàng)目 未定 在建沿街商業(yè)部 分 德基二期 一棟的部分（下部為酒店及 寫字樓，上部為酒店式公寓） 地已平，未建 鐵管巷項(xiàng)目 規(guī)劃約 萬㎡