【正文】 /樂(lè)家 科勒 /美標(biāo)/TOTO 卡萊爾 樂(lè)家 龍頭 無(wú)品牌 科勒 /美標(biāo)/TOTO 無(wú)品牌 摩恩 地磚 無(wú)品牌 無(wú)品牌 格萊斯 無(wú)品牌 磁磚 無(wú)品牌 諾貝爾/TOTO/冠軍 無(wú)品牌 無(wú)品牌 室內(nèi) 硬裝 復(fù)合地板 圣象 圣象 /圣羅娜 /隆迪 格邇諾 圣象 乳膠漆 多樂(lè)士 /立邦 多樂(lè)士 /立邦 多樂(lè)士 立邦 家用 電器 空調(diào) 三菱電機(jī) 格力 /美的 /海信 華菱 無(wú) 冰箱 無(wú) 無(wú) 海信 50L 無(wú) 電視 無(wú) 無(wú) 海信 29 寸 無(wú) 洗衣機(jī) 無(wú) 無(wú) 無(wú) 無(wú) 家具 家具 無(wú) 無(wú) 白蘭 工廠品 （衣柜） 室內(nèi) 軟裝 床墊 無(wú) 無(wú) 皖寶麒麟 無(wú) 床上用品 無(wú) 無(wú) 小野繡 無(wú) 其他 燈 無(wú) 無(wú)品牌 松偉 無(wú)品牌 (廚、衛(wèi)配吸頂燈共兩盞） 開(kāi)關(guān)插座 西門子 /TCL國(guó)際電工 ABB/西門子 /松下 朗能 雷士 / 梅蘭日蘭 裝修價(jià)格作為房?jī)r(jià)的一部分，南京目前一般比例控制在 %~%之間，范圍從500 元 /平方米到 3000 元 /平方米不等，普遍控制在 10001500 元 /平方米，但是問(wèn)題是這都是對(duì)外宣傳的裝修標(biāo)準(zhǔn)，實(shí)際工程造價(jià)相對(duì)要低一些。 目前南京市出現(xiàn)的酒店式公寓大部分是廚衛(wèi)整體裝修，房間內(nèi)只裝修門窗、墻面、地面和天花等部分，廚衛(wèi)中均采用國(guó)際或者國(guó)內(nèi)一線品牌的家具家電，此所謂“硬裝修”，而軟裝修部分包括家具、床、被褥等可以移動(dòng)的部分。 衛(wèi)生間：地面地磚、墻面瓷磚、天花吊頂，設(shè)淋浴房、坐便器、洗臉盆、浴霸。裝修配置齊全到所有的細(xì)節(jié)方面，同時(shí)努力營(yíng)造居家氛圍，如在整體色調(diào)上強(qiáng)調(diào)溫馨感，創(chuàng)造生活氣氛等。地面墻面都大量采用花崗巖等天然的石材鋪設(shè)，配以高檔的水晶吊燈、 畫、綠色植物等裝飾，增添豪華氣勢(shì)。 具體裝修部分為： ? 公共部位 公共部位包括大堂、電梯、電梯轎箱內(nèi)部及公共走道等部位。 但是目前所謂的精裝修的裝修標(biāo)準(zhǔn)似乎離拎包入住還有 一定的差距，對(duì)精裝修的概念存在不同的理解，因而也就分為硬裝修和精裝修?？上驳氖?，應(yīng)該看到，南京地產(chǎn)市場(chǎng)的酒店式公寓正在逐漸走向?qū)嵵撩麣w的道路。 當(dāng)小戶型的風(fēng)潮還在延續(xù)的時(shí)候，酒店式公寓在南京已經(jīng)如雨后春筍般，早期的麗晶國(guó)際，到君臨國(guó)際、金陵王府，再如即將面市的金輪國(guó)際廣場(chǎng)、中環(huán)國(guó)際廣場(chǎng)，其間有過(guò)太多的項(xiàng)目打著酒店式公寓的旗號(hào)，一波高過(guò)一波。城中、河西的投資客往往超過(guò)自住者，個(gè)別樓盤中投資客比例甚至達(dá)到 %，如約瑟夫公寓、紫鑫國(guó)際公寓、金陵王府等；而居易時(shí)代、鉑領(lǐng)公寓的購(gòu)房者中自用比例則大于投資用途。據(jù)統(tǒng)計(jì)，低于 40 萬(wàn)元 /套的小戶型中，居住為主， 也有擴(kuò)大投資比例的趨勢(shì)。 從市場(chǎng)反映看，購(gòu)房者目的十分多樣，自住、投資兼而有之。 ? 需求總價(jià) 20— 30 萬(wàn)元 31— 40 萬(wàn)元 41— 50 萬(wàn)元 51— 60 萬(wàn)元 26% 35% 29% 10% 分析： 調(diào)查顯示，總價(jià)在 20－ 40 萬(wàn)元之間的小戶型（一般面積在 4050 平方米左右），最受客戶歡迎，占總量的 %。 ? 需求面積 30— 40 ㎡ 40— 50 ㎡ 50— 60 ㎡ 60— 70 ㎡ 24% 35% 27% 14% 分析： 從需求面積看， 30－ 50 平方米之間的戶型最受歡迎，這部分客戶以投資為主。 而自買自用的客戶，大多將小戶型物業(yè)作為過(guò)渡型居所，但對(duì)于房屋的朝向比較敏感，是理智型購(gòu)房者。 ? 購(gòu)房用途 投資意識(shí)明顯增強(qiáng)，自用客戶仍占主要比重。 事業(yè)單位 私營(yíng)業(yè)主 企業(yè)高管 自由職業(yè)者 其他 40% 19% 15% 9% 17% 分析： 從客戶就職的單位看，在事業(yè)單位工作的客戶比例最高，這是由于事業(yè)單位的各項(xiàng)福利都比較好，加上收入穩(wěn)定，因此，這部分人購(gòu)買熱情比較高，占總量的 %。針對(duì)于此，在推廣上不宜過(guò)于概念化，應(yīng)有比較務(wù)實(shí)的產(chǎn)品宣傳部分，以迎合這部分人的置業(yè)心理。 分析： 年齡在 30－ 40 歲的客戶相對(duì)其他年齡段客戶較多，占總量的 %。普通小戶型自住居多，而酒店式公寓用作出租的概率較高。與普通小戶型的客群相比，酒店式公寓的客群明顯有一個(gè)提升，自然是經(jīng)濟(jì)實(shí)力和居住品位的一個(gè)驗(yàn)證過(guò)程。那些投資客發(fā)現(xiàn)其中巨大的市場(chǎng)需求，購(gòu)買這樣的物業(yè)作為出租，成為職業(yè)房東。雖然現(xiàn)在有不利政策，但是可以作為長(zhǎng)期出租投資。酒店式的服務(wù)，大幅提高居住的舒適度的酒店式公寓成為理想的選擇。通常由公司購(gòu)買，作為高級(jí)管理人員、技術(shù)人員的福利住所。由于住房補(bǔ)貼或收入水平高，他們對(duì)居住品質(zhì)和服務(wù)的要求往往較高。 高收入、高文化的金領(lǐng)一族追求生活品質(zhì)，享受城市的現(xiàn)代生活，喜歡具有相同喜好的人集聚一起，形成一個(gè)同質(zhì)的居住區(qū)，進(jìn)而形成一種居住的優(yōu)越感。 總 體來(lái)說(shuō)，收入處于中等水平的中年人，初次置業(yè)的年輕人和具有閑置資金的投資者構(gòu)成了小戶型的主力客戶群。種種便利使酒店式公寓成為近些年投資者置業(yè)投資的上佳選擇，同時(shí)商住兩用的性質(zhì)又能滿足居住的需求。酒店式公寓一般處于城市的優(yōu)越地段，且戶型面積小，總價(jià)低，部分開(kāi)發(fā)商還提供約定性的回報(bào)率，無(wú)需投資者費(fèi)心經(jīng)營(yíng)打理，投資者只需對(duì)管理公司能力和物業(yè)升值潛力作出預(yù)期，就可坐收紅利。如“天空之都”的客戶多是新興行業(yè)的小型公司企業(yè)主以及自由職業(yè)者，如一些自由撰稿人、音樂(lè)創(chuàng)作者、廣告人等。如“上鋒國(guó)際”的客戶約有 %是新街口附近寫字樓上班的高級(jí)白領(lǐng)?！熬右讜r(shí)代”的客戶中 %以上是這類人群。酒店式公寓市場(chǎng)的主力購(gòu)買人群分類如下： ? 小戶型 1. 首次置業(yè)的中等收入的年輕人 對(duì)于初次置業(yè)的年輕人，小戶型無(wú)疑具有吸引力，不但付款壓力較小，而且將來(lái)?yè)Q大房子時(shí)也比較容易出手。 客群分析 客群分類 重點(diǎn)抽取出南京 16 個(gè)小戶型 amp。 值得一提的是，酒店式公寓總價(jià)兩級(jí)分化顯著，目前市場(chǎng)在售項(xiàng)目中， 61－ 90 萬(wàn)元的總價(jià)區(qū)間為酒店式公寓的空白區(qū)域?？們r(jià) 40 萬(wàn)元以下的小戶型所占比重為 %，總價(jià) 40 萬(wàn)元以下的酒店式公寓所占比重為 %。 短期內(nèi)樓市給與酒店式公寓的期望值不會(huì)降低，加上產(chǎn)品自身的一些附加值的使用，如提高 裝修標(biāo)準(zhǔn)等，在價(jià)格上將會(huì)保持一個(gè)高位運(yùn)行狀態(tài)。 在現(xiàn)有產(chǎn)品供應(yīng)中， 50016000 元 /平米、 60017000 元 /平米、 1000112020 元 /平米分別占到 %、 %、 %，明顯比小戶型高出一個(gè)價(jià)格段。 ? 酒店式公寓 目前南京的酒店式公寓主要分布于城中板塊核心區(qū)域和河西新城中心區(qū)域，個(gè)別項(xiàng)目位于江寧板塊的成熟區(qū)域，反映出酒店式公寓產(chǎn)品對(duì)地段的苛求程度。 對(duì)于未來(lái)年內(nèi)供應(yīng)量的價(jià)格層面，在出現(xiàn)一個(gè)價(jià)格跳躍的同時(shí)，受到酒店式公寓產(chǎn)品的影響 ，高價(jià)位的分布比重明顯提高， 1000112020 元 /平米由 %提高到 %， 12020元 /平米以上由 %上漲到 %。 單價(jià)結(jié)構(gòu) 4000 及以下 40015000 50016000 60017000 70018000 80019000 900110000 1000112020 12020 以上 合計(jì) 全市在售 小戶型 均價(jià)結(jié)構(gòu) 171 660 460 436 92 142 160 242 153 2516 % % % % % % % % % % 全市在售 酒店式公寓 均價(jià)結(jié)構(gòu) 80 0 410 218 92 14 0 218 70 1102 % % % % % % % % % % 全市年內(nèi) 新增小戶型 均價(jià)結(jié)構(gòu) 508 586 0 80 1308 194 0 718 860 4254 % % % % % % % % % % 全市年內(nèi) 新增酒店式公寓 均價(jià)結(jié)構(gòu) 0 0 0 0 208 194 0 718 860 1980 % % % % % % % % % % ? 小戶型 當(dāng)小戶型逐漸走向全市，呈現(xiàn)分散分布的時(shí)候，價(jià)格分布正好反映了這一結(jié)果。 在戶型分布上，傳統(tǒng)的板式建筑正在逐漸被點(diǎn)式建筑所取代。酒店式公寓多為投資出租，對(duì)挑高產(chǎn)品沒(méi)有特殊需求傾向，平層即能滿足需求。 附：產(chǎn)品建筑趨勢(shì) 縱觀南京目前所有存在狀態(tài)（已經(jīng)銷售完畢的、正在銷售的和即將銷售的）的酒店式公寓，平層產(chǎn)品是主流，分析來(lái)看，第一，和酒店式公寓的價(jià)格有關(guān)。 在現(xiàn)存供應(yīng)結(jié)構(gòu)中，與普通小戶型存在一點(diǎn)差別的是，酒店式公寓產(chǎn)品供應(yīng)中， 6170平米面積段占到一定比重，達(dá)到 %，與 4150 平米、 5160 平米面積段相提并論，其中的原因主要是個(gè)別酒店式公寓產(chǎn)品定位為南京頂級(jí)酒店式公寓而將面積放大，通過(guò)面積的“浪費(fèi)”彰顯業(yè)主的尊貴。 對(duì)于小戶型面積的未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)在保持現(xiàn)狀的同 時(shí)，考慮酒店式公寓產(chǎn)品發(fā)展的影響，將在酒店式公寓中做出結(jié)論。同時(shí) 4150 平米、 5160 平米面積分布達(dá)到一個(gè)峰值， 3140 平米、6170 平米圍繞峰值成對(duì)稱分布，其他面積端遞減分布，呈現(xiàn)出正態(tài)分布，反映出這個(gè)市場(chǎng)供應(yīng)結(jié)構(gòu)的相對(duì)合理性。應(yīng)該說(shuō)結(jié)合小戶型產(chǎn)品的得房率來(lái)看，用 4160 平米萊布置一居室能夠比較好的實(shí) 現(xiàn)功能設(shè)置，滿足不同的居住需求。雖然說(shuō)都被稱為小戶型，但小到 20 多 平方米 ，大到 70 多 平方米 都可以做成一居室的設(shè)計(jì)，只是在功能空間劃分、布局設(shè)置上存在不少差別。至于土地市場(chǎng)， 2020 年新政出臺(tái)后的南京土地市場(chǎng)，酒店式公寓成為住宅類土地供應(yīng)的一個(gè)重要方向，凡是城中出讓或掛牌的住宅類或混合類土地幾乎都涉及到酒店式公寓，這種趨勢(shì)還將會(huì)持續(xù)一段時(shí)間；還有許多歷史出讓的土地，開(kāi)發(fā)商主動(dòng)調(diào)整規(guī)劃，都在項(xiàng)目中設(shè)置部分酒店式公 寓，這一切的一切都進(jìn)一步加劇了酒店式公寓市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)。 當(dāng)酒店式公寓在樓市以高姿態(tài)俯瞰全雄的時(shí)候，于是乎被賦予了太多的期望，成為未來(lái)樓市發(fā)展的希望，下至眾多開(kāi)發(fā)商、上至政府相關(guān)機(jī)構(gòu)紛紛打出酒店式公寓的招牌， 1102 套、 1980 套只是一個(gè)開(kāi)端。 2516 套在售小戶型中有 1102 套酒店式公寓房源，占到小戶型供應(yīng)比例的 %，年內(nèi)即將上市項(xiàng)目的 4254 套房源中有 1980 套酒店式公寓房源，占到 46%，比例在進(jìn)一步提高，說(shuō)明酒店式公寓以其產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)，正在搶占普通小戶型市場(chǎng)的空間，成為小戶型市場(chǎng)的“領(lǐng)頭羊”。 ?