【導(dǎo)讀】中百達(dá)認(rèn)為南京的小戶型已經(jīng)處于第四代與第五代之間。戶型產(chǎn)品，例如萊茵東郡的蘋果都市，或者在城區(qū)中心位置以及交通便利的區(qū)域開(kāi)發(fā)商業(yè)、居住、辦公相結(jié)合的項(xiàng)目，住宅部分做小戶型產(chǎn)品，例如君臨國(guó)際、未來(lái)城等等，這就是目。在產(chǎn)品層面，南京市場(chǎng)可謂門類齊全，有平層和挑高單身公寓、酒店式公寓、產(chǎn)權(quán)式公。寓，還區(qū)分精裝修和毛坯，兩者相結(jié)合組成一個(gè)龐大的產(chǎn)品矩陣，為購(gòu)房人提供了豐富的選。認(rèn)可的酒店式公寓的標(biāo)準(zhǔn)是附加了精裝修及酒店式服務(wù)的小戶型，這也是本篇報(bào)告對(duì)于南京。酒店式公寓的界定標(biāo)準(zhǔn)。按照前面提到的標(biāo)準(zhǔn)，將南京目前所有存在形式的小戶型項(xiàng)目進(jìn)行匯總統(tǒng)計(jì)。以獨(dú)立組團(tuán)或樓體形式存在于整個(gè)大項(xiàng)目中：。截至2020年8月掛牌土地

　　

【正文】 個(gè)層面，聯(lián)帶自然提升了銷售價(jià)格，中百達(dá)通過(guò)對(duì)目前市場(chǎng)在售的小戶型和酒店式公寓在裝修和物業(yè)管理方面的比較，以價(jià)格作為市場(chǎng)層面的考量去反應(yīng)這種提升的市場(chǎng)接納程度，同時(shí)結(jié)合項(xiàng)目區(qū)位條件進(jìn)行檢驗(yàn)。 數(shù)據(jù)顯示，酒店管理和裝修作為酒店式公寓的附加值， 能夠提升項(xiàng)目?jī)r(jià)值這點(diǎn)是可以肯定的，但是受區(qū)位影響或者說(shuō)是制約，因而選擇好的地段開(kāi)發(fā)酒店式公寓產(chǎn)品，在此基礎(chǔ)上附加好的酒店物業(yè)管理和裝修必然有助項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)價(jià)值。 從管理和運(yùn)營(yíng)來(lái)看，運(yùn)營(yíng)酒店式公寓已經(jīng)成為開(kāi)發(fā)公司長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展的一個(gè)戰(zhàn)略選擇。房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)高度資金密集性行業(yè)，融資是關(guān)系到房地產(chǎn)企業(yè)生存與發(fā)展的關(guān)鍵問(wèn)題。房地產(chǎn)融資的方式較多，但銀行貸款是主要的方式，在目前的政策調(diào)整下，獲取銀行貸款難度在加大。其次目前開(kāi)發(fā)企業(yè)主要是以房產(chǎn)開(kāi)發(fā)作為主要業(yè)務(wù)，結(jié)構(gòu)單一，承擔(dān)較高的風(fēng)險(xiǎn)。酒店式公寓的高回報(bào)率使得房地產(chǎn)企業(yè)不僅 可以方便快捷地實(shí)現(xiàn)資金融通，還可以調(diào)整企業(yè)的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)和企業(yè)的業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)，有利于企業(yè)的良性發(fā)展。同時(shí)開(kāi)發(fā)公司在運(yùn)營(yíng)酒店式公寓的過(guò)程中可以實(shí)現(xiàn)公司品牌、價(jià)值和客戶積累等多方面提升，為項(xiàng)目操作提供更多的支持。南京的酒店式公寓僅是開(kāi)發(fā)商操作的一個(gè)暫時(shí)性項(xiàng)目，項(xiàng)目結(jié)束后抽身而退，很少有開(kāi)發(fā)商自己去運(yùn)營(yíng)管理。 南京的酒店式公寓的發(fā)展任重而道遠(yuǎn)，還有很長(zhǎng)的路要走。 隨著管理理念和操作手法的逐漸成熟，酒店式公寓將向國(guó)際化、品牌化、網(wǎng)絡(luò)化、連鎖化方向發(fā)展，成為開(kāi)發(fā)企業(yè)融資、規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)、樹(shù)立品牌的一個(gè)重要渠道。 盡管酒店式公寓有一 系列的優(yōu)勢(shì)，盡管目前市場(chǎng)對(duì)酒店式公寓的接納度很高，盡管開(kāi)發(fā)商的理念和操作思路在成熟，盡管…… 但是放在我們面前的事實(shí)是，高品質(zhì)產(chǎn)生的高租金，酒店式公寓的消費(fèi)群體范圍相對(duì)狹小，也就意味著需求市場(chǎng)容量有限，后續(xù)出現(xiàn)的以及現(xiàn)有市場(chǎng)存量房需要尋找新的出路。 酒店式公寓個(gè)案分析 目前南京已經(jīng)出現(xiàn)眾多的酒店式公寓，如果一定要做斷代研究的話，在理論上已經(jīng)發(fā)展到第三代。 第一代：大概出現(xiàn)在 2020 年，以麗晶國(guó)際為代表，提出酒店式公寓的概念，開(kāi)始呈現(xiàn)酒店式公寓的雛形，嘗試提供酒店式公寓的服務(wù)。為小高層建筑，采用板式布 局。 第二代： 2020 年，以金陵王府為代表，雖然建筑上沒(méi)有太多創(chuàng)新，但是設(shè)置了大量的功能配套設(shè)施，同時(shí)聘請(qǐng)專業(yè)酒店物業(yè)管理提供服務(wù)，體現(xiàn)了酒店式服務(wù)的真正內(nèi)涵。小高層和高層建筑并存，高層開(kāi)始占主導(dǎo)地位。 第三代： 2020 年，以中環(huán)國(guó)際廣場(chǎng)為代表，延續(xù)了金陵王府酒店式服務(wù)的內(nèi)涵，甚至聘請(qǐng)世界知名的酒店專業(yè)管理公司提供服務(wù)。在產(chǎn)品上有創(chuàng)新，拋棄了傳統(tǒng)的板式，采用圓桶式的點(diǎn)式風(fēng)格，每戶圍繞電梯間分布，同時(shí)在每一層的公共部分可以交流活動(dòng)的空間，提高了居住的舒適度。 現(xiàn)就南京市場(chǎng)酒店式公寓發(fā)展的階段性代表產(chǎn)品舉例分析 ，已期了解市場(chǎng)上酒店式公寓的發(fā)展?fàn)顟B(tài)。 ? 金陵王府 項(xiàng)目簡(jiǎn)介： 金陵王府國(guó)際花園共 有 3 棟 1115 層的小高層住宅樓，另有一 棟 14 層共 200 多套 的 單身公寓，面積在四、五十平方米左右 。項(xiàng)目于 04 年 10 月開(kāi)盤，已于 05 年 7 月售完，目前二手轉(zhuǎn)讓均價(jià) 14000 元 /㎡左右。 裝修標(biāo)準(zhǔn)： 金陵王府 采用 國(guó)際化裝修標(biāo)準(zhǔn) ，建材家具等均采用國(guó)際知名品牌，按照 3000 元 /㎡的標(biāo)準(zhǔn)，以實(shí)現(xiàn)拎包即住的理想化生活品質(zhì)。 完全 的 酒店式公寓精裝修， 且 各種日用品一應(yīng)俱全，房間里配備有 空調(diào)、彩電 、洗衣機(jī)、熱水器、電話、寬帶、組合沙發(fā)、寫字臺(tái)、臺(tái)燈 、床以及床上用品 等，廚房配置也完全到位，有脫排油煙機(jī)、燃?xì)庠?、電冰箱、微波爐、電磁爐 等 。 物業(yè)管理： 金陵王府由榮獲 “ 中國(guó)十佳飯店 ” 、 “ 世界一流飯店組織 ” 成員等稱號(hào)的南京金陵飯店旗下的物業(yè)管理公司提供服務(wù)， 使業(yè)主 體驗(yàn)居家享受五星級(jí)的 酒店服務(wù) 。 具體提供的服務(wù)如下： ? 無(wú)償服務(wù)： 開(kāi)通 24 小時(shí)服務(wù)熱線 ； 電招的士、提供便民傘、打氣筒、免費(fèi)送純凈水 ； 為年老體弱、行動(dòng)不便者代購(gòu)物品、定期打掃家庭衛(wèi)生 ； 代訂牛奶、報(bào)紙，代訂車、船、機(jī)票和各類演出活動(dòng)票 ； 收發(fā)包裹郵件、代辦國(guó)際國(guó)內(nèi)快遞 ； 代為聯(lián)系旅行社，方便用戶出游 ； 代辦人身、財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn) 利用 物管公司 與酒店業(yè)的良好合作關(guān)系為業(yè)主提供各類客房和餐飲、娛樂(lè)等的預(yù)定服務(wù)并享受優(yōu)惠價(jià)格。 組織各類咨詢活動(dòng) ； 提供電話尋人、喚醒服務(wù)、發(fā)布天氣預(yù)報(bào)等。 ? 有償（微利與零利潤(rùn)）服務(wù)： 家政保潔服務(wù)，家電維修，管道疏通 ； 房屋出租、轉(zhuǎn)讓中介 ； 接送孩童上學(xué)，放學(xué)、陪伴老人外出就醫(yī)、購(gòu)物 ； 中英文打印、接發(fā)傳真 ； 翻譯、制作名片、標(biāo)牌，軟件編程、圖文制作編排，文件裝訂 ； 車輛清洗、美容、保養(yǎng)、年檢 ； 提供國(guó)際、國(guó)內(nèi)長(zhǎng)話服務(wù) ； 寵物照看、送診 ； 會(huì)務(wù)、慶典、聚會(huì)等活動(dòng)策劃，并聯(lián)系場(chǎng)地、代購(gòu)相 關(guān)物品和布置環(huán)境 ； 送餐、送凈菜等 在有償服務(wù)經(jīng)營(yíng)上，將按照人本化的服務(wù)理念，以業(yè)主的滿意作為管理服務(wù)的出發(fā)點(diǎn)和歸宿點(diǎn)，爭(zhēng)取零缺陷、無(wú)微瑕。采取菜單式的服務(wù)，不斷充實(shí)、調(diào)整新的服務(wù)項(xiàng)目，由業(yè)主根據(jù)自我需求選擇服務(wù)內(nèi)容，在挖掘業(yè)主潛在服務(wù)需求的同時(shí)，逐步增加有承受能力的無(wú)償和零利潤(rùn)服務(wù)項(xiàng)目。 客群特征： %是投資型客戶。主要購(gòu)買客戶為私企老板、事業(yè)單位中高層人員、高薪白領(lǐng)階層。目前使用客群為長(zhǎng)期在寧的外資公司、外地公司高級(jí)管理人員以及部分年輕小資階層。 運(yùn)營(yíng)模式： 金陵王府與上海怡住酒店式管理有限公 司合作，打造南京高檔移動(dòng)公寓。這種移動(dòng)公寓在管理上有如酒店，但是和酒店又有不同，住在酒店式公寓，可以自己洗衣、燒飯，和住在家里幾乎沒(méi)什么區(qū)別，具有絕佳的私密性和家的感覺(jué)。但是出租形式又比普通的單身公寓靈活得多，可以日租也可以月租。深受年輕白領(lǐng)、外籍人士以及來(lái)南京旅游的顧客的喜愛(ài)。 點(diǎn)評(píng)分析： 作為 南京市乃至江蘇省第一座真正意義上的國(guó)際化高檔住宅，金陵王府入選 了 “2020年中國(guó)豪宅 18 強(qiáng) ” 。 除了 CBD 核心內(nèi)超低的容積率及建筑覆蓋率，世界一流的建材產(chǎn)品 ，國(guó)際先進(jìn)的智能化系統(tǒng)和金陵飯店物業(yè)管理公司五星級(jí)的物業(yè)服 務(wù) 等亮點(diǎn)使 金陵王府獲得了眾多購(gòu)房者和業(yè)內(nèi)人士的認(rèn)同。 ? 約瑟夫公寓 項(xiàng)目簡(jiǎn)介： 城開(kāi)大廈位于繁華的ＣＢＤ核心地段，為兩幢標(biāo)志性的高層建筑，由商業(yè) 、 辦公用房和酒店式單身公寓組成。 約瑟夫公寓是其中的酒店式公寓的組團(tuán)，共計(jì) 539 套，于 2020 年 4月開(kāi)始對(duì)外銷售。 價(jià)格體系： 目前均價(jià) 12020 元 /㎡。項(xiàng)目共 33 層， 116 層樓層差價(jià)： 50 元 /㎡、 80 元 /㎡， 17－33 層樓層價(jià)差有 100 元 /㎡、 200 元 /㎡，因面積不同樓層差標(biāo)準(zhǔn)有些差異；南北朝向差價(jià)800－ 1000 元 /㎡；東西朝向差價(jià) 200 元 /㎡；東北和西南端頭的差 價(jià) 700 元 /㎡左右；東南和西北端頭的差價(jià)為 800 元 /㎡左右。因?yàn)?4 樓樓頂將會(huì)設(shè)一空中花園，所以 5 層的房?jī)r(jià)較高，在 13000 元 /㎡左右，而 6 層的價(jià)格是所有該項(xiàng)目單價(jià)最低的，與 5 層相差 2020 元 /㎡左右，即景觀差價(jià) 2020 元 /㎡左右。 戶型面積： 該項(xiàng)目共 31 層，其中 1－ 4 商業(yè)， 5－ 31 層共 539 戶酒店式公寓，其中 528 每層 21戶， 29 層 15 戶、 31 層各 10 戶，且 2931 層分別留用一套作為業(yè)主活動(dòng)室。戶型面積有 31 ㎡的 2 套、 4143 ㎡的 9 套、 45 ㎡的 4 套、 4748 ㎡的 6 套。以 41 ㎡和 47 ㎡為主，戶 型成狹長(zhǎng)型，見(jiàn)下圖。 裝修標(biāo)準(zhǔn)： 按照 1000 元 /㎡的裝修標(biāo)準(zhǔn)，采用下列品牌的裝修材料和家電。 空調(diào) 三菱電機(jī) 熱水器 史密斯 油煙機(jī) 方太 /帥康 電磁爐 方太 /帥康 乳膠漆 多樂(lè)士 /立邦 整體櫥柜 海爾 潔具 科勒 /樂(lè)家 開(kāi)關(guān)、插座 西門子 /TCL 國(guó)際電工 復(fù)合地板 圣象 物業(yè)管理： 邀請(qǐng)永和物業(yè)加盟，提供星級(jí)酒店式管理服務(wù)，具體服務(wù)內(nèi)容未定，但據(jù)悉，屆時(shí)物管公司將參照南京市場(chǎng)上最好的酒店式公寓管理的服 務(wù)標(biāo)準(zhǔn)為業(yè)主提供全方位的服務(wù)。 物管費(fèi) 元 /㎡ /月。另，公共部分電費(fèi)、電梯費(fèi)另外收取，具體標(biāo)準(zhǔn)待分?jǐn)偤笤俣ā? 客群特征： 目前約瑟夫公寓的購(gòu)房者中 70％是長(zhǎng)線投資型客戶，也有小部分客戶是 30 歲左右的年輕人購(gòu)房用于先自住后投資。 點(diǎn)評(píng)分析 : 該項(xiàng)目位于新街口 CBD 內(nèi)，地理位置優(yōu)越，交通便捷 ， 周邊配套成熟 ， 物業(yè)功能綜合性完善，具備良好的規(guī)模效應(yīng)和市場(chǎng)影響力 、 吸納力； 邀請(qǐng)名人代言為項(xiàng)目造勢(shì)，一期銷售取得成功，正式開(kāi)盤 3 個(gè)月以來(lái) 539 套單身公寓房源已售 300 套，市場(chǎng)前景較好。 ? 中環(huán)國(guó)際廣場(chǎng) 項(xiàng)目簡(jiǎn)介： 中環(huán)國(guó) 際廣場(chǎng)位于山西路商圈 —— 軍人俱樂(lè)部?jī)?nèi)，包括群樓中環(huán)國(guó)際俱樂(lè)部， 9— 22 層純粹 MOHO 式寫字樓和 23— 50 層豪華酒店式公寓。 其中酒店式公寓約 700 套，面積從 48到 65 平米不等，以 65 平米為主，提供 6 種裝修風(fēng)格。 價(jià)格體系： 目前尚未正式開(kāi)盤，預(yù)估銷售均價(jià)為 14000 元 /㎡。 裝修標(biāo)準(zhǔn)： 戶型平面布局圖 效果圖 精裝修酒店式公寓，有六種裝修風(fēng)格，卡布奇諾、地中海、歐式經(jīng)典、時(shí)尚簡(jiǎn)約、現(xiàn)代極簡(jiǎn)、簡(jiǎn)約純凈，造價(jià)在 1000 元 /㎡，裝修品牌如下： 類別 品牌 櫥柜（含德格油煙機(jī)灶具、水槽） 志邦 阿爾施特 潔具（含聯(lián) 體坐便器、臺(tái)盆、龍頭、花灑、淋浴） 科勒 美標(biāo) TOTO 電熱水器 西門子 史密斯 空調(diào) 格力 美的 海信 地板 圣羅娜 隆迪 圣象 磁磚 諾貝爾 TOTO 冠軍 涂料 多樂(lè)士 立邦 開(kāi)關(guān)插座 ABB 西門子 松下 公共配套： 整棟樓包括 18 層中環(huán)國(guó)際俱樂(lè)部， 922 層純粹 MOHO 式寫字樓和 2350 層豪華酒店式公寓，三個(gè)不同的業(yè)態(tài)通過(guò)各自獨(dú)立的大堂嚴(yán)格區(qū)分， 配備 16 部高速進(jìn)口電梯。每三層共享一個(gè)室內(nèi)花園，花園由不同的風(fēng)格組成。 “ 中環(huán)國(guó)際 俱樂(lè)部 ” 擯棄了傳統(tǒng)的會(huì)所手法。俱樂(lè)部?jī)?nèi)將設(shè)有高級(jí)純包廂餐廳、名店酒廊和南京首屈一指的名流夜總會(huì)。俱樂(lè)部將施行嚴(yán)格的會(huì)籍制。 物業(yè)管理： 據(jù)悉，該項(xiàng)目將邀請(qǐng)中心大酒店物業(yè)加盟，物業(yè)服務(wù)內(nèi)容以及物管費(fèi)用的收取尚未確定。在其宣傳材料上，宣稱 將為業(yè)主提供更多樣更豐富的服務(wù)，采用國(guó)際化的酒店公寓服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，服務(wù)內(nèi)容從居家的保安保潔、設(shè)備維修、鐘點(diǎn)工保姆、信件快遞服務(wù)，到上門收衣洗衣熨燙，再到文件復(fù)印打印、票務(wù)預(yù)訂、報(bào)刊借閱、商務(wù)助理、家庭商務(wù)理財(cái)、公寓租售轉(zhuǎn)讓等商務(wù)項(xiàng)目，以及每樓層設(shè)立的擁有投影、寬帶等會(huì)務(wù)設(shè)備的多功 能會(huì)議中心，和在 22A 避難區(qū)設(shè)置的寫字樓員工餐廳等。 點(diǎn)評(píng)分析 : 中環(huán)國(guó)際廣場(chǎng)是 一幢集高檔辦公、豪華俱樂(lè)部及酒店式公寓為一體的 50 層建筑， 189米的高度與蘇寧銀河索菲特酒店、萬(wàn)豪國(guó)際酒店成三足鼎立之勢(shì)，共同奠定了山西路商圈內(nèi)國(guó)際化酒店區(qū)的標(biāo)志性地位。先期 將 推出 2350 層精裝酒店式公寓 700 套， 65 年的住宅權(quán)，套型設(shè)計(jì)以面積 65 ㎡ 的一房一廳一衛(wèi)為主， 少量邊角為 43 ㎡的戶型。 目標(biāo)客戶群體為自住型為主。