上海酒店式公寓市場(chǎng)分析總結(jié)-資料下載頁(yè)
2025-06-27 07:57本頁(yè)面
【正文】 有些酒店公寓雖然提供10年的包租，但是前后幾年的投資回報(bào)率是隨著市場(chǎng)變化而不斷變動(dòng)的。例如，莫耐印象與客戶簽一個(gè)10年的包租合同，在這10年內(nèi)，業(yè)主沒(méi)有房屋的使用權(quán)，須全權(quán)委托給豪生酒店集團(tuán)管理。前3年的投資回報(bào)率是8%，隨后7年是按照實(shí)際的經(jīng)營(yíng)狀況來(lái)分紅。B. 值得關(guān)注的是，今年有幾個(gè)從前只租不售的酒店公寓，目前也已經(jīng)常開了大門，加入到出售的行列中來(lái)了。例如位于廣元西路的名仕苑帝庭閣，該樓原先只用于出租，今年8月首次進(jìn)行銷售，售價(jià)為1300019500元/㎡，并推出“2年8%投資回報(bào)”的銷售方案。據(jù)售樓員稱：銷售情況較好，目前只有10套左右未售出。該盤房型比較小，三房129㎡，其余都為80㎡一房。該盤另1幢后續(xù)開發(fā)的帝逸閣已經(jīng)進(jìn)入外立面施工，樣板房也開始施工，估計(jì)年內(nèi)將上市。C. 由租轉(zhuǎn)售的個(gè)案在徐匯又出現(xiàn)一例。位于衡山路、吳興路的國(guó)際網(wǎng)球中心中1幢22層酒店公寓——東亞公寓，將原先用于出租的裝修房出售，據(jù)售樓員稱：房間并沒(méi)有進(jìn)行重新裝修，售價(jià)為28002850美元/㎡，房型面積都在200㎡以上。這也是今年衡山路沿線第一例出售的公寓。D. 據(jù)調(diào)查，提供包租服務(wù)的酒店公寓，％8％不等。其中年投資回報(bào)率為8％占到了半數(shù)以上。但是對(duì)于許諾8％的投資回報(bào)率，開發(fā)商是否有足夠的信心呢？E. 先來(lái)看一下有租轉(zhuǎn)售的名仕苑帝庭閣是如何操作的。㎡的一房為例，若各項(xiàng)指標(biāo)均取均值計(jì)算，對(duì)其投資回報(bào)進(jìn)行推算：F. 投入：?jiǎn)蝺r(jià)16600元，總價(jià)123萬(wàn)元，首付30%：，還貸總額為（假設(shè)10年還貸）。G. 收益：該種房型租金9130元；回報(bào)年限：（+）247。9130元≈161個(gè)月，161247。10≈16年（以每年10個(gè)月的出租期計(jì)算），%?？梢姡壳伴_發(fā)商允諾的8%的回報(bào)率還是較高的。對(duì)于8%的回報(bào)率是否有保障，售樓員這樣解釋，由于帝庭閣原先用于出租，目前絕大部分房源都有租約在身，平時(shí)大樓的出租率大約保持在意85%，且相當(dāng)一部分租給渣打銀行、飛利浦等企業(yè)職員，因此，對(duì)2年的包租很有把握。對(duì)于這樣一個(gè)效益較好的項(xiàng)目，開發(fā)商急于出手，或許是目前上海樓市的火暴行情，讓開發(fā)商無(wú)心長(zhǎng)線投資了。 3. 上海酒店式公寓市場(chǎng)總結(jié)及未來(lái)走向分析1）區(qū)域酒店式公寓市場(chǎng)總結(jié)A. “酒店式公寓”這個(gè)概念被引進(jìn)國(guó)內(nèi)不過(guò)區(qū)區(qū)幾年的時(shí)間但其發(fā)展的速度卻是十分迅速，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)日益成熟我們現(xiàn)在所看到的“酒店式公寓”也從許多方面發(fā)生著新的變化。B. 首先表現(xiàn)為區(qū)域方面，“酒店式公寓”在傳統(tǒng)意義上的高檔區(qū)域如黃浦、徐匯、靜安、浦東陸家嘴地區(qū)發(fā)展相對(duì)平穩(wěn)，閘北、虹口、普陀、楊浦以及遠(yuǎn)至浦東川沙、南碼頭、張江等地區(qū)里“酒店式公寓”其發(fā)展十分迅速。由于市中心區(qū)域土地的稀缺性，現(xiàn)在“酒店式公寓”不單單像以往一樣集中在那幾個(gè)傳統(tǒng)高檔區(qū)域里，而是向一些市場(chǎng)潛力較大的區(qū)域發(fā)展。例如虹口區(qū)今年推出4個(gè)新盤均在北外灘沿線；普陀區(qū)的圣天地、大眾河濱都是位于長(zhǎng)壽路沿線，以上幾個(gè)個(gè)案都是位于本區(qū)內(nèi)商務(wù)中心附近并且交通十分便捷。今年“酒店式公寓”在區(qū)域分布特點(diǎn)可以總結(jié)為傳統(tǒng)區(qū)域發(fā)展平穩(wěn)，一些市場(chǎng)潛力較大的區(qū)域正逐步被開發(fā)。C. 其次表現(xiàn)在房型上，4565㎡的房型在成為各個(gè)“酒店式公寓”熱銷房型的同時(shí)，朝向好的3045㎡小面積房型也逐漸成為購(gòu)房者的新寵。例如浦東地區(qū)的“金隆海悅”，其“折邊”的設(shè)計(jì)使得每套房屋都有一間朝南的房間；還有虹口區(qū)的外灘自由自宅以及靜安的君悅靜安兩個(gè)個(gè)案，在房型上都設(shè)計(jì)為復(fù)式給人以強(qiáng)烈的視覺(jué)沖擊力。隨著“酒店式公寓”這個(gè)概念被越來(lái)越多的人接受，并對(duì)面積、朝向、房屋結(jié)構(gòu)等方面的要求是越來(lái)越高，在一定程度上也左右著買房者的購(gòu)房決定。發(fā)展商為了迎合消費(fèi)者的心態(tài)應(yīng)在這幾個(gè)方面做出一定措施，使得小戶型公寓在人們心中擺脫就是“爛尾樓改建”這個(gè)不太光彩的形象。D. 再次表現(xiàn)在經(jīng)營(yíng)方式上，今年許多“外銷房轉(zhuǎn)型酒店式公寓”一改過(guò)去只租不售的經(jīng)營(yíng)形式，現(xiàn)在開始部分或整體出售，例如美麗園大酒店、金橋鳳凰大酒店等?！巴怃N房轉(zhuǎn)型酒店式公寓”與我們常見的“酒店式公寓” 相比其面積多以100—250平方米的作為主力面積，約占到總房型配比的50－80%以上，甚至有些只規(guī)劃三房以上面積范圍在203－231平方米之間的房型。對(duì)于投資者來(lái)說(shuō)面積增大勢(shì)必會(huì)造成投資成本的增加，成本回收周期延長(zhǎng)，投資風(fēng)險(xiǎn)增大等一系列負(fù)面因素。但其所具備的優(yōu)點(diǎn)也與缺點(diǎn)一樣明顯，這類“酒店式公寓”其規(guī)模都在三星級(jí)以上，本身都有相當(dāng)數(shù)量的長(zhǎng)期租戶，再銷售過(guò)程中基本上都采用“包租”的形式來(lái)吸引投資客。E. 最后表現(xiàn)在營(yíng)銷手段上，2003年，“包租”這種形式在“酒店式公寓”的營(yíng)銷過(guò)程中被廣泛的應(yīng)用，也是投資者衡量其投資價(jià)值的重要依據(jù)。以往包租年限基本上在2～5年之間，最高不會(huì)超過(guò)5年，平均年回報(bào)率在6～8%之間，例如世福匯中?，F(xiàn)代城、中遠(yuǎn)行家中遠(yuǎn)龍陽(yáng)公寓、美麗園大酒店等“酒店式公寓”都推出“包租10年”的銷售方案。這種銷售方案從表面看來(lái)是大大降低了投資風(fēng)險(xiǎn)，但其中還是有許多地方值得細(xì)細(xì)分析。由于酒店式公寓產(chǎn)品普遍打投資回報(bào)的概念，所以諸多開發(fā)商把回租金額打入房?jī)r(jià)，造成酒店公寓售價(jià)一高再高，隨著投資群體對(duì)房地產(chǎn)的認(rèn)識(shí)度與專業(yè)度的增強(qiáng)，投資回報(bào)這一概念已經(jīng)不再那么吸引投資者的眼球了。更由于上海的首批酒店公寓投入正式運(yùn)營(yíng)，且經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)良好，足夠證明該類產(chǎn)品的生存能力，所以2004年度上海的出售型酒店式公寓基本上不打投資回報(bào)概念，純粹以物業(yè)未來(lái)發(fā)展前景為主要賣點(diǎn)行銷。 2）未來(lái)走向分析A、 長(zhǎng)寧區(qū)及徐匯區(qū)市場(chǎng)已接近飽和；B、 隨著新的“泛CBD區(qū)”中心在南京西路形成可能性的逐漸加大，靜安區(qū)特別是南京西路地帶，由于較優(yōu)越的地段位置、便利的交通、宜人的居住環(huán)境，將成為發(fā)展酒店式服務(wù)公寓的黃金地塊；C、 浦東新區(qū)由于“國(guó)際航班東移”以及“成功申博”的利好頻傳，大量的外資客源也將帶動(dòng)區(qū)域內(nèi)酒店式服務(wù)公寓需求；D、 作為傳統(tǒng)高尚地段的盧灣區(qū)，其北區(qū)仍然受淮海路商圈和新天地時(shí)尚圈所依托，短期內(nèi)可以成為酒店式服務(wù)公寓的機(jī)會(huì)點(diǎn)，其南區(qū)由于距離未來(lái)世博會(huì)的影響，長(zhǎng)期來(lái)看，必將成為酒店式服務(wù)公寓的機(jī)會(huì)區(qū)域；E、 黃浦區(qū)依托其固有的地理位置、強(qiáng)勢(shì)的商業(yè)氛圍，也將成為酒店式服務(wù)公寓的機(jī)會(huì)區(qū)域。F、 由于市中心土地的稀缺性及不可復(fù)制性，目前滬上酒店公寓的分布已經(jīng)呈現(xiàn)出以中心城區(qū)為基點(diǎn)，向周邊地區(qū)發(fā)散的態(tài)勢(shì)。而一些依托成熟商圈、交通便利的二級(jí)地區(qū)將成為未來(lái)幾年重點(diǎn)開發(fā)對(duì)象?？傮w來(lái)看，未來(lái)隨著需求群體細(xì)分，各種檔次、各種類型的酒店式服務(wù)公寓均會(huì)有其市場(chǎng)，在產(chǎn)品成熟度提高的前提下，入住率會(huì)維持在相對(duì)穩(wěn)定的水平上。
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