【正文】 不帶回租。B. 今年推出的酒店公寓中也出現(xiàn)了為數(shù)不少25003000元/㎡檔次的豪華裝修。金隆海悅在南北長、東西短的獨(dú)幢建筑中，它一反房屋或東、或西的朝向擺布慣例，通過采用“折邊”在南北長、東西短的獨(dú)幢建筑中，它一反房屋或東、或西的朝向擺布慣例，通過采用“折邊”處理手段，使每一戶小房型“曲折”向南。C. 從上面的圖標(biāo)中可以看出，各區(qū)酒店式公寓放量較為平均。地理分布：目前國外及國內(nèi)其他地區(qū)的產(chǎn)權(quán)式酒店，一般都分布在旅游圣地附近。價(jià)格分析：目前此類型物業(yè)主力價(jià)格段在￥10000－12000/㎡之間，如：靜安晶華園售價(jià)￥12000－14000/㎡。主要客層：目前此種類型的物業(yè)主要的客源來自CBD中央商務(wù)區(qū)域，客籍主要是以歐美，東南亞等地住客居多，職位一般是境外企業(yè)的CEO及高級(jí)經(jīng)理人為主，單身客人比較多，也有部分家庭式入住，長租客人約占到50％。價(jià)格分析：目前徐匯、長寧、靜安三區(qū)的此類型物業(yè)租金約在每月$1000－6000/套之間。在租金方面，較低的投入和長期租賃客戶的增多給了業(yè)主更大的降價(jià)空間，所以相比高星級(jí)酒店，租金會(huì)更加便宜，由此良性循環(huán)，吸引到更多的長租客入住。在房型與面積的設(shè)計(jì)上，與新興的酒店式公寓有很大的差別，大面積房（面積從100—250平方米）約占到總房型配比的50－80%以上，甚至有些只規(guī)劃三房以上的房型，如：東方雅苑的主力房型是三房，面積范圍在203－231㎡之間等。特征地理分布：一般分布在經(jīng)濟(jì)高度發(fā)達(dá)的CBD中央商務(wù)區(qū)域，如浦東陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)；淮海中路商業(yè)商務(wù)區(qū)等。在房型的設(shè)計(jì)上，此類物業(yè)多以小戶型即一室一廳為主，主力面積約在40—60平方米之間。但此種物業(yè)形式在上海比較少見，因此相對(duì)的投資者也比較謹(jǐn)慎，同時(shí)它在操作上也比較復(fù)雜，不適宜短線投資。代表物業(yè)：如靠近外灘的世福匯。另外，目前很多酒店公寓都可以掛牌辦公，過小的面積當(dāng)然不適宜辦公，面積如果過大又不適合想在此類物業(yè)中辦公的客戶要求。僅徐匯梵高館的銷售單價(jià)突破了2萬大關(guān)，位于山東東路上的世福匯的目前扔有少量房源出售，㎡，是上海市中心目前唯一在售的酒店式公寓。例如，駿豪國際聘請(qǐng)了太平洋國際酒店管理集團(tuán)、綠地集團(tuán)開發(fā)的感性達(dá)利以及剛推出不久的莫耐印象都是聘請(qǐng)了美國豪生國際酒店管理集團(tuán)，提供專業(yè)、細(xì)致、高品質(zhì)的服務(wù)。據(jù)售樓員稱：銷售情況較好，目前只有10套左右未售出。3. 上海酒店式公寓市場總結(jié)及未來走向分析1）區(qū)域酒店式公寓市場總結(jié)A. “酒店式公寓”這個(gè)概念被引進(jìn)國內(nèi)不過區(qū)區(qū)幾年的時(shí)間但其發(fā)展的速度卻是十分迅速，隨著房地產(chǎn)市場日益成熟我們現(xiàn)在所看到的“酒店式公寓”也從許多方面發(fā)生著新的變化。中遠(yuǎn)龍陽公寓、美麗園大酒店等“酒店式公寓”都推出“包租10年”的銷售方案。由于酒店式公寓產(chǎn)品普遍打投資回報(bào)的概念，所以諸多開發(fā)商把回租金額打入房價(jià)，造成酒店公寓售價(jià)一高再高，隨著投資群體對(duì)房地產(chǎn)的認(rèn)識(shí)度與專業(yè)度的增強(qiáng)，投資回報(bào)這一概念已經(jīng)不再那么吸引投資者的眼球了。由于市中心區(qū)域土地的稀缺性，現(xiàn)在“酒店式公寓”不單單像以往一樣集中在那幾個(gè)傳統(tǒng)高檔區(qū)域里，而是向一些市場潛力較大的區(qū)域發(fā)展。該盤另1幢后續(xù)開發(fā)的帝逸閣已經(jīng)進(jìn)入外立面施工，樣板房也開始施工，估計(jì)年內(nèi)將上市。其實(shí)這些在樓盤的售價(jià)中早已經(jīng)得到了充分的體現(xiàn)。A. 從開盤銷售的酒店公寓主力總價(jià)段來看，5080萬的總價(jià)占到了40%的比例，而80120萬的總價(jià)也占到了30%。相對(duì)而言，總價(jià)優(yōu)勢就顯而易見了。之所以把這兩類酒店公寓作為研究對(duì)象，主要是基于今年市場供應(yīng)量、市場需求以及反響度等多方面因素的考慮。特征目前市場上產(chǎn)權(quán)酒店的三種類型： 時(shí)權(quán)酒店：酒店向游客，中產(chǎn)家庭或企業(yè)集團(tuán)出售在一定時(shí)期內(nèi)使用酒店住宿或娛樂設(shè)施的權(quán)利，該權(quán)利可轉(zhuǎn)讓或交換。配套設(shè)施：會(huì)所職能基本與普通公寓會(huì)所相同，總體設(shè)施較齊全。配套設(shè)施：配套設(shè)施非常齊全，且檔次高，餐飲、康體、休閑、美容、小商場等設(shè)施一應(yīng)俱全，會(huì)所設(shè)施不但為住客提供高質(zhì)量的服務(wù)，還對(duì)外開放。物業(yè)管理：此類物業(yè)的物業(yè)管理公司大部分是由開發(fā)商自己組建的物管隊(duì)伍前來擔(dān)當(dāng)，提供標(biāo)準(zhǔn)的酒店式管理服務(wù)。其基本特征為：房屋結(jié)構(gòu)與布局基本類同于普通公寓房，但底樓一般設(shè)置服務(wù)臺(tái)；套內(nèi)提供居家生活所需的廚房、衛(wèi)浴、家具等設(shè)備與生活物件；公寓內(nèi)一般配備能提供餐飲、健身、商務(wù)等多種服務(wù)的會(huì)所，配套設(shè)施也較齊全；就服務(wù)而言，酒店式公寓的基本服務(wù)水準(zhǔn)一般都達(dá)到高星級(jí)酒店的標(biāo)準(zhǔn)，除了傳統(tǒng)酒店服務(wù)外，還提供給長住客戶家庭式服務(wù)，從保證住戶私密性到提高寓所服務(wù)人員親和力這兩大方面遠(yuǎn)勝于傳統(tǒng)酒店，讓住戶真正感受到賓至如歸。這樣不但便于公寓內(nèi)的管理，而且還能通過與客戶之間長時(shí)期的交流聯(lián)系，加強(qiáng)對(duì)其的服務(wù)力度，使居住更為人性化，讓住戶更有回家的感覺。銷售通路：多以網(wǎng)頁、雜志以及高檔場所提供的免費(fèi)刊物作為其主要的營銷推廣媒體。部分物業(yè)還提供反租服務(wù)。有限自用的投資型酒店公寓：開發(fā)商將酒店的每間客房分割為獨(dú)立產(chǎn)權(quán)出售給投資客。由于市場放量過度導(dǎo)致整體市場需求趨向于飽和，最終致使2004年酒店式公寓產(chǎn)品的銷售產(chǎn)生抗性，總體供應(yīng)量急劇萎縮。C. 房型的創(chuàng)新之處，要提一下浦東大道、東方路的金隆海悅。5) 物業(yè)裝修標(biāo)準(zhǔn)統(tǒng)計(jì)分析A. 從上面的圖表中發(fā)現(xiàn)，目前市場上的酒店公寓裝修標(biāo)準(zhǔn)主要集中10001500元/㎡之間，而且在這個(gè)裝修價(jià)位段內(nèi)又以1500元/㎡的標(biāo)準(zhǔn)居多。值得注意的是，海悅附近已經(jīng)有好幾個(gè)樓盤是由第一太平戴維斯擔(dān)當(dāng)物業(yè)管理的，對(duì)該區(qū)域內(nèi)的樓盤管理相信已經(jīng)有了相當(dāng)豐富的管理經(jīng)驗(yàn)。這也是今年衡山路沿線第一例出售的公寓。C. 其次表現(xiàn)在房型上，4565㎡的房型在成為各個(gè)“酒店式公寓”熱銷房型的同時(shí)，朝向好的3045㎡小面積房型也逐漸成為購房者的新寵。F、 由于市中心土地的稀缺性及不可復(fù)制性，目前滬上酒店公寓的分布已經(jīng)呈現(xiàn)出以中心城區(qū)為基點(diǎn)，向周邊地區(qū)發(fā)散的態(tài)勢。E. 最后表現(xiàn)在營銷手段上，2003年，“包租”這種形式在“酒店式公寓”的營銷過程中被廣泛的應(yīng)用，也是投資者衡量其投資價(jià)值的重要依據(jù)?？梢姡壳伴_發(fā)商允諾的8%的回報(bào)率還是較高的。前3年的投資回報(bào)率是8%，隨后7年是按照實(shí)際的經(jīng)營狀況來分紅。因?yàn)閾碛辛己寐曌u(yù)的物業(yè)管理公司也是提升酒店式公寓品質(zhì)的重要標(biāo)準(zhǔn)之一。單價(jià)、總價(jià)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)分析A. 據(jù)調(diào)查，2004年出售型酒店公寓的單價(jià)主要集中在12000元/㎡以下、㎡兩個(gè)范圍段內(nèi)。有七成以上的個(gè)案主推的面積都集中在4565㎡之間。并贈(zèng)送一定時(shí)間的免費(fèi)或打折的酒店入住機(jī)會(huì)。酒店的