【正文】 不帶回租。B. 今年推出的酒店公寓中也出現(xiàn)了為數(shù)不少25003000元/㎡檔次的豪華裝修。金隆海悅在南北長、東西短的獨幢建筑中，它一反房屋或東、或西的朝向擺布慣例，通過采用“折邊”在南北長、東西短的獨幢建筑中，它一反房屋或東、或西的朝向擺布慣例，通過采用“折邊”處理手段，使每一戶小房型“曲折”向南。C. 從上面的圖標中可以看出，各區(qū)酒店式公寓放量較為平均。地理分布：目前國外及國內(nèi)其他地區(qū)的產(chǎn)權(quán)式酒店，一般都分布在旅游圣地附近。價格分析：目前此類型物業(yè)主力價格段在￥10000－12000/㎡之間，如：靜安晶華園售價￥12000－14000/㎡。主要客層：目前此種類型的物業(yè)主要的客源來自CBD中央商務(wù)區(qū)域，客籍主要是以歐美，東南亞等地住客居多，職位一般是境外企業(yè)的CEO及高級經(jīng)理人為主，單身客人比較多，也有部分家庭式入住，長租客人約占到50％。價格分析：目前徐匯、長寧、靜安三區(qū)的此類型物業(yè)租金約在每月$1000－6000/套之間。在租金方面，較低的投入和長期租賃客戶的增多給了業(yè)主更大的降價空間，所以相比高星級酒店，租金會更加便宜，由此良性循環(huán)，吸引到更多的長租客入住。在房型與面積的設(shè)計上，與新興的酒店式公寓有很大的差別，大面積房（面積從100—250平方米）約占到總房型配比的50－80%以上，甚至有些只規(guī)劃三房以上的房型，如：東方雅苑的主力房型是三房，面積范圍在203－231㎡之間等。特征地理分布：一般分布在經(jīng)濟高度發(fā)達的CBD中央商務(wù)區(qū)域，如浦東陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)；淮海中路商業(yè)商務(wù)區(qū)等。在房型的設(shè)計上，此類物業(yè)多以小戶型即一室一廳為主，主力面積約在40—60平方米之間。但此種物業(yè)形式在上海比較少見，因此相對的投資者也比較謹慎，同時它在操作上也比較復(fù)雜，不適宜短線投資。代表物業(yè)：如靠近外灘的世福匯。另外，目前很多酒店公寓都可以掛牌辦公，過小的面積當(dāng)然不適宜辦公，面積如果過大又不適合想在此類物業(yè)中辦公的客戶要求。僅徐匯梵高館的銷售單價突破了2萬大關(guān)，位于山東東路上的世福匯的目前扔有少量房源出售，㎡，是上海市中心目前唯一在售的酒店式公寓。例如，駿豪國際聘請了太平洋國際酒店管理集團、綠地集團開發(fā)的感性達利以及剛推出不久的莫耐印象都是聘請了美國豪生國際酒店管理集團，提供專業(yè)、細致、高品質(zhì)的服務(wù)。據(jù)售樓員稱：銷售情況較好，目前只有10套左右未售出。3. 上海酒店式公寓市場總結(jié)及未來走向分析1）區(qū)域酒店式公寓市場總結(jié)A. “酒店式公寓”這個概念被引進國內(nèi)不過區(qū)區(qū)幾年的時間但其發(fā)展的速度卻是十分迅速，隨著房地產(chǎn)市場日益成熟我們現(xiàn)在所看到的“酒店式公寓”也從許多方面發(fā)生著新的變化。中遠龍陽公寓、美麗園大酒店等“酒店式公寓”都推出“包租10年”的銷售方案。由于酒店式公寓產(chǎn)品普遍打投資回報的概念，所以諸多開發(fā)商把回租金額打入房價，造成酒店公寓售價一高再高，隨著投資群體對房地產(chǎn)的認識度與專業(yè)度的增強，投資回報這一概念已經(jīng)不再那么吸引投資者的眼球了。由于市中心區(qū)域土地的稀缺性，現(xiàn)在“酒店式公寓”不單單像以往一樣集中在那幾個傳統(tǒng)高檔區(qū)域里，而是向一些市場潛力較大的區(qū)域發(fā)展。該盤另1幢后續(xù)開發(fā)的帝逸閣已經(jīng)進入外立面施工，樣板房也開始施工，估計年內(nèi)將上市。其實這些在樓盤的售價中早已經(jīng)得到了充分的體現(xiàn)。A. 從開盤銷售的酒店公寓主力總價段來看，5080萬的總價占到了40%的比例，而80120萬的總價也占到了30%。相對而言，總價優(yōu)勢就顯而易見了。之所以把這兩類酒店公寓作為研究對象，主要是基于今年市場供應(yīng)量、市場需求以及反響度等多方面因素的考慮。特征目前市場上產(chǎn)權(quán)酒店的三種類型： 時權(quán)酒店：酒店向游客，中產(chǎn)家庭或企業(yè)集團出售在一定時期內(nèi)使用酒店住宿或娛樂設(shè)施的權(quán)利，該權(quán)利可轉(zhuǎn)讓或交換。配套設(shè)施：會所職能基本與普通公寓會所相同，總體設(shè)施較齊全。配套設(shè)施：配套設(shè)施非常齊全，且檔次高，餐飲、康體、休閑、美容、小商場等設(shè)施一應(yīng)俱全，會所設(shè)施不但為住客提供高質(zhì)量的服務(wù)，還對外開放。物業(yè)管理：此類物業(yè)的物業(yè)管理公司大部分是由開發(fā)商自己組建的物管隊伍前來擔(dān)當(dāng)，提供標準的酒店式管理服務(wù)。其基本特征為：房屋結(jié)構(gòu)與布局基本類同于普通公寓房，但底樓一般設(shè)置服務(wù)臺；套內(nèi)提供居家生活所需的廚房、衛(wèi)浴、家具等設(shè)備與生活物件；公寓內(nèi)一般配備能提供餐飲、健身、商務(wù)等多種服務(wù)的會所，配套設(shè)施也較齊全；就服務(wù)而言，酒店式公寓的基本服務(wù)水準一般都達到高星級酒店的標準，除了傳統(tǒng)酒店服務(wù)外，還提供給長住客戶家庭式服務(wù)，從保證住戶私密性到提高寓所服務(wù)人員親和力這兩大方面遠勝于傳統(tǒng)酒店，讓住戶真正感受到賓至如歸。這樣不但便于公寓內(nèi)的管理，而且還能通過與客戶之間長時期的交流聯(lián)系，加強對其的服務(wù)力度，使居住更為人性化，讓住戶更有回家的感覺。銷售通路：多以網(wǎng)頁、雜志以及高檔場所提供的免費刊物作為其主要的營銷推廣媒體。部分物業(yè)還提供反租服務(wù)。有限自用的投資型酒店公寓：開發(fā)商將酒店的每間客房分割為獨立產(chǎn)權(quán)出售給投資客。由于市場放量過度導(dǎo)致整體市場需求趨向于飽和，最終致使2004年酒店式公寓產(chǎn)品的銷售產(chǎn)生抗性，總體供應(yīng)量急劇萎縮。C. 房型的創(chuàng)新之處，要提一下浦東大道、東方路的金隆海悅。5) 物業(yè)裝修標準統(tǒng)計分析A. 從上面的圖表中發(fā)現(xiàn)，目前市場上的酒店公寓裝修標準主要集中10001500元/㎡之間，而且在這個裝修價位段內(nèi)又以1500元/㎡的標準居多。值得注意的是，海悅附近已經(jīng)有好幾個樓盤是由第一太平戴維斯擔(dān)當(dāng)物業(yè)管理的，對該區(qū)域內(nèi)的樓盤管理相信已經(jīng)有了相當(dāng)豐富的管理經(jīng)驗。這也是今年衡山路沿線第一例出售的公寓。C. 其次表現(xiàn)在房型上，4565㎡的房型在成為各個“酒店式公寓”熱銷房型的同時，朝向好的3045㎡小面積房型也逐漸成為購房者的新寵。F、 由于市中心土地的稀缺性及不可復(fù)制性，目前滬上酒店公寓的分布已經(jīng)呈現(xiàn)出以中心城區(qū)為基點，向周邊地區(qū)發(fā)散的態(tài)勢。E. 最后表現(xiàn)在營銷手段上，2003年，“包租”這種形式在“酒店式公寓”的營銷過程中被廣泛的應(yīng)用，也是投資者衡量其投資價值的重要依據(jù)?？梢?，目前開發(fā)商允諾的8%的回報率還是較高的。前3年的投資回報率是8%，隨后7年是按照實際的經(jīng)營狀況來分紅。因為擁有良好聲譽的物業(yè)管理公司也是提升酒店式公寓品質(zhì)的重要標準之一。單價、總價數(shù)據(jù)統(tǒng)計分析A. 據(jù)調(diào)查，2004年出售型酒店公寓的單價主要集中在12000元/㎡以下、㎡兩個范圍段內(nèi)。有七成以上的個案主推的面積都集中在4565㎡之間。并贈送一定時間的免費或打折的酒店入住機會。酒店的