上海酒店式公寓市場分析總結(jié)(文件)
【正文】 且大部分出租的物業(yè)都以長租的形式運營，一般1年起租居多。主力價格段約維持在每月$1000－2500/套之間。代表物業(yè)：有著名的名都城，鴻藝豪苑——鴻藝會，仁恒濱江苑，衡山路41號，溫莎公寓，上海商城等都屬于此類物業(yè)。特征地理分布：一般分布在經(jīng)濟高度發(fā)達的CBD中央商務(wù)區(qū)域，如浦東陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)；淮海中路商業(yè)商務(wù)區(qū)等。經(jīng)營方式：只租不售，并以長短租互相結(jié)合的方式經(jīng)營，各自約占50%左右，出租的價格比其他酒店式公寓要高。出租狀況：目前市場上此類物業(yè)的出租情況較好，出租率基本維持在70％左右。其實它更多像是從小戶型的一種類型，與傳統(tǒng)意義上的酒店已經(jīng)不太一樣了，它們更多的只是提供一種酒店式的服務(wù)。在房型的設(shè)計上，此類物業(yè)多以小戶型即一室一廳為主，主力面積約在40—60平方米之間。經(jīng)營方式：以出售的形式推出，將房屋產(chǎn)權(quán)分配到小業(yè)主的手中。主要客層：主要是以是本地、外省市及港臺地區(qū)的投資客為主，所以一般在銷售過程中投資回報率會是一個重點的考量。 B. 產(chǎn)權(quán)式酒店：產(chǎn)權(quán)式酒店于上個世紀70年代興起于美國的一些著名的旅游城市和地區(qū)，英文全稱是“TIMESHARE”，它一般位于風景秀麗的旅游地區(qū)，如：夏威夷、加利福尼亞等。但此種物業(yè)形式在上海比較少見，因此相對的投資者也比較謹慎，同時它在操作上也比較復雜，不適宜短線投資。投資者在退休之前每年和家人去使用一段時間，其余時間交給酒店管理公司出租獲取租金匯報，到退休的時候作為頤養(yǎng)天年的住所。而上海則分布在經(jīng)濟發(fā)達的商務(wù)經(jīng)融區(qū)域，如：外灘、南京西路周邊。經(jīng)營方式：開發(fā)商出售產(chǎn)權(quán)給小業(yè)主，由專門酒店管理公司經(jīng)營管理，小業(yè)主按照固定投資回報率收取利潤提成。代表物業(yè)：如靠近外灘的世福匯。2百第宜山大樓徐匯中山西路、宜山路口880030－7025502503100%時峰不夜城閘北海寧路、烏鎮(zhèn)路312000359042108402未開盤未定4預(yù)熱盤上海多倫多虹口四川北路1885號1500044495163492%四季沙龍虹口新市南路585號85003755314747695%虹橋領(lǐng)地閔行虹莘路3733號只租不售5060——3002預(yù)熱盤財富公館嘉定曹安路1558號880037701952005年底43%碧云108浦東浦東紅楓路108弄9號1300045761083100%久陽濱江浦東浦東南路1436號4165006099275未開盤2005年底4預(yù)熱盤星辰園松江松江區(qū)梅家浜路1505弄——5100——————未開盤2006年底預(yù)熱盤都匯華庭青浦新區(qū)路956號5000305015251641%3) 區(qū)域分布數(shù)據(jù)統(tǒng)計分析 A. 2004年出售型酒店公寓共12個，從數(shù)量上來說，要遠少于2003年度。今年浦東地區(qū)的酒店公寓開案量占了較大的比重，總共有3個新盤亮相。 4) 房型、面積數(shù)據(jù)統(tǒng)計分析A. 從圖標中可以很明顯的發(fā)現(xiàn)，4565㎡的房型已經(jīng)成為了目前滬上酒店公寓中最受推崇的房型面積。另外，目前很多酒店公寓都可以掛牌辦公，過小的面積當然不適宜辦公，面積如果過大又不適合想在此類物業(yè)中辦公的客戶要求。如，圣天地的30㎡左右面積的銷售業(yè)績一度相當?shù)牟顝娙艘?。這樣的做法使得每套房屋都有一間房間朝南，小戶型公寓擺脫了昔日“爛尾”的陰影，迎來了久違的陽光。這樣一來，視覺效果上空間似乎變大了，再者又實現(xiàn)了功能分區(qū)，可謂是一舉兩得。僅徐匯梵高館的銷售單價突破了2萬大關(guān)，位于山東東路上的世福匯的目前扔有少量房源出售，㎡，是上海市中心目前唯一在售的酒店式公寓。B. 由于酒店式公寓市場供應(yīng)主要集中離市中心較為偏遠的地區(qū)，普遍呈現(xiàn)出低單價、小面積的狀況，而由于地段價值的緣故，造成該類酒店式公寓產(chǎn)品的整體品質(zhì)拔不高，也是造成了現(xiàn)在酒店式公寓類產(chǎn)品的總價普遍較低。例如：莫耐印象、名仕帝庭閣等的裝修標準都在2500元/㎡左右。 6) 物業(yè)管理數(shù)據(jù)統(tǒng)計分析A. 如今購買酒店公寓的客戶，無論是投資客還是自住客對物業(yè)管理公司所提出的要求是越來越高了。例如，駿豪國際聘請了太平洋國際酒店管理集團、綠地集團開發(fā)的感性達利以及剛推出不久的莫耐印象都是聘請了美國豪生國際酒店管理集團，提供專業(yè)、細致、高品質(zhì)的服務(wù)。例如，君悅靜安的物業(yè)管理公司是仲量聯(lián)行、金隆海悅聘請的是第一太平戴維斯。只有浦東的久陽濱江公寓采用投資回報率為5%回租的方式進行銷售，由于該項目交房較晚，打投資回報旨在前期積累客戶。例如，莫耐印象與客戶簽一個10年的包租合同，在這10年內(nèi)，業(yè)主沒有房屋的使用權(quán)，須全權(quán)委托給豪生酒店集團管理。據(jù)售樓員稱：銷售情況較好，目前只有10套左右未售出。位于衡山路、吳興路的國際網(wǎng)球中心中1幢22層酒店公寓——東亞公寓，將原先用于出租的裝修房出售，據(jù)售樓員稱：房間并沒有進行重新裝修，售價為28002850美元/㎡，房型面積都在200㎡以上。但是對于許諾8％的投資回報率，開發(fā)商是否有足夠的信心呢？E. 先來看一下有租轉(zhuǎn)售的名仕苑帝庭閣是如何操作的。10≈16年（以每年10個月的出租期計算），%。 3. 上海酒店式公寓市場總結(jié)及未來走向分析1）區(qū)域酒店式公寓市場總結(jié)A. “酒店式公寓”這個概念被引進國內(nèi)不過區(qū)區(qū)幾年的時間但其發(fā)展的速度卻是十分迅速，隨著房地產(chǎn)市場日益成熟我們現(xiàn)在所看到的“酒店式公寓”也從許多方面發(fā)生著新的變化。今年“酒店式公寓”在區(qū)域分布特點可以總結(jié)為傳統(tǒng)區(qū)域發(fā)展平穩(wěn)，一些市場潛力較大的區(qū)域正逐步被開發(fā)。發(fā)展商為了迎合消費者的心態(tài)應(yīng)在這幾個方面做出一定措施，使得小戶型公寓在人們心中擺脫就是“爛尾樓改建”這個不太光彩的形象。但其所具備的優(yōu)點也與缺點一樣明顯，這類“酒店式公寓”其規(guī)模都在三星級以上，本身都有相當數(shù)量的長期租戶，再銷售過程中基本上都采用“包租”的形式來吸引投資客。中遠龍陽公寓、美麗園大酒店等“酒店式公寓”都推出“包租10年”的銷售方案。 2）未來走向分析A、 長寧區(qū)及徐匯區(qū)市場已接近飽和；B、 隨著新的“泛CBD區(qū)”中心在南京西路形成可能性的逐漸加大，靜安區(qū)
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