上海酒店式公寓市場分析總結(jié)-閱讀頁
2025-07-12 07:57本頁面
【正文】 晚，所以需要一個較長的客戶積累過程。D. 許多在青浦、松江所出現(xiàn)的酒店式公寓產(chǎn)品并不是以對外出租經(jīng)營為目的，而是由于拿地時的土地性質(zhì)為辦公用途，開發(fā)商建成酒店式公寓以后變相當作住宅出售。有七成以上的個案主推的面積都集中在4565㎡之間。主要就是因為合理的房型面積才能控制合理的總價，總價控制得當了，那么自然不愁賣不掉了。B. 其中以3045㎡小面積房型為主的酒店公寓也占到將近20％的比例，例如：長壽路上的“圣天地”、浦東的“海博大廈”、“張江國際”等，都是以此類面積作為樓盤的主推房型。但是那些不具備充足陽光的超小面積的房型，卻成為了銷售上的一大障礙。 C. 房型的創(chuàng)新之處，要提一下浦東大道、東方路的金隆海悅。金隆海悅在南北長、東西短的獨幢建筑中，它一反房屋或東、或西的朝向擺布慣例，通過采用“折邊”在南北長、東西短的獨幢建筑中，它一反房屋或東、或西的朝向擺布慣例，通過采用“折邊”處理手段，使每一戶小房型“曲折”向南。D. 虹口區(qū)的外灘自由自宅以及靜安的君悅靜安，主要是利用了層高的優(yōu)勢，在其中大做文章。再比如外灘自由自宅，同樣是利用了層高優(yōu)勢，使休息區(qū)與活動區(qū)形成了相對獨立的空間。 單價、總價數(shù)據(jù)統(tǒng)計分析A. 據(jù)調(diào)查，2004年出售型酒店公寓的單價主要集中在12000元/㎡以下、㎡兩個范圍段內(nèi)。這個單價范圍段的酒店公寓主要集中在內(nèi)環(huán)線以內(nèi)，例如浦東新上海商業(yè)城商圈、嘉里不夜城商圈、淮海路襄陽路商圈等區(qū)域。B. 今年開盤的酒店公寓單價普遍較低，主要由于今年酒店式公寓項目大多地理位置偏遠，有些酒店式公寓品質(zhì)不高，由物業(yè)管理公司而非酒店管理公司進行管理的，造成其售價基本與住宅持平?？梢?，此類價格范圍是目前酒店式公寓市場供應的主力總價，我們發(fā)現(xiàn)總價在100120萬之間的產(chǎn)品已經(jīng)幾乎絕跡，而120萬以上的高價位酒店式公寓也占據(jù)了10%的少量市場份額。 5) 物業(yè)裝修標準統(tǒng)計分析A. 從上面的圖表中發(fā)現(xiàn)，目前市場上的酒店公寓裝修標準主要集中10001500元/㎡之間，而且在這個裝修價位段內(nèi)又以1500元/㎡的標準居多。B. 今年推出的酒店公寓中也出現(xiàn)了為數(shù)不少25003000元/㎡檔次的豪華裝修。而世福匯某些房型的裝修標準更是達到了3000元/㎡。永興富邦、虹口金地匯、紫藤居、中環(huán)大廈地裝修標準基本上都在1000元/㎡之下。因為擁有良好聲譽的物業(yè)管理公司也是提升酒店式公寓品質(zhì)的重要標準之一。這主要是為了體現(xiàn)開發(fā)商的實力以及產(chǎn)品規(guī)劃上的高標準。另外，浦東地區(qū)的萬源晶典聘請英國邦臣酒店集團也是來頭不小。C. 除了知名酒店管理公司之外，擁有良好聲譽的外資物業(yè)管理公司也成為了開發(fā)商樂意選擇的對象。值得注意的是，海悅附近已經(jīng)有好幾個樓盤是由第一太平戴維斯擔當物業(yè)管理的，對該區(qū)域內(nèi)的樓盤管理相信已經(jīng)有了相當豐富的管理經(jīng)驗。 營銷手段 2004年開盤的酒店公寓中有30％的項目提供回租的營銷方式，而2005年開盤的酒店式公寓則基本上不帶回租。 2004年滬上酒店公寓回租年限、年投資回報率一覽表樓盤名稱包租年限年投資回報率世福匯10年％駿豪國際一年簽約8％美麗園大酒店10年7％大眾河濱5年％外灘自由自宅38年7％萬源晶典5年8％中遠行家10年前6年：6％后4年：逐年遞增九龍錦江大酒店10年8％莫耐印象10年8％名仕帝庭閣2年8％贏家時代8年8％2005年滬上酒店公寓回租年限、年投資回報率一覽表 樓盤名稱包租年限年投資回報率久陽濱江公寓10年5% A. 隨著滬上酒店式公寓的日益壯大，長達10年的包租年限也已經(jīng)悄然出現(xiàn)了。有些酒店公寓雖然提供10年的包租，但是前后幾年的投資回報率是隨著市場變化而不斷變動的。前3年的投資回報率是8%，隨后7年是按照實際的經(jīng)營狀況來分紅。例如位于廣元西路的名仕苑帝庭閣，該樓原先只用于出租，今年8月首次進行銷售，售價為1300019500元/㎡，并推出“2年8%投資回報”的銷售方案。該盤房型比較小，三房129㎡，其余都為80㎡一房。C. 由租轉(zhuǎn)售的個案在徐匯又出現(xiàn)一例。這也是今年衡山路沿線第一例出售的公寓。其中年投資回報率為8％占到了半數(shù)以上。㎡的一房為例，若各項指標均取均值計算，對其投資回報進行推算：F. 投入：單價16600元，總價123萬元，首付30%：，還貸總額為（假設10年還貸）。9130元≈161個月，161247?？梢?，目前開發(fā)商允諾的8%的回報率還是較高的。對于這樣一個效益較好的項目，開發(fā)商急于出手，或許是目前上海樓市的火暴行情，讓開發(fā)商無心長線投資了。B. 首先表現(xiàn)為區(qū)域方面，“酒店式公寓”在傳統(tǒng)意義上的高檔區(qū)域如黃浦、徐匯、靜安、浦東陸家嘴地區(qū)發(fā)展相對平穩(wěn)，閘北、虹口、普陀、楊浦以及遠至浦東川沙、南碼頭、張江等地區(qū)里“酒店式公寓”其發(fā)展十分迅速。例如虹口區(qū)今年推出4個新盤均在北外灘沿線；普陀區(qū)的圣天地、大眾河濱都是位于長壽路沿線，以上幾個個案都是位于本區(qū)內(nèi)商務中心附近并且交通十分便捷。C. 其次表現(xiàn)在房型上，4565㎡的房型在成為各個“酒店式公寓”熱銷房型的同時，朝向好的3045㎡小面積房型也逐漸成為購房者的新寵。隨著“酒店式公寓”這個概念被越來越多的人接受，并對面積、朝向、房屋結(jié)構(gòu)等方面的要求是越來越高，在一定程度上也左右著買房者的購房決定。D. 再次表現(xiàn)在經(jīng)營方式上，今年許多“外銷房轉(zhuǎn)型酒店式公寓”一改過去只租不售的經(jīng)營形式，現(xiàn)在開始部分或整體出售，例如美麗園大酒店、金橋鳳凰大酒店等。對于投資者來說面積增大勢必會造成投資成本的增加，成本回收周期延長，投資風險增大等一系列負面因素。E. 最后表現(xiàn)在營銷手段上，2003年，“包租”這種形式在“酒店式公寓”的營銷過程中被廣泛的應用，也是投資者衡量其投資價值的重要依據(jù)。中?，F(xiàn)代城、中遠行家這種銷售方案從表面看來是大大降低了投資風險，但其中還是有許多地方值得細細分析。更由于上海的首批酒店公寓投入正式運營，且經(jīng)營業(yè)績良好，足夠證明該類產(chǎn)品的生存能力，所以2004年度上海的出售型酒店式公寓基本上不打投資回報概念，純粹以物業(yè)未來發(fā)展前景為主要賣點行銷。F、 由于市中心土地的稀缺性及不可復制性，目前滬上酒店公寓的分布已經(jīng)呈現(xiàn)出以中心城區(qū)為基點，向周邊地區(qū)發(fā)散的態(tài)勢?？傮w來看，未來隨著需求群體細分，各種檔次、各種類型的酒店式服務公寓均會有其市場，在產(chǎn)品成熟度提高的前提下，入住率會維持在相對穩(wěn)定的水
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